LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2017), que la société civile immobilière Kim a acquis dans un immeuble en copropriété des locaux à usage de restaurant comprenant une cuisine située, selon l'acte de vente et l'état descriptif de division, dans un immeuble contigu ; que la société civile immobilière Fortune, devenue propriétaire de cet immeuble, se fondant sur les mentions de son titre, a assigné la société Kim en revendication de la propriété de cette pièce ;
Attendu que la société Kim fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande et d'écarter la prescription acquisitive qu'elle invoquait ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement, par des motifs ni hypothétiques ni dubitatifs, que la société Kim n'établissait pas la date à laquelle ses auteurs avaient commencé à posséder la pièce litigieuse et que, postérieurement à son acquisition, le 25 octobre 2002, le délai de la prescription abrégée avait été interrompu par les assignations en référé et au fond délivrées respectivement par la société Fortune les 17 avril 2009 et 22 février 2012, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur une attestation qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que la société Kim n'avait pas acquis par prescription, abrégée ou trentenaire, la propriété de la pièce revendiquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Kim aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Kim et la condamne à payer à la société Fortune la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Kim
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCI Fortune est propriétaire, conformément à son titre établi le 24 mai 2007, de la pièce de service incluse dans l'immeuble du [...] cadastré [...] , correspondant à la cuisine visée dans le lot n° 26 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [...] cadastré [...] , d'AVOIR ordonné à la SCI Kim de restituer à la SCI Fortune cette pièce de service, servant actuellement de cuisine au restaurant exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré [...] , dans les trois mois de la signification de son arrêt sous astreinte journalière de 100 € passé le délai de trois mois, et d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI Kim ;
AUX MOTIFS QUE « le titre de propriété de la SC1 Kim, qui est l'acte de vente instrumenté le 5 octobre 2002 par Me H..., notaire. à Roquebrune Cap Martin, renvoie, pour la description du bien vendu, ;à l'état descriptif de division de Me L..., notaire à Menton, du 2 décembre 1986, établi à la demande de W... K... et Z... K... épouse E..., venant eux droits de V... K..., lequel avait fait l'acquisition de l'entier ensemble immobilier du [...] auprès de F... et G... M... par acte de Me I..., notaire à Menton, en date du 6 août 1943 ; la SCI Kim est ainsi devenue propriétaire du lot 26 de l'état descriptif de division établi le 2 décembre 1986 correspondant au bâtiment D à usage commercial accessible par la rue [...] et comprenant notamment une cuisine et divers locaux de rangement, dont il est précisé qu'ils sont situés dans un immeuble contigu sur un fonds voisin ; l'attestation de superficie rédigée le 10 juillet 2002 par le BET Pétillot, dans la perspective de la vente à la SC1 Kim, mentionne, entre autres locaux, une cuisine de 22,37 m² ; la pièce litigieuse est précisément la cuisine incluse dans le lot 26 de l'état descriptif de division de 1986, document déclaratif par lequel les consorts K... ont procédé à la division en vue de le soumettre au statut de la copropriété de l'immeuble cadastré section [...] , cuisine dont il est établi, notamment par le plan à l'échelle de 1/2000 dressé par l'expert judiciaire, M. O..., constituant l'annexe 2 de son rapport, qu'elle se trouve dans l'emprise de la parcelle contigu cadastrée [...] ; l'acte de vente M... K... de 1943 n'est pas produit aux débats en sorte que la preuve ne se trouve pas rapportée de ce que le pièce litigieuse ait été alors englobée dans les biens vendus à V... K... ; au contraire, le plan annexé à l'acte de donation-partage des biens d'S... T... veuve de Q... M... en date du 31 mai 1911, plan annexé eu rapport d'expertise amiable de M. C..., géomètre-expert dont la SC Fortune s'est adjoint le concours; montre clairement que la pièce litigieuse ne se trouve pas dans la propriété M... mais dans celle de M. U... (ou EN...) aux droits duquel vient aujourd'hui la Sci Fortune. Celle-ci est devenue propriétaire, aux termes de l'acte établi le 24 mai 2007 par Me D..., notaire à Menton, de divers locaux situés dans l'immeuble cadastré [...] , accessible par la rue [...], comprenant en particulier une pièce de service en rez-de-chaussée, visible sur les plans de l'immeuble datés du 10 octobre 2006, que les vendeurs, M. et Mme P..., avaient fait établir, en vue de la vente, par M. A..., architecte DPLG, sachant que cette pièce de service correspond exactement à la cuisine revendiquée par la SC1 Kim ; l'immeuble vendu en 2007 par M. et Mme P.... appartenait antérieurement à IG... U... et avant lui à J... EN..., LT.... Y... et UK... N... épouse Y... qui en avaient été déclarés adjudicataires par un jugement du tribunal civil de Nice du 9 décembre 1896, à la suite d'une saisie immobilière poursuivie à l'encontre de XE... B..., propriétaire de l'immeuble ; ce dernier l'avait recueilli dans la succession de son père, QL... B..., et les plans joints à l'acte de partage successoral du 17 avril 1885, qui sont également annexés au rapport amiable de M. C..., font très clairement apparaître que la pièce litigieuse, alors dénommée « cuisine », avait été incluse dans le lot de XE... B.... Il résulte de ce qui précède que la pièce litigieuse a toujours appartenu aux propriétaires successifs de la parcelle [...] (issue de la parcelle [...] scindée en [...] et [...] lors du partage B... de 1885), sauf que l'état descriptif de division de l'immeuble cadastré section [...] établi en 1986 l'englobe alors dans la propriété K... ; il a été indiqué plus haut que cet état descriptif