LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° C 17-17.849 et F 17-17.852 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Orléans, 30 janvier 2017, rectifié le 27 février 2017), que, par acte notarié du 10 février 2012, la commune de Pressigny-les-Pins (la commune) a vendu un ensemble immobilier à la société du Domaine de la Valette (la société) ; que, des dégradations ayant été commises entre la signature de la promesse de vente du 3 juin 2009 et la réitération par acte authentique, la commune a assigné la société Groupama Paris Val de Loire, son assureur (l'assureur), et la société en indemnisation de son préjudice ; que cette dernière a sollicité reconventionnellement la condamnation de la commune et de l'assureur à la remise en état de l'immeuble sur le fondement du dol ;
Sur la recevabilité du pourvoi de l'assureur, contestée par la défense :
Vu les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile ;
Attendu que les décisions en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction peuvent être frappées de pourvoi en cassation comme les décisions qui tranchent en dernier ressort tout le principal ;
Attendu qu'en ordonnant une expertise avant-dire-droit sur l'évaluation du préjudice subi par la société et en condamnant l'assureur à garantir la commune de sa condamnation à payer à la société une somme à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, la cour d'appel a tranché une partie du principal ;
D'où il suit que le pourvoi est immédiatement recevable ;
Sur le premier moyen du pourvoi de l'assureur et le moyen unique du pourvoi incident de la commune, réunis, ci-après annexés :
Attendu que l'assureur et la commune font grief à l'arrêt d'ordonner une expertise pour chiffrer le montant du préjudice subi, de condamner la commune à payer à la société une somme à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et de dire que l'assureur devra la garantir de cette condamnation ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, si la vente était parfaite au 3 juin 2009, le vendeur demeurait responsable de l'immeuble dont l'état avait changé entre la promesse de vente et la vente elle-même jusqu'à la conclusion de l'acte authentique, que c'est à la date de la promesse de vente que devait s'apprécier la clause selon laquelle l'acheteur prenait le bien en l'état, celui-ci ne disposait d'aucune possibilité de contrôle sur l'état réel de l'immeuble puisque les clés ne lui avaient pas encore été remises et que l'immeuble était couvert jusqu'à la réitération par le contrat d'assurance souscrit par le vendeur auprès de l'assureur, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu en déduire que la commune devait indemniser la société des conséquences du dommage et ordonner une expertise pour évaluer le montant de son préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi de l'assureur et sur le pourvoi de la Caisse Régionale d'Assurance mutuelle agricole Paris Val de Loire qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation;
PAR CES MOTIFS :
Déclare irrecevable le pourvoi n° F 17-17.852
Rejette le pourvoi n° C 17-17.849 ;
Condamne la commune de Pressigny les Pins, la société Groupama Paris Val de Loire et la société d'assurance Mutuelle Agricole Paris Val de Loire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Groupama Paris Val de Loire à payer la somme de 3 000 euros à la société du Domaine de la Valette et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole de Paris Val-de-Loire à payer la somme de 3 000 euros à la société du Domaine de la Valette et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal n° C 1717849 par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Groupama Paris Val-de-Loire.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (tel que rectifié par l'arrêt du 27 février 2017), après avoir, dans ses motifs, dit qu'il appartient à la commune de Pressigny-les-Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage et dit qu'il appartient à son assureur la compagnie Groupama de la garantir de cette responsabilité, d'AVOIR ordonné une expertise en donnant notamment mission à l'expert de « déterminer tous éléments permettant à la cour de chiffrer le montant du préjudice subi et de la perte de la valeur du bien », d'AVOIR condamné la commune de Pressigny-les-Pins à payer à la société du Domaine de la Valette la somme de 300.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et d'AVOIR dit que la compagnie Groupama Paris Val de Loire devra garantir la commune de cette condamnation ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contestable que la vente du bien litigieux était parfaite au 3 juin 2009, date de la conclusion de la promesse de vente, et que la SAS du Domaine de la Valette devait recevoir ledit bien dans l'état où il se trouvait à cette date ; que cependant entre le 3 juin 2009 et la conclusion de l'acte authentique, intervenue le 10 février 2012, le vendeur demeurait responsable de l'immeuble, qui était d'ailleurs couvert jusqu'à la réitération de la vente par un contrat d'assurance souscrit auprès de la Compagnie Groupama ; que par ailleurs, antérieurement au 10 février 2012, l'acquéreur ne disposait d'aucune possibilité de contrôle sur l'état réel de