CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 avril 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10156 F
Pourvois n° J 14-24.904
F 14-25.085 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu les pourvois n° J 14-24.904 et F 14-25.085 formés par :
1°/ la SCI Madeleine, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ Mme [F] [E], épouse [B],
3°/ M. [R] [B],
domiciliés tous deux [Adresse 4],
contre l'arrêt rendu le 6 mai 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 6), dans le litige les opposant :
1°/ à la société BNP Paribas, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la SCI Madeleine et de M. et Mme [B], de la SCP Lévis, avocat de la société BNP Paribas, de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance ;
Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° J 14-24.904 et F 14-25.085 ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation identiques annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI Madeleine et M. et Mme [B] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Madeleine et de M. et Mme [B] ; les condamne à payer à la BNP Paribas la somme globale de 2 500 euros et la même somme globale à la BNP Paribas Personal Finance ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens identiques produits à l'appui des pourvois n° J 14-24.904 et F 14-25.085 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la SCI Madeleine et M. et Mme [B].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Madeleine et M. et Mme [B] de leur demande tendant à la déchéance du droit aux intérêts des sociétés BNP Paribas et BNP Paribas Personal Finance ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est établi que le prêt en cause a été consenti par la BNP-Paribas à une société civile immobilière, constituée par Monsieur et Madame [B] afin d'acquérir un immeuble de deux étages, contenant six appartements tous loués, afin de leur procurer des revenus fonciers à l'instar des deux autres sociétés civiles immobilières constituées par les mêmes associés, à savoir la SCI Saint Joseph, créée le 16 février 2006, et la SCI Saint Jean créée en juillet 2006, ayant toutes les deux pour objet la location de biens immobiliers ; que ce crédit accordé à une personne morale pour générer des revenus fonciers n'est pas soumis aux dispositions des articles L.312-7 et suivants du code de la consommation, de sorte que les appelants ne peuvent pas prétendre au respect du délai de dix jours, ni à la déchéance du droit aux intérêts prévus par l'article L.312-33 du code de la consommation (cf. arrêt, p. 6 § 1) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant qu'une nouvelle offre de prêt a été émise par la BNP Paribas en date du 30 janvier 2007, dont les conditions étaient identiques à la précédente établie le 15 décembre 2006, mais au profit de la SCI Madeleine ; que, s'agissant d'une personne morale, les dispositions des articles L. 312-10 et 12 du code de la consommation n'étant pas applicables, la demande concernant la déchéance du droit des intérêts sera rejetée (cf. jugement, p. 6 § 2 et 3) ;
ALORS QUE pour les prêts immobiliers, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur éventuel ; que l'emprunteur ne peut accepter l'offre que dix jours après l'avoir reçue ; que la déchéance du droit aux intérêts est encourue lorsque l'offre n'a pas été donnée dans les formes prescrites par la loi, s'agissant notamment du délai d'acceptation ; que ces dispositions protectrices s'appliquent à toute personne physique ou morale dès lors qu'elle ne souscrit pas le prêt pour l'exercice d'une activité professionnelle ; que la SCI constituée pour des raisons familiales et ayant pour l'objet l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles à destination locative afin de générer des revenus fonciers pour ses associés n'exerce pas une activité professionnelle ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] faisaient valoir qu'ils avaient constitué la SCI Madeleine pour des raisons familiales, ce qui lui faisait bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation, et notamment de la déchéance du droit aux intérêts, l'offre de prêt adressée à la SCI n'ayant pas respecté le délai d'attente de 10 jours avant son acceptation (cf. concl., p. 11) ; qu'en se bornant à énoncer que le crédit accordé à une personne morale pour générer des revenus fonciers n'est pas soumis aux dispositions des articles L. 312-7 et suivants du code de la consommation, et que la SCI Madeleine avait été constituée pour l'acquisition d'un immeuble afin de procurer des revenus fonciers à M. et Mme [B], sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Madeleine avait été constituée pour des raisons familiales et si, dès lors, elle ne pouvait être considérée comme exerçant une activité professionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 312-2, L. 312-7, L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Madeleine ainsi que M. et Mme [B] de leur demande tendant à la condamnation des sociétés BNP Paribas et BNP Paribas Personal Finance à leur verser, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 713.000 € correspondant au coût de l'acquisition litigieuse, outre 100.000 €, montant auquel peuvent être évaluées les dettes résultant de cette situation, et 