LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. Lionel X...et M. Marc X...de leur reprise de l'instance, en leur qualité d'ayants droit de Christian X...;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique du 17 septembre 1998, Christian X...(le vendeur) a vendu à M. et Mme Y...(les acquéreurs) plusieurs parcelles de terrain dépendant d'un plus grand ensemble ; que le vendeur a formé une action en bornage du chemin d'accès traversant la parcelle numéro 272 ; que, le 18 avril 2013, les acquéreurs ont assigné, d'une part, le vendeur en rectification d'erreur matérielle de l'acte de vente, pour se voir reconnaître seuls propriétaires de cette parcelle, d'autre part, la société civile professionnelle de notaires Patrick Z...-Pierre A...-Sophie B... (le notaire), qui avait reçu l'acte, en responsabilité pour avoir omis d'inclure ladite parcelle ;
Attendu que, pour dire les acquéreurs seuls légitimes propriétaires de la parcelle litigieuse, l'arrêt relève qu'il est permis de prouver contre et outre le contenu de l'acte authentique à condition de rapporter l'existence d'un commencement de preuve par écrit et d'éléments extrinsèques, en l'occurrence la lettre de l'avocat de Christian X..., en date du 7 mars 2006, complétée par plusieurs éléments ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé d'office un moyen de droit qui n'était invoqué ni en demande ni en défense, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société civile professionnelle Patrick Z...-Pierre Fecelle-Sophie B... ;
Condamne M. et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à MM. Lionel et Marc X...la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Christian X...et MM. Lionel et Marc X...ès qualités d'héritiers.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que M. et Mme Y...étaient seuls légitimes propriétaires de la parcelle figurant au cadastre de la commune de Montastruc (82) sous le n° 272 de la section A lieudit « Touxas Haut » contenance 4 a 89 ca, d'avoir ordonné la publication de l'arrêt au bureau des hypothèques de Montauban pour valoir titre et d'avoir dit que l'arrêt était opposable à M. Z..., notaire à Montauban ;
AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 1341 du code civil, il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ; que toutefois, lorsque l'acte est affecté d'une erreur matérielle évidente, la preuve peut être établie par témoins ou présomptions ; que les biens figurant sur le compromis de vente du 17 septembre 1998 ne sont pas identiques puisqu'initialement les biens immobiliers qui devaient être vendus étaient les parcelles cadastrées 239, 240 p à détacher pour 13 a et 238 p à détacher pour 13 a, la totalité de la surface devant être vendue étant de 46 a 41 ca pour un prix de 400. 000 francs ; qu'au terme de l'attestation établie par le notaire le 17 juin 1998 les parcelles vendues et qui ne correspondaient que partiellement aux parcelles susvisées suite à des opérations de division des terrains, présentaient une surface nettement moindre puisque la contenance totale n'était plus que de 22 a 25 ca ; que le prix était également nettement diminué puisque ramené à 250. 000 francs ; qu'enfin dans l'acte authentique du 17 septembre 1998, à la suite de l'établissement d'un document d'arpentage récent pour tenir compte d'une division de parcelles venant d'être effectuée, les numéros de parcelles objets de la vente étaient modifiés et devenaient les numéros 268 pour la 238, 271 pour la 239 et 274 pour la 240 ; que la surface totale était diminuée puisque ramenée à 16 a 43 ca mais le prix restait inchangé ; que la perte de terrain était donc de 5 a 72 ca alors que le prix n'était pas modifié ; qu'il est mentionné à l'acte notarié que les parcelles initiales (238-239-240) ont fait l'objet de division et qu'un document d'arpentage a été établi le 25 juin 1998 soit entre l'attestation établie par le notaire et l'acte authentique le document d'arpentage ayant été joint à l'acte authentique ; qu'à la lecture de ces documents il apparaît que la perte de surface correspond à une diminution de la parcelle 268 (ex 238) pour 5 ca, 271 (ex 239) pour 74 ca et surtout de la parcelle 274 (ex 240) pour 4 a 93 ca ; que la parcelle 272, objet du litige actuel, est issue de l'ancienne parcelle 240 devenue notamment 274 et 272, la parcelle 272 représentant une surface de 4 a 89 ca, ce qui correspond curieusement, pratiquement à la perte de superficie constatée ; qu'il est certes mentionné expressément sur l'acte notarié que la parcelle 272 reste la propriété du vendeur pour une contenance de 4 a 89 ca ; que cependant le document d'arpentage joint à l'acte notarié est difficilement visible ; que dès lors, même s'il est mentionné sur l'acte notarié que l'acquéreur déclare bien connaître le bien pour l'avoir visité il n'est pas explicable que le prix fixé soit resté le même alors que la superficie totale acquise a diminué de 5 a 72 Ca du fait des divisions intervenues avant la signature de l'acte authentique ce qui correspond pratiquement à la parcelle 272, parcelle revendiquée par les époux Y...qu'outre