LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 février 2016), que, par acte du 25 juillet 2003, les consorts X... ont promis de vendre une propriété comprenant des parcelles agricoles à M. et Mme Y... ; que la SAFER du Centre, ayant préempté le bien, l'a revendu le 11 août 2004 à la société civile immobilière Voltaire Beaune (la SCI) ; que la société Fortis banque, aux droits de laquelle est venue la société Crédit du Nord, a consenti un prêt à la SCI garanti par le privilège de prêteur de deniers que la banque a fait inscrire le 10 septembre 2004 ; que, la SCI ayant cessé d'honorer ses engagements, la société Crédit du Nord a prononcé la déchéance du terme et, le 13 décembre 2013, a cédé sa créance à M. Z... ; qu'un arrêt irrévocable du 25 juin 2007, rectifié le 27 juin 2011, a annulé les décisions de préemption et de rétrocession prises par la SAFER du Centre et déclaré nulles la vente consentie par les consorts X... à la SAFER du Centre et celle consentie par celle-ci à la SCI ; qu'un acte notarié du 15 avril 2013 a constaté le transfert des biens entre M. X... et M. et Mme Y... ; que cet acte prévoyait notamment la consignation du prix de vente entre les mains du notaire pour garantir les restitutions réciproques des prix des deux ventes annulées ; que, le 25 mars 2014, M. Z... a fait délivrer à M. et Mme Y... un commandement de payer, valant saisie immobilière, qu'il a dénoncé à la SCI ; que, celle-ci ne s'étant pas exécutée, M. Z... a fait signifier un nouveau commandement à M. et Mme Y... en leur qualité de tiers détenteur du bien affecté à la sûreté ; qu'il les a ensuite assignés aux fins de validation de la saisie, fixation de sa créance et autorisation de poursuivre la vente forcée du bien ; que M. et Mme Y... ont appelé la SCI en intervention forcée ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et de la procédure de saisie immobilière subséquente et d'en ordonner la mainlevée ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., qui, redevenu propriétaire du bien, devait restituer à la SAFER du Centre le prix qu'elle lui avait versé, l'avait vendu à M. et Mme Y..., avait affecté l'intégralité du prix de vente en nantissement et l'avait remis en gage à leur profit, que la somme était restée séquestrée en l'étude du notaire instrumentaire et que celui-ci avait fait délivrer une sommation à la SAFER du Centre, à la SCI et au Crédit du Nord d'avoir à comparaître pour faire valoir leurs droits à restitutions réciproques et retenu, sans violer le principe de la contradiction, que M. et Mme Y... justifiaient avoir mis en œuvre la procédure de purge amiable des inscriptions, la cour d'appel, devant laquelle M. Z... n'avait pas soutenu que le créancier inscrit n'aurait pas donné son accord à la mise en œuvre de cette procédure, en a déduit à bon droit, sans être tenu de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que, le créancier inscrit ayant été mis à même de se faire régler sa créance pour laquelle la somme séquestrée était suffisante, M. et Mme Y... n'étaient plus débiteurs du droit de suite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir constater que le privilège de prêteur de deniers sur les biens de la SCI se serait trouvé rétroactivement annulé par l'effet de l'annulation de l'acte de vente et à voir ordonner la radiation consécutive du bordereau d'inscription de ce privilège ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'obligation inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsistait jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a déduit à bon droit de ce seul motif que la demande de M. et Mme Y... devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. Z....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué
D'AVOIR prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie et de la procédure de saisie immobilière subséquente et d'en avoir ordonné la mainlevée,