50.000 € correspondant au préjudice moral, en raison de la violation de leur obligation de conseil et de mise en garde à leur égard ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la référence faite dans l'acte notarié à la première offre de prêt du 15 décembre 2006 acceptée par les époux [B] personnellement, à laquelle s'est substituée une seconde offre du 30 janvier 2007 faite à la SCI Madeleine, qui est entre-temps devenue l'acquéreur du bien immobilier, dont se prévalent les appelants pour soutenir, à tort, que le délai de réflexion de 10 jours n'a pas été respecté, qu'il ne peut être soutenu qu'elle a trompé les appelants qui sont à l'origine de cette substitution d'acquéreur, effectuée par acte sous seing privé du 19 janvier 2007 rendant obsolète la première offre qu'ils avaient acceptée et obligeant la banque à en émettre une autre avec des conditions financières en tous points identiques, dont ils connaissaient déjà la teneur; que les époux [B] et la SCI Madeleine, représentée par sa gérante, Madame [B], étaient tous présents à l'acte reçu par Maître [J] qu'ils ont signé, et paraphé sur chaque page ; que l'acte de prêt incriminé stipule clairement en pages 18 et suivantes au paragraphe 'Conditions de l'emprunt'
qu'il s'agit d'un prêt in fine de 713.000 euros d'une durée de 156 mois avec une faculté d'allongement, dont les conditions sont fixées à l'article 'Options ouvertes avant la fin du 156e mois' pour une durée maximum de 48 mois, remboursable par 156 échéances de 2.554,92 euros au titre des intérêts dûs au taux contractuel de 4,30 % l'an, hors assurance, et au terme du crédit par le paiement du capital emprunté ; qu'il contient toutes les caractéristiques du prêt ; que le taux du prêt n'est pas usuraire et qu'il ne s'agit pas d'un crédit revolving ; et qui ne prévoit pas, à leur insu, un prêt in fine prévu depuis l'offre du 15 décembre 2006 ; que ce crédit est cohérent dans le cadre d'une opération immobilière destinée l'acquisition d'un immeuble comprenant 6 appartements loués procurant des revenus permettant de rembourser le prêt ; que la souscription d'un contrat d'assurance vie par Monsieur [B] à la Cardif, moyennant le paiement d'une prime initiale de 3.106 euros et de 12 primes de 3.096 euros par an avec délégation au profit de la banque prêteuse de même que le contrat d'assurance vie, antérieurement souscrit, par Madame [B] pour un montant de 50.000 euros, destinés à constituer un capital pour rembourser le prêt à son terme, ne rend pas le montage plus complexe, lequel demeure cohérent dans le cadre de l'opération immobilière en cause ; qu'il n'est démontré aucune tromperie sur la nature du prêt et ses modalités de remboursement ; que, s'agissant de la rentabilité locative des biens achetés, la banque n'est pas responsable de l'état des appartements, visités par l'acquéreur et achetés en leur état, lequel est inconnu de la banque qui n'est pas le vendeur ; qu'ils étaient loués au moment de la vente et que ni la BNP-Paribas ni la BNP Personal Finance ne sont responsables des difficultés rencontrées par la SCI Madeleine et les époux [B] avec leurs locataires, ni de l'absence de rentabilité régulière des biens loués, sur lesquels elles n'ont aucune prise ; qu'il n'y a aucune manoeuvre dolosive avérée de la banque ou de son mandataire ; que l'obligation de mise en garde du banquier prêteur suppose un crédit excessif qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer ; qu'au regard du montage opéré en accord avec Monsieur et Madame [B], qui n'en sont pas leur première opération d'investissement locatif, le prêt devait être remboursé au moyen des loyers et de l'épargne constituée par les époux [B] sur leurs contrats d'assurance vie, ce qui exclut tout grief de disproportion au regard du montant des loyers justifiés par des locations en cours et le montant des primes d'assurance versées par Monsieur [B] ; qu'il résulte, par ailleurs, des pièces produites qu'au moment du prêt litigieux, Monsieur et Madame [B] avaient un revenu annuel de 154.449 euros ainsi que des revenus fonciers et un patrimoine immobilier, via leurs sociétés civiles immobilières, constitués de plusieurs immeubles, ce qui exclut toute disproportion ; que les appelants ne peuvent sans mauvaise foi faire l'addition des échéances du prêt avec les primes d'assurance, représentant un montant mensuel de 5.9028,19 euros, pour estimer leur endettement à 46 % de leurs revenus, en excluant leur patrimoine immobilier et l'épargne qu'ils se constituent par le versement des primes sur leurs contrats d'assurance vie sur la rentabilité desquels ils sont totalement muets ; qu'il est démontré par les pièces produites que les difficultés rencontrées par la SCI Madeleine tiennent à la défaillance des locataires et à la nécessité d'effectuer des travaux pour louer les biens et non à l'octroi du prêt en cause adapté au projet immobilier et aux capacités financières de Monsieur et Madame [B], nonobstant leur âge ; que c'est, en conséquence, à bon droit que les premiers juges ont débouté Monsieur et Madame [B] et la SCI Madeleine de toutes leurs demandes (cf. arrêt, p. 6 et 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est d'usage que l'emprunteur dans le cadre d'un prêt in fine pour financer une acquisition