LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 février 2014), que la société Audemard a acquis, par acte du 14 décembre 2007, une parcelle A327 de M. et Mme X..., propriétaires en vertu d'un acte de notoriété acquisitive dressé le 7 août 2007 ; que ledit acte précisait que la parcelle était occupée par un occupant sans droit ni titre, la société Manustock, en vertu d'un bail commercial présenté comme faux, et que M. X... devait obtenir un titre d'expulsion de celle-ci ; que M. X... a été déclaré irrecevable en son action par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 25 février 2008 ; que la société Entreprise Audemard, se fondant sur son titre, a assigné la société Manustock en expulsion ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que la société Manustock, qui, dans ses conclusions, invoquait à son profit la prescription acquisitive de l'immeuble en cause, était recevable à contester l'acte de notoriété acquisitive contraire établi en faveur de M. X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 544 du code civil ;
Attendu que pour constater que la société Entreprise Audemard ne justifiait pas être propriétaire de la parcelle en cause, l'arrêt retient que l'acte de notoriété acquisitive est insuffisant à établir la preuve de la propriété des époux X... et que ceux-ci n'avaient pu transmettre à la société Entreprise Audemard plus de droits qu'ils ne détenaient ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si celle-ci bénéficiait d'un juste titre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du premier moyen, qui n'est panifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société Manustock aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Manustock à payer à la société Entreprise Audemard la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Manustock ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Entreprise Audemard.
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé l'acte de notoriété acquisitive dressé par Me A..., notaire, le 7 août 2007, et d'avoir en conséquence constaté que la SA ENTREPRISE AUDEMARD ne justifiait pas être propriétaire de la parcelle cadastrée commune de LA TURBIE, section A n° 327, et rejeté ses demandes dirigées contre la SARL MANUSTOCK et son mandataire, Me B... ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'article 2229 ancien devenu l'article 2261 du code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
La possession doit présenter les caractères d'actes matériels accomplis avec l'intention de prescrire. La possession étant un fait juridique, elle peut se prouver par tous moyens mais la seule production d'un acte de notoriété est insuffisante à l'établir, si le titre est contesté et n'est pas corroboré par la preuve d'actes matériels de possession.
Dans le cas présent la société ENTREPRISE AUDEMARD a acquis la parcelle cadastrée commune de LA TURBIE, section A n° 327 suivant acte reçu le 14 décembre 2007 par Maître A..., notaire à MENTON. Cet acte a été publié le 7 février 2008 à la conservation des hypothèques de NICE, 4ème bureau, volume 2008 P n° 681.
L'acte précise, dans le paragraphe relatif à l'origine de propriété :
« Monsieur André Michel X... est propriétaire de l'immeuble vendu pour en avoir eu la possession à titre de propriétaire, d'une façon paisible, publique et non équivoque, depuis plus de trente ans et sans que la prescription ayant ainsi couru à son profit ait été interrompue ou suspendue pendant son cours pour une des causes mentionnées aux articles 2242 à 2256 du code civil.
Ainsi que le constate un acte de notoriété dressé par Maître Jean-Louis A..., notaire à MENTON (Alpes Maritimes) le 7 août 2007 dont une copie authentique a été publiée au 4ème bureau des hypothèques de NICE (Alpes Maritimes) le 10 octobre 2007, volume 2007 P, numéro 4839.
Observation étant ici faite que ledit bien dépend de la communauté de biens meubles et acquêts existant entre Monsieur André Michel X... et Madame Jeannette Z..., à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de Peille le 11 février 1954. " La société MANUSTOCK et Maître B... ès qualités contestent la valeur probante de cet acte de notoriété.
L'acte de notoriété acquisitive dressé par Maître A... le 7 août 2007 n'est corroboré par aucune pièce. En effet la société ENTREPRISE AUDEMARD ne verse aux débats aucune pièce, ni aucun élément de nature à démontrer que ses auteurs auraient accompli le moindre acte matériel de possession sur la parcelle A 327 depuis trente ans.
