LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 juin 2022
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 547 F-D
Pourvoi n° C 20-23.174
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022
La société [I] [G] [J] [B] [P] [K] [T] [O] et [F] [R], notaires, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 20-23.174 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [S] [Z],
2°/ à M. [V] [Z],
domiciliés tous deux [Adresse 5],
3°/ à la société du Val de l'Aa, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
4°/ à Mme [U] [A], épouse [Y],
5°/ à M. [FG] [Y],
domiciliés tous deux [Adresse 3],
6°/ à Mme [W] [X], épouse [E],
7°/ à M. [L] [E],
domiciliés tous deux [Adresse 7],
8°/ à M. [D] [MT],
9°/ à Mme [N] [M], épouse [MT],
domiciliés tous deux [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [E] ont formé un pourvoi éventuel contre le même arrêt.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi principal, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les demandeurs invoque, à l'appui de leur pourvoi incident éventuel, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [I] [G] [J] [B] [P] [K] [T] [O] et [F] [R], de la SAS Boulloche, avocat de M; et Mme [Z], de la société du Val de l'Aa, de la SCP Duhamel-Rameix Gury Maitre, avocat de M. et Mme [E], après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la SCP [I] [G], [J] [B], [P] [K], [T] [O] et [F] [R] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme [Y], et contre M. et Mme [MT].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 15 octobre 2020), par acte du 9 janvier 1995, M. et Mme [H] ont cédé un terrain cadastré section [Cadastre 8] et grevé d'une servitude non aedificandi à M. et Mme [E] (les vendeurs), qui ont fait procéder à sa division en deux parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 13].
3. La parcelle [Cadastre 9] a été acquise le 1er août 2008 par M. et Mme [Y], qui ont procédé à sa division en deux terrains cadastrés section [Cadastre 10] et [Cadastre 6]. La première a été cédée le 9 septembre 2015 après l'obtention d'un permis de construire le 2 juin 2015.
4. Par acte du 29 juin 2006, reçu par M. [O], notaire au sein de la SCP [I] [G], [J] [B], [P] [K], [T] [O] et [F] [R] (la SCP), la parcelle [Cadastre 13] a été cédée à M. et Mme [Z], puis à la SCI du Val de l'AA (la SCI), qui a procédé à sa division en deux parcelles cadastrées section [Cadastre 11] et [Cadastre 12].
5. M. et Mme [Z] ont assigné M. et Mme [E], M. et Mme [Y], ainsi que la SCP, afin qu'il soit fait interdiction de construire sur le terrain issu de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] et, subsidiairement, en responsabilité et indemnisation contre les vendeurs et la SCP. La SCI est intervenue volontairement à l'instance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi principal, et le pourvoi incident éventuel, ci-après annexés
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
7. Le rejet du premier moyen du pourvoi principal rend sans objet le pourvoi incident qui n'est qu'éventuel.
Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
8. La SCP fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec les vendeurs, à payer à la SCI la somme de 87 500 euros en réparation de son préjudice et de la condamner à garantir ces derniers de cette condamnation, alors « que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant la SCP, dont la faute aurait fait perdre à la SCI une chance de revendre la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] comme terrain à construire, à l'indemniser, dans la mesure de sa responsabilité, à hauteur de la totalité de l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
9. En retenant qu'en raison du défaut d'information dont ils ont été victimes, M. et Mme [Z] et la SCI se sont trouvés dans l'impossibilité de vendre la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] comme terrain à construire, la cour d'appel, abstraction faite de la référence erronée mais surabondante à une « perte de chance totale », a réparé un préjudice certain dont elle a souverainement évalué le montant.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne la société [I] [G] [J] [B] [P] [K] [T] [O] et [F] [R] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [I] [G] [J] [B] [P] [K] [T] [O] et [F] [R]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCP [G] fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit qu'elle avait manqué à son obligation d'information à l'égard de M. et Mme [Z] lors de la vente du 29 juin 2006, de l'AVOIR condamnée in solidum avec les époux [E] à payer à la SCI du Val de l'AA la somme de 87 500 euros en réparation de son préjudice et de l'AVOIR condamnée à garantir les époux [E] de cette condamnation ;
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en retenant, pour condamner la SCP [G] sur le fondement de sa responsabilité civile, qu'elle aurait manqué à son devoir d'information, car elle aurait dû appeler l'attention des parties sur les spécificités de la servitude non aedificandi et l'interdépendance des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 13] quant à leur constructibilité quand, dans leurs conclusions respectives, les époux [Z], la SCI du Val de l'AA (conclusions pages 10 et 11) et les époux [E] (conclusions d'appel, pages 12 et 13) n'invoquaient qu'un manquement à son devoir d'efficacité, résultant de ce que le notaire n'aurait pas garanti l'inconstructibilité de la parcelle [Cadastre 9] et la constructibilité subséquente de la parcelle [Cadastre 13], conformément à la volonté des parties exprimée à l'acte du 20 octobre 1995, la cour d'appel a méconnu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen de droit pris d'un manquement du notaire à son devoir d'information portant sur les spécificités de la servitude non aedificandi et l'interdépendance de la constructibilité des parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 13], sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)La SCP [G] fait grief à l'arrêt de l'AVOIR condamnée in solidum avec les époux [E] à payer à la SCI du Val de l'AA la somme de 87 500 euros en réparation de son préjudice et de l'AVOIR condamnée à garantir les époux [E] de cette condamnation ;
1°) ALORS QU'un notaire ne saurait être condamné à indemniser son client des conséquences d'un engagement librement souscrit en connaissance de cause ; qu'en condamnant la SCP [G] sur le fondement de sa responsabilité civile à indemniser la SCI du Val de l'AA d'une perte de chance de conserver sa parcelle [Cadastre 13] d'un seul tenant et de ne pas conserver l'unique parcelle [Cadastre 12], devenue inconstructible, quand il s'évince de ses propres constatations que cette perte de chance ne résultait que de sa décision de la diviser et d'en revendre une partie aux époux [C], prise à une date, nécessairement postérieure à juillet 2013, où il était constant qu' elle avait pleinement connaissance des risques de sa décision de sorte que tout lien causal entre le défaut d'information imputé au notaire lors de la rédaction de l'acte de 2006 et le préjudice retenu était exclu, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire ne saurait être condamné à indemniser son client des conséquences d'un engagement librement souscrit en connaissance de cause ; qu'en condamnant la SCP [G] à indemniser la SCI du Val de l'AA au titre d'une « perte de chance de revendre la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] comme terrain à construire » (arrêt page 14, al. 3), quand il résulte de ses propres constatations que les époux [Z] et la SCI du Val de l'AA avaient, en connaissance de cause, « choisi de rejeter la proposition des époux [Y] de vendre ensemble aux mêmes acquéreurs leurs deux parcelles constructibles [Cadastre 10] et [Cadastre 12] » (arrêt page 14, al. 2), de sorte que le dommage résultait, là encore, d'une décision prise délibérément par la SCI du Val de l'AA, sans lien avec le défaut d'information imputé au notaire lors de la rédaction de l'acte de 2006, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant la SCP [G], dont la faute aurait fait perdre à la SCI du Val de l'AA une chance « de revendre la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] comme terrain à construire » (arrêt page 14, pénultième al.), à l'indemniser, dans la mesure de sa responsabilité, à hauteur de la totalité de l'avantage qu'aurait procuré la chance perdue si elle s'était réalisée, la cour d'appel a, une nouvelle fois, violé l'article 1240 du code civil.
