LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 1er décembre 2017), que M. et Mme K... ont conclu avec la société Les Constructions d'Aquitaine (la société LCA) un contrat de construction de maison individuelle ; que, se plaignant de ne pas avoir été payée de l'appel de fonds consécutif à la réalisation des fondations, la société LCA a assigné en paiement M. et Mme K... qui, reconventionnellement, ont sollicité l'annulation du contrat et une expertise ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société LCA fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat, de la condamner sous astreinte à démolir l'ouvrage à ses frais et de la condamner à payer les intérêts légaux sur la somme séquestrée ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la preuve d'une renonciation de M. et Mme K... à se prévaloir de la nullité du contrat en connaissance de la violation des dispositions destinées à les protéger n'était pas apportée, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif que la société LCA n'était pas fondée à soutenir qu'un début d'exécution par le maître d'ouvrage avait couvert les nullités du contrat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société LCA fait grief à l'arrêt de la condamner, sous astreinte, à démolir l'ouvrage à ses frais ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la démolition demandée était la conséquence de l'annulation du contrat, la cour d'appel, qui était saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif d'un appel non limité et qui avait réformé le jugement en ce qu'il avait ordonné une expertise, en a exactement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la demande de démolition était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Constructions d'Aquitaine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Constructions d'Aquitaine et la condamne à payer à M. et Mme K... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Les Constructions d'Aquitaine.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué ;
D'AVOIR prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 24 juin 2011 entre les époux K... et la société LCA et, en conséquence, condamné sous astreinte la société LCA à démolir l'ouvrage à ses frais dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt et condamné la société LCA à payer aux époux K... les intérêts légaux qui ont couru sur la somme de 31 927,92 euros depuis la mise sous séquestre le 17 juillet 2014 jusqu'à la date à laquelle il sera donné mainlevée des hypothèques au notaire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle, l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation énonce que le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ; b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre 1er, et du code de l'urbanisme ; c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ; d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant : - d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; - d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ; f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ; h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ; i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ; k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ; que les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat ; que, selon l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation : I. - Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. II. -Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux des dits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix. La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage. La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces produites que, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge : - la notice descriptive comporte à la rubrique "description des ouvrages", trois colonnes ; les colonnes intitulées "compris" et "non compris" sont renseignées par l'apposition d'une croix, mais la colonne relative au " coût des ouvrages non compris," est vierge de toute inscription, ce dont il résulte que cette notice ne comporte aucun chiffrage des travaux, poste par poste, dont les époux K... se sont réservés l'exécution, - cette notice ne comporte aucune mention signée des époux K..., par laquelle ceux-ci acceptent le coût des travaux qui ne sont pas compris dans le prix convenu, -le contrat ne contient aucune date d'ouverture du chantier ; que les conditions générales du contrat stipulent simplement que les conditions suspensives doivent être réalisées dans le délai de douze mois et que les travaux doivent débuter dans le délai de quatre mois à compter de la réalisation des conditions suspensives, tandis que la notice descriptive mentionne que le démarrage des travaux débutera dans les quatre mois qui suivent l'achèvement complet des choix du client, ainsi que le renvoi signé d'éventuels avenants ; que ces informations sont insuffisantes à établir la date d'ouverture du chantier et les délais d'exécution des travaux ; que, d'autre part, la société LCA ne peut valablement soutenir que le courrier du 6 février 2012 contenant convocation des époux K... au démarrage des travaux le 14 février 2012, courrier dont l'existence est contestée et dont la preuve d'envoi n'est pas rapportée, constitue la déclaration d'ouverture de chantier et a autorisé le constructeur à décider seul de l'implantation de la maison, en l'absence des maîtres de l'ouvrage à cette réunion ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, le contrat conclu entre les parties du 24 juin 2011 ne répond pas aux exigences de l'article L. 231-2 sus-énoncé et il encourt la nullité ; que les dispositions de ce texte sont d'ordre public de protection d'intérêts particuliers, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte par l'exécution volontaire du contrat ; que, cependant il ressort du courrier transmis le 14 mai 2012 par la société LCA aux époux K..., que ceux-ci ont demandé au constructeur de "différer le démarrage des travaux" ; que cette demande faite avant le