AUX MOTIFS QUE « si l'annulation de la préemption des biens par la Safer, et de leur rétrocession à la SCI Voltaire Beaune, implique que celle-ci doit être regardée rétroactivement comme n'en ayant jamais été propriétaire, il n'en résulte pas pour autant que la constitution et l'inscription du privilège de prêteur de deniers au profit de la banque s'en trouvent nulles de plein droit, que ce soit par voie de conséquence de la décision de justice ayant prononcé ces annulations alors qu'elle n'a pas un tel effet, pour disparition de la cause du prêt au pour tout autre motif ; qu'il peut être ajouté que même lorsqu'un prêt est annulé, il est de jurisprudence assurée que l'obligation inhérente au contrat de prêt annulé demeure tant que les parties ne sont pas remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulé, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation (cf. Cass 3° 05/11/2008 P n° 0717357) ; qu'ainsi, M. Z... qui exerce les droits du prêteur titulaire de ce privilège, est fondé à revendiquer le maintien de cette garantie sur les biens immobiliers qu'il grève, et le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté l'annulation rétroactive du privilège et ordonné la radiation de son inscription ; que pour autant, M. Z... n'est pas fondé à prétendre exercer son droit de suite à l'encontre du tiers détenteur et donc en l'occurrence, des époux Y..., qui sont devenus propriétaires de ces biens en vertu d'un acte authentique du 15 avril 2013 conclu avec M. Jean-Charles X... constatant le transfert de propriété de ces biens à leur profit et le paiement du prix convenu soit 287 668,95 euros ; qu'en effet, que les époux Y... justifient avoir mis en oeuvre la procédure de purge amiable des inscriptions qui a précisément pour but de permettre à l'acquéreur de se garantir des poursuites des créanciers inscrits ; qu'il résulte, à cet égard, des productions, que lorsque M. X..., qui en était redevenu propriétaire mais devait lui-même restituer à la Safer le prix qu'elle lui avait versé, a vendu les biens immobiliers litigieux aux époux Y..., il a affecté l'intégralité du prix de 287 668,95 euros en nantissement et l'a remis en gage à leur profit ; que la somme est restée séquestrée en l'étude du notaire instrumentaire ; que ce même acte du 15 avril 2013 stipulait que la Safer, la SCI Voltaire Beaune et le Crédit du Nord devraient être convoqués pour faire valoir leurs droits à restitutions réciproques ; que de fait, il est justifié que le notaire ainsi requis a fait délivrer à ces trois personnes une sommation de comparaître en son étude le 2 juillet 2013 - en réalité le 3 -, sommation que le Crédit du Nord a pour sa part reçue le 11 juin 2013, et à laquelle il a déféré, en venant déclarer qu'il réservait l'ensemble de ses droits et actions et considérait que son privilège ne pourrait être levé que lorsque l'intégralité de sa créance serait remboursée, ce dont le notaire a dressé procès-verbal (pièce n° 14 de l'appelant et n° 5 et 7 des intimés) ; qu'ayant ainsi payé le prix, et mis à même le créancier inscrit de se faire régler sa créance - pour laquelle la somme séquestrée est amplement suffisante puisqu'elle est de 287 668,95 euros alors que M. Z... réclame 149 620,91 euros avec intérêts au taux annuel de 7,548% depuis le 30 septembre 2013 - les époux Y... ne sont plus débiteurs du droit de suite, et ne sont donc pas tenus de payer ou de délaisser l'immeuble ; que c'est en conséquence à bon droit que le juge de l'exécution a prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie qui leur a été délivré, ainsi que celle de la saisie immobilière subséquente, et qu'il en a ordonné la mainlevée en mettant les dépens de l'instance à la charge du saisissant » ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient relever d'office un moyen tiré de faits que les parties n'ont pas invoqués au soutien de leur prétention ; que pour prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et de la saisie immobilière subséquente, la cour d'appel a relevé d'office le moyen tiré de ce que les époux Y... justifiaient avoir mis en oeuvre la procédure de purge amiable des inscriptions, ayant pour but de permettre à l'acquéreur de se garantir des poursuites des créanciers inscrits ; qu'en relevant ainsi d'office un moyen tiré de faits que les parties n'avaient pas invoqués au soutien de leurs prétentions, la cour d'appel a violé les articles 7 et 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, EN TOUT