TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
12 MARS 2024
N° RG 23/01599 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVOI
Code NAC : 54Z
AFFAIRE : [X] [M], [W] [S] C/ [E] [N], [Y] [C] [O] épouse [N]
DEMANDEURS
Madame [X] [M]
née le 08 Août 1988 à [Localité 7], demeurant[Adresse 1]r -[Localité 3]Y
représentée par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441
Monsieur [W] [S]
né le 26 Mars 1986 à [Localité 6], demeurant[Adresse 1]r - [Localité 3]
représenté par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441
DEFENDEURS
Monsieur [E] [N],
né le 22 mars 1954 à [Localité 4] (Algérie), de nationalité française, Docteur en médecine, demeurant [Adresse 2] [Localité 3]
représenté par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286
Madame [Y] [C] [O] épouse [N]
née le 28 Avril 1955 à[Localité 5]), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286
Débats tenus à l'audience du : 06 Février 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 06 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [S] et Madame [X] [M] sont propriétaires et occupants d’une maison d’habitation et d’un terrain sis[Adresse 1]r à [Localité 3].
Monsieur [E] [N] et Madame [Y] [O] épouse [N] sont propriétaires et occupants d’un pavillon avec jardin sis [Adresse 2], voisins des consorts [S] [M].
Les propriétés sont intégrées à une Association Syndicale Libre dénommée LES DEMEURES DE PORT MARLY.
Les consorts [S] [M] ont souhaité édifier une extension de leur maison et ont déposé, le 6 février 2023, une déclaration préalable de travaux, autorisée par arrêté du 24 février 2023 du Maire de la Commune du [Localité 3]. Par ailleurs, une réunion de médiation a été organisée par l’ASL le 21 mars 2023, à la demande des époux [N]. L’ASL, consultée dès le 8 mars 2023, n’a pas émis d'observation sur la conformité du projet à son cahier des charges.
Par requête du 19 avril 2023, Monsieur et Madame [N], ont saisi le Tribunal administratif de Versailles aux fins d’annulation de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 24 février 2023.
Monsieur [S] a déposé une seconde déclaration préalable visant à clarifier les travaux prévus. Le projet a de nouveau été autorisé par un second arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 8 juin 2023. En parallèle, Monsieur [S] a demandé à la Commune de retirer la première autorisation accordée, devenue inutile, ce qui a été fait par arrêté en date du 28 septembre 2023.
Les époux [N] ont également saisi le juge des référés du Tribunal administratif de Versailles aux fins de voir suspendre l’exécution de l’autorisation de construire accordée à Monsieur [S]. Par ordonnance du 6 octobre 2023, le juge des référés du Tribunal
administratif de Versailles a rejeté cette demande.
Monsieur [S] et Madame [M] ont engagé les travaux de construction de l’extension autorisée.
Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 novembre 2023, M. [W] [S] et Mme [X] [M] ont assigné M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.
Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent de voir :
- autoriser la société CESAM, en sa qualité de constructeur de Monsieur [S] et Madame [M], maître de l’ouvrage, à effectuer les travaux de ravalement du mur pignon de l’extension sise [Adresse 1] à [Localité 3] située en limite séparative de la propriété de Monsieur et Madame [N] sise [Adresse 2] à [Localité 3] en accédant à la propriété de ces derniers pour une période de deux jours ouvrés de 8h00 à 17h00,
à charge pour Monsieur [S] et Madame [M] de prévenir Monsieur et Madame [N] au moins un mois avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception,
- dire que cette autorisation judiciaire sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à la charge de Monsieur et Madame [N] dans le cas d’un refus d’accès au jour du début des travaux, et ce pendant quatre mois,
- donner acte aux consorts [S] [M] de ce qu’ils acceptent :
* de prévenir les époux [N] au moins un mois avant les travaux par lettre recommandée avec avis de réception,
* d’accéder à la propriété [N] depuis leur jardin afin de réduire les risques de dégradations,
* de bâcher entièrement l’échafaudage,
* de faire dresser un procès-verbal de constat de Commissaire de justice avant et après travaux, à leurs frais,
* d’être personnellement et solidairement responsables des dégradations commises et plus largement, de tous dommages causés par les ouvriers et/ou les travaux réalisés,
