TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à
Me Olivier TOMAS
Me Frédéric HUTMAN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/04066 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TWG
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 16 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [V] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125
DÉFENDERESSE
S.C.I. JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04066 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TWG
Par acte du 06/11/2022, la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER a donné à bail à usage d'habitation, indiqué être un bail meublé, à M.[V] [M] et Mme [F] [L] un appartement situé au [Adresse 2] pour un loyer de 850 euros et 50 euros de provisions sur charges , pour un an , avec dépôt de garantie de 1800 euros .
Un arrêté préfectoral a été rendu sur le fondement des articles L1311-4, R1331-26 et R1331-31 du CSP , après rapport du STH du 31/01/2024 , le 01/02/2024 faisant injonction au bailleur de se conformer dans un délai de 7 jours à compter de la notification de l'arrêté , sous peine de réalisation d'office des travaux :
-Assurer la sécurité des installations électriques particulières et prendre toute disposition pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations , notamment par le passage du consuel ou de tout organisme reconnu des autorités publiques
-Exécuter tous les travaux annexes nécessaires à titre de complément direct des travaux prescrits ci-dessus et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces
Le 14/03/2024 , des travaux dans la salle de bain et de petite électricité ou vérification des installations électriques pour mise aux normes ont été exécutés selon facture de l'entreprise AMT pour la somme de 5720 euros TTC .
Un autre arrêté a été rendu le 21/03/2024 pour travaux de recouvrement des peintures pour exposition au plomb, à réaliser dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté en hébergeant les occupants pendant les travaux , avec délai porté à 3 mois maximum si les occupants étaient hébergés hors du logement , et à défaut de réalisation par travaux exécutés d'office aux frais du bailleur.
Par courrier RAR du 26/03/2024 reçu le 30/03/2024 ,le conseil de M. [M] [V] a mis en demeure la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER de payer la somme de 13600 euros de restitution des loyers depuis novembre 2022, la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en raison de la présence de plomb dans les lieux , la somme de 2400 euros en raison de l'installation électrique non conforme, la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral, en demandant un relogement aux frais du bailleur le temps de la remise en état .
Par acte du 05/04/2024, M. [M] [V] a assigné la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER sur le fondement des articles 6 et suivants de la loi du 06/07/89, L1331-22 du CSP , 1719 et suivants du code civil , du décret du 30/01/2002 et article 40 et 225-14 du code pénal aux fins de :
-Voir condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] la somme de :
-13600 euros en restitution de l'ensemble des loyers depuis le novembre 2022 , en sus du dépôt de garantie de 850 euros
- 5000 euros en réparation du préjudice résultant de la présence de plomb dans les lieux loués
- 2400 euros au titre du préjudice découlant de la non-conformité de l'installation électrique et de son caractère dangereux , depuis son entrée dans les lieux
-2000 euros en réparation du préjudice moral , consécutif à l'insalubrité des lieux loués
-Voir condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] une pénalité de 10% par mois de retard dans la restitution du dépôt de garantie et ce à compter de la décision à intervenir
-Voir condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à procéder au relogement de M. [M] [V] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision , et passé ce délai ,e ne cas d'inexécution, sous astreinte de 150 euros par jour de retard
-Voir condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens
-Ne pas voir écarter l'exécution provisoire de droit
-Voir ordonner la notification de la décision à M. Le Procureur de la République près le Tribunal judiciaire de PARIS
L'affaire a été retenue le 22/05/2024.
M. [M] [V] maintient l'ensemble de ses demandes telles que formées par assignation.
Il soutient que tous les loyers sont à rembourser car indus en totalité du fait de l'état des lieux , précise que l'arrêté du 01/02/2024 n'est pas levé à ce jour faute de consuel , les travaux de recouvrement de peinture pour exposition au plomb n'étant pas exécutés .
Il ajoute qu'un dégât des eaux non traité dans la salle de bain a conduit à la saisine du Service technique de l'Habitat de la Ville de PARIS .
Il demande son relogement sous astreinte sur le fondement de l'article 6 de la loi du 06/07/89 .
La SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 de :
-Voir dire M. [M] [V] irrecevable en ses demandes visant la période antérieure au 26/03/2024
-Voir débouter M. [M] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions
-A titre subsidiaire :
-Voir donner acte à la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER qu'elle a entrepris les travaux suivants :
-Réfection de la salle de bain
- Réfection de l'installation électrique
-Voir donner acte à la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER qu'elle va entreprendre les travaux visés dans l'injonction du 01/02/2024
-Voir statuer ce que de droit sur les dépens
La SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER reconnait ne pouvoir apporter la preuve du caractère meublé de ce logement .
DISCUSSION
Sur la nature du bail conclu entre les parties :
Il convient de relever l'aveu judiciaire de la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER sur la nature du bail, qu'elle indique ne pouvoir démontrer être meublé . En conséquence , il est à considérer qu'il s'agit d'un bail de locaux vides à usage d'habitation d'une durée de 3 ou 6 ans selon la situation des associés , qui n'est pas précisée au regard des liens familiaux pouvant exister des associés de la SCI , en application de l'article 10 et 13 de la loi du 06/07/89, depuis le 07/11/2022.
