LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 28 avril 2017), que, par acte du 14 novembre 2013, Mme R... a promis de vendre à la société Orient express divers lots d'une copropriété sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 610 000 euros sur vingt ans au taux de 3,8 % l'an, demande de prêt devant être recherchée auprès de deux organismes bancaires ; que, soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute de l'acquéreur, Mme R... l'a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme R... au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la société Orient express avait formulé, auprès de deux banques, une demande de prêt d'un montant de 610 000 euros sur une durée de vingt ans même si pour améliorer ses chances, elle avait également formulé une demande de prêt pour une durée de quinze ans, le promettant ne démontrant pas qu'une durée plus courte aggravât la condition du prêt et que la bénéficiaire n'avait pas fait défaillir la condition qui la protégeait en sollicitant un prêt à un taux de 2,76 % dès lors que le taux stipulé était un taux maximal ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Orient express avait sollicité un prêt pour une durée et à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Orient express aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Orient express et la condamne à payer à Mme R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme L... épouse R....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme F... L..., épouse R..., de toutes ses demandes ; Ordonné la restitution à la SELARL Orient Express de la somme de 26 250 €, actuellement séquestrée entre les mains de M. I... T..., notaire, outre sa condamnation aux dépens de première instance et d'appel et aux frais irrépétibles pour un montant de 6000 € ;
AUX MOTIFS QUE : « Le refus de principe, qui aurait été formulé par la banque de la société Orient Express le 15 octobre 2013, d'accorder des prêts d'une durée de 20 ans, ne manifeste pas la mauvaise foi du bénéficiaire qui aurait exigé que la condition suspensive prévoie un prêt d'une telle durée, cet avis de la société BNP étant antérieur à la promesse du 14 novembre 2013, de sorte que le bénéficiaire pouvait penser convaincre sa banque ou tout autre prêteur de la viabilité de son projet, y compris pour un prêt d'une durée de 20 ans. S'agissant de la tardiveté des démarches du bénéficiaire pour demander le ou les prêts "auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents", les parties ont stipulé dans la promesse du 14 novembre 2013 que "le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans un délai d'un mois à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite". Or, d'abord, à l'issue du mois, le promettant n'a pas réclamé de justification au bénéficiaire. Ensuite, aucune sanction n'est prévue par le contrat en cas de défaut de respect de ce délai. Enfin, le bénéficiaire a formulé une demande de prêt auprès de la BNP dès le 20 novembre 2013 et auprès de la Banque populaire dès le 2 décembre 2013. S'agissant de la tardiveté de l'information relative aux refus du prêt, les parties avaient stipulé dans la promesse que "la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 3 janvier 2014 (...) Pour bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra (...) se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêt ou de refus de prêt devant émaner d'au moins deux banques ou établissements différents". Par lettre électronique du 27 janvier 2014, le bénéficiaire a porté à la connaissance du promettant le refus des banques. Préalablement, le promettant avait accepté de proroger le délai d'obtention du prêt au 31 janvier 2014. S'il est vrai qu'au 27 décembre 2013, date de la demande de prorogation de ce délai par le bénéficiaire, ce dernier s'était vu opposer le 18 décembre 2013 un refus de la BNP banque privée de lui accorder un prêt sur une durée de 20 années, cependant, il ne peut lui être fait grief de ne pas l'avoir indiqué au promettant en même temps que sa demande de prorogation, la société Orient express, qui souhaitait formuler la même demande auprès de la BNP professionnel et n'avait pas la réponse de la Banque populaire, ayant encore l'espoir d'obtenir le financement. Par suite, aucun défaut de diligence ni mauvaise foi ne peuvent être imputés à la société Orient express. Il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l'accomplissement de la condition. Aux termes de la promesse, le bénéficiaire devait obtenir une ou plusieurs offres définitives de prêts d'un montant maximum de 610 000 €, d'une durée de 20 ans, au taux nominal d'intérêts maximum de 3,8 % l'an (hors assurances), ce ou ces prêts devant être garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier. Au cas d'espèce, par attestation du 10 avril 2014, la société Banque populaire du Val-de-France a attesté que la société Orient express avait sollicité un prêt d'un montant de 610 000 €, au taux de 