* de leur verser la somme de 3051,60 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice généré par la nécessité de supprimer la haie végétale existante puis de la remplacer à l’identique,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [N] à leur payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils exposent que les travaux sont pratiquement terminés et l’entreprise de ravalement a désormais besoin d’accéder au fonds des époux [N] pour pouvoir procéder au ravalement, selon programme établi par la société CESAM ; qu'ils ont donc demandé, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2023, aux époux [N] de bien vouloir leur accorder un droit de tour d’échelle, l’attestation « servitude de tour d’échelle » établie par l’entreprise CESAM le 18 octobre 2023 étant annexée à ce courrier ; que par courrier de leur Conseil en date du 20 novembre 2023, les époux [N] ont refusé d’accorder ce droit ; qu'ils ne s'opposent plus aujourd'hui au principe de ce droit, sous réserve de certaines conditions, sept au total dont les cinq premières ne posent aucune difficulté, ce dont il sera donné acte aux consorts [S] [M] ; que s'agissant de la haie des époux [N], ils précisent que le fils de ces derniers a mis le feu à cette haie au mois d’avril 2023, de telle sorte que la haie est partiellement détruite ; que les époux [N] produisent trois devis, dont la moyenne s’élève à 5400 euros, n'ayant jamais autorisé les demandeurs à accéder à leur fonds pour faire établir des devis de manière contradictoire, alors qu'ils versent aux débats un devis de la société ACV PAYSAGES, en charge de l’entretien des espaces verts du lotissement, aux termes duquel ils proposent une indemnisation de 3051,60 euros TTC ; que s'agissant du ravalement du pignon [S] [M], cette demande se heurte à plusieurs difficultés : l’absence de lien de connexité avec le litige relatif à la servitude de tour d’échelle, le défaut de qualité à agir des époux [N], seule l’ASL est susceptible de demander à ses adhérents de se mettre en conformité avec l’article 11.2 du Cahier des charges, qui impose un ravalement tous les 15 ans, et l'absence de trouble manifestement illicite.
Aux termes de ses conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :
- leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposent pas au principe de la servitude de tour d'échelle,
- juger qu'ils devront être prévenus par Monsieur [S] et Madame [M] au moins un mois avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception,
- juger que l'accès à la propriété des époux [N] devra se faire depuis le fonds [M]
[S], par le jardin, afin de réduire les risques de dégradations,
- juger que l'échafaudage posé devra être entièrement bâché, pour éviter toutes projections sur le terrain des époux [N], comme pour assurer la sécurité de ces derniers,
- juger qu’un procès-verbal de constat sera dressé par un commissaire de justice, juste avant puis après travaux, aux frais de Monsieur [S] et Madame [M], pour rendre compte de l'état du terrain et, en particulier, des éventuelles dégradations,
- juger que Monsieur [S] et Madame [M] seront personnellement et solidairement responsables des dégradations commises et, plus largement, de tous dommages causés par les ouvriers et/ou les travaux réalisés,
- condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [M] à leur verser une provision de 5400 euros, en indemnisation du préjudice généré par la nécessité de supprimer la haie végétale existante, puis de la remplacer à l'identique,
- condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [M] à effectuer le ravalement du pignon de la maison existante et celui du mur du garage attenant se trouvant en limite séparative du fonds [N], en même temps que le ravalement de leur extension,
- juger, en tant que de besoin, que la servitude de tour d'échelle pourra, pour le besoin de ces travaux complémentaires, être exercée pour deux jours ouvrés supplémentaires,
- condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [M] à leur verser une indemnité de 2500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Ils rappellent qu'ils ont légitimement saisi les juridictions compétentes, contestent les allégations mensongères des consorts [S] [M] à leur égard, et précisent que les premières demandes relatives au droit de tour d'échelle étaient imprécises justifiant ainsi leur refus.
Ils indiquent qu’ils ne s’opposent pas au tour d’échelle mais sollicitent qu'il soit encadré, insistant notamment sur la difficulté particulière liée aux végétaux, qui forment une haie végétale qui doit être conservée ou, à tout le moins, replantée comme en attestent les professionnels sollicités par les époux [N] ; qu'une entreprise a chiffré l'intégralité de cette prestation, qui s'élève à 5400 euros TTC, outre deux autres entreprises, dont le cumul des deux devis ressort à 5442 euros TTC.