l'immeuble qu'il achetait, puisque les clés ne lui en avaient pas encore été remises ; qu'il est constant que les faits de vol et de vandalisme se sont produits entre le 27 janvier et le 6 février 2012, époque à laquelle la commune de Pressigny-les-Pins était encore propriétaire et responsable du bien dont l'état a ainsi changé entre la promesse de vente et la vente elle-même ; que le propriétaire se devait de connaître l'état de son immeuble à la date de l'acte authentique qui rendait la vente définitive ; que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a écarté le dol de la part de la commune de Pressigny-les-Pins en l'absence de preuve de manoeuvres de la part de cette dernière ; que cependant, quelle que soit la bonne foi du propriétaire vendeur, les dégradations ont fait que l'immeuble n'était plus dans l'état ou il se trouvait lors de la promesse de vente, alors que c'est à cette date que doit s'apprécier la clause selon laquelle l'acheteur prenait le bien en l'état ; que la clause exonératoire figurant dans l'acte authentique est donc dépourvue de toute valeur, et ne peut jouer contre l'acquéreur pour les raisons sus évoquées ; qu'il appartient donc à la commune de Pressigny-les-Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage ; qu'il appartient à son assureur, la compagnie Groupama, de la garantir de cette responsabilité dont elle n'a d'ailleurs pas contesté le principe, tout en reconnaissant que le sinistre avait eu lieu alors que la Commune était encore propriétaire ; que la partie appelante n'apporte pas d'éléments suffisamment tangibles pour permettre de plano une évaluation de son préjudice ; qu'une mesure d'expertise s'impose, aux frais avancés de la partie qui l'a demandée ; que la SAS du Domaine de la Valette va être amenée très rapidement à faire effectuer les travaux les plus urgents dès que l'avancée des opérations d'expertise le lui permettra, de sorte qu'il est nécessaire de lui allouer une provision à valoir sur les sommes susceptibles de lui revenir au titre de l'ensemble du litige ; que la cour dispose de suffisamment d'éléments pour évaluer cette provision à un montant de 300 000 € ; qu'il y a lieu de réserver l'ensemble des autres droits et moyens des parties, en ce y compris l'application éventuelle de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens (arrêt du 30 janvier 2017) ;
ET QUE la cour a relevé qu'il appartenait à l'assureur, la compagnie Groupama, de garantir la commune de sa responsabilité (arrêt rectificatif du 27 février 2017) ;
1°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la vente parfaite emporte dès l'échange des consentements transfert des risques de la chose à l'acheteur ; qu'au cas d'espèce, ayant retenu d'emblée que la vente était parfaite dès le 3 juin 2009, date de la promesse de vente, il en résultait que l'immeuble vendu était depuis cette date aux risques de la société du Domaine de la Valette, acquéreur, qui devait seule assumer les conséquences des dégradations s'étant produites entre le 27 janvier et le 6 février 2012 ; qu'en décidant au contraire que la commune de Pressigny-les-Pins, venderesse, était demeurée « responsable de l'immeuble », qu'elle avait assuré auprès de la compagnie Groupama, jusqu'à la signature de l'acte authentique définitif du 10 février 2012, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1589 et 1138 (ancien) du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU'en énonçant tout d'abord qu' « il n'est pas contestable que la vente du bien litigieux était parfaite au 3 juin 2009, date de la promesse de vente » (arrêt p. 6, alinéa 2), puis qu' « il est constant que les faits de vol et de vandalisme se sont produits entre le 27 janvier et le 6 février 2012, époque à laquelle la commune de Pressigny-les-Pins était encore propriétaire » (p. 6, alinéa 5), la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si la promesse de vente du 3 juin 2009 stipulait en page 14, sous l'intitulé « Etat du bien », que « le bénéficiaire devra prendre le bien dans l'état où il se trouve actuellement, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit (
) », il avait été retenu par le premier juge (jugement p. 10, alinéa 2) et il était rappelé par la commune de Pressigny-les-Pins (conclusions d'appel du 16 juin 2016, p. 7, alinéa 2) qu'aux termes de l'acte authentique de vente du 10 février 2012, il était stipulé que « l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier et il prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit (
) » ; qu'en s'abstenant d'expliquer pour quelles raisons l'état du bien à prendre en considération était celui existant au jour de la promesse de vente du 3 juin 2009, plutôt que celui existant au jour de l'entrée en jouissance, tel que prévu par le dernier acte signé par les parties, soit l'acte authentique de vente du 10 février 2012, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 (ancien) du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué (tel que rectifié par l'arrêt du 27 février 2017), après avoir, dans ses motifs, dit qu'il appartient à la commune de Pressigny-les-Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage et dit qu'il appartient à son assureur la compagnie Groupama de la garantir de cette responsabilité, d'AVOIR ordonné une expertise en donnant notamment mission à l'expert de « déterminer tous éléments permettant à la cour de chiffrer le montant du préjudice subi et de la perte de la valeur du bien », d'AVOIR condamné la commune de Pressigny-les-Pins à payer à la société du Domaine de la Valette la somme de 300.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et d'AVOIR dit que la compagnie Groupama Paris Val de Loire devra garantir la commune de cette condamnation ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contestable que la vente du bien litigieux était parfaite au 3 juin 2009, date de la conclusion de la promesse de vente, et que la SAS du Domaine de la Valette devait recevoir ledit bien dans l'état où il se trouvait à cette date ; que cependant entre le 3 juin 2009 et la conclusion de l'acte authentique, intervenue le 10 février 2012, le vendeur demeurait responsable de l'immeuble, qui était d'ailleurs couvert jusqu'à la réitération de la vente par un contrat d'assurance souscrit auprès de la Compagnie Groupama ; que par ailleurs, antérieurement au 10 février 2012, l'acquéreur ne disposait d'aucune possibilité de contrôle sur l'état réel de l'immeuble qu'il achetait, puisque les clés ne lui en avaient pas encore été remises ; qu'il est constant que les faits de vol et de vandalisme se sont produits entre le 27 janvier et le 6 février 2012, époque à laquelle la commune de Pressigny-les-Pins était encore propriétaire et responsable du bien dont l'état a ainsi changé entre la promesse de vente et la vente elle-même ; que le propriétaire se devait de connaître l'état de son immeuble à la date de l'acte authentique qui rendait la vente définitive ; que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a écarté le dol de la part de la commune de Pressigny-les-Pins en l'absence de preuve de manoeuvres de la part de cette dernière ; que cependant, quelle que soit la bonne foi du propriétaire vendeur, les dégradations ont fait que l'immeuble n'était plus dans l'état ou il se trouvait lors de la promesse de vente, alors que c'est à cette date que doit s'apprécier la clause selon laquelle l'acheteur prenait le bien en l'état ; que la clause exonératoire figurant dans l'acte authentique est donc dépourvue de toute valeur, et ne peut jouer contre l'acquéreur pour les raisons sus évoquées ; qu'il appartient donc à la commune de Pressigny-les-Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage ; qu'il appartient à son assureur, la compagnie Groupama, de la garantir de cette responsabilité dont elle n'a d'ailleurs pas contesté le principe, tout en reconnaissant que le sinistre avait eu lieu alors que la Commune était encore propriétaire ; que la partie appelante n'apporte pas d'éléments suffisamment tangibles pour permettre de plano une évaluation de son préjudice ; qu'une mesure d'expertise s'impose, aux frais avancés de la partie qui l'a demandée ; que la SAS du Domaine de la Valette va être amenée très rapidement à faire effectuer les travaux les plus urgents dès que l'avancée des opérations d'expertise le lui permettra, de sorte qu'il est nécessaire de lui allouer une provision à valoir sur les sommes susceptibles de lui revenir au titre de l'ensemble du litige ; que la cour dispose de suffisamment d'éléments pour évaluer cette provision à un montant de 300 000 € ; qu'il y a lieu de réserver l'ensemble des autres droits et moyens des parties, en ce y compris l'application éventuelle de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens (arrêt du 30 janvier 2017) ;
ET QUE la cour a relevé qu'il appartenait à l'assureur, la compagnie Groupama, de garantir la commune de sa responsabilité (arrêt rectificatif du 27 février 2017) ;
ALORS QUE la compagnie Groupama faisait valoir dans ses conclusions d'appel du 17 juin 2016 (p. 4) qu'elle ne garantissait pas la responsabilité civile de son assurée la commune de Pressigny-les-Pins, en sorte qu'il était exclu qu'elle soit condamnée à garantir la responsabilité de cette dernière ou que la société du Domaine de la Valette, tierce au contrat d'assurance, puisse prétendre exercer contre elle l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, avant de retenir qu'il appartenait à la compagnie Groupama de garantir la commune de sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble ainsi que de sa condamnation à verser une provision, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 (ancien) du code civil, ensemble les articles L. 121-1 et L. 124-3 du code des assurances.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Y... , avocat aux Conseils, pour la commune de Pressigny-Les-Pins.