LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 novembre 2017), que, le 25 février 2013, M. X..., cessionnaire d'un bail commercial consenti le 27 mai 2002 par la société civile immobilière Jets, a reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour loyers impayés ; que, le 19 mars 2013, il a assigné la bailleresse en nullité du commandement et en restitution d'un trop versé au titre de l'indexation des loyers ;
Attendu que, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que le preneur est malvenu à invoquer la nullité du commandement de payer en critiquant le montant des sommes qui lui sont réclamées au motif d'une prétendue créance de trop perçu de loyers, dès lors qu'il a abandonné toute prétention relative à l'indexation, telle qu'elle a été pratiquée en exécution du bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui invoquait un moyen de défense relatif, non à l'indexation dans son principe, mais au calcul des loyers indexés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de remboursement d'un trop-perçu, l'arrêt rendu le 14 novembre 2017 , entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Jets aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Jets et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mars 2103, dit qu'à compter du 26 mars 2013, M. X... est occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et de tout occupant de son chef des locaux sis [...] , si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, d'avoir condamné M. X... à verser une indemnité trimestrielle d'occupation égale au loyer contractuel augmenté des charges et taxes du 26 mars 2013 jusqu'à libération effective des lieux, d'avoir autorisé la SCI Jets à faire transporter, si nécessaire, l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans les conditions fixées par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'avoir dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Jets, et d'avoir, par réformation du jugement entrepris, condamné M. X... à payer à la SCI Jets la somme de 27 550,09 euros au titre de la dette de loyers et d'indemnités d'occupation arrêtée au 4 septembre 2017 et rejeté toute autre demande ;
Aux motifs propres que la cour relève que Mohammed X... est malvenu à venir soutenir la nullité du commandement de payer que la SCI Jets lui a fait délivrer le 25 février 2013 en venant critiquer le montant des sommes qui lui sont réclamées pour la période ayant couru du 1er janvier 2011 au 1er janvier 2013 au motif d'une prétendue créance de trop perçu de loyer, dès lors qu'il a abandonné toute prétention relative à l'indexation du loyer telle qu'elle a été pratiquée en exécution du bail antérieurement au commandement et qu'en tout état de cause, il se reconnaît lui-même toujours débiteur dans un courrier du 30 décembre 2014 ; que même en prenant en compte le versement complémentaire de 1612,78 euros que Mohammed X... justifie avoir adressé au gestionnaire du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2013, il restait néanmoins une dette locative, en principal de 583,45 euros au 26 mars 2013 ; que le principe du renouvellement du bail au 1er janvier 2013 a été accepté par le bailleur dans son courrier du 13 mars 2013 et que ce bail était donc toujours en cours à la date de délivrance du commandement critiqué, quand bien même les parties étaient contraires quant au montant du loyer renouvelé ; que la clause résolutoire contractuelle ne prévoit aucune mise en demeure préalable, le locataire devant s'acquitter spontanément de ses obligations, à commencer par celle de payer son loyer ; qu'à défaut de fixation judiciaire d'un nouveau montant de loyer antérieurement à la délivrance du commandement, le loyer contractuel continuait à pouvoir être valablement appelé par le bailler ; qu'aucune mauvaise foi de la part de la SCI Jets n'est ainsi démontrée ; qu'en conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point et subséquemment en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mars 2013, dit qu'à compter de cette date Mohammed X... était occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion, l'a condamné au versement d'une indemnité d'occupation et en ses autres dispositions, sauf à actualiser la dette de la SCI Jets ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que le 25 février 2013, la SCI Jets a fait délivrer à M. X... un commandement de payer la somme en principal de 8 394,33 euros, rappelant les termes de la clause résolutoire, avec en annexe un relevé de compte allant de la première échéance trimestrielle 2011 à la première échéance trimestrielle 2013 mentionnant un solde débiteur de 8 934,33 euros ; que le bailleur a appelé sur la même période, en sus des loyers susvisés, les provisions sur charges, les taxes et le réajustement du dépôt de garantie pour la somme totale de 5 082,85 euros incluant les régularisation de dépôt de garantie à hauteur de 512,02 euros, soit un total de loyers et accessoires de 61 908,69 euros ; que le preneur a versé la somme totale de 52 974,36 euros du 1er trimestre 2011 au 1er trimestre 2013 inclus ; que le trop-perçu s'est élevé comme susmentionné pour les exercices 