LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 mars 2017), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 26 mars 2014, pourvoi n° 12-22.092), que, les 7 septembre 2006 et 23 mai 2007, M. et Mme A..., propriétaires d'une maison d'habitation donnée à bail à M. X... et à Mme Y..., leur ont délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire, puis les ont assignés en acquisition de cette clause et paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives ; qu'un arrêt mixte du 15 mars 2016 a rejeté la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, rouvert les débats et ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture en invitant les parties à produire de nouveaux décomptes et à conclure sur ces pièces ; que, M. A... étant décédé, Mme Françoise A... est intervenue à l'instance en qualité d'ayant droit ;
Sur la recevabilité du pourvoi additionnel formé à l'encontre de l'arrêt du 15 mars 2016 :
Attendu que Mme Z... veuve A... et Mme Françoise A... soulèvent l'irrecevabilité de ce pourvoi en application de l'article 608 du code de procédure civile au motif que l'arrêt du 15 mars 2016, qui tranchait une partie du principal, devait faire l'objet d'un pourvoi immédiat ;
Mais attendu que seuls les jugements purement avant dire droit peuvent être frappés d'un pourvoi additionnel en même temps que l'arrêt statuant au fond ; que l'arrêt du 15 mars 2016 ayant tranché au fond plusieurs chefs du litige était un arrêt mixte et devait faire l'objet d'un pourvoi immédiat ; que, cependant, l'acte de signification de cet arrêt n'étant pas produit, le pourvoi est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi additionnel et le premier moyen du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt du 15 mars 2016 de révoquer l'ordonnance de clôture et à l'arrêt du 21 mars 2017 de déclarer recevable la demande de résiliation du bail ;
Mais attendu, d'une part, que l'arrêt du 15 mars 2016 ordonnant la réouverture des débats pour production de nouveaux décomptes au vu de la prescription partielle de la créance et invitant les parties à fournir leurs observations sur ces nouvelles pièces emportait nécessairement révocation de l'ordonnance de clôture, afin d'assurer le respect du principe de la contradiction, et rendait recevable la demande des bailleurs tendant au prononcé de la résiliation du bail ;
Attendu, d'autre part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le pourvoi additionnel, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt du 21 mars 2017 de prononcer la résiliation du bail et de les condamner au paiement de la somme de 46 308,80 euros en règlement des arriérés de loyers, charges et taxes sur les ordures ménagères ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les locataires dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé le montant de la dette locative au vu des éléments de preuve produits ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... et les condamne à payer à Mme Z... et à Mme A... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal contre l'arrêt du 21 mars 2017 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de M. X... et Mme Y... et condamné M. X... et Mme Y... à payer aux consorts A... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE les époux A... demandent la résiliation du bail en raison de carences répétées dans le règlement des loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères et d'une dette qui, à la date du 1er mai 2016, s'élève, selon eux à 54 225,80 €, aucun règlement n'étant intervenu depuis cette date ; que la demande de résiliation judiciaire du bail est recevable et ne constitue pas une demande nouvelle dès lors que la demande initiale était la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; que pour statuer sur cette demande, il y a lieu de déterminer s'il existe une dette locative et de rechercher, le cas échéant, si l'absence de règlement de ces loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères constitue une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; que s'agissant de la dette locative, le tribunal avait estimé que la dette de M. X... et Mme Y... était redevable de la somme de 16 040,31 € au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 1er avril 2008 ; qu'en mars 2012, les époux A... ont évalué leur créance à la somme de 29 245,08 € arrêtée au 1er mars 2012 ; que dans leurs conclusions du 23 août 2016, ils évaluaient leur créance à 48 440,98 € au 1er mai 2016 ; que dans leur dernières conclusions, cette somme est portée à 54 225,80 €, toujours au 1er novembre 2016 ; que les consorts A... affirment avoir pris en compte tous les versements des locataires et soutiennent que seuls sont prouvés les versements dont il est prouvé qu'ils ont été débités du compte d'un des locataires ; qu'en exécution de l'arrêt du 15 mars 2016, les époux A... ont produit en pièce 69 un document récapitulant, année par année depuis 2002 le montant du loyer indexé ; que l'indexation est effectivement calculée année