Sur la recevabilité de la demande de M. [M] [V] :
L'article 20-1 de la loi du 06/07/89 prévoit une possibilité de demande de mise en conformité du logement indécent , avec saisine de la commission départementale de conciliation des baux , sans que cette saisine ne constitue un préalable à la saisine du juge.
L'obligation de mise en demeure du bailleur pour ses obligations d'entretien des lieux à leur usage n'existe pas quand le manquement invoqué est un non-respect de l'obligation de délivrance d'un logement décent .
M. [M] [V] est donc recevable à agir , et surabondamment les arrêtés des 01/02 et 26/03/2024 avaient été communiqués au bailleur .
Sur la demande de remboursement des loyers :
En application de l'article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent , cette obligation étant continue pendant toute la durée du bail.
Le décret 2002-120 du 30/01/2002 définit les critères de décence .
M. [M] [V] soutient que le constat effectué le 23/01/2024 démontre l'état d'indécence des lieux , de même que le rapport du STH du 31/01/2024 pour l'installation électrique dangereuse qui a conduit à l'arrêté d'insalubrité du 01/02/2024 , et en tout état de cause invoque un état impropre à l'usage d'habitation depuis l'entrée dans les lieux .
La SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER soutient que si elle est tenue de procéder aux travaux imposés par arrêtés , elle n'est pas tenue de reloger M. [M] [V] de manière définitive .
Le bailleur relève que selon l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 , le juge ne peut suspendre ou réduire le loyer que s'il est saisi d'une demande de travaux , alors que M. [M] [V] ne forme aucune demande à ce titre ; le bailleur conteste donc la demande de remboursement des loyers depuis le début du bail , ajoutant que les travaux sont entamés , que le demandeur ne justifie pas de la situation antérieure au 26/01/2024 . Il fait valoir que la demande au plus ne peut porter que sur la période postérieure au 01/02/2024, date de l'arrêté .
La demande de M. [M] [V] n'est pas une demande de mise en conformité des locaux fondés sur l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 , mais une demande de remboursement des loyers antérieurs à l'arrêté du 01/02/2024 pour inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent , au titre de l'exception d'inexécution .
La réduction et la suspension de paiement des loyers qui peut être ordonnée par le juge sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 06/07/89 est celle des loyers postérieurs à sa décision , le temps que les travaux soient exécutés .
Selon le constat du 23/01/2024 , l'état du logement est très dégradé , le parquet étant vétuste en entrée ainsi que les revêtements aux murs .Les pièces de salle d'eau et cuisine ne sont pas séparées et en état de grande dégradation avec murs creusés , avec des parties qui se détachent , douche dépourvue de cabine, avec un seau pour recevoir les eaux d'une fuite d'eau , plafond à découvert , avec des fils électriques épars en attente , un ballon vétuste , une arrivée électrique tenue par un clou, au plafond une percée béante près d'un placard mural pour la colonne des eaux usées , un bloc évier hors d'usage .La pièce du salon est équipée de double vitrage, le sol en parquet flottant est usagé , les papiers sont en partie décollés , le plafond est défraîchi avec une déformation et fissure ; dans la deuxième pièce principale il est noté une fenêtre à double vitrage , mais une allège de fenêtre très dégradée , avec infiltrations et moisissures, murs hors d'état d'usage , avec moisissures , taches et décollement des papiers, plafond à l'état d'usage , placard vétuste .
Il est reconnu qu'aucun inventaire des meubles n'a été effectué , et il n'est pas plus versé d'état des lieux d'entrée . La présomption de bon état de l'article 1731 du code civil ne peut trouver application , en vertu de l'article 3-2 de la loi du 06/07/89, lorsqu'une partie a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux d'entrée ou sa remise à l'une des parties .
Or la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER n'a joint aucun état des lieux d'entrée pour contester la demande de remboursement de loyers au titre de l'indécence des lieux depuis le début du bail , alors qu'un tel état des lieux d'entrée aurait permis de s'assurer de l'état de ceux-ci lors de la mise à disposition des locaux et avant le constat du commissaire de justice du 26/01/2024. Eu égard au fait que la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER n'a pas plus rédigé d'inventaire , il ne peut être retenu de présomption de bon état .
Par conséquent , il convient de considérer que l'état de dégradation des lieux depuis l'entrée dans les lieux est un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, même si cet état s'est aggravé après le dégât des eaux qui a eu pour conséquence que la salle de bain soit démolie .
L'exception d'inexécution totale sera retenue depuis le 01/01/2024 jusqu'au 28/02/2024 , puisque le dégât des eaux est antérieur à l'arrêté du 01/02/2024 , et indiqué dater de la fin d'année 2023.
Il convient de retenir que les loyers n'étaient pas dus pour 80% de ceux -ci , eu égard aux critères de décence du décret du 30/01/2002 non respectés , tel que la sécurité des équipements , le risque pour la santé des occupants , le défaut de séparation des pièce de cuisine et salle d'eau , entre novembre 2022 et décembre 2023.
De plus l'arrêté du 01/02/2024 a confirmé la dangerosité de l'installation électrique et le Préfet a enjoint les bailleurs de procéder aux travaux de mise en conformité avec vérification du consuel.
