LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 février 2013), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ, 30 juin 2009, pourvoi n° 08-15. 550), que la société civile immobilière Solferino (la SCI) est propriétaire des lots n° 18, composé d'un bureau au rez-de-chaussée du bâtiment A, et n° 47, formé du hangar constituant le bâtiment B de la copropriété ; qu'ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Boulogne-Billancourt (le syndicat) en annulation de certaines décisions d'une assemblée générale des copropriétaires, celui-ci lui a réclamé à titre reconventionnel le paiement d'un arriéré de charges et des dommages-intérêts ; Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la SCI critiquait les décisions relatives aux boîtes aux lettres du bâtiment A, adoptée par la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, au portail d'accès au passage voiture permettant d'accéder au bâtiment B adoptée par la résolution n° 35 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, et à la nouvelle refonte du règlement de copropriété, adoptée par les résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale du 28 juin 2007, et retenu que celles-ci étaient des décisions au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne pouvaient être contestées que dans les deux conditions prévues à cet article, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu débouter la SCI de ses demandes à ce titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient qu'il résulte du relevé général des dépenses pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2004 que l'état des charges mentionne que 60 % des charges communes des bâtiments A et B sont réparties entre tous les copropriétaires et 40 % de ces charges sont réparties entre les copropriétaires du bâtiment A alors que le règlement de copropriété prévoit que la totalité de ces charges communes, regroupées dans une clé " 1 ", doit être répartie sur l'ensemble des lots concernés au prorata de leurs tantièmes, mais que cette anomalie présente un caractère isolé, n'étant constatée que sur cet unique relevé, et que compte tenu de ce caractère isolé, il ne peut en être déduit que la réparation des charges au sein de la clé 1 est irrégulière, qu'elle aurait dû faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale et qu'elle est faite par le syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, mais qu'il s'agit d'une simple erreur comptable, et qu'en outre la SCI ne justifie pas du montant des charges contesté sur le fondement de cette erreur, qui ne peut compte tenu de son caractère isolé, entraîner le remboursement des charges sur dix ans ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Et sur le moyen unique, pris en sa sixième branche : Vu les articles 1134 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour accueillir la demande du syndicat, la cour d'appel retient que, s'agissant des primes d'assurances, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit en sa section 6 que " en application des stipulations ci-dessus, l'immeuble fera l'objet d'une police globale multirisque couvrant son ensemble, tant en ses parties communes que privative. Dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges. A défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporté à ce titre par tous les copropriétaires ", que le principe posé par le règlement de copropriété ne consiste donc pas en un principe de solidarité entre tous les copropriétaires, mais en un principe de spécialisation des charges, et qu'en conséquence, la répartition de cette charge en clés 10 et 11 n'est pas contraire au règlement de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'assureur avait déterminé les quote-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer les deuxième, troisième et quatrième branches du moyen qui ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Solferino à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 14 356, 04 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8 504, 45 euros et de 2 054, 72 euros, et du 7 février 2006 sur le surplus, et une somme de 13 662, 37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2007 à hauteur de 4 885, 57 euros et du 4 décembre 2007 pour le surplus, l'arrêt rendu le 18 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt à payer à la SCI Solferino la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société Solferino.Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société civile immobilière Solferino à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 14. 356, 04 euros avec intérêts au taux légal correspondant aux charges arrêtées le 1er février 2006 et de 13. 