de division était purement déclaratif de la part des consorts K..., en sorte qu'il ne peut valoir à lui seul preuve de la .propriété immobilière ; même si le rapport de M. C... n'est pas contradictoire, les annexes qu'il comporte, en particulier le plan joint à l'acte .de donation-partage des biens d'S... T... veuve M... en date du 31 mai 1911 (auteur de la Sci Fortune) et les plans joints à l'acte de pariage successoral des biens de QL... B... du 17 avril 1885 (auteur de la Sci Fortune), n'en constituent pas moins des éléments objectifs, qui établissent la propriété de la SCI Fortune, laquelle est bien titrée relativement à la pièce de service mentionnée dans son acte d'acquisition de 2007. Certes, cette pièce sert actuellement de cuisine au restaurant installé dans les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré section [...] , une ouverture aujourd'hui obstruée, située dans le hall d'entrée de l'hôtel exploité au [...] étant visible sur la photographie n° 1 annexée au rapport de M. C... ; aucun élément n'est cependant fourni de nature à permettre de situer dans le temps le début de cette occupation, si ce n'est que l'état descriptif de division de l'immeuble cadastré [...], qui date de 1986, inclut la cuisine dans le lot 26 ; il convient juste de relever; que M. et Mme X... occupaient, en vertu de baux conclus en 2000 et 2003, les locaux commerciaux situés dans les deux immeubles et qu'aujourd'hui encore l'exploitant du restaurant et de l'hôtel est unique, ce qui laisse supposer que l'occupation de la pièce litigieuse comme cuisine du restaurant provient de l'exploitation commerciale: des deux fonds. En toute hypothèse, si l'acte du 25 octobre 2002 par lequel la Sci Kim a acquis le lot 26 de l'état descriptif de division de l'immeuble cadastre [...] incluant la cuisine, peut être regardé comme un juste titre an sens de l'article 2272 du code civil, force est de constater que celle-ci n'a pas prescrit la propriété de ladite cuisine par dix ans, puisque l'assignation en référé aux fins d'expertise est en date du 17 avril 2009 et que l'assignation de la SC1 Fortune tendant à être reconnue propriétaire de la pièce litigieuse est du 22 février 2012 ; il n'est pas, non plus, établi, que la Sci Kim ou ses auteurs en aient acquis la propriété par une possession trentenaire remplissant les conditions de l'article 2261 du même code. Il convient en conséquence de dire que la Sci Fortune est propriétaire, conformément à l'acte établi le 24 mai 2007 par Me D..., notaire à Menton, de le pièce de service dans l'immeuble cadastré à [...], section [...], correspondant à la cuisine visée dans le lot 26 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier cadastré à [...], section [...] , dressé aux termes d'un acte reçu par Me L..., notaire à Menton, le 2 décembre 1986 et d'ordonner à la SC1 Kim, selon des modalités qui seront précisées ci-après, de restituer la pièce litigieuse » ;
ALORS 1°) QUE les juges du fond ont constaté que monsieur W... K..., avant de vendre à la société As'immo qui l'avait revendu à la SCI Kim, le bien comprenant la cuisine et constituant lot n° 26 de l'état descriptif de division du 2 décembre 1986, l'avait donné à bail à madame X... pour l'exploitation d'un restaurant, par acte du 2 mai 2000 ; que les juges du fond ont également constaté que l'auteur de la SCI Fortune, avant de lui vendre son bien, l'avait avait donné à bail à monsieur et madame X... aux fins d'exploitation d'un hôtel, par acte du 31 octobre 2003 ; qu'en excluant la prescription acquisitive invoquée par la SCI Kim au prétexte que les époux X... occupaient les locaux commerciaux situés dans les deux immeubles en vertu des deux baux conclus en 2000 et 2003, qu'aujourd'hui encore l'exploitation du restaurant et de l'hôtel était unique, et que cela laissait supposer que l'occupation de la pièce litigieuse comme cuisine du restaurant procédait de l'exploitation commerciale des deux fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2265 du code civil en statuant par des motifs inaptes à établir que l'auteur de la SCI Fortune aurait possédé le local à usage de cuisine, qu'il l'aurait donné à bail et qu'ainsi il aurait continué de le posséder par l'intermédiaire de ses locataires ;
ALORS 2°) QU'en retenant, pour écarter la prescription acquisitive invoquée par la SCI Kim, que la circonstance que le restaurant (situé dans le local de la SCI Kim) et l'hôtel (situé dans le local de la SCI Fortune) faisaient l'objet d'une exploitation unique, laissait supposer que l'occupation de la pièce revendiquée comme cuisine du restaurant procédait de l'exploitation commerciale du restaurant et de l'hôtel, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et violé l'article 455 du code de procédure civile :
ALORS 3°) QUE après avoir admis que l'acte d'acquisition de la SCI Kim du 25 octobre 2002 constituait un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil, les juges du fond ont retenu que l'exposante n'avait pas prescrit par dix ans parce que la SCI Fortune avait agi en référé-expertise le 17 avril 2009 et au fond le 22 février 2012, puis ils ont ensuite énoncé qu'il n'était pas prouvé que la SCI Kim ou ses auteurs aient acquis la propriété par une possession trentenaire ; qu'en excluant ainsi la jonction de la possession de la SCI Kim à celle de ses auteurs dans le cadre de la prescription abrégée, la cour d'appel a violé l'article 2265 du code civil ;
ALORS 4°) QU'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas prouvé que la SCI Kim ou ses auteurs aient acquis la propriété par une possession trentenaire, sans examiner l'attestation de monsieur R..., que ladite exposante versait aux débats, relatant que monsieur K... avait toujours dit utiliser comme cuisine la pièce litigieuse, lors-même qu'elle constatait que monsieur W... K... venait aux droits de monsieur V... K..., qui avait lui-même acquis par acte du 6 août 1943 le bien ensuite vendu à la société As'immo puis revendu à la SCI Kim, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
