LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 13 janvier 2016), que, le 17 juillet 2007, la SCI Résidence Mérigou (la SCI) a consenti à la société Pierce et Elliott France (la société Pierce) une promesse de vente de parcelles de terrain sur lesquelles cette dernière avait fait construire quarante-six maisons ; que, le 14 janvier 2010, les parties ont régularisé l'acte de vente de l'ensemble immobilier déclaré " entièrement libre de location ou d'occupation " ; que, reprochant à la société Domaine de Lanzac de commercialiser sans droit ni titre les villas, le liquidateur de la société Pierce, l'a assignée en expulsion ;
Attendu que la société Domaine de Lanzac fait grief à l'arrêt de dire qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un bail commercial signé le 22 octobre 2009 avec la SCI Résidence Mérigou et qu'elle ne justifie pas d'un titre l'autorisant à exploiter les villas appartenant à la société Pierce ;
Mais attendu, d'une part, que, la société Domaine de Lanzac n'ayant pas invoqué, dans ses écritures d'appel, les dispositions des articles 1322 et 1341 du code civil, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le bail allégué n'avait pas été enregistré, que son existence était contredite par les mentions de l'acte de vente conclu entre la SCI représentée par son gérant, M. Y..., lui-même gérant de la société Domaine de Lanzac et la société Pierce et qu'aucun loyer n'avait été payé au liquidateur de la société Pierce, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Domaine de Lanzac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine de Lanzac et la condamne à payer à la société Pierce et Elliott France, représentée par Mme Frontil, ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de Lanzac
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la Sarl Domaine de Lanzac ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un contrat de bail commercial signé le 22 octobre 2009 et d'avoir dit qu'elle ne justifiait pas d'un titre l'autorisant à exploiter les villas appartenant à la Sarl Pierce et Elliott France sises sur le « domaine de Lanzac » ;
Aux motifs propres que « sur la nullité du jugement ; que l'appelante soutient que la décision entreprise est nulle en raison de la violation du principe de la contradiction pour être fondée sur un moyen qui n'avait pas été soulevé par aucune partie ; que s'agissant de l'attestation de M. A..., le premier juge ne l'a pas « écartée des débats », contrairement à ce que soutient l'appelante, il a seulement dit qu'elle était dénuée de force probante, ainsi que le plaidait la partie adverse ; que s'agissant de l'inobservation des dispositions de l'article 1325 du code civil, le tribunal s'est contenté de relever qu'elles n'avaient pas été respectées mais n'a pas fondé sa décision sur ce moyen, reprenant ceux invoqués par la société Pierce et Elliott France, étant au surplus rappelé que, par application de l'article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits dont il est saisi ; sur le fond ; que c'est en vain que, pour conclure à l'infirmation du jugement querellé, la Sarl Domaine de Lanzac se prévaut d'un bail daté du 22 octobre 2009 pour soutenir qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre ; qu'il convient en effet de relever que lorsque le conseil du mandataire liquidateur lui faisait remarquer par courrier du 12 juillet 2011 (pièce n° 8) qu'elle exploitait l'ensemble immobilier appartenant à Pierce et Elliott France sans régler un quelconque loyer et en dehors d'une quelconque convention, la société Domaine de Lanzac lui a répondu (pièce n° 9) par l'intermédiaire de son gérant, M. Y..., en invoquant un contrat de 2003, mais non le bail litigieux ; que cette attitude est d'autant moins explicable que le document invoqué est un simple projet d'acquisition et d'exploitation du domaine de Mérigou sans valeur contractuelle (pièce n° 10) ; que sera ici observé que M. Y... n'est pas fondé à invoquer sa médiocre connaissance de la langue française, comme il fait pourtant dans ses écritures, dans la mesure où cette pièce a été transmise par son avocat jointe à un courrier officiel d'explication ; que celui-ci aurait à l'évidence communiqué le bail dont se prévaut aujourd'hui son client si celui-ci le lui avait alors remis ; que ce n'est que lorsqu'elle a été attraite en justice par le mandataire liquidateur que la Sarl Domaine de Lanzac a fait état d'un bail date du 22 octobre 2009 ; qu'à cet égard l'appelante ne peut soutenir que la Sarl Pierce et Elliott France connaissait préalablement l'existence de ce bail au seul vu d'un échange de courriers électroniques entre M. Y... et un nommé Jan B...(pièce n° 23 et 24) dès lors que celuic-i n'a pas qualité pour représenter la Sarl Pierce et
