LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 7 novembre 2013), que, par acte du 23 avril 1999, la SCI Pierre de Coubertin II a donné à bail commercial à la société Le Matériel électrique industriel, aux droits de laquelle se trouve la société Rexel France, un immeuble pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2000 ; que, le 23 juin 2008, la bailleresse a délivré congé à sa locataire pour le 31 décembre 2008, avec offre de renouvellement, moyennant un nouveau loyer ; que, par courrier du 23 juillet 2008, la société Rexel France a informé la bailleresse qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail, mais contestait le montant du loyer proposé ; qu'elle a continué à occuper les lieux sur la base du loyer précédent ; que le 28 décembre 2009, elle a délivré à la SCI Pierre de Coubertin II un congé pour le 30 juin 2010 conformément aux dispositions des articles L. 145-4 et 145-9 du code de commerce puis, par courrier du 11 juin 2010, l'a informée qu'un état de sortie des lieux serait effectué le 21 suivant ; que le 21 juin 2010, lors de l'état des lieux, le représentant de la SCI constatait que les locaux avaient été vidés et refusait de recevoir les clés du bâtiment ; que le 2 novembre 2010, la SCI Pierre de Coubertin II a assigné la société Rexel en résiliation du bail aux torts du preneur et en paiement de diverses sommes au titre des loyers restant à courir jusqu'à la première date utile d'expiration du bail en cours, soit au 31 décembre 2011, (des taxes foncières 2010, d'une provision sur la taxe 2012, et du coût de la réparation du portail d'entrée) ;
Attendu que la société Rexel France fait grief à l'arrêt attaqué, de dire que le bail renouvelé le 1er janvier 1999 était résilié à compter du 21 juin 2010 à ses torts et de la condamner au paiement de certaines sommes, alors, selon le moyen, que l'acceptation du principe du renouvellement du bail n'interdit pas au locataire de refuser ce renouvellement jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de la décision fixant les conditions du nouveau bail ; que ce délai constituant la limite maximale pour renoncer au bénéfice du renouvellement du bail, le preneur peut exercer son droit d'option avant toute instance en fixation du prix ; que l'exercice de ce droit n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en l'espèce, la société Rexel France a, par exploit du 28 décembre 2009, fait délivrer un congé à la SCI Pierre de Coubertin II, indiquant expressément que le bail consenti le 23 avril 1999 pour une durée de neuf années « à compter du 1er janvier 2000 pour expirer le 31 décembre 2008, se poursuiv(ait) actuellement par tacite reconduction » et qu'elle donnait congé des locaux loués pour le 30 juin 2010 ; qu'en subordonnant l'exercice du droit d'option de la société Rexel France à des conditions de forme non prévues par la loi, tenant à la référence expresse, dans le congé précité, au renouvellement dont le principe avait été accepté par elle le 23 juillet 2008 et à un refus de renouvellement de sa part, quand la délivrance d'un congé se référant à la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 31 décembre 2008 et manifestant la volonté de la société locataire de quitter les lieux loués le 30 juin 2010, valait exercice par celle-ci de son droit d'option et, partant, renonciation au renouvellement du bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-57 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail, dont le principe du renouvellement avait été accepté par la société Rexel France par courrier du 23 juillet 2008, s'était renouvelé le 1er janvier 2009 et que le congé délivré par la locataire à la bailleresse le 28 décembre 2009 qui ne faisait pas référence à ce renouvellement ne visait que les dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, la cour d'appel, qui a retenu que ce congé ne constituait pas l'expression par le locataire de l'exercice du droit d'option, en a exactement déduit que la société preneuse ne pouvait donner congé avant l'expiration de la période triennale et que le bail avait été résilié à compter du 21 juin 2010 aux torts du preneur ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Rexel France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Rexel France à payer à la SCI Pierre de Coubertin II la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Rexel France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Rexel France
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail du 23 avril 1999 liant la SCI Pierre de Coubertin II à la société Rexel France, renouvelé le 1er janvier 2009, était résilié à compter du 21 juin 2010, date de départ des lieux de la locataire, aux torts de cette dernière, et condamné en conséquence la société Rexel France à payer à la SCI Pierre de Coubertin II la somme de 143.500 ¿ à titre de dommages et intérêts, ainsi que le montant des taxes foncières 2010 et 2011 correspondant aux lieux loués sur présentation des avis d'imposition correspondants ;
