LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 janvier 2017), que Mme U..., locataire d'un local à usage d'habitation appartenant à M. T..., l'a assigné afin d'être autorisée à consigner les loyers depuis le 1er novembre 2011 jusqu'à la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence ; que M. T... a sollicité reconventionnellement le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
Attendu que l'arrêt confirme le jugement ayant constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de ses conclusions, M. T... sollicitait le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. T... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. T... à payer à Mme U... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mm U...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, confirmant le jugement, constaté « que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 25 juin 2007 conclut entre les parties sont réunies à la date du 29 janvier 2012 à minuit », puis autorisé l'expulsion et condamné Madame U... à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. V... T... justifie de la notification au préfet de sa demande reconventionnelle d'expulsion ; qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; qu'il est constant que Mme Z... I... U... a cessé tout paiement depuis novembre 2011 malgré le commandement de payer en date du 29 novembre 2011 resté sans effet ; que Mme Z... I... U... reste devoir à M. V... T... les loyers de novembre 2011 à janvier 2012, soit 3 150 euros, provisions sur charges comprises, outre une indemnité d'occupation de 1050 euros par mois depuis le 1er février 2012 ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme Z... I... U... et l'a condamnée à payer la somme de 3 150 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts sur cette somme à compter du 29 janvier 2012 et la somme de 1 050 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération totale des lieux » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « aux termes de l'article L 412-1 du Code de procédure civile , toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'à l'appui de ses demandes, Monsieur T... verse notamment aux débats : - le contrat de bail commercial conclu le 25 juin 2007 contenant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, - le commandement de payer les loyers délivré le 29 novembre 2011, pour un montant principal de 1.481,90 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges du mois de novembre 2011, ainsi qu'à la taxe d'ordures ménagères 2011, à la clause pénale et aux frais de procédure ; qu'il ressort des pièces produites et des conclusions de la demanderesse que les sommes visées au commandement n'ont pas été acquittées dans les deux mois suivants la délivrance de l'acte ; que la locataire s'est abstenue de payer les loyers et charges depuis le 1er novembre 2011, soit durant plus de trois années au jour où l'affaire a été plaidée ; que l'ensemble des éléments portés à la connaissance du Tribunal indiquent que la clause résolutoire du contrat liant les parties est automatiquement acquise à compter du 29 janvier 2012 à minuit, faute pour le locataire de s'être acquitté de sa dette à l'expiration du délai de deux mois qui lui était imparti par le commandement de payer ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter de la signification du 29 janvier 2012 à minuit, et de faire droit à la demande d'expulsion » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, en application des articles 4 et 954 du Code de procédure civile, les conclusions des parties fixent l'objet du litige ; qu'en l'espèce, après avoir sollicité la Cour d'appel qu'elle infirme le jugement en ce qui concerne la résiliation, Monsieur T... a demandé à la Cour d'appel de prononcer la résiliation du bail pour inexécution de obligation de paiement et ce, à compter du jour de l'arrêt à intervenir (conclusions du 15 septembre 2016, p. 16) ; qu'en maintenant le jugement ayant mis fin au bail, non pas dans le cadre d'une demande en résiliation judiciaire, mais pour acquisition de la clause résolutoire, les juges du fond ont statué ultra petita et que la cassation est dès lors encourue ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, en maintenant le jugement ayant mis fin au bail, non pas dans le cadre d'une demande en résiliation judiciaire, mais pour acquisition de la clause résolutoire, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, à supposer que le juge ait eu la possibilité de constater l'acquisition de la clause résolutoire quand il était seulement demandé une résiliation judiciaire, de toute façon la Cour d'appel ne pouvait procéder de la sorte sans interpeller les parties ; que faute de ce faire, elle a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, dans ses conclusions d'appel, Monsieur T... ne demandait en tout état de cause la rupture du bail qu'à compter du jour de l'arrêt à intervenir (conclusions du 15 septembre 2016, p. 16) ; qu'en décidant néanmoins, par confirmation du jugement, que le bail était rompu à compter du 29 janvier 2012, la Cour d'appel a statué ultra petita et que la cassation est également encourue de ce chef ;
ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, en retenant une date de rupture, autre que celle sollicitée par le bailleur, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et ont violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, SIXIEMEMENT, et en tout cas, à supposer que le juge ait eu la possibilité de retenir une date de rupture, autre que celle sollicitée par le bailleur, la Cour d'appel se devait en tout état de cause d'interpeller les parties et que faute de ce faire, elle a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a considéré que le bail était résilié depuis le 29 janvier 2012, ordonné l'expulsion de Madame U... et condamné celle-ci à diverses sommes, notamment au titre des indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. V... T... justifie de la notification au préfet de sa demande reconventionnelle d'expulsion ; qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; qu'il est constant que Mme Z... I... U... a cessé tout paiement depuis novembre 2011 malgré le commandement de payer en date du 29 novembre 2011 resté sans effet ; que Mme Z... I... U... reste devoir à M. V... T... les loyers de novembre 2011 à janvier 2012, soit 3 150 euros, provisions sur charges comprises, outre une indemnité d'occupation de 1050 euros par mois depuis le 1er février 2012 ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme Z... I... U... et l'a condamnée à payer la somme de 3 150 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts sur cette somme à compter du 29 janvier 2012 et la somme de 1 050 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération totale des lieux » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « aux termes de l'article L 412-1 du Code de procédure civile , toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'à l'appui de ses demandes, Monsieur T... verse notamment aux débats : - le contrat de bail commercial conclu le 25 juin 2007 contenant une clause résolutoire en cas de défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, - le commandement de payer les loyers délivré le 29 novembre 2011, pour un montant principal de 1.481,90 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges du mois de novembre 2011, ainsi qu'à la taxe d'ordures ménagères 2011, à la clause pénale et aux frais de procédure ; qu'il ressort des pièces produites et des conclusions de la demanderesse que les sommes visées au commandement n'ont pas été acquittées dans les deux mois suivants la délivrance de l'acte ; que la locataire s'est abstenue de payer les loyers et charges depuis le 1er novembre 2011, soit durant plus de trois années au jour où l'affaire a été plaidée ; que l'ensemble des éléments portés à la connaissance du Tribunal indiquent que la clause résolutoire du contrat liant les parties est automatiquement acquise à compter du 29 janvier 2012 à minuit, faute pour le locataire de s'être acquitté de sa dette à l'expiration du délai de deux mois qui lui était imparti par le commandement de payer ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter de la signification du 29 janvier 2012 à minuit, et de faire droit à la demande d'expulsion » ;
ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (conclusions du 27 septembre 2016, p. 17), Madame U... invitait les juges du fond à rechercher si le commandement visait la clause résolutoire insérée au bail dans des conditions permettant de constater l'acquisition d'une clause résolutoire ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen, les juges du fond ont à tout le moins violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de Madame U... tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle pouvait suspendre le paiement des loyers à raison de l'état du local, invitant les juges du fond à rejeter toutes les autres demandes formées par le bailleur, ensemble rejeté les demandes visant à la répétition des loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1184 du code civil dispose "La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander résolution avec dommages et intérêts ; que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; que l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que Mme Z... I... U... habite l'appartement depuis juillet 2007, soit plus de neuf ans ; qu'elle a été expulsée avec le concours de la force publique à la suite d'une décision du juge des référés mais a réintégré l'appartement dès la décision de la cour d'appel infirmant l'ordonnance pour incompétence ; qu'elle a cessé -de payer les loyers depuis novembre 2011, mais n'a introduit la présente action en justice aux fins d'être autorisée à consigner les loyers, de voir ordonner au bailleur des travaux de remise en état du logement et de le condamner à payer des dommages et intérêts, que le 13 juillet 2012 ; que M. V... T... a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2011 ; qu'en vertu de la clause résolutoire du bail, ce dernier, à défaut de règlement de l'arriéré locatif-dans les deux mois du commandement, a été résilié et Mme Z... I... U... était donc, lorsqu'elle a introduit son instance, sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2012 ; que le premier juge a jugé a donc fait une juste application de l'article 1184 du code civil en décidant que Mine Z... I... U... ne pouvait justifier son défaut de paiement des loyers en invoquant une exception d'inexécution ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Z... I... U... de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restitution des loyers versés » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, la Cour d'appel ayant écarté l'exception d'inexécution, sur le fondement d'une résiliation résultant de l'acquisition de la clause résolutoire, la cassation à intervenir, sur le premier moyen, relatif à la mise en oeuvre d'une clause résolutoire, ne peut manquer d'entraîner par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt relatif à la suspension des loyers à raison de l'état du local, conformément à l'article 625 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, les parties étant libres de formuler comme elles l'entendent leurs demandes, un preneur, si même le bail a été résilié depuis lors, peut inviter le juge à constater qu'elle était en droit de suspendre le paiement des loyers durant la période antérieure à la rupture des relations contractuelles ; qu'en refusant de statuer sur ce point, les juges du fond ont violé l'article 4 du Code civil, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, les juges du second degré s'étant bornés à refuser d'examiner la demande concernant la suspension des loyers du seul fait de la résiliation du bail, les motifs du jugement ne peuvent être invoqués pour sauver l'arrêt en tant qu'ils sont relatifs à l'état du local, cette question n'ayant pas été réexaminée par la Cour d'appel eu égard aux motifs qu'elle a opposés pour ne pas statuer sur la demande.