TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 08/03/2024
à : Me Yael BRAMI CREHANGE, Me Saul ATTIA
Copie exécutoire délivrée
le : 08/03/2024
à : Me Natalia YANKELEVICH
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LGM
N° MINUTE :
2/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 6] -[Localité 1]D - ESPAGNE
représenté par Me Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1183
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 5], [Localité 4],
représenté par Me Yael BRAMI CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1099
Madame [F] [T], [Adresse 2], [Localité 3]
représentée par Me Saul ATTIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0231
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 11 avril 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 08 mars 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 08 mars 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LGM
EXPOSE DES MOTIFS
M. [D] [E] est propriétaire depuis le 24 septembre 2007d’un logement situé [Adresse 2] [Localité 3] occupé par M. [X] [U] moyennant un loyer mensuel de 1260 euros et 40 euros de charges.
Constatant une sous-location non autorisée de son logement et des loyers impayés, M. [D] [E] a fait assigner M. [X] [U], son locataire selon bail verbal, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- la qualification juridique de leur contrat en bail verbal soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- la résiliation judiciaire dudit bail pour sous-location interdite, défaut d’occupation à titre de résidence principale et non-paiement des loyers,
- la condamnation de M. [X] [U] au paiement de la somme de 10 510 euros au titre des loyers et charges, terme de juin 2023 inclus,
- la condamnation de M. [X] [U] à restituer les sommes perçues au titre des sous-loyers depuis l’entrée dans les lieux de l’occupante, soit 22 100 euros, à parfaire,
- l’expulsion de M. [X] [U] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [F] [T], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
- la suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, M. [X] [U] n’occupant plus les lieux depuis de nombreux mois,
- le prononcé d’une expulsion sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, le tribunal se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte,
- le règlement des meubles et objets mobiliers,
- la condamnation de M. [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation majorée des provisions pour charges jusqu’à libération des lieux,
- la condamnation de M. [X] [U] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 3 octobre 2023, les parties ont comparu représentées et Mme [F] [T], par la voix de son conseil, a fait part de son intervention volontaire à l’instance au motif qu’elle dispose d’un bail verbal et a toujours réglé ses loyers. Le dossier a été renvoyé pour permettre aux parties de se mettre en état selon contrat de procédure signé.
A l’audience du 2 février 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils qui ont plaidé conformément aux conclusions déposées et visées par le greffier.
M. [D] [E] qui conclut au débouté de M. [X] [U] et Mme [F] [T], confirme ses demandes initiales, portant le montant des loyers dus par M. [X] [U] à la somme de 20 910 euros terme de février 2024 inclus, la restitution des sous-loyers perçus par M. [X] [U] à la somme de 59 970 euros, à parfaire et sollicitant la condamnation in solidum de M. [X] [U] et Mme [F] [T] au paiement de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.
Au soutien de ses prétentions, il expose que M. [X] [U] bénéficiant d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a manqué à ses obligations en sous-louant le logement à Mme [F] [T] sans autorisation du bailleur et qu’il convient outre son expulsion de le condamner à restituer les sous-loyers versés par Mme [F] [T] estimés, selon les documents qu’elle produit, à la somme de 59 970 euros, que celle-ci occupante sans droit ni titre ne saurait revendiquer des droits reconnus au locataire.
Il ajoute que la résiliation du bail verbal avec M. [X] [U] s’impose également en raison du défaut d’occupation personnelle du logement par celui-ci qui reconnait habiter chez sa compagne et du paiement irrégulier des loyers constituant ainsi un arriéré de 20 910 euros depuis 2016 qui ne saurait être prescrit puisque M. [X] [U] a toujours reconnu devoir des loyers.
En réponse, M. [X] [U] acquiesce à l’existence d’un bail verbal soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 entre lui et M. [D] [E] depuis 2010 et à la résiliation dudit bail puisqu’il n’occupe plus le logement depuis janvier 2022 et reconnaît avoir sous-loué les lieux à Mme [F] [T]. Il conclut, du fait de la prescription triennale, à une dette locative arrêtée à la somme de 12 670 euros pour la période comprise entre le 15 juin 2020 et novembre 2023 inclus dont Mme [F] [T] devra le relever et garantir. Il conclut également au débouté de M. [D] [E] dans sa demande de paiement des sous-loyers perçus puisqu’ils ont été intégralement reversés à M. [D] [E] et qu’il ne saurait y avoir enrichissement sans cause de la part du propriétaire des lieux.