2011 et 2012 à 419,32 euros et est à 50,89 euros pour le 1er trimestre 2013 soit une somme totale de 470,22 euros ; qu'au vu de ces observations, le commandement de payer est causé pour la somme de 8464,11 euros soit pour la somme de 8 394,33 euros au regard du commandement ; que le bail initial dont le terme contractuel était fixé au 31 mai 2011 s'est poursuivi tacitement en l'absence de congé ou de demande de renouvellement, puis une demande de renouvellement a été notifiée par exploit d'huissier du 20 décembre 2012 pour le 1er janvier 2013, acceptée par le mandataire du bailleur par courrier du 13 mars 2013 notifié par exploit d'huissier du 18 mars 2013 ; qu'il s'en infère que le bail avait été renouvelé aux clauses et conditions antérieures lorsque le commandement de payer a été délivré et que le preneur était toujours débiteur du loyer contrairement à ses assertions ; qu'il était également au visa des clauses expresses du contrat de bail initial débiteur de l'indexation contractuelle, de la taxe sur les ordures ménagères et de l'impôt foncier, sans prescription opposable pour l'année 2008 à la date du commandement, outre des charges régularisées justifiées dans le cadre de la présente instance ; qu'il apparaît de ces observations que le commandement de payer n'a pas été délivré de mauvaise foi ; que le bailleur verse aux débats le relevé de compte individuel arrêté au 6 janvier 2016 duquel il ressort qu'un seul versement de 6378,10 euros a été effectué dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer ; que les causes du règlement n'ont en conséquence pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et la clause résolutoire est acquise le 25 mars 2013 ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils résultent des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, si M. X... a cessé de contester, en cause d'appel, le principe de la révision annuelle du loyer et a par suite renoncé à solliciter le remboursement de la somme de 19 482,49 euros qu'il estimait trop perçue, il a néanmoins fait valoir, au soutien de sa prétention relative à l'absence d'acquisition de la clause résolutoire, (ses conclusions d'appel, p. 6 et 7)
que le calcul réalisé par le bailleur pour déterminer le montant du loyer révisé était erroné, ce que le Tribunal a d'ailleurs partiellement constaté, et que le bailleur avait en réalité trop perçu une somme de 656,01 euros de 2010 au premier trimestre 2013 ; que M. X... en déduisait qu'en soustrayant ce trop-perçu de sa dette locative au 1er trimestre 2013, telle qu'elle figure sur le relevé de compte annexé au commandement de payer litigieux, les paiements qu'il avait réalisés dans le mois de celui-ci avait conduit à l'apurement total de sa dette de sorte que la clause résolutoire n'était pas acquise ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que M. X... est malvenu à soutenir « la nullité du commandement de payer » litigieux en critiquant le montant des sommes qui lui sont réclamées au motif d'une prétendue créance de trop perçu de loyer, et en lui refusant le droit de se prévaloir de ce trop perçu au soutien de sa demande relative à la non acquisition de la clause résolutoire au motif qu'il a abandonné toute prétention relative à l'indexation du loyer telle qu'elle a été pratiquée en exécution du bail antérieurement au commandement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le commandement fait pour une somme supérieure à celle effectivement due ne demeure valable qu'à hauteur de cette dernière somme ; qu'il ne peut y avoir acquisition de la clause résolutoire quand le locataire s'est acquitté de la partie de la dette ayant un caractère incontestable ; qu'en l'espèce, où M. X... contestait le montant de sa dette locative au 1er trimestre 2013, tel qu'il figurait sur le relevé annexé au commandement de payer litigieux, en faisant valoir que l'application stricte de la clause de réajustement du loyer stipulé au bail établissait que ce montant comprenait un trop perçu, dont le premier Juge avait admis l'existence, et qu'il chiffrait à 656,01 euros, la cour d'appel qui a retenu, pour statuer comme elle l'a fait, que les versements opérés par le preneur avant le 25 mars 2013 laissaient subsister une dette locative en principal de 583,45 euros, sans s'expliquer sur la contestation soulevée par le preneur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS ENFIN QUE la résiliation de plein droit, par l'effet d'une clause résolutoire, ne peut être accordée que pour le paiement des sommes dues sur le commandement de payer la visant ; qu'en l'espèce, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que M. X... qui se reconnaît toujours débiteur dans un courrier du 30 décembre 2014 est malvenu à soutenir la nullité du commandement de payer que la SCI Jets lui a fait délivrer le 25 février 2013 en venant critiquer le montant des sommes qui lui sont réclamées pour la période ayant couru du 1er janvier 2011 au 1er janvier 2013, sans constater que les sommes dont M. X... s'est reconnu débiteur dans cette lettre correspondent à celles visées par le commandement de payer litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
