TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 22/15298
N° Portalis 352J-W-B7G-CYGBF
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 14 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, CITYA URBANIA ETOILE, S.A.S
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444
DÉFENDERESSE
Madame [E] [Z] [N]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Vincent PROUST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1465
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire,
assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/15298 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGBF
DÉBATS
A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
Mme [E] [N] est propriétaire des lots n°101, 102, 128, 160 et 170 dansL’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9].
Par acte d'huissier du 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société CITYA URBANIA ETOILE, a assigné Mme [N] en paiement de charges de copropriété.
Aux termes de ses dernières écritures d’actualisation notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER Madame [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA URBANIA ETOILE, la somme totale de 12415,70 euros, correspondant à :
• 10.843,70 euros à titre principal, charges arrêtées au 19 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
• 1572 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Madame [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA URBANIA ETOILE, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Madame [E] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA URBANIA ETOILE, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Madame [E] [N], aux entiers dépens.
Par conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023 Mme [N] demande au tribunal de :
- Dire et juger que les différents frais de recouvrement facturés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Madame [N] pour un montant global de 1.654 euros ne sont pas nécessaires,
En conséquence,
- Rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de Madame [N] à lui verser la somme globale de 1.654 euros au titre des différents frais de recouvrement,
- Fixer la dette locative de Madame [P] [G] à la somme de 10.849 euros (13.003 euros de dette – 500 euros de règlement le 29/09/2023 – 1.654 euros de frais injustifiés),
- Rejeter la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de Madame [N] à lui verser la somme globale de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts,
- Autoriser Madame [N] à régler sa dette de charges de copropriété à hauteur de 500 euros par mois, pendant 22 mois, la dernière échéance soldant la dette, en plus du règlement des charges de copropriété courantes,
- Dire n’y avoir lieu n’y avoir lieu à la condamnation de Madame [N] en application de l’article 700 du Code de procédure civile et que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’instance.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023, l’audience de plaidoiries fixée au 11 janvier 2024 et l’affaire mise en délibéré au 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges".
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- L’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de Mme [N] ;
- Lettres de mise en demeure et factures;
- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée du 13 mars 2021 au 19 juin 2023 ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes ;
- Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus ;
- Le contrat de syndic.
Lors des assemblées générales visées ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.
Il résulte de l’examen des décomptes produits que Mme [N] reste débitrice de la somme de 10.363,70 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 19 juin 2023, déduction faite des frais de recouvrement (d’un montant de 1.572 + 480 euros).
La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de présentation de la première lettre recommandée de mise en demeure.
Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée à Mme [N] par lettre recommandée avec accusé de réception distribué le 12 octobre 2022.
Les frais engagés avant cette date ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.
En outre, les frais de suivi de dossier contentieux, ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles » en l'espèce, ni démontrées, ni même alléguées.
La demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par a mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence de la défenderesse ait seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.
Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/15298 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYGBF
Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa premier du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue.
Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.
En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la copropriété concernée a dû faire face à des difficultés dans sa gestion, devant entreprendre des travaux.
Au surplus, Mme [N] n’apporte pas de preuve d’être en capacité d’apurer la dette sur 24 mois tout en payant les charges courantes de copropriété, ne communiquant aucune pièce sur ses revenus courants.
La demande de délais de paiement de Mme [N] sera donc rejetée.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [N], partie succombante, sera condamnée aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9], la somme de 10.363,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 juin 2023 (3ème échéance budget prévisionnel et appel de fonds ALUR 2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE aux entiers dépens.
CONDAMNE Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;
REJETTE le surplus des demandes.
Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024
La Greffière La Présidente