662, 37 euros avec intérêts au taux légal pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 ; Aux motifs que « la cassation totale de l'arrêt du 17 mars 2008 a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient au jour du jugement ; que toutefois l'appel se limite au montant des charges réclamé par le syndicat des copropriétaires et dû par la société civile immobilière à compter de l'exercice 2002 jusqu'au 31 décembre 2007, actualisé par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions du 26 avril 2010 ; qu'en effet si, dans les motifs de ses dernières conclusions, la société civile immobilière développe des critiques en ce qui concerne les décisions relatives aux boîtes aux lettres du bâtiment A, adoptées par la solution n° 26 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, au portail d'accès au passage voiture permettant d'accéder au bâtiment B, adoptées par la résolution 35 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, et à la nouvelle refonte, adoptées par les résolutions 16 et 17, de l'assemblée générale du 28 juin 2007, aucune demande spécifique n'est formulée en conséquence dans le dispositif des conclusions ; qu'au surplus les décisions litigieuses sont des décisions, au sens de l'article 42, alinéa 2 de la loi de 1965, qui ne peuvent être contestées que dans les conditions prévues à cet article, soit par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ; (¿) qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; qu'aux ternes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; qu'il résulte de l'acte de vente du 17 juillet 2002, que la société civile immobilière est propriétaire dans l'immeuble en copropriété situé au... à Boulogne-Billancourt, d'un lot n° 18, d'une superficie de 31 m2, au rez-de chaussée du bâtiment A, à gauche du porche, d'un bureau avec accès direct sur la rue, représentant 27/ 936ème des parties communes générales, et d'un lot 47, d'une superficie de 273m ², constituant le lot B, que ce lot est un entrepôt désaffecté représentant 237/ 936ème des parties communes générales ; que le tableau descriptif de division dressé dans le règlement de copropriété publié le 17 juillet 1992 précise que le lot 18, dont la quote-part en millièmes est égale à 40, ne dispose ni de parking ni de cave et que le lot 47, dont la quote-part en millièmes est égale à 237, forme le bâtiment B ; qu'il prévoit que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes du présent règlement soit en particulier, en ce qui concerne les services communs, les honoraires du syndic et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat, les honoraires de l'architecte pour l'entretien courant des parties communes, les frais de consommation d'eau dans la mesure où la totalité des locaux desservis par l'installation ne seraient pas pourvus de compteurs particuliers, l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles, les frais d'entretien et de remplacement des installations communes de toute nature, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif ; que ces charges communes comprennent également les impôts et assurances ; que, s'agissant de la répartition, le règlement de copropriété prévoit que lesdites charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales telles qu'elles sont déterminées aux termes du tableau descriptif de division qui précède conformément aux dispositions de l'article 10, 2 e alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant de la ventilation, il est prévu que les dépenses d'entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliqueront à l'un ou l'autre des corps de bâtiments, lesdites charges étant réparties ainsi qu'il figure au tableau ci-après ; que, s'agissant de la répartition, il est également prévu que les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque corps de bâtiment seront réparties exclusivement entre les copropriétaires des lots qui le composent au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales telles qu'elles sont déterminées au tableau descriptif de division qui précède ; qu'une modification du règlement de copropriété est intervenue par acte notarié du 10 mai 2002 ; qu'une modification des lots 18 et 47 est intervenue en ce sens que le lot nouvellement désigné 18 comporte les 27/ 936ème des parties communes et conformément au tableau récapitulatif les charges de copropriété afférentes au lot 47 doivent être calculées sur la base de 247/ 936ème ; qu'il a en outre été décidé une modification des charges générales en sorte que l'entretien et le remplacement du système de fermeture du porche ainsi que les charges relatives à l'interphone et au système d'ouverture de la porte du hall d'entrée doivent être également pris en compte ; que ces charges générales sont réparties proportionnellement aux nouveaux tantièmes de copropriété exprimés ci-dessus en 936ème ; que s'agissant des charges de bâtiment, le nouveau règlement prévoit qu'elles seront réparties proportionnellement aux nouveaux tantièmes de copropriété ; que s'agissant spécialement des charges d'entretien et de réparation de l'ascenseur du bâtiment A la modification adoptée précise qu'elles seront réparties exclusivement entre les copropriétaires des lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51 ce qui exclut dès lors le lot 18 et assurément le lot 47 qui n'appartient pas. au bâtiment A ; qu'en outre s'agissant de la répartition des charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, l'unanimité des copropriétaires de l'ensemble immobilier du... a décidé de la répartition conformément au tableau annexé ; que les lots n° 18 et 47 se trouvent exclus de la participation à ces charges ; qu'il résulte des relevés de comptes produits par la société civile immobilière que, depuis l'acte modificatif