Il convient donc de condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à rembourser à M. [M] [V] la somme de 11220 euros .
En effet puisque l'arrêté est en date du 01/02/2024 et notifié à la même date , et qu'en application de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation , le loyer n'est plus dû à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, le paiement des loyers a été suspendu depuis mars 2024 jusqu'au 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Sur la demande de dommages et intérêts en raison de la présence de plomb :
L'indemnisation du préjudice lié à la présence de plomb doit être apprécié selon le principe de la réparation intégrale du préjudice subi et la responsabilité contractuelle du bailleur des articles 1231 et suivants du code civil .
Le demandeur justifie de l'arrêté du 26/03/2024 lié à la présence de plomb dans les peintures ; indépendamment du préjudice de jouissance réparé , la mise en location de locaux qui contiennent un risque d'exposition au plomb crée un préjudice particulier . Cependant aucune conséquence médicale n'a été déterminée pour les occupants . La SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER sera condamnée à payer une somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.
Sur la demande de dommages et intérêts en raison de l'installation électrique dangereuse :
La réparation du préjudice de jouissance inclut la réparation de ce préjudice lié au manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent .
M. [M] [V] sera débouté de sa demande ;
Sur la demande au titre du préjudice moral :
M. [M] [V] font valoir un préjudice moral consécutif à l'insalubrité des lieux loués, que conteste la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER . Le préjudice moral lié aux démarches rendues nécessaires pour la visite du STH , la perte de temps lié à la situation justifie une indemnisation du préjudice moral du locataire , s'étant trouvé dans une situation inadaptée pour lui et sa famille .
Il convient de condamner la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à lui payer une somme de 500 euros de dommages et intérêts .
Sur la demande au titre du relogement de M. [M] [V] :
M. [M] [V] sollicite son relogement ,tandis que la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER fait valoir l'absence de fondement à cette demande qui ne repose pas sur l'article 7 e de la loi du 06/07/89 ou 1724 du code civil .
L'arrêté de danger imminent et pour insalubrité n'a pas été accompagné d'une interdiction temporaire d'habiter . Les travaux prescrits n'ont pas rendus temporairement inhabitables le logement , pour partie d'entre eux correspondant à l'arrêté du 01/02/2024 ,puisque réalisés sur une seule journée le 19/02/2024 .
Mais restent à réaliser les travaux de peinture de recouvrement de l'ensemble du logement .
Il n'est pas déterminé la durée de ces travaux, qui cependant nécessitent à l'évidence d'être exécutés hors la présence de M. [M] [V] et sa famille , en application de l'article L521-3-2 du code de la construction et de l'habitation ; il convient d'ordonner un relogement de M. [M] [V] et sa famille aux frais de la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER pendant une durée de 4 jours , compte-tenu de la taille du logement et des travaux nécessaires , sous astreinte de 70 euros par jour non respectés , en cas d'inexécution de cette obligation pendant la période des travaux , dont le locataire sera informé 8 jours à l'avance par tout moyen .
La demande au titre de la pénalité de 10% pour non -restitution du dépôt de garantie est mal fondée, les locataires n'ayant pas donné congé .
Il convient de constater que la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER a effectué des travaux selon facture du 14/03/2024 d'électricité et plomberie , dont le consuel reste à produire.
Sur l'exécution provisoire :
Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER sera condamnée aux dépens et paiement à M. [M] [V] de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :
CONSTATE que la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER reconnait que le bail est un bail à usage d'habitation de locaux vides d'une durée de 3 ou 6 ans selon la situation des associés , qui n'est pas précisée au regard des liens familiaux pouvant exister des associés de la SCI , en application de l'article 10 et 13 de la loi du 06/07/89, depuis le 07/11/2022.
DIT que M. [M] [V] est recevable à agir
CONDAMNE la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à rembourser à M. [M] [V] la somme de 11220 euros au titre des loyers , soit 80% de ceux-ci de novembre 2022 à décembre 2023 et la totalité de ceux-ci de janvier à février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
CONDAMNE la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] une somme de 1000 euros en réparation du préjudice né de l'exposition au plomb , avec intérêts au taux légal à compter du jugement
DEBOUTE M. [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour installation électrique non conforme
CONDAMNE la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
ORDONNE un relogement de M. [M] [V] et sa famille aux frais de la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER pendant une durée de 4 jours compte-tenu de la taille du logement et des travaux nécessaires de recouvrement des peintures, sous astreinte de 70 euros par jour non respecté , passé le début des travaux, en cas d'inexécution de cette obligation pendant la période des travaux , dont le locataire sera informé 8 jours à l'avance par tout moyen .
DEBOUTE M. [M] [V] de sa demande en paiement de la pénalité de 10% des loyers en l'absence de congé
CONSTATE que la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER a exécuté des travaux en exécution des arrêtés du 01/02/2024 selon facture du 14/03/2024, dont le consuel reste à produire
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit
CONDAMNE la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER aux dépens
CONDAMNE la SCI JDF INVESTISSEMENT IMMOBILIER à payer à M. [M] [V] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