commencement du chantier, contredit les allégations de la société LCA sur l'exécution volontaire du contrat par les époux K... et la preuve n'est pas rapportée d'un acte d'exécution de leur part, ni d'une renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat, en connaissance de la violation des dispositions destinées à les protéger ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle, qui affecte la totalité de la convention » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QU' « aux termes des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; qu'en l'espèce, M. et Mme K... invoquent le défaut de notification du contrat litigieux à l'époux ; qu'il convient de relever que : - le contrat, dans ses conditions générales et particulières contenues dans la notice descriptive, date du 24 juin 2011, - la société LCA ne produit aucun pli recommandé comportant mention du droit de rétractation et ne conteste nullement que le contrat n'a pas valablement été notifié à M. K... ; que, pourtant, la notification doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs et à défaut, l'avis de réception de la lettre unique doit être signée par les deux époux, à peine de nullité du contrat ; que si l'acte vicié peut être confirmé tacitement par son exécution, force est de constater qu'en l'espèce les consorts K... ont, dès le mois de décembre 2011 et quelques jours après l'obtention du permis de construire modificatif du 22 décembre 2011, manifesté la volonté de différer la mise en oeuvre du chantier ; qu'en considération des stricts délais encadrant le paiement du prix en fonction des différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, cette demande formulée dès avant le commencement du chantier est incompatible avec les allégations du constructeur portant sur l'exécution volontaire du contrat par les maîtres de l'ouvrage ; qu'elle caractérise à l'inverse le défaut de consentement au contrat de M. et Mme K... dans les termes prévus initialement ; qu'au surplus, les dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation prévoient que le contrat de construction de maison individuelle doit notamment, à peine de nullité, comporter les mentions suivantes : - la conformité du projet aux règles de construction prescrites par le code de l'urbanisme, - la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble, - le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu, et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution en précisant : - d'une part, le prix convenu, qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11 et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison, - d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge, - la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; qu'en premier lieu, et alors que la maison à édifier est comprise dans le périmètre du plan de prévention des risques « retrait gonflement des argiles en Lot-et-Garonne », la société LCA a débuté le chantier sans étude de sol préalable tout en affirmant que M. et Mme K... se sont réservés ce poste de travaux ; qu'il convient cependant de relever qu'un contrat de construction de maison individuelle ne peut valablement prévoir, à la charge du maître de l'ouvrage, la fourniture d'une étude de sol, étant précisé qu'en tout état de cause, le constructeur doit supporter le coût des travaux supplémentaires, non prévus au contrat, qu'une telle étude rendrait finalement nécessaire à la bonne tenue de la construction ; qu'en deuxième lieu, il ressort de la notice produite que, dans la rubrique « description des ouvrages », seules les colonnes « compris » et « non compris » sont renseignées par l'apposition d'une croix à l'exception de la colonne portant sur « le coût des ouvrages non compris » ; que, dès lors, la notice ne comporte aucun chiffrage des travaux, poste par poste dont M. et Mme K... se sont réservés l'exécution, non plus qu'aucune clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle ils en ont accepté le coût et la charge ; qu'en troisième lieu, le contrat ne contient aucune date d'ouverture du chantier ; que les conditions générales du contrat stipulent simplement que les conditions suspensives, et notamment l'obtention par le constructeur du permis de construire pour le compte du maître de l'ouvrage, doivent être réalisées dans un délai de 12 mois, les travaux devant débuter dans le délai de 4 mois à compter de la réalisation desdites conditions ; que la notice, quant à elle, mentionne que « le démarrage des travaux débutera dans les 4 mois qui suivent l'achèvement complet des choix du client ainsi que le renvoi signé d'éventuels avenants » ; que ces informations sont dès lors manifestement insuffisantes à établir la date d'ouverture du chantier qui conditionne pourtant le délai d'exécution des travaux ; qu'enfin, le courrier dont se prévaut la société LCA du 6 février 2012, dont la preuve de l'envoi n'est pas rapportée alors même que son existence est contestée, contenant convocation des consorts K... au 14 février suivant en vue du démarrage des travaux, ne peut valablement constituer la déclaration d'ouverture de chantier légalement prévue pas plus qu'elle autorisait le constructeur à décider seul de l'implantation de la maison en l'absence des maîtres de l'ouvrage à cette réunion ; que, dans ces conditions, au regard des graves omissions affectant le contrat de construction de maison individuelle conclu le 24 juin 2011, il convient d'en prononcer la nullité » ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que le 19 décembre 2011, les époux K... ont signé un avenant au contrat de construction du 24 juin 2011, que le permis de construire a été accordé le 4 octobre 2011 et que la réalisation des fondations a été entreprise le 16 février 2012, ce qui a entrainé la demande de paiement du premier appel de fonds, le 17 février 2012 (arrêt, p. 2) ; qu'en refusant cependant d'admettre que la nullité du contrat litigieux, relative, était couverte par son commencement d'exécution, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 