Elliott France dont le gérant est selon son Kbis (pièce n° 1) M. Peter C...; qu'en outre, il n'est pas contesté que, nonobstant les dispositions de l'article 13 des statuts de la SCI, aucune délibération de ses associés n'a autorisé cette location, que le bail allégué n'a pas été enregistré et qu'aucun loyer n'a été réglé au liquidateur, étant observé que l'attestation de l'expert comptable de la Sarl Domaine de Lanzac est sans valeur probante en ce qu'elle ne précise pas quand et à qui les loyers auraient été payés (pièce n° 18) ; qu'enfin, l'existence du bail invoqué est contredite par l'acte de vente du 14 janvier 2010 passé entre la SCI Résidence Mérigou et la Sarl Pierce et Elliott France (pièce n° 4), selon lequel le bien vendu est entièrement libre de location ou occupation ; que cette contradiction est d'autant plus remarquable que ledit acte a été signé par M. Y..., en sa qualité de co-gérant de la Sci et que, comme rappelé plus faut, il est également gérant de la Sarl Domaine de Lanzac, laquelle se prétend locataire du bien vendu en vertu d'un contrat signé moins de trois mois plus tôt ; que c'est en vain que l'appelante explique cette contradiction par la connaissance approximative de son gérant de la langue française en ce que cette mention figurant à l'acte authentique ne peut qu'être le résultat d'une information donné au notaire par le vendeur et qu'en toute hypothèse il appartenait à M. Y... de demander au notaire le sens et la portée de cette mention lorsque lecture en a été faite lors de la signature ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments c'est pour des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a fait droit à la demande de la Sarl Pierce et Elliott France (arrêt pages 3 et 4) ;
Et aux motifs réputés adoptés des premiers juges que « à titre liminaire, il convient de relever que le tribunal de commerce de Carcassonne n'a prononcé un sursis à statuer que sur la validité du bail du 22 octobre 2009, considérant que celui signé le 28/ 12/ 2009 était sans objet puisqu'au moment de sa signature, une des parties, la société Perce et Elliott n'avait aucune capacité de signer ; sur la validité du bail commercial signé le 22 octobre 2009 ; que la Sarl Pierce et Elliott France soutient que le bail litigieux portant sur « toutes les maisons présentes n° 1 jusqu'au 48 inclus alors 48 maisons et toutes les maisons futures a été produit pour les besoins de la cause ; qu'aux termes de l'article 1325 du code civil, les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ; que chaque original doit contenir la mention du nombre d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ; que l'inobservation de cette formalité privé l'écrit de sa force probante ; qu'en l'espèce, il n'apparaît pas à la lecture de la copie faxée dudit bail produit par la Sarl Domaine de Lanzac que les formalités précitées aient été respectées ; qu'il ne constitue donc plus qu'un commencement de preuve par écrit et il appartient à la défenderesse d'en établir sa réalité ; qu'il résulte de l'analyse des pièces du dossier que :- la Sarl Domaine de Lanzac ne répond pas sur le point de savoir pourquoi il n'a pas invoqué l'existence de ce bail dès le premier courrier du mandataire liquidateur invoquant alors un bail du 22 décembre 2009 et dans un courrier du 16 juillet 2011 « un contrat de 2003 avec FIP/ P et E et un bail commercial », contrat de 2003 sur lequel il justifiera par ailleurs, dans un courrier au liquidateur du 9 décembre 2011, d'une perte de revenus pour les années 2004 à 2012 ; qu'or, il ne saurait être tiré aucune conclusion du document du 25 septembre 2003 non officiellement traduit car il ne concerne en rien les rapports entre la Sarl Pierce et Elliott France et la Sarl Domaine de Lanzac ni ne confère un quelconque droit à cette dernière,- l'attestation de Monsieur A...en date du 2 septembre 2011 dans laquelle il conforme avoir signé le bail commercial du 22 octobre 2009 et celui du 28 décembre 2009 et atteste de leur authenticité sera écartée en application de l'article 1315 du code civil