S’agissant de la demande de remboursement de trop-perçus de loyers et de dommages et intérêts pour troubles de jouissance formée par Mme [F] [T], M. [X] [U] oppose que ce n’est pas lui qui a fixé le montant du loyer et que l’état de l’appartement résulte du défaut d’entretien de Mme [F] [T] qui faute de bail ne saurait revendiquer le bénéfice d’une réparation d’un trouble de jouissance.
Dans l’hypothèse d’une condamnation, il sollicite l’octroi de délais de paiement compte tenu de ses faibles revenus, de son âge et son état de santé, en proposant un paiement mensuel de 100 euros et le débouté de M. [D] [E] et Mme [F] [T] dans leur demande au titre des frais irrépétibles étant lui-même bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.
Dans ses conclusions, Mme [F] [T] considère son intervention recevable et sollicite la condamnation solidaire de M. [D] [E] et M. [X] [U] à lui rembourser la somme de 27 937 euros représentant le trop-perçu des loyers au regard du loyer de référence applicable et à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en réparation de son préjudice de jouissance outre leur condamnation in solidum aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes Mme [F] [T] expose que M. [X] [U] lui a proposé le logement en l’assurant que le propriétaire était d’accord. Elle considère donc être titulaire d’un bail verbal et que l’état du logement justifie une réduction du montant des loyers qu’elle a versé et le versement d’une indemnité pour trouble de jouissance.
1En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.
Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire de Mme [F] [T]
L'intervention volontaire principale n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à la prétention qu'il forme (CPC, art. 329).
En l’espèce, Mme [F] [T] demande le remboursement des sommes qu’elle a versé pour l’occupation du logement objet du litige et réparation du trouble de jouissance compte tenu de l’état du logement.
Dans la mesure où il n’est pas contesté que Mme [F] [T] est l’occupante effective des lieux, son droit à agir est certain quand bien même le bien-fondé de la demande nécessite un examen distinct.
Sur la résiliation judiciaire du bail de M. [X] [U]
Il n’est pas contesté ni de M. [D] [E], ni de M. [X] [U] que leur relation juridique s’organisait dans le cadre d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, il est justifié aux débats de la dette locative, de la sous-location illicite et du défaut d’occupation personnelle par un décompte des sommes versées par M. [X] [U] à M. [D] [E] jusqu’au mois de décembre 2022 et un courriel de M. [X] [U] à M. [D] [E] dans lequel il explique la sous-location depuis plus d’un an du logement qu’il a quitté sans informer le propriétaire pour continuer à bénéficier de droits sociaux et reconnait une dette de loyer depuis notamment janvier 2023 date à laquelle l’occupante a cessé de lui verser un loyer.
Il s’agit de manquements suffisamment graves pour faire droit à la demande de M. [D] [E] et prononcer la résiliation judiciaire du bail.
M. [X] [U] devenant ainsi occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées ci-après.
Sur la qualité de locataire de Mme [F] [T]
Mme [F] [T] revendique le statut de locataire sur la base d’un contrat de bail verbal soumis à la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989.
A l’appui de sa demande elle explique que M. [X] [U] se présentant comme agent immobilier lui a proposé en juin 2019 le logement du [Adresse 2] et qu’elle lui a versé jusqu’au 31 janvier 2023 chaque début de mois une somme variant entre 1 000 et 1 489 euros sans remise de quittance pour un logement meublé dont ni le réfrigérateur ni le chauffage ne fonctionnent et dans un état dégradé en raison d’un défaut d’entretien par son propriétaire.
Il résulte ainsi des écritures de Mme [F] [T] qu’elle ne pouvait ignorer que M. [X] [U] n’était pas le propriétaire des lieux puisqu’elle explique qu’il s’était présenté à elle comme un agent immobilier alors que c’est à lui seul qu’elle versait les loyers. Mme [F] [T] est donc au regard du propriétaire du logement, occupante sans droit ni titre du fait du chef de M. [X] [U].
Sur les modalités d’expulsion et l’indemnité d’occupation
Selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce, les circonstances de l’espèce ne justifient pas que le délai légal soit supprimé.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
L’indemnité d’occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre à la bailleresse d’obtenir paiement d’une somme correspondant au montant des loyers et charges auxquelles elle aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, somme qui réparera justement le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement et par son immobilisation ; cette indemnité ne doit donc pas être forfaitaire, mais variera en fonction de la réglementation applicable au loyer, de son indexation conforme aux dispositions du contrat et de la régularisation des charges récupérables.
Compte tenu du loyer de référence applicable, M. [X] [U] et Mme [F] [T] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 23,6 euros pour une surface habitable de 43,07 m soit un total de 1 016,45 euros à défaut de constat d’huissier contradictoire ou d’expertise des services techniques de l’habitat justifiant l’application d’un loyer de référence minoré tel que sollicité par Mme [F] [T].