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la commune de Pressigny-les-Pins à payer à la société du Domaine de la Valette la somme de 300 000 euros à titre de provision, après avoir, dans ses motifs, dit qu'il appartient à la commune de Pressigny-les-Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contestable que la vente du bien litigieux était parfaite au 3 juin 2009, date de la conclusion de la promesse de vente, et que la SAS du Domaine de la Valette devait recevoir ledit bien dans l'état où il se trouvait à cette date ; que cependant entre le 3 juin 2009 et la conclusion de l'acte authentique, intervenue le 10 février 2012, le vendeur demeurait responsable de l'immeuble, qui était d'ailleurs couvert jusqu'à la réitération de la vente par un contrat d'assurance souscrit auprès de la Compagnie Groupama ; que par ailleurs, antérieurement au 10 février 2012, l'acquéreur ne disposait d'aucune possibilité de contrôle sur l'état réel de l'immeuble qu'il achetait, puisque les clés ne lui en avaient pas encore été remises ; qu'il est constant que les faits de vol et de vandalisme se sont produits entre le 27 janvier et le 6 février 2012, époque à laquelle la commune de Pressigny-les-Pins était encore propriétaire et responsable du bien dont l'état a ainsi changé entre la promesse de vente et la vente elle-même ; que le propriétaire se devait de connaître l'état de son immeuble à la date de l'acte authentique qui rendait la vente définitive ; que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a écarté le dol de la part de la commune de Pressigny-les-Pins en l'absence de preuve de manoeuvres de la part de cette dernière ; que cependant, quelle que soit la bonne foi du propriétaire vendeur, les dégradations ont fait que l'immeuble n'était plus dans l'état ou il se trouvait lors de la promesse de vente, alors que c'est à cette date que doit s'apprécier la clause selon laquelle l'acheteur prenait le bien en l'état ; que la clause exonératoire figurant dans l'acte authentique est donc dépourvue de toute valeur, et ne peut jouer contre l'acquéreur pour les raisons sus évoquées ; qu'il appartient donc à la commune de Pressigny-les-
Pins d'indemniser son cocontractant des conséquences du dommage ; qu'il appartient à son assureur, la compagnie Groupama, de la garantir de cette responsabilité dont elle n'a d'ailleurs pas contesté le principe, tout en reconnaissant que le sinistre avait eu lieu alors que la Commune était encore propriétaire ; que la partie appelante n'apporte pas d'éléments suffisamment tangibles pour permettre de plano une évaluation de son préjudice ; qu'une mesure d'expertise s'impose, aux frais avancés de la partie qui l'a demandée ; que la SAS du Domaine de la Valette va être amenée très rapidement à faire effectuer les travaux les plus urgents dès que l'avancée des opérations d'expertise le lui permettra, de sorte qu'il est nécessaire de lui allouer une provision à valoir sur les sommes susceptibles de lui revenir au titre de l'ensemble du litige ; que la cour dispose de suffisamment d'éléments pour évaluer cette provision à un montant de 300 000 € ; qu'il y a lieu de réserver l'ensemble des autres droits et moyens des parties, en ce y compris l'application éventuelle de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens (arrêt du 30 janvier 2017) ;
1°) ALORS QUE, d'une part, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la vente parfaite emporte dès l'échange des consentements transfert des risques de la chose à l'acheteur ; qu'au cas d'espèce, ayant retenu d'emblée que la vente était parfaite dès le 3 juin 2009, date de la promesse de vente, il en résultait que l'immeuble vendu était depuis cette date aux risques de la société du Domaine de la Valette, acquéreur, qui devait seule assumer les conséquences des dégradations s'étant produites entre le 27 janvier et le 6 février 2012 ; qu'en décidant au contraire que la commune de Pressigny-les-Pins, venderesse, était demeurée « responsable de l'immeuble », qu'elle avait assuré auprès de la compagnie Groupama, jusqu'à la signature de l'acte authentique définitif du 10 février 2012, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1589 et 1138 (ancien) du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout d'abord qu' « il n'est pas contestable que la vente du bien litigieux était parfaite au 3 juin 2009, date de la promesse de vente » (arrêt p. 6, alinéa 2), puis qu' « il est constant que les faits de vol et de vandalisme se sont produits entre le 27 janvier et le 6 février 2012, époque à laquelle la commune de Pressigny-les-Pins était encore propriétaire » (p. 6, alinéa 5), la cour d'appel s'est déterminée par des motifs contradictoires et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si la promesse de vente du 3 juin 2009 stipulait en page 14, sous l'intitulé « Etat du bien », que « le bénéficiaire devra prendre le bien dans l'état où il se trouve actuellement, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit (
) », il avait été retenu par le premier juge (jugement p. 10, alinéa 2) et il était rappelé par la commune de Pressigny-les-Pins (conclusions d'appel du 16 juin 2016, p. 7, alinéa 2) qu'aux termes de l'acte authentique de vente du 10 février 2012, il était stipulé que « l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier et il prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit (
) » ; qu'en s'abstenant d'expliquer pour quelles raisons l'état du bien à prendre en considération était celui existant au jour de la promesse de vente du 3 juin 2009, plutôt que celui existant au jour de l'entrée en jouissance, tel que prévu par le dernier acte signé par les parties, soit l'acte authentique de vente du 10 février 2012, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 (ancien) du code civil.
