TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [M] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Laurent CREHANGE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09566 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P46
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le jeudi 04 avril 2024
DEMANDEURS
Madame [X] [K] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
Madame [Z] [P] épouse [K], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître Laurent CREHANGE de la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1312
DÉFENDERESSE
Madame [M] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09566 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P46
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2022, Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [P] épouse [K] a consenti à Madame [M] [S] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre des charges de 50 euros. Un dépôt de garantie de 600 euros a été versé à l'entrée dans les lieux.
Madame [X] [K] épouse [B] est devenue propriétaire de l'appartement par acte authentique du 14 juin 2023.
Se plaignant notamment de sous-locations illicites de l'appartement pris à bail, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] ont, par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, fait assigner Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,son expulsion immédiate et de tous les occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et autorisation de la séquestration du mobilier,sa condamnation à lui payer la somme de 671 euros d'arriéré locatif (l'échéance de septembre 2023), outre 70000 euros de dommages et intérêts ainsi que la conservation du montant du dépôt de garantie,sa condamnation à lui verser une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
L'affaire été appelée et retenue à l'audience du 8 février 2024.
A l'audience, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont réitéré les demandes de leur assignation, sauf à actualiser leur créance au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3397 euros, échéance de février 2024 incluse.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [M] [S] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.
Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
En l'espèce, d'une part, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] produisent un constat de commissaire de justice du 17 mai 2023 qui reproduit les pages du site internet Airbnb et notamment l'annonce de la location d'un « cosy 2 pièces au cœur de Paris », « logement entier » dont l'hôte est prénommée « [M] ». Les caractéristiques du bien proposé à la location de courte durée (emplacement, nombre de pièces, etc) désignent le bien pris à bail par Madame [M] [S] et objet du présent litige. La lecture des différents avis des visiteurs fait remonter la mise en location à avril 2023 au plus tard. Or, l'article « X » (10) du bail prévoit expressément l'interdiction de la sous location sauf accord écrit du bailleur.
Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens invoqués, à savoir le défaut d'assurance, l'exercice d'une activité commerciale et l'impayé des loyers et charges.
Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu'elle s'est prolongée pendant plusieurs mois au vu de la grille des disponibilités figurant sur le site Internet (pages 62-63 du constat d'huissier) alors que le contrat de bail rappelait expressément l'interdiction de la sous-location.
Madame [M] [S] devient ainsi sans droit ni titre si bien qu'il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous les occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Madame [M] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
En l'espèce, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] font état dans leurs conclusions visées à l'audience du 8 février 2024 d'un arriéré de loyer de 3397 euros pour la période du 1er août au 8 février 2024, échéance de février 2024 incluse. Absente à l'audience utile, Madame [M] [S] n'en conteste par définition ni le principe ni le montant. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à Madame [X] [K] épouse [B], bailleur en titre durant la période suivant l'acte authentique du 14 juin 2023.
Sur la demande indemnitaire
Sur l'indemnité mensuelle d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, s'il est relevé que Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] n'ont effectué dans le « par ces motifs » de l'assignation aucune demande exprès en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation en cas de résiliation du bail, celle-ci étant de nature indemnitaire, elle est nécessairement incluse dans la demande de dommages et intérêts plus large formulée dans l'acte introductif d'instance.
Par suite, Madame [M] [S] sera condamnée au paiement à Madame [X] [K] épouse [B] d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dans la limite de 56400 euros (70000-13600) maximum (voir ci-après), en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué alors même que le préjudice tenant à la perte des fruits civils sera réparé (voir ci-dessous).
Sur les fruits de la sous-location illicite
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En l'espèce, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] justifient de leurs qualités respectives de bailleurs et de propriétaires du bien litigieux et ont ainsi qualité à agir en restitution des fruits civils.
Dans ce contexte, le constat de commissaire de justice du 17 mai 2023 montre que le prix de la nuitée de sous-location fixé par Madame [M] [S] est de 136 euros. Au vu de la grille des disponibilités, il montre que l'appartement a été loué du 1er mai 2023 au 3 août 2023 puis du 14 au 16 août 2023 (pages 62-63). Il apparaît en outre deux commentaires de voyageurs en date d'avril 2023 ce qui, à défaut d'autres éléments complémentaires, justifie une sous-location de 2 nuitées en avril 2023 (page 63). A final, il est établi que Madame [M] [S] a sous-loué le bien pendant 100 nuitées, équivalent à des fruits civils de 13600 euros (136x100). Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, soit à hauteur de 6120 euros (136x45) au profit de Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [P] épouse [K] et de 7480 euros à celui de Madame [X] [K] épouse [B].
Sur le préjudice lié aux autres violations alléguées du contrat de bail (défaut d'assurance, activité commerciale)
Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
En l'espèce, Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] n'apportent aucun élément de nature à étayer d'un préjudice distinct de ceux ci-dessus évoqués. Il n'est pas établi de la réalité des formations d'esthétique proposées par la défenderesse dans l'appartement. Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] ne sont pas non plus en capacité d'exposer en quoi le défaut d'assurance, à supposé réel, ait généré un quelconque préjudice. Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er août 2022 entre Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [M] [S] portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts de la locataire ;
ORDONNE en conséquence à Madame [M] [S] de restituer les clés du logement à Madame [X] [K] épouse [B] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [M] [S] d’avoir restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [K] épouse [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] de leur demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à Madame [X] [K] épouse [B] 3397 euros d'arriéré locatif pour la période du 1er août 2023 au 8 février 2024, échéance de février 2024 incluse ;
RAPPELLE que Madame [M] [S] reste tenue dans les termes du contrat de bail pour la période du 9 février 2024 à ce jour ;
CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à Madame [X] [K] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (671 euros en juillet 2023), dans la limite de 56400 euros maximum, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [Z] [P] épouse [K] 6120 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à Madame [X] [K] épouse [B] 7480 euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [M] [S] à verser à Monsieur [F] [K], Madame [Z] [P] épouse [K] et Madame [X] [K] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [M] [S] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