ETAT DE CAUSE, suivant l'article 2475 du code civil, lorsque, à l'occasion de la vente d'un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d'entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l'opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix ; que, par l'effet de ce paiement, l'immeuble est purgé du droit de suite attaché à l'hypothèque ; qu'à défaut de l'accord prévu au premier alinéa du texte précité, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles 2476 et suivants du code civil ; qu'en énonçant que les époux Y..., tiers détenteurs, justifient avoir mis en oeuvre la procédure de purge amiable des inscriptions, pour prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et de la procédure de saisie immobilière subséquente et en ordonner la mainlevée, sans relever que les époux Y... et M. Guy Z..., créancier muni du privilège du prêteur de deniers, seraient convenus d'une affectation du prix de vente de l'immeuble au paiement de sa créance, ni que les formalités de purge auraient été accomplies, la cour d'appel a violé les articles 2475 et 2476 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE, suivant l'article 2481 du code civil, à défaut, par les créanciers, d'avoir requis la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrites, la valeur de l'immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire lequel est, en conséquence, libéré de tout privilège et hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui seront en ordre de recevoir, ou en le consignant ; que, suivant l'article 2488, 3° du code civil, les privilèges s'éteignent par l'accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux acquis ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et de la procédure de saisie immobilière subséquente et en ordonner la mainlevée, sans relever que le prix de vente de l'immeuble litigieux aurait été effectivement payé à M. Guy Z..., ni même qu'il aurait été valablement consigné, la cour d'appel a violé les articles 2481 et 2488 du code civil ;
4°) ALORS, ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12), M. Guy Z... a fait valoir que les fonds consignés entre les mains du notaire l'ont été par M. X..., qui n'est pas son débiteur, et pour être affectés au remboursement du prix de vente versé par la Safer, qui n'est pas non plus sa débitrice, étant précisé que la Safer semble se désintéresser de la destination des fonds puisqu'elle ne s'est pas présentée le 2 juillet 2013 en l'étude du notaire ; qu'il ajoutait que les époux Y... ne pouvaient lui reprocher de ne pas avoir procédé par voie de saisie-attribution des fonds séquestrés, action juridiquement impossible, dès lors que les fonds sont expressément affectés à titre de nantissement et de gage au profit des époux Y... qui avaient entendu se garantir contre M. X... de la restitution du prix à la Safer, au lieu de mettre en oeuvre la procédure de purge visée aux articles 2475 et suivants du code civil ; qu'enfin, il précisait que les époux Y... n'ont pas davantage oeuvré pour obtenir que les fonds séquestrés à leur profit lui soient versés en sa qualité de créancier hypothécaire inscrit sur le bien immobilier ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen de M. Guy Z... selon lequel ce dernier ne pouvait agir qu'en mettant en oeuvre la procédure de saisie immobilière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a, premièrement, infirmé le jugement pour avoir constaté « que le privilège de prêteur de deniers sur les biens de la SCI VOLTAIRE BEAUNE figurant à l'acte de vente du 11 aout 2004 était rétroactivement annulé par l'effet de l'annulation de l'acte de vente prononcé par les arrêts de la Cour d'appel d'ORLEANS des 25 juin 2007 et 27 juin 2001 », deuxièmement, pour avoir ordonné « la radiation, aux frais de M. Z..., du bordereau d'inscription de privilège de prêteur de deniers déposé le 23 septembre 2004 », puis, « débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir constaté que le préjudice de prêteur de deniers sur les biens de la SCI VOLTAIRE BEAUNE se serait trouvé rétroactivement annulé par l'effet de l'effet de l'annulation de l'acte de vente prononcé par l'arrêt de la Cour d'appel d'ORLEANS du 25 juin 2007 rectifié le 27 juin 2011 et avoir ordonné la radiation consécutive du bordereau d'inscription de ce privilège », ensemble, rejeté les autres demandes de Monsieur et Madame Y... ;