immobilière, adossé à un contrat d'assurance-vie destiné à couvrir tout ou partie de l'amortissement du capital, grâce au rendement procuré par le placement de la somme empruntée et en l'espèce par le produit des locations est une opération connue et fréquemment proposée par les banques à leurs clients qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers ; qu'il est de principe que le banquier n'est pas juge de l'opportunité économique du projet financé, en raison de son devoir de non-immixtion dans les affaires de son client ; qu'il est seulement tenu de mettre en garde son client contre les risques liés à un endettement excessif ; qu'en revanche, que l'emprunteur soit averti ou non, le banquier n'est pas tenu, en l'absence de risque excessif, à une obligation de mise en garde ; qu'en l'espèce, les époux [B] ont déjà mené ce type d'investissement dans le cadre d'une acquisition à [Localité 1] en 2006 ;
qu'ils avaient en conséquence la qualité d'emprunteurs avertis ayant des connaissances en matière d'investissements locatifs immobiliers ; que les difficultés rencontrées proviennent de la défaillance des locataires et de la nécessité d'effectuer des travaux pour permettre la location du bien immobilier ; qu'en l'espèce, les demandeurs, sur lesquels repose la charge de la preuve, ne démontrent pas que le remboursement du prêt excéderait leurs capacités financières et se bornent à affirmer, sans preuve, que le crédit serait « ruineux » ; que la BNP Paribas qui n'a pas consenti un crédit excessif n'a ainsi pas manqué à son devoir de mise en garde (cf. jugement, p. 6 et 7) ;
1° ALORS QUE, s'il n'appartient pas, en principe, à la banque d'apprécier l'opportunité d'un investissement dont elle assure le financement par un emprunt, il en va différemment lorsqu'elle a proposé cet investissement à l'emprunteur, directement ou par l'intermédiaire d'une filiale ; qu'elle est alors tenue de vérifier l'adéquation de cet investissement aux besoins et aux attentes de l'emprunteur ; qu'en l'espèce, les époux [B] et la SCI Madeleine faisaient valoir qu'ils avaient été démarchés par Mme [W] [I], conseil en gestion de patrimoine se présentant comme représentant la société Cardif Assurance Vie, société du groupe BNP Paribas, pour réaliser un investissement locatif ; qu'ils faisaient également valoir que Mme [W] [I] leur avait proposé un financement par la société BNP Paribas, avec le concours de la société UCB en charge d'une mission d'étude, de gestion et de recouvrement amiable (cf. concl., p. 2) ; qu'ils soutenaient qu'ils n'avaient pas été avertis des risques encourus et avaient été amenés à souscrire une opération ruineuse et hasardeuse (cf. concl., p. 4), reprochant à la banque un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde (cf. concl., p. 5 et 6) ; qu'en se bornant à énoncer que le crédit octroyé n'était pas excessif au regard des capacités financières des époux [B], pour écarter la responsabilité des sociétés BNP Paribas et BNP Paribas Personal Finance (cf. arrêt, p. 7), sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. et Mme [B] avaient été démarchés par une personne représentant l'une des sociétés du groupe BNP Paribas, pour un investissement locatif avec un financement octroyé par un autre société du groupe, et s'il en résultait que les sociétés BNP Paribas et BNP Paribas Personal Finance avaient proposé l'investissement litigieux, ce qui leur imposait d'apprécier l'opportunité d'un tel investissement au regard des besoins et des attentes des époux [B], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QU'un emprunteur n'est considéré comme averti que s'il a acquis, par de précédentes opérations, une expérience du financement et des conséquences de l'endettement qui le mettent en mesure d'apprécier les risques liés à l'emprunt qu'il s'apprête à souscrite ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] faisaient valoir qu'ils étaient naïfs et inexpérimentés et avaient la qualité de profane (concl., p. 11) en matière d'investissement locatif ; qu'il ajoutaient que leur souhait était d'effectuer « un emprunt de type bon père de famille » (cf. concl., p. 12 § 4) ; que, pour retenir qu'ils étaient des emprunteurs avertis, la cour d'appel a considéré, par motifs propres comme adoptés, que les époux [B] avaient déjà mené ce type d'investissement dans le cadre d'une acquisition à Noisy-le-Grand en 2006 (jugement, p. 6 § 10 et arrêt, p. 7 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans caractériser en quoi les investissements réalisés en 2006, peu de temps avant l'investissement litigieux, dont elle n'a pas relevé qu'ils reposaient sur le même montage financier complexe, auraient conféré aux exposants le recul nécessaire pour devenir, en quelques mois, des emprunteurs avertis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE le banquier qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde qui lui impose, préalablement à l'octroi du prêt, de vérifier l'endettement de cet emprunteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le montage financier litigieux ne présentait pas de risque excessif au regard des capacités d'emprunt des époux [B], limitées par les juges du fond à leurs seuls revenus déclarés et de leur patrimoine immobilier (jugement, p. 7 et arrêt, p. 7 