En conséquence, l'acte de notoriété étant insuffisant à établir la preuve que les époux X... étaient propriétaires de la parcelle A 327 par l'effet de la prescription acquisitive et ces derniers n'ayant pu transmettre à la société ENTREPRISE AUDEMARD plus de droits qu'ils n'en détenaient, celle-ci ne justifie pas utilement de sa qualité de propriétaire. Le jugement sera infirmé, l'acte de notoriété acquisitive sera annulé et la société ENTREPRISE AUDEMARD sera déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société MANUSTOCK et Maître B... es qualités » ;
1- Alors que l'action en nullité de la vente de la chose d'autrui ne peut être formée que par l'acquéreur et non par celui qui soutient être le véritable propriétaire, lequel ne dispose que d'une action en revendication ; qu'a fortiori, l'occupant sans droit ni titre n'a pas qualité pour solliciter une telle nullité ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a annulé l'acte de notoriété acquisitive dressé par Me Jean-Louis A..., notaire, au profit des époux X..., vendeur de la propriété litigieuse à la SA ENTREPRISE AUDEMARD, sur la demande de la société MANUSTOCK qui ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire et ne disposait que d'un droit de bail commercial qualifié de faux au terme d'une expertise judiciaire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil ;
2- Alors que c'est à celui qui conteste les déclarations des parties faites sur un acte authentique d'en rapporter la preuve contraire ; qu'en considérant qu'il incombait à la société ENTREPRISE AUDEMARD d'apporter la preuve d'actes matériels de possession par son auteur, les époux X..., sur la parcelle litigieuse, en présence d'un acte de notoriété acquisitive dressé par un notaire le 7 août 2007 dont la société MANUSTOCK et son mandataire, Me B... contestaient la valeur probante, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la SA ENTREPRISE AUDEMARD ne justifiait pas être propriétaire de la parcelle cadastrée commune de LA TURBIE, section A n° 327, et rejeté ses demandes dirigées contre la SARL MANUSTOCK et son mandataire, Me B... ;
Aux motifs qu'« aux termes de l'article 2229 ancien devenu l'article 2261 du code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
La possession doit présenter les caractères d'actes matériels accomplis avec l'intention de prescrire. La possession étant un fait juridique, elle peut se prouver par tous moyens mais la seule production d'un acte de notoriété est insuffisante à l'établir, si le titre est contesté et n'est pas corroboré par la preuve d'actes matériels de possession.
Dans le cas présent la société ENTREPRISE AUDEMARD a acquis la parcelle cadastrée commune de LA TURBIE, section A n° 327 suivant acte reçu le 14 décembre 2007 par Maître A..., notaire à MENTON. Cet acte a été publié le 7 février 2008 à la conservation des hypothèques de NICE, 4ème bureau, volume 2008 P n° 681.
L'acte précise, dans le paragraphe relatif à l'origine de propriété :
« Monsieur André Michel X... est propriétaire de l'immeuble vendu pour en avoir eu la possession à titre de propriétaire, d'une façon paisible, publique et non équivoque, depuis plus de trente ans et sans que la prescription ayant ainsi couru à son profit ait été interrompue ou suspendue pendant son cours pour une des causes mentionnées aux articles 2242 à 2256 du code civil.
Ainsi que le constate un acte de notoriété dressé par Maître Jean-Louis A..., notaire à MENTON (Alpes Maritimes) le 7 août 2007 dont une copie authentique a été publiée au 4ème bureau des hypothèques de NICE (Alpes Maritimes) le 10 octobre 2007, volume 2007 P, numéro 4839.
Observation étant ici faite que ledit bien dépend de la communauté de biens meubles et acquêts existant entre Monsieur André Michel X... et Madame Jeannette Z..., à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de Peille le 11 février 1954. "
La société MANUSTOCK et Maître B... ès qualités contestent la valeur probante de cet acte de notoriété.
L'acte de notoriété acquisitive dressé par Maître A... le 7 août 2007 n'est corroboré par aucune pièce. En effet la société ENTREPRISE AUDEMARD ne verse aux débats aucune pièce, ni aucun élément de nature à démontrer que ses auteurs auraient accompli le moindre acte matériel de possession sur la parcelle A 327 depuis trente ans.
En conséquence, l'acte de notoriété étant insuffisant à établir la preuve que les époux X... étaient propriétaires de la parcelle A 327 par l'effet de la prescription acquisitive et ces derniers n'ayant pu transmettre à la société ENTREPRISE AUDEMARD plus de droits qu'ils n'en détenaient, celle-ci ne justifie pas utilement de sa qualité de propriétaire. Le jugement sera infirmé, l'acte de notoriété acquisitive sera annulé et la société ENTREPRISE AUDEMARD sera déboutée de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société MANUSTOCK et Maître B... es qualités » ;
Alors que la propriété d'un bien se prouve par tout moyen ; qu'en considérant que la société ENTREPRISE AUDEMARD ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du terrain situé à LA TURBIE, cadastrée section A n° 327, sans s'expliquer sur l'acte de vente reçu le 14 décembre 2007 par Me A..., notaire, publié le 7 février 2008 à la conservation des hypothèques de NICE transférant la propriété du terrain litigieux à cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil.