AUX MOTIFS QU' « en produisant l'acte de cession de créance conclu à son profit le 13 décembre 2013, et qu'il a signifié le 14 janvier 2014 au débiteur cédé, M Guy Z... justifie venir aux droits du Crédit du Nord, lequel succédait lui-même aux au droits de la Fortis Banque, au titre du prêt de 265.000 euros consenti par celle-ci le 11 août 2004 à la SCI Voltaire Beaune pour financer l'achat des biens immobiliers litigieux auprès de la Safer ; que ce prêt était, pour sûreté d'une somme de 318.000 euros, garanti par un privilège de prêteur de deniers dont il est justifié de l'inscription effective au bureau des hypothèques de Gien, où il a été publié le 23 septembre 2004 avec publication complémentaire rectificative du 19 octobre 2004 (cf pièces n°4 et 5 de l'appelant) ; qu'ainsi, la publication de ce privilège est antérieure à celle de l'assignation par laquelle les époux Y... ont sollicité l'ambulation des décisions de préemption et de rétrocession ; que si la préemption et la rétrocession opérées en 2004 par la Safer ont été annulées par un arrêt du 25 juin 2007 devenu irrévocable, le prêt consenti par la banque n'a quant à lui fait l'objet d'aucune annulation ; qu'il ressort des productions que la SCI Voltaire Beaune, emprunteur, l'a remboursé jusqu'en 2013, où le prêteur en a prononcé la déchéance du terme au 30 septembre en raison du défaut de paiement de certaines échéances ; que M. Z... a fait délivrer le 25 mars 2014 à la SCI Voltaire Beaune et - a dénoncé aux époux Y... pris comme tiers détenteurs des biens immobiliers grevés du privilège-un commandement de lui payer 149.496,11 euros au titre sommes devenues exigibles en vertu de la résiliation anticipée du prêt puis, faute d'être réglé, a fait signifier le 9 avril 2014 auxdits époux Y... un commandement de lui payer sa créance en de l'article 2463 du code civil ou de délaisser l'immeuble ; que si l'annulation de la préemption des biens par la Safer, et de leur rétrocession à la SCI Voltaire Beaune, implique que celle-ci doit être regardée rétroactivement comme n'en ayant jamais été propriétaire, il n'en résulte pas pour autant que la constitution et l'inscription du privilège de prêteur de deniers au profit de la banque s'en trouvent nulles de plein droit, que ce soit par voie de conséquence de la décision de justice ayant prononcé ces annulations alors qu'elle n'a pas un tel effet, pour disparition de la cause du prêt ou pour tout autre motif ; qu'il peut être ajouté que même lorsqu'un prêt est annulé, il est de jurisprudence assurée que l'obligation inhérente au contrat de prêt annulé demeure tant que les parties ne sont pas remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation (cf Cass 3°, 05/11/2008 P n°0717357) ; qu'ainsi, M. Z... qui exerce les droits du prêteur titulaire de ce privilège, est fondé à revendiquer le maintien de cette garantie sur les biens immobiliers qu'elle grève, et le jugement sera infirme en ce qu'il a constaté l'annulation rétroactive du privilège et ordonné la radiation de son inscription ; que pour autant, M. Z... n'est pas fondé à prétendre exercer son droit de suite à l'encontre du tiers détenteur et donc en l'occurrence des époux Y..., qui sont devenus propriétaires de ces biens en vertu d'un acte authentique du 15 avril 2013 conclu avec M. Jean-Charles X... constatant le transfert de propriété de ces biens à leur profit et leur paiement du prix convenu soit 287.668,95 euros ; qu'en effet les époux Y... justifient avoir mis en oeuvre la procédure de purge amiable des inscriptions qui a pour but de permettre à l'acquéreur de se garantir des poursuites des créanciers inscrits ; qu'il résulte, à cet égard, des productions, que lorsque M. X..., qui en était redevenu propriétaire mais devait lui-même restituer à la Safer le prix qu'elle lui avait versé, a vendu les biens immobiliers litigieux aux époux Y..., il a affecté l'intégralité du prix de 287.668,95 euros en nantissement et l'a remis en gage à leur profit que la ; que la somme