230-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ ALORS, d'autre part, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que, pour refuser d'admettre que la nullité du contrat litigieux, relative, était couverte par son commencement d'exécution, la cour d'appel a énoncé qu'il ressort du courrier transmis le 14 mai 2012 par la société LCA aux époux K..., que ceuxci ont demandé au constructeur de « différer le démarrage des travaux », cette demande, faite avant le commencement du chantier, contredisant les allégations de la société LCA sur l'exécution volontaire du contrat par les époux K... ; qu'en statuant ainsi cependant que, dans son courrier du 14 mai 2012, la société LCA leur écrivait : « Bien que vous ayez indiqué verbalement à notre commerciale de retarder le démarrage des travaux, nous vous rappelons qu'il vous appartenait de nous le faire savoir pas écrit et en recommandé », ledit courrier renvoyant à un précédent courrier du 19 mars 2012, dans lequel le constructeur rappelait aux époux K... qu'ils lui avaient indiqué « ne pas pouvoir honorer l'appel de fonds émis soit « fondations achevées » au motif que les fonds nécessaires au paiement de cette construction découlent de la vente d'un bien, vente qui n'est pas encore finalisée », de sorte qu'il ressortait des termes clairs et précis de ces courriers que les travaux avaient commencé, puisque le constructeur avait réalisé les fondations, la cour d'appel, qui a dénaturé les courriers des 19 mars et 14 mai 2012 émanant de la société LCA, a violé le principe susvisé ;
3°/ ALORS, encore et en toute hypothèse, QUE les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte ; que, dans ses écritures d'appel, la société LCA a fait valoir que la nullité du contrat litigieux, seulement relative, était couverte par son exécution volontaire (concl., p. 18 s.) ; qu'elle a exposé qu'elle avait réalisé les fondations de la maison, ce pourquoi elle avait envoyé un appel de fonds, le 17 février 2012, étant précisé que les époux K... ne s'étaient pas manifestés après le coulage des fondations pour protester (concl., p. 9) ; qu'elle ajoutait qu'avaient également été exécutés les travaux à la charge du maître de l'ouvrage préalable à la construction tels que prévus à l'article 4-1 des conditions générales, que le contrat de construction s'est normalement poursuivi après signature, les époux K... ayant été convoqués à l'ouverture du chantier ; qu'elle ajoutait encore que les époux K... avaient sollicité une modification dans les travaux, laquelle a fait l'objet d'un avenant établi le 19 décembre 2011 et lui a été retourné signé le 20 janvier 2012 ; qu'enfin, elle faisait valoir que les époux K... avaient poursuivi eux-mêmes les travaux sans les régler comme le démontre un procès-verbal de constat (pièce n° 3) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments d'où il résultait que la nullité du contrat de construction était couverte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 230-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AU PREMIER MOYEN)LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué ;
D'AVOIR condamné, sous astreinte, la société LCA à démolir l'ouvrage à ses frais dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la nullité de ce contrat pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage, lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés ; que, dès lors, la démolition de l'ouvrage, sollicitée par les époux K..., sera ordonnée ; qu'il n'y a donc pas lieu à expertise judiciaire et le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; que la société LCA procédera à cette démolition à ses frais, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, à l'issue duquel il sera à nouveau statué » ;
ALORS QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p. 27), la société LCA a fait valoir que les époux K... étaient irrecevables en leur demande de démolition, en raison de la règle du double degré de juridiction ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces conclusions soutenant qu'elle ne pouvait se prononcer sur la demande de démolition des époux K..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE PAR RAPPORT AU DEUXIEME MOYEN)LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué ;
D'AVOIR condamné, sous astreinte, la société LCA à démolir l'ouvrage à ses frais dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la nullité de ce contrat pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage, lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés ; que, dès lors, la démolition de l'ouvrage, sollicitée par les époux K..., sera ordonnée ; qu'il n'y a donc pas lieu à expertise judiciaire et le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; que la société LCA procédera à cette démolition à ses frais, dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois, à l'issue duquel il sera à nouveau statué » ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle n'emporte pas nécessairement l'obligation de démolir l'ouvrage, le juge n'est jamais tenu d'ordonner une telle mesure, même lorsqu'elle est sollicitée par le maître de l'ouvrage ; qu'en se bornant à énoncer, pour ordonner la démolition de l'ouvrage, que la nullité du contrat de construction litigieux pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage, lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, sans vérifier si la démolition constituait une sanction proportionnée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 230-1, L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE le juge ne peut ordonner la démolition d'un ouvrage sans rechercher si elle constituait une sanction proportionnée ; qu'en se bornant à énoncer, pour ordonner la démolition de l'ouvrage, que la nullité du contrat de construction litigieux pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage, lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, sans vérifier si la démolition constituait une sanction proportionnée, la cour d'appel a violé l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme.