3,80%, d'une durée de 240 mois. Par lettre électronique du 20 novembre 2013, la société Orient express a sollicité de la banque BNP Paribas un prêt d'un montant de 610 000 € sur 15 ou 20 ans. Le 6 mars 2014, cette banque a confirmé à la société Orient express ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement de 610 000 € sur 180 mois au taux de 2,76 %, précisant par lettre du 16 mars 2014 ne pas avoir convenance à financer ce prêt sur 240 mois. Les attestations et lettres de ces banques, qui engagent leur responsabilité, prouvent le contenu des demandes de prêt dont l'emprunteur les avaient saisies. Ces attestations et lettres établissent que la société Orient express avait formulé, auprès de deux banques, une demande de prêt d'un montant de 610 000 €, sur une durée de 20 ans, cette durée ayant bien été sollicitée auprès de la BNP Paribas, même si l'emprunteur, pour améliorer ses chances, avait formulé également une demande de prêt pour une durée de 15 ans, le promettant ne démontrant d'ailleurs pas qu'une durée plus courte aggravât la condition du prêt. S'agissant du taux des intérêts demandé à cette dernière banque, soit 2,76%, les parties ayant expressément stipulé un taux « maximum » de 3,8%, c'est sans violer le contrat que le bénéficiaire a sollicité un taux inférieur à 3,8%. S'agissant de la garantie, la société Orient express justifie avoir indiqué dans la demande de financement être propriétaire d'un bien immobilier, de sorte qu'une sûreté réelle pouvait être prise. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le bénéficiaire n'a pas fait défaillir la condition qui le protégeait, de sorte que cette dernière étant défaillie sans faute de sa part, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due. En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions, Mme R... étant déboutée de toutes ses demandes. Il y a lieu d'ordonner la restitution à la société Orient express de la somme de 26 250 €, actuellement séquestrée entre les mains de M. I... T..., notaire. La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme R.... L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Orient express, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » ;
ALORS QUE 1°) la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; que dès lors que l'acheteur a contracté une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt à taux maximum, il doit justifier de demandes d'emprunt faites jusqu'à ce taux maximal ; qu'en l'espèce il est constaté que la promesse était consentie à la condition de l'obtention d'un prêt d'une durée de 20 ans, au taux nominal d'intérêts maximum de 3,8% l'an et que l'acheteur devait justifier d'au moins deux demandes à ce titre (v. Promesse, pp. 8 et 9) ; que la Cour d'appel a constaté que la Société Orient Express n'avait présenté qu'une demande conforme, l'autre étant faite pour un taux de 2,76% ; qu'en considérant cependant que « le bénéficiaire n'a pas fait défaillir la condition qui le protégeait » dès lors que le taux stipulé était un taux maximal, la Cour d'appel a violé les articles 1176 et 1178 (anciens) du Code civil ;
ALORS QUE 2°) est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ; qu'en retenant que le taux maximal stipulé laissait au débiteur la possibilité de demander des crédits à n'importe quel taux en dessous de 3.80 %, ce qui soumettait la réalisation de la condition à sa seule volonté, la Cour d'appel a violé les articles 1174 et 1176 (ancien)s du Code civil ;
ALORS QUE 3°) la conditions suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt stipulait que « le bénéficiaire s'engageait à déposer dans le délai d'un mois à compter de la signature des présentes » et qu'il devra « justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d'au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations », demandes devant porter sur un montant de six cent dix mille euros d'une durée de remboursement de 20 ans pour un taux maximal de 3,8% hors assurances, garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d'un établissement financier ; que la Cour d'appel a constaté que « Par lettre électronique du 20 novembre 2013, la société Orient express a sollicité de la banque BNP Paribas un prêt d'un montant de 610 000 € sur 15 ou 20 ans. Le 6 mars 2014, cette banque a confirmé à la société Orient express ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement de 610 000 € sur 180 mois au taux de 2,76 %, précisant par lettre du 16 mars 2014 ne pas avoir convenance à financer ce prêt sur 240 mois » ; qu'il s'en évince que cette demande ne stipule aucun taux et que l'attestation de BNP pour la durée de vingt ans ne mentionne pas davantage ce taux si bien que les deux demandes conformes n'avaient été adressées par la Société Orient Express dans le délai stipulé, ainsi que le faisait très précisément valoir l'exposante dans ses écritures (v. pp. 11 et 12) ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1178 (anciens) du Code civil.