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [F] [T]
Dans le cadre de son intervention volontaire, Mme [F] [T] sollicite la condamnation solidaire de M. [D] [E] et M. [X] [U] à lui rembourser le trop-perçu de loyers par rapport à l’indice de référence minoré du loyer et lui réparer son préjudice de jouissance.
Selon l’article 1309 du Code civil, l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux et il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Il résulte des développements précédents que Mme [F] [T] est occupante sans droit ni titre du logement de M. [D] [E] qui n’a jamais consenti à sa sous-location. Il n’est donc pas son débiteur et ne saurait de ce fait être condamné solidairement avec M. [X] [U].
En revanche, il résulte des pièces produites que l’existence d’un contrat verbal de sous-location entre M. [X] [U] et Mme [F] [T] est caractérisée non seulement dans les écrits de ce dernier mais également par les justificatifs de réception des fonds versés par Mme [F] [T].
Néanmoins, la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable à un contrat de sous-location qui reste soumis à l’entière convention des parties et aux dispositions du Code civil.
Dès lors, Mme [F] [T] ne saurait se prévaloir des dispositions d’encadrement des loyers, lesquelles concernent les contrats soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et il convient de la débouter de sa demande de remboursement d’un trop-perçu à l’encontre de M. [X] [U]
S’agissant de la réparation du trouble de jouissance, dans le cadre de la sous-location, M. [X] [U] est tenu des obligations du bailleur à l’égard du sous-locataire. L’article 1719 du Coe civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l’occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Mais dans la mesure où Mme [F] [T] ne justifie pas d’un constat d’huissier ni d’une expertise du service technique de l’habitat permettant d’étayer ses dires sur l’indécence du logement que la production de photos non datées ni localisées ne sauraient suffire à établir, il convient de la débouter également de sa demande en réparation pour trouble de jouissance.
Sur la dette locative de M. [X] [U] (20 910 euros)
Au dernier état de ses demandes, M. [D] [E] sollicite de M. [X] [U] le paiement d’un arriéré de loyers fixé à la somme de 20 910 euros terme de février 2024 inclus.
Il n’est pas contesté des parties que le montant mensuel des sommes dues s’élève à 1 300 euros.
Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 toute action dérivant du bail est prescrite en trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.
En l’espèce, M. [D] [E] ne justifiant pas d’action antérieure à l’assignation délivrée le 16 juillet 2023, il convient d’arrêter la période susceptible de donner lieu à condamnation à la date du 16 juillet 2020.
Compte tenu du décompte produit par M. [D] [E], non contesté de M. [X] [U] dans les montants inscrits à son crédit, ce dernier reste redevable de la somme de 19 830 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 et il convient de le condamner au paiement de cette somme.
Sur la restitution des sous-loyers
Dans la mesure où le propriétaire n’a pas autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus par M. [X] [U] sont illicites et M. [D] [E] est en droit d'en réclamer le remboursement intégral parce qu'ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession.
À défaut d'autorisation, le locataire est en effet un possesseur de mauvaise foi qui ne peut, en application de l'article 549 du Code civil, prétendre faire siens les fruits de sous-locations illicites. Tous les fruits perçus doivent donc être restitués au propriétaire.
En l’espèce, M. [X] [U] sera condamné à verser à M. [D] [E] la somme de 59 970 euros en restitution des fruits civils constitués des sous-loyers perçus.
Sur la demande de délais de paiement
La situation financière de M. [X] [U] qui relève déjà de la commission de surendettement, ne permet pas de faire droit à sa demande de délais de paiement pour le cas d’espèce.
Sur les demandes annexes
M. [X] [U] et Mme [F] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance.
Il ne paraît cependant pas inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [E] les frais irrépétibles non compris dans les dépens et Mme [F] [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
DECLARE Mme [F] [T] recevable en son intervention volontaire ;
PRONONCE la résiliation du bail verbal liant M. [D] [E] et M. [X] [U] portant sur le logement situé [Adresse 2] [Localité 3] ;
CONSTATE la qualité d’occupant dudit logement sans droit ni titre de Mme [F] [T] ;
ORDONNE en conséquence à M. [X] [U] et Mme [F] [T] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [X] [U] et Mme [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [D] [E] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement M. [X] [U] et Mme [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de
1 016,45 euros, outre le montant des charges, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE M. [X] [U] à payer à M. [D] [E] la somme de 19 830 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 ;
CONDAMNE M. [X] [U] à payer à M. [D] [E] la somme de 59 970 euros en restitution des sous-loyers perçus ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [U] et Mme [F] [T] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