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si la banque avait vérifié le niveau d'endettement des époux [B] à la date où l'emprunt litigieux a été sollicité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS QUE le banquier qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde au regard, non seulement des charges du prêt, mais aussi des capacités financières de l'emprunteur et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] et la SCI Madeleine faisaient valoir que les banques sont tenues de prendre en considération les risques immédiats et futurs susceptibles d'être encourus du fait de l'opération envisagée (cf. concl., p. 13 § 3) ; qu'ils faisaient valoir que, compte tenu de l'affectation de 46% de leurs revenus au remboursement de l'emprunt, il était évident qu'ils ne pouvaient pas faire face à leurs engagements en l'absence de paiement des loyers (cf. concl., p. 11 § 10 à 13) ; qu'il en résultait que la banque aurait dû les mettre en garde contre les risques d'endettement liés à une opération d'investissement locatif, dont la viabilité dépendait du versement régulier de l'ensemble des loyers ; qu'en se bornant à affirmer que le montage financier ne présentait pas de risque excessif au regard de leurs capacités d'emprunt, limitées par les juges du fond à leurs seuls revenus déclarés (jugement, p. 7 et arrêt, p. 7 § 4), sans rechercher, comme elle y était invitée, si la banque aurait dû vérifier l'aléa inhérent au versement de loyers et, le cas échéant, alerter M. et Mme [B] du risque d'endettement lié à une éventuelle irrégularité de ce versement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
5°) ALORS QUE le banquier qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde au regard, non seulement des charges du prêt, mais aussi des capacités financières de l'emprunteur et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] exposaient que l'acte de prêt leur avait imposé la souscription, par chacun, d'un contrat d'assurance vie dont le bénéfice était délégué au prêteur (cf. concl., p. 6 et 7) ; que l'acte énonçait que « le présent crédit n'a été notamment consenti que sous réserve de la souscription du contrat d'assurance vie désigné ci-dessus et du respect du plan de versement indiqué. Le non-paiement d'une seule des cotisations prévues à ce plan entraînera donc l'exigibilité du présent crédit et la possible mise en jeu de la délégation de créance » (prod. 1) ; qu'il s'ensuivait que la charge de l'emprunt, pour les époux [B], ne se limitait pas au paiement des intérêts d'emprunt pendant la période de différé, mais également au paiement des cotisations d'assurances, pour un total avoisinant la somme mensuelle de 6.000 €, ce qui aboutissait à un endettement excessif de 46% ;
qu'en considérant que M. et Mme [B] ne pouvait « sans mauvaise foi faire l'addition des échéances du prêt avec les primes d'assurance, représentant un montant mensuel de 5.928,19 €, pour estimer leur endettement à 46% de leurs revenus, en excluant leur patrimoine immobilier et l'épargne qu'ils se constituent par le versement des primes sur leurs contrats d'assurance vie sur la rentabilité desquels ils sont totalement muets » (cf. arrêt, p. 7 § 6), sans rechercher, comme elle y était invitée, si le paiement des primes d'assurance avait été imposé aux époux [B] par l'acte de prêt, et si, dès lors, ces primes devaient être intégrées dans la charge représentée par l'emprunt, puisque ces primes avaient vocation à en permettre le remboursement, pour apprécier si cet emprunt était manifestement excessif au regard des capacités de remboursement des époux [B], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
6°) ALORS QUE, le banquier qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde au regard, non seulement des charges du prêt, mais aussi des capacités financières de l'emprunteur et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'« au moment du prêt litigieux, M. et Mme [B] avaient un revenu annuel de 154.449 € » (cf. arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans indiquer sur quel élément de preuve elle fondait cette affirmation, et tandis que le revenu imposable des époux [B] était, pour l'année 2006, année de l'émission des offres de prêt, de seulement 108.964 €, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE le banquier qui accorde un prêt est tenu à l'égard de l'emprunteur d'un devoir de mise en garde au regard, non seulement des charges du prêt, mais aussi des capacités financières de l'emprunteur et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'« au moment du prêt litigieux, M. et Mme [B] avaient un revenu annuel de 154.449 € ainsi que des revenus fonciers et un patrimoine immobilier » (cf. arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans indiquer sur quel élément de preuve elle fondait l'affirmation selon laquelle M. et Mme [B] disposaient, à la date de l'emprunt, outre un revenu d'un montant prétendu de 154.449 €, de revenus fonciers, tandis que l'avis d'impôt sur le revenu pour l'année 2006 ne faisait pas mention de revenus fonciers, et que les avis pour 2007 et 2008 faisaient état de revenus fonciers intégrés dans le revenu imposable, qui n'a atteint la somme brute de 154.449 € qu'en 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