Ils sollicitent également que les consorts [S] [M] procèdent au ravalement du pignon de la maison existante au motif que le cahier des charges de l'ASL comporte également un article 11. 2, qui impose que « le ravalement des murs et murets doigtent être effectués au moins tous les quinze ans, et plus souvent si cela paraît nécessaire », et qu'à leur connaissance, le ravalement du pignon de la maison existante et celui du garage attenant des demandeurs n'ont pas été effectués depuis au moins 20 ans ; qu'il existe un lien avec la demande initiale, car cela évitera qu'ils aient à solliciter, à l'avenir, un nouveau tour d'échelle.
La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2024.
MOTIFS
Sur la demande de servitude de tour d'échelle
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il sera rappelé qu'en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés est habilité à il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre. Cette autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord des parties.
L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :
- les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve,
- les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer,
- la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux ; les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.
En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe d'un droit de tour d'échelle selon les conditions ci-dessous précisées au présent dispositif.
Une astreinte ne se justifie pas compte tenu de l'accord de principe.
S'agissant des travaux relatifs à la haie végétale, impactée par les travaux de ravalement, il est produit divers devis respectivement par les parties.
Le devis de la société AVC PAYSAGES du 28 mars 2023, produit par les demandeurs, établit un total TTC de 8482,30 euros, dont il ne ressort pas, avec l'évidence requise en référés, que les travaux de suppression de la haie végétale existante et de son remplacement à l’identique s'élève à la somme de 3051,60 euros.
Le devis de la société FALCK du 20 novembre 2023, produit par les défendeurs, établit plus explicitement que les travaux de dépose et de replantage de la haie s'élèvent à la somme forfaitaire de 5400 euros TTC. Ce devis est par ailleurs corroboré par les devis des sociétés PEPINIERES EUVE du 24 novembre 2023 et [J] [H] du 3 décembre 2023, qui distinguent les travaux de dépose (3542 euros TTC) et de replantage (1900 euros TTC), soit un total de 5442 euros TTC.
Il convient donc de condamner in solidum M. [W] [S] et Mme [X] [M] à payer à M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] la somme provisionnelle de 5400 euros TTC au titre d'indemnisation du préjudice généré par la suppression et le remplacement de la haie végétale située sur leur fonds.
Sur la demande reconventionnelle de travaux de ravalement de la maison des consorts [S] [M]
L’article 70 du Code de procédure civile précise que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, il n'est justifié d'aucun lien entre la nécessité de faire procéder au ravalement du mur de l'extension nouvelle dans le cadre du présent tour d'échelle et la nécessité alléguée de faire procéder au ravalement des murs existants de la maison principale des demandeurs.
Cette demande est donc irrecevable.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs, succombant au principal, à payer aux demandeurs, contraints d'engager la présente procédure, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
Autorisons Monsieur [W] [S] et Madame [X] [M], maîtres de l’ouvrage, à effectuer, par l'intermédiaire de la société CESAM, maître d'oeuvre, les travaux de ravalement du mur pignon de l’extension sise [Adresse 1] à [Localité 3] située en limite séparative de la propriété de Monsieur [E] [N] et Madame [Y] [O] épouse [N] sise [Adresse 2] à [Localité 3], en accédant à la propriété de ces derniers, selon les modalités suivantes :
- pour une période de deux jours ouvrés de 8h00 à 17h00,
- à charge pour Monsieur [S] et Madame [M] de prévenir Monsieur et Madame [N] au moins un mois avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception,
- d’accéder à la propriété [N] depuis leur jardin afin de réduire les risques de dégradations,
- de bâcher entièrement l’échafaudage,
- de faire dresser un procès-verbal de constat de Commissaire de justice avant et après travaux, à leurs frais,
- d’être personnellement et solidairement responsables des dégradations commises et plus largement, de tous dommages causés par les ouvriers et/ou les travaux réalisés,
Disons n'y avoir lieu à astreinte,
Condamnons in solidum M. [W] [S] et Mme [X] [M] à payer à M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] la somme provisionnelle de 5400 euros TTC au titre d'indemnisation du préjudice généré par la suppression et le remplacement de la haie végétale située sur leur fonds,
Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle de M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] tendant à faire procéder aux travaux de ravalement de la maison des consorts [S] [M],
Condamnons solidairement M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] à payer à M. [W] [S] et Mme [X] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons solidairement M. [E] [N] et Mme [Y] [O] épouse [N] aux dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