qui dispose que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même,- le « sommaire des locations domaine de Lanzac 2008, 2009, 2010 » établi et produit par la Sarl Domaine de Lanzac sera écarté pour les mêmes raisons,- la Sarl Domaine de Lanzac ne justifie pas non plus du paiement des loyers au titre du contrat qu'elle invoque ni par la suite d'ailleurs, l'attestation du cabinet comptable Bugeaud du 3 octobre 2013 et les copies des comptes de résultat 2009, 2010 et 2011 étant largement insuffisants pour rapporter la preuve de leur réalité ; qu'elle se contredit par ailleurs puisqu'elle dit à la fois avoir comptabilisé les loyers pour 2009 mais que la résidence était fermée d'octobre 2009 (début du bail) à janvier 2010 (vente),- que l'acte de vente du 14 janvier 2010 établi par Maître D...entre la Sci Résidence Mérigou et la Sarl Pierce et Elliott France fait état de ce que « l'entrée en jouissance aura lieu à compter de ce jour par la prise de possession réelle, le bien vendu étant entièrement libre de location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant », ce qui contredit l'existence d'un bail commercial que les parties ne pouvaient pas par ailleurs omettre de signaler puisque signé à peine trois mois auparavant ; qu'en tout état de cause, eu égard aux dispositions des articles 1317 et suivants du code civil, l'acte authentique fait foi des mentions jusqu'à inscription de faux ; que la Sarl Domaine de Lanzac ne rapporte donc pas la preuve de l'existence d'un contrat de bail commercial signé le 22 octobre 2009 ; qu'en conséquence, la Sarl Domaine de Lanzac ne justifie pas d'un titre l'autorisant à exploiter les villas appartenant à la Sarl Pierce et Elliott France sises sur le « domaine de Lanzac » (jugement page 5 in fine, page 6 et page 7 § 1 à 3) ;
1°) Alors que l'acte sous seing privé fait pleine foi de la convention qu'il renferme et il n'est reçu aucune preuve par témoins ou présomptions contre et outre le contenu des actes ; qu'en jugeant que l'existence du contrat de bail commercial signé le 22 octobre 2009 était contredite par le comportement de la société Domaine de Lanzac, qui ne l'avait pas immédiatement invoqué lorsqu'il lui avait été demandé de justifier de son titre d'occupation, par le fait qu'aucune délibération des associés de la Sci Résidence Mérigou n'avait autorisé cette location, par l'absence d'enregistrement du bail, par l'absence de règlement de loyers, et par la mention contenue dans l'acte authentique de vente des biens mentionnant qu'ils étaient libres de toute occupation, quand ces éléments constituait de simples présomptions ou témoignages non susceptibles de contrer la force probante attachée à l'acte sous seing privé du 22 octobre 2009, la cour d'appel a violé les articles 1322 et 1341 du code civil ;
2°) Alors que l'acte sous seing privé fait pleine foi de la convention qu'il renferme et ne peut être écarté que si la preuve de son inexistence est rapportée ; qu'en jugeant que l'existence du contrat de bail commercial signé le 22 octobre 2009 était contredite par le comportement de la société Domaine de Lanzac, qui ne l'avait pas immédiatement invoqué lorsqu'il lui avait été demandé de justifier de son titre d'occupation, par le fait qu'aucune délibération des associés de la Sci Résidence Mérigou n'avait autorisé cette location, par l'absence d'enregistrement du bail, par l'absence de règlement de loyers, et par la mention contenue dans l'acte authentique de vente des biens mentionnant qu'ils étaient libres de toute occupation, quand ces éléments permettaient tout au plus de douter de l'authenticité de l'acte mais non d'établir son inexistence, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1341 du code civil ;
3°) Alors que l'inobservation de l'article 1325 est sans portée dès lors qu'aucune des parties ne conteste ni l'existence de l'écrit ni aucune de ses mentions ; qu'en décidant qu'en l'absence de mention dans l'acte du 22 octobre 2009 du nombre d'originaux établis, celui-ci ne constituait plus qu'un commencement de preuve par écrit et qu'il appartenait à la société Domaine de Lanzac d'en établir sa réalité, quand l'existence et les mentions de l'acte n'étaient contestées ni la Sci Résidence Mérigou, ni par la société Pierce et Elliott qui n'avait pas soulevé le moyen tiré de l'inobservation de l'article 1325 devant le tribunal, la cour d'appel a violé l'article 1325 du code civil.