est restée séquestrée en l'étude du notaire instrumentaire ; que ce même acte du 15 avril 2013 stipulait que la Safer, la SCI Voltaire Beaune et le Crédit du Nord devraient être convoqués pour faire valoir leurs droits à restitutions réciproques ; que de fait, il est justifié que le notaire ainsi requis a fait délivrer à ces trois personnes une sommation de comparaître étude en son étude le 2 juillet 2013 – en réalité le 3 -, sommation que le Crédit du Nord a pour sa part reçue le 11 juin 2013, et à laquelle il a déféré, en venant déclarer qu'il réservait l'ensemble de ses droits et actions et considérait que son privilège ne pourrait être levé que lorsque ‘l'intégralité de sa créance serait remboursée, ce dont le notaire a dressé procès-verbal (pièce n°14 de l'appelant et n° 5 et 7 des intimés) ; qu'ayant ainsi payé le prix, et mis à même le créancier inscrit de se faire régler sa créance -pour laquelle la somme séquestrée est amplement suffisante puisqu'elle est de 287.668,95 euros alors que M. Z... réclame 149.620,91 euros avec intérêts au taux annuel de 7,548% depuis le 30 septembre 2013 - les époux Y... ne sont plus débiteurs du droit de suite, et ne sont donc pas tenus de payer ou de délaisser l'immeuble ; que c'est en conséquence à bon droit que le juge de l'exécution a prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie qui leur a été délivré, ainsi que celle de la saisie immobilière subséquente, et qu'il en a ordonné la main-levée en mettant les dépens de l'instance à la charge du saisissant » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'un acte de vente est conclu entre un propriétaire et une SAFER, sur le fondement d'une décision unilatérale de préemption et que celle-ci est annulée et qu'un acte de rétrocession est conclu par la SAFER au profit d'un tiers, sur le fondement d'une décision unilatérale de rétrocession, laquelle est également annulée, l'annulation en cause emporte annulation de l'acte de vente et de l'acte de rétrocession et annulation du prêt, souscrit par le rétrocessionnaire, pour financer le prix de la rétrocession, dès lors que ce prêt forme un tout indivisible avec l'acte portant rétrocession ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1218 du Code civil et les règles régissant l'indivisibilité des actes ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, à supposer même que le prêt souscrit par le rétrocessionnaire ne soit pas annulé, sur le fondement de l'indivisibilité, de toute façon la sûreté consentie à l'occasion du prêt doit être regardé comme rétroactivement anéantie pour été consentie par une partie qui, du fait de l'annulation des décisions et des actes, n'avait aucun droit sur le bien servant d'assiette à la sûreté ; qu'à cet égard à tout le moins, l'arrêt attaqué, reposant sur une erreur de droit, doit être censuré pour violation des articles 2443 Code du civil et de la règle suivant laquelle nemo plus juris transferre potest quem ipse habet ;
ALORS QUE, TROISIEMEMENT, si en cas d'annulation du prêt, la sûreté consentie demeure à la garantie du prêt, c'est à la condition qu'elle ait été instituée par une partie propriétaire du bien servant d'assiette à la sûreté et pouvant constituer la sûreté ; que tel n'était pas le cas en l'espèce ; qu'à cet égard également, l'arrêt doit être censuré pour violation des articles 1134 et 2443 du Code du civil et de la règle suivant laquelle nemo plus juris transferre potest quem ipse habet;
ET ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et en tout état de cause, il importait peu que la SCI Voltaire Beaune ait publié la vente avant que l'assignation en nullité de M. et Mme Y... ait été elle-même publiée ; qu'à supposer que l'antériorité de publication ait été établie, de toute façon, les règles relatives au conflit entre inscriptions n'ont vocation à s'appliquer qu'entre deux parties tenant régulièrement leurs droits du propriétaire originaire ; que tel n'était pas le cas en l'espèce dès lors que la SAFER qui n'était titulaire d'aucun droit sur les biens et que la SCI VOLTAIRE BEAUNE était également privée de tous droits sur les qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 544 et 2443 du Code civil.