par année en prenant en compte, comme demandé dans l'arrêt, la moyenne des 4 derniers indices et la moyenne des 4 nouveaux indices ; que les consorts A... ont produit en pièce 74 un décompte des sommes dues au 1er décembre 2016 ; que le montant du loyer évolue, conformément au récapitulatif des loyers indexés (pièce 69) de 1 049,45 € au 1er juillet 2002 à 1 404 € au 1er juillet 2015 ; que ce décompte montre une augmentation progressive de la dette locative et notamment une absence de paiement importante depuis mai 2015, cinq règlements de 1 319,59€ étant intervenus depuis lors, la dette progressant de 35 284,53€ à 54 225,80 € ; que M. X... et Mme Y... produisent, eux, un tableau des règlements de janvier 2015 à décembre 2016 ; qu'il en ressort que la majorité des chèques visés n'a pas été débitée ou est en cours d'encaissement ; que dans leurs explications, ils reconnaissent avoir adressé des règlements avec retard et même être redevables de la somme de 18 118,85 € au 31 janvier 2015 ; que s'agissant des loyers et charges postérieurs, M. X... et Mme Y... font état de l'état du bien à la limite de l'arrêté de péril et du refus des bailleurs d'encaisser les chèques de règlement ; qu'ils font valoir par ailleurs qu'ils ont établi un chèque de banque à l'ordre de la Carpa d'un montant de 7 917€ en date du 2 décembre 2016, adressé au conseil des consorts A... correspondant aux loyers des mois de décembre 2015 au mois de mai 2016 ; que le calcul de l'indexation et donc de l'évolution du loyer tel que proposé par les consorts A... n'est contesté par M. X... et Mme Y... qu'au prix d'explications confuses sur le règlement des loyers et la prétendue mauvaise foi des bailleurs qui, intentionnellement, n'auraient pas encaissé les chèques remis ; qu'il apparaît toutefois qu'un chèque de banque à l'ordre de la Carpa d'un montant de 7 917€ en date du 2 décembre 2016 a bien été adressé au conseil des consorts A... correspondant aux loyers de décembre 2015 au mois de mai 2016 et que cette somme n'a pas été mentionnée dans le décompte des époux A... ; que la créance des bailleurs s'établit dès lors, non à la somme de 54 225,80 € mais de 46 308,80 € ; que les désordres allégués par M. X... et Mme Y... et qui ont été étudiés par l'expert judiciaire sont, en l'espèce, sans conséquence sur l'obligation des locataires de régler leurs loyers et charges (
) ; qu'il est établi que le commandement de payer délivré le 23 mai 2007 l'a été abusivement, mais que la dette locative s'est maintenue et s'est même accrue progressivement pour atteindre la somme de 46 308,80 € ; que compte tenu de la gravité du manquement des locataires à leur obligation essentielle de paiement du loyer et des charges, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date non pas du 1er décembre 2015 mais du prononcé du présent arrêt ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de M. X... et Mme Y... et de les condamner à payer aux consorts A... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter de la résolution du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
1°) ALORS QU'aucune demande nouvelle ne peut être formée après l'ordonnance de clôture, si elle n'a été révoquée, hormis les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires et les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance visées à l'article 783, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile ; qu'il résulte de leurs dernières conclusions d'appel, déposées avant l'ordonnance de clôture, que les consorts A... n'avaient pas demandé, alors, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail ; que son précédent arrêt devant être cassé et annulé en ce qu'il avait ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture, l'arrêt attaqué est entaché d'une violation de l'article 783 du code de procédure civile en ce qu'il a déclaré recevable cette demande nouvelle de résiliation judiciaire du bail formée après l'ordonnance de clôture ;
2°) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que l'arrêt du 21 mars 2017, en ce qu'il a dit recevable et fondée la demande nouvelle de résiliation judiciaire formée par les consorts A... après la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée l'arrêt du 15 mars 2016, constitue la suite de cet arrêt, en ce qu'il avait prononcé cette révocation ; que la cassation de l'arrêt du 15 mars 2016, en ce qu'il a révoqué l'ordonnance de clôture, entraînera, par voie de conséquence, celle de l'arrêt du 21 mars 2017, en application de l'article 625 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de M. X... et Mme Y... et condamné M. X... et Mme Y... à payer aux consorts A... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, et d'AVOIR condamné M. X... et Mme Y... à payer aux consorts A... la somme de 46 308,80 € en règlement des arriérés de loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères arrêtés au 1er décembre 2016 ;