du règlement de copropriété, le syndic affecte aux diverses dépenses de la copropriété une clé de référence en fonctions de régies de répartition résultant dudit règlement et de son rectificatif, à savoir * une clé " 1 " pour la répartition des charges communes sur les 936 tantièmes de la copropriété, * une clé " 3 " " nouvelle clé " pour la répartition des charges afférentes au " hall et escalier " du bâtiment A, sur 662 tantièmes de la copropriété correspondant au tableau dudit acte modificatif, * une clé " 10 " gour la répartition des autres charges du bâtiment A, sur les 689 tantièmes de la copropriété, * une clé " 11 " pour la répartition des charges du bâtiment B, sur les 247 tantièmes, * une clé " 60 " pour la répartition des charges d'ascenseur sur les 1000 tantièmes créés à ce sujet par l'acte modificatif, * une clé " 90 " pour la répartition par lot sur 20 tantièmes de la copropriété ; qu'il résulte des relevés généraux produits que seules les clés " 1 " et " 11 " sont utilisées pour les charges imputées au lot n° 47 en sorte qu'aucune charge afférente au fonctionnement de l'ascenseur ni aucune charge d'entretien, de réfection ou de reconstruction du bâtiment A n'est réclamée à la société civile immobilière ; que seules les clés " 1 ", " 11 " et " 90 " sont utilisées pour les charges imputées au lot n° 18 en sorte que, de même, aucune charge afférente au fonctionnement de l'ascenseur ni aucune charge d'entretien, de réfection ou de reconstruction du bâtiment A n'est réclamée à la société civile immobilière ; que s'agissant de la demande de rectification de l'erreur de frappe située en page 22 du modificatif du règlement de copropriété aux termes de laquelle les tantièmes attribués au lot 47 sont 237/ 936 au lieu de 247/ 936, une erreur a bien été commise, mais en réalité, il s'agit de la référence à la référence " 237/ 936 " qui est erronée ; qu'ainsi cette erreur matérielle résulte des termes de sa page 21 selon lesquels, dans un titre liminaire consacré aux modifications apportées au lot n° 47, il était mentionné que le bâtiment B destiné à être démoli pour être reconstruit sur plusieurs niveaux ne l'a pas été et qu'il fallait en tenir compte dans la désignation du lot ainsi que ses tantièmes de copropriété à modifier et que lui sont attribués tous les droits à construire résiduels éventuels de la parcelle constituant l'assiette foncière de la copropriété ; que les charges de copropriété afférentes au lot 47 doivent donc bien être calculées se la base de 247/ 936ème comme l'a justement fait le syndicat des copropriétaires ; que s'agissant de la non conformité du règlement de copropriété aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965, il convient de rappeler que, selon l'article l0 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et tes éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ; que le critère d'utilité ainsi posé est un critère objectif, qui ne tient pas compte de l'usage effectif qui est fait du service collectif ou de l'élément d'équipement ; qu'il appartient en outre au demandeur de démontrer que les critères de répartition de l'article l0 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas été respectés ; que la société civile immobilière affirme sans le démontrer que le lot 47 n'est pas raccordé à l'électricité et à l'eau, la seule lettre émanant du précédent propriétaire qui poursuivait les mêmes intérêts que les siens n'est pas probante, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même ; que la société civile immobilière ne peut faire grief au syndicat des copropriétaires de faire participer son lot 47 aux charges communes afférentes aux frais de sorties et rentrées des poubelles, aux frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes générales, participation expressément prévue dans le règlement de copropriété et son modificatif, dans la mesure où elle ne démontre pas que ces services ne sont d'aucune utilité pour son lot ; qu'en outre les charges de nettoyage des parties communes, que constituent la cour commune et le porche, représentent bien des charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble à répartir en proportion des tantièmes de copropriété ; qu'en outre, la société civile immobilière se borne à soutenir sans le démontrer qu'elle ne dispose plus de conteneurs poubelles affectés à son lot et que ce service ne présente plus aucune utilité pour le lot n° 47 ; que, s'agissant des primes d'assurances, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit expressément en sa section 6, que " en application des stipulations ci-dessus, l'immeuble fera l'objet d'une police globale multirisque couvrant son ensemble, tant en ses parties communes que privatives ; que dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de 1'immeuble en fonction de la spécialisation des charges ; qu'à défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporté à ce titre par tous les copropriétaires " ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'affirme la société civile immobilière le principe posé par le règlement de copropriété ne consiste pas en un principe de solidarité entre tous les copropriétaires, mais de spécialisation des charges ; que dès lors la répartition