AUX MOTIFS QUE « en application des dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce, le bail est conclu pour une durée de 9 ans ; que toutefois, le locataire à la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes de l'article L. 145-9 du même code ; qu'en application des dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; que le bail se prolonge tacitement à défaut de congé ou de demande de renouvellement ; qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil ; qu'en application des dispositions de l'article L. 145-57 du même code, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ; que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties sur une durée plus longue (article L. 145-12 du code de commerce) ; que les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé ; que les dispositions du 2ème alinéa de cet article L. 145-57 permettent au locataire de renoncer au renouvellement ; qu'en l'occurrence, la bailleresse a délivré congé avec offre de renouvellement le 23 juin 2008 pour le 31 décembre suivant, et la société locataire a accepté le principe du renouvellement le 23 juillet 2008, de telle sorte que le bail s'est trouvé renouvelé d'accord des parties, la locataire ne pouvant plus donner congé avant l'expiration d'une période de trois ans, faute pour elle d'avoir entendu renoncer au renouvellement par application du 2ème alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce ; qu'en effet, le congé qu'elle a délivré à la bailleresse le 28 décembre 2009 ne fait référence, ni au renouvellement dont le principe a été accepté par elle le 23 juillet 2008, ni à un refus de renouvellement de sa part, mais ne vise que les dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce ; qu'elle ne pouvait donc donner de congé valable qu'à la fin de la période triennale qui avait débuté lors du renouvellement du bail le 1er janvier 2009 ; que le congé délivré par la société Rexel France le 28 décembre 2009 est donc nul et non avenu, et il ne peut être déduit de la délivrance de ce congé une renonciation tacite au renouvellement dont le principe avait été accepté expressément ; qu'il sera dit que la résiliation est intervenue de la part de la SAS Rexel France aux torts de celle-ci ; que la société bailleresse est en droit de demander le paiement des loyers pendant la durée de la période triennale en cours, soit jusqu'au 31 décembre 2011, et ce à titre de dommages et intérêts ; que la société Rexel France sera condamnée à lui payer la somme de 143.500 ¿ à ce titre ; que la bail dispose que le preneur doit rembourser chaque année au bailleur la taxe foncière afférente aux locaux loués ; que la SCI Pierre de Coubertin II est bien fondée à demander le paiement des taxes foncières 2010 et 2011 ; que faute de justificatifs de ces taxes versés au débat, il sera dit que la société Rexel devra verser les taxes foncières 2010 et 2011 sur présentation des avis d'imposition correspondants » ;
ALORS QUE l'acceptation du principe du renouvellement du bail n'interdit pas au locataire de refuser ce renouvellement jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification de la décision fixant les conditions du nouveau bail ; que ce délai constituant la limite maximale pour renoncer au bénéfice du renouvellement du bail, le preneur peut exercer son droit d'option avant toute instance en fixation du prix ; que l'exercice de ce droit n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en l'espèce, la société Rexel France a, par exploit du 28 décembre 2009, fait délivrer un congé à la SCI Pierre de Coubertin II, indiquant expressément que le bail consenti le 23 avril 1999 pour une durée de 9 années « à compter du 1er janvier 2000 pour expirer le 31 décembre 2008, se poursuiv(ait) actuellement par tacite reconduction » et qu'elle donnait congé des locaux loués pour le 30 juin 2010 ; qu'en subordonnant l'exercice du droit d'option de la société Rexel France à des conditions de forme non prévues par la loi, tenant à la référence expresse, dans le congé précité, au renouvellement dont le principe avait été accepté par elle le 23 juillet 2008 et à un refus de renouvellement de sa part, quand la délivrance d'un congé se référant à la poursuite du bail par tacite reconduction à compter du 31 décembre 2008 et manifestant la volonté de la société locataire de quitter les lieux loués le 30 juin 2010, valait exercice par celle-ci de son droit d'option et, partant, renonciation au renouvellement du bail, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-57 du code de commerce.