AUX MOTIFS QUE les époux A... demandent la résiliation du bail en raison de carences répétées dans le règlement des loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères et d'une dette qui, à la date du 1er mai 2016, s'élève, selon eux à 54 225,80 €, aucun règlement n'étant intervenu depuis cette date ; que la demande de résiliation judiciaire du bail est recevable et ne constitue pas une demande nouvelle dès lors que la demande initiale était la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; que pour statuer sur cette demande, il y a lieu de déterminer s'il existe une dette locative et de rechercher, le cas échéant, si l'absence de règlement de ces loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères constitue une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; que s'agissant de la dette locative, le tribunal avait estimé que la dette de M. X... et Mme Y... était redevable de la somme de 16 040,31 € au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 1er avril 2008 ; qu'en mars 2012, les époux A... ont évalué leur créance à la somme de 29 245,08 € arrêtée au 1er mars 2012 ; que dans leurs conclusions du 23 août 2016, ils évaluaient leur créance à 48 440,98 € au 1er mai 2016 ; que dans leur dernières conclusions, cette somme est portée à 54 225,80 €, toujours au 1er novembre 2016 ; que les consorts A... affirment avoir pris en compte tous les versements des locataires et soutiennent que seuls sont prouvés les versements dont il est prouvé qu'ils ont été débités du compte d'un des locataires ; qu'en exécution de l'arrêt du 15 mars 2016, les époux A... ont produit en pièce 69 un document récapitulant, année par année depuis 2002 le montant du loyer indexé ; que l'indexation est effectivement calculée année par année en prenant en compte, comme demandé dans l'arrêt, la moyenne des 4 derniers indices et la moyenne des 4 nouveaux indices ; que les consorts A... ont produit en pièce 74 un décompte des sommes dues au 1er décembre 2016 ; que le montant du loyer évolue, conformément au récapitulatif des loyers indexés (pièce 69) de 1 049,45 € au 1er juillet 2002 à 1 404 € au 1er juillet 2015 ; que ce décompte montre une augmentation progressive de la dette locative et notamment une absence de paiement importante depuis mai 2015, cinq règlements de 1 319,59€ étant intervenus depuis lors, la dette progressant de 35 284,53€ à 54 225,80 € ; que M. X... et Mme Y... produisent, eux, un tableau des règlements de janvier 2015 à décembre 2016 ; qu'il en ressort que la majorité des chèques visés n'a pas été débitée ou est en cours d'encaissement ; que dans leurs explications, ils reconnaissent avoir adressé des règlements avec retard et même être redevables de la somme de 18 118,85 € au 31 janvier 2015 ; que s'agissant des loyers et charges postérieurs, M. X... et Mme Y... font état de l'état du bien à la limite de l'arrêté de péril et du refus des bailleurs d'encaisser les chèques de règlement ; qu'ils font valoir par ailleurs qu'ils ont établi un chèque de banque à l'ordre de la Carpa d'un montant de 7 917€ en date du 2 décembre 2016, adressé au conseil des consorts A... correspondant aux loyers des mois de décembre 2015 au mois de mai 2016 ; que le calcul de l'indexation et donc de l'évolution du loyer tel que proposé par les consorts A... n'est contesté par M. X... et Mme Y... qu'au prix d'explications confuses sur le règlement des loyers et la prétendue mauvaise foi des bailleurs qui, intentionnellement, n'auraient pas encaissé les chèques remis ; qu'il apparaît toutefois qu'un chèque de banque à l'ordre de la Carpa d'un montant de 7 917€ en date du 2 décembre 2016 a bien été adressé au conseil des consorts A... correspondant aux loyers de décembre 2015 au mois de mai 2016 et que cette somme n'a pas été mentionnée dans le décompte des époux A... ; que la créance des bailleurs s'établit dès lors, non à la somme de 54 225,80 € mais de 46 308,80 € ; que les désordres allégués par M. X... et Mme Y... et qui ont été étudiés par l'expert judicaire sont, en l'espèce, sans conséquence sur l'obligation des locataires de régler leurs loyers et charges (
) ; qu'il est établi que le commandement de payer délivré le 23 mai 2007 l'a été abusivement, mais que la dette locative s'est maintenue et s'est même accrue progressivement pour atteindre la somme de 46 308,80 € ; que compte tenu de la gravité du manquement des locataires à leur obligation essentielle de paiement du loyer et des charges, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date non pas du 1er décembre 2015 mais du prononcé du présent arrêt ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de M. X... et Mme Y... et de les condamner à payer aux consorts A... une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter de la résolution du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