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de Madame U... tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle pouvait suspendre le paiement des loyers à raison de l'état du local, invitant les juges du fond à rejeter toutes les autres demandes formées par le bailleur, ensemble rejeté les demandes visant à la répétition des loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 1184 du code civil dispose "La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera pas à son engagement ; que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander résolution avec dommages et intérêts ; que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances" ; que l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que Mme Z... I... U... habite l'appartement depuis juillet 2007, soit plus de neuf ans ; qu'elle a été expulsée avec le concours de la force publique à la suite d'une décision du juge des référés mais a réintégré l'appartement dès la décision de la cour d'appel infirmant l'ordonnance pour incompétence ; qu'elle a cessé -de payer les loyers depuis novembre 2011, mais n'a introduit la présente action en justice aux fins d'être autorisée à consigner les loyers, de voir ordonner au bailleur des travaux de remise en état du logement et de le condamner à payer des dommages et intérêts, que le 13 juillet 2012 ; que M. V... T... a fait délivrer un commandement de payer le 29 novembre 2011 ; qu'en vertu de la clause résolutoire du bail, ce dernier, à défaut de règlement de l'arriéré locatif-dans les deux mois du commandement, a été résilié et Mme Z... I... U... était donc, lorsqu'elle a introduit son instance, sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2012 ; que le premier juge a jugé a donc fait une juste application de l'article 1184 du code civil en décidant que Mine Z... I... U... ne pouvait justifier son défaut de paiement des loyers en invoquant une exception d'inexécution ; que la cour d'appel confirmera la décision querellée en ce qu'elle a débouté Mme Z... I... U... de sa demande de suspension du paiement des loyers et de restitution des loyers versés » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement de preneur pendant la durée du bail ; Qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les caractéristiques correspondantes au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ; Que le locataire ne peut, pour justifier un défaut de paiement des loyers, invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur, dès lors qu'il ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; qu'en l'espèce, la demanderesse verse aux débats plusieurs constats d'huissier dressés par la SCP ARMANI ; Que le 27 juin 2012, il était relevé par l'officier ministériel de nombreuses fissures dans la cage d'escalier, un réseau électrique obsolète, des traces d'humidité dans toutes les pièces et des persiennes en mauvaise état ; Que le 21 mai 2013, des constatations identiques étaient faites ; que néanmoins, il est mentionné qu'à ces deux dates, la demanderesse habite le logement en l'état ; que par ailleurs, la demanderesse verse aux débats un rapport d'expertise établi le 7 juillet 2012, et rédigé par Monsieur D... ; que ce rapport fait état de nombreuses anomalies concernant l'installation électrique et de gaz, ainsi que des désordres d'humidité dans l'air et conclut que le logement de répond pas aux normes minimales de confort pour la location et le logement décent ; qu'il précise que le logement présente des dangers pour la sécurité des personnes et des biens ; que néanmoins, il s'agit d'un rapport établi non contradictoirement par un expert ne figurant pas sur la liste des experts agrées par la Cour d'Appel ; qu'en ce qui concerne l'habitabilité du bien, il doit être relevé que malgré son expulsion, Madame U... a souhaité réintégrer le logement à la suite de l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de BASTIA le 8 janvier 2014 ; que de surcroît il doit être mentionné que nombre des défauts mentionnés affectent les parties communes de l'immeuble, et non le logement donné à bail ; qu'en outre, l'entrée du locataire dans les lieux date du 1er juillet 2007 et que la suspension du paiement des loyers motivée par l'indécence du logement date du 1er novembre 2011, soit une habitation du logement de plus de quatre années sans mise en demeure du locataire à l'attention du bailleur ; que dès lors, s'il ne saurait être contesté que le logement nécessite des travaux de remise aux normes, la demanderesse échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent impossible son occupation par le locataire ; qu'en tout état de cause, le locataire ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus ; que dès lors, Madame U... ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour être exonérée de son obligation de paiement des loyers ; qu'en conséquence il y a lieu de la débouter de ses demande de suspension de paiement des loyers, ainsi que de restitution des loyers perçus depuis la signature du bail sous astreinte » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, une partie a toujours la faculté, à raison du droit au procès équitable, de produire un rapport d'expert, émis par un homme de l'art qu'elle a elle-même sollicité, peu important que ce document n'ait pas été établi de façon non contradictoire ; qu'en refusant de prendre en compte le rapport de Monsieur D... en date du 7 juillet 2012, au motif qu'il avait été établi non contradictoirement, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile et l'article 61-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, une partie a toujours la faculté de produire un rapport, émanant d'un homme de l'art, peu important que le rapport n'émane d'un expert figurant sur la liste des experts agréés par la Cour d'appel ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du Code de procédure civile et l'article 61-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