cette anomalie, il convient d'observer que lorsque les époux Y...ont revendiqué en 2006 le rétablissement d'une servitude de passage leur permettant d'accéder à leur maison d'habitation par la parcelle 270 appartenant à Christophe X..., servitude qui a été rétablie par le juge des référés par ordonnance du 21 décembre 2006, le conseil de Christophe X...leur a adressé un courrier le 7 mars 2006 pour leur rappeler qu'ils avaient déjà un libre accès à leur propriété par la parcelle 272 leur appartenant ; que par ailleurs, dans son ordonnance du 21 décembre 2006, le juge des référés a tenu compte dans sa motivation de l'existence du passage dont ils bénéficiaient déjà par la parcelle 272 pour accéder à leur atelier ; que de plus les époux Christophe Y...ont toujours considéré qu'ils étaient propriétaires de la parcelle comme cela ressort des plans annexés à leur demande de permis de construire du mois de janvier 2004 ; qu'il y a lieu de relever également qu'ils ont créé sur cette parcelle n° 272 en 1998 un chemin empierré bordé de plantations sans aucune opposition de la part de Christophe X...; qu'enfin, il ressort des conclusions déposées par Christophe X...devant la cour d'appel à l'occasion d'un litige opposant les parties quant à la servitude exercée sur la parcelle 270 que ce dernier a reconnu que les époux Y...bénéficiant d'un accès longeant l'arrière de la maison et passant entre celle-ci et ses dépendances, s'agissant du chemin empierré construit sur la parcelle litigieuse ; que le courrier du 7 mars 2006 du conseil de Christophe X...est un commencement de preuve par écrit confirmé par l'ensemble des éléments ci-dessus développés qui établit que c'est par une erreur purement matérielle que la parcelle 272 a été exclue du périmètre de la vente alors que la volonté commune des parties était de l'inclure ; qu'il convient dès lors de rectifier cette erreur en disant qu'ils sont seuls légitimes propriétaires de la parcelle figurant au cadastre de la commune de Montastruc (82) sous le n° 272 de la section A et en conséquence d'ordonner la publication au bureau des hypothèques de Montauban de l'arrêt qui vaudra titre de propriété à leur bénéfice ; que cet arrêt sera déclaré opposable à maître Renaux, notaire ;
1°) ALORS QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, M. et Mme Y...demandaient à être reconnus propriétaires de la parcelle n° 272 sur le fondement de l'erreur, du dol et de la théorie de l'apparence, invoquant l'erreur commune sur la substance de la chose et l'existence de manoeuvres dolosives ; qu'en défense, M. X...faisait valoir que les énonciations de l'acte authentique faisaient foi jusqu'à inscription de faux ; que pour déclarer les époux Y...propriétaires de la parcelle, la cour d'appel a relevé d'office le moyen selon lequel il est permis de prouver contre et outre le contenu de l'acte à condition de rapporter l'existence d'un commencement de preuve par écrit et d'éléments extrinsèques, en l'occurrence la lettre de l'avocat de M. X...du 7 mars 2006 complétée par plusieurs éléments ; qu'en se fondant ainsi sur un moyen qui n'était invoqué ni en demande ni en défense, peu important qu'il ait reposé sur un fait dans le débat, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, les déclarations des parties contenues dans un acte authentique et vérifiées par le notaire font foi jusqu'à inscription de faux ; que tel est le cas de la clause d'un acte authentique constatant l'accord des parties sur le fait que des parcelles de terrain sont vendues tandis que d'autres restent la propriété du vendeur lorsqu'un document d'arpentage représentant les parcelles a été spécialement établi, vérifié par le notaire et annexé à l'acte ; qu'en l'espèce, l'acte authentique du 17 septembre 1998 constatait l'accord des parties sur le fait que « la parcelle n° 272 restait la propriété du vendeur pour une contenance de 4a 89ca » et le notaire avait constaté que le document d'arpentage du 26 juin 1998 représentant les parcelles avait été vérifié et joint à l'acte (acte, p. 5 § 1 et s.), ce que la cour d'appel a relevé (arrêt, p. 4 § 9 et s.) ; qu'en affirmant néanmoins que les mentions de l'acte suivant lesquelles la parcelle 272 restait la propriété de M. X...étaient une erreur matérielle, établie par un commencement de preuve par écrit dument complété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1319 du code civil ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, un commencement de preuve par écrit doit émaner de celui à qui on l'oppose et rendre vraisemblable le fait allégué, ce qui n'est pas le cas lorsque l'écrit est équivoque ; qu'en affirmant que la lettre de l'avocat de M. X...du 7 mars 2006 rendait vraisemblable le droit de propriété des époux Y...sur la parcelle n° 272, tandis que cette lettre énonçait que la demande des époux Y...« n'avait absolument aucun fondement » et qu'elle se rapportait à leur demande d'accès par la parcelle n° 270 de M. X..., de sorte que ses énonciations relatives à la parcelle n° 272 étaient tout au plus équivoques, la cour d'appel a violé l'article 1347 du code civil.