ALORS QUE les charges récupérables sont exigibles sur justification ; que M. X... et Mme Y... soutenaient que les bailleurs ne pouvaient solliciter le paiement des taxes d'ordures ménagères dès lors qu'ils refusaient de leur adresser les justificatifs de ces taxes ; qu'en retenant que la dette locative se serait élevée à la somme de 46 308,80 €, au titre des arriérés de loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères, pour prononcer la résiliation du bail et condamner M. X... et Mme Y... au paiement de cette somme, sans rechercher, comme il le lui était ainsi demandé, si les bailleurs avaient tenu à la disposition des locataires, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des taxes d'ordures ménagères dont ils demandaient le paiement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... et Mme Y... à payer aux consorts A... la somme de 46 308,80 € en règlement des arriérés de loyers, charges et taxe sur les ordures ménagères arrêtés au 1er décembre 2016 et d'AVOIR omis de statuer sur la demande de M. X... et Mme Y... tendant à l'octroi de délais de paiement de cette somme :
AUX MOTIFS QUE la demande de délais de paiement est formulée par M. X... et Mme Y... subsidiairement au cas où la cour confirmerait le jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; que tel n'étant pas le cas, il n'y a pas à statuer sur cette demande subsidiaire de délai de paiement ;
ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'objet du litige ; qu'aux termes de leurs conclusions, M. X... et Mme Y... demandaient à la cour d'appel, « d'infirmer le jugement » et « statuant à nouveau », « à titre principal, sur les effets de la clause résolutoire et les comptes entre les parties », d'une part, de dire n'y avoir lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et rejeter toutes demandes subséquentes et, d'autre part, de fixer leur dette locative à la somme de 18 118,85 €, et de leur allouer les plus larges délais de paiement, sans qualifier cette dernière demande de subsidiaire ; qu'en retenant que cette demande aurait été formée subsidiairement, au cas où le jugement aurait été confirmé en ce qu'il avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des locataires et violé l'article 4 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi additionnel contre l'arrêt du 15 mars 2016 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné « la révocation de la clôture » et fixé au 8 septembre 2016 la nouvelle date de clôture ;
AUX MOTIFS QUE le commandement du 23 mai 2007 affiche des sommes avec la mention des années 2006 et 2007 et celle de taxes d'ordures ménagères, sans aucune référence à l'indexation ; que ce n'est que dans la « note » explicative tenant lieu de décompte, que les bailleurs ont adressé au tribunal dans le cadre de la réouverture des débats du 8 mai 2008, que l'on découvre que les sommes demandées correspondent à un rappel d'indexation de 2001 à 2006 ; que les bailleurs n'ont pas fourni de compte locataire permettant de fonder leur demande, avec le calcul de l'indexation année après année ; qu'ils contestent à la fois l'étude de l'ADIL des Yvelines , produite par les locataires, sur l'indexation et les éléments produits par les locataires, pour justifier du paiement de leur loyer ; que cette étude, qui n'est pas complète, n'est pas utilisable à celle seule ; que les bases et mode de calcul utilisés ne sont pas toujours explicités ; qu'il y a des écarts entre les sommes retenues au titre de l'indexation avec celles retenues par les bailleurs, sans explication ; que pour une période, l'agence fournit un solde de sommes dues année par année, sans expliciter le calcul de l'indexation, tout en précisant avoir déjà déduit des sommes que M. X... et Mme Y... auraient payées, sans préciser leur montant et les dates de paiement, ce qui empêche toute vérification ; que les tableaux fournis par les preneurs pour les années 2007 à 2014 et les relevés de compte de décembre 2014 et janvier 2015 ne sont pas exploitables ; que compte tenu de ces éléments et de la prescription, les comptes entre les parties doivent être refaits à compter du 23 mai 2002, point de départ de la prescription ; qu'au vu de ce qui précède, les débats sont rouverts pour production de décomptes précis, sous forme de tableau, permettant de savoir ce qui est dû, sur quelle base (calcul de l'indexation à partir quel indice), ce qui a été perçu et ce qui reste à payer à la fin de chaque mois, justificatifs à l'appui ; que les parties sont invitées à se communiquer leurs pièces et à présenter leurs observations ;
ALORS QUE l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; que, pour révoquer l'ordonnance de clôture, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'au vu de la prescription et des éléments produits, qu'elle estimait insuffisants, les comptes entre les parties devaient être refaits à compter du 23 mai 2002, et que les débats devaient être rouverts pour que les parties produisent des décomptes précis, permettant de savoir ce qui était dû, ce qui avait été perçu et ce qui restait à payer à la fin de chaque mois, justificatifs à l'appui ; qu'en se déterminant ainsi, sans relever ni caractériser l'existence d'une cause grave révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 784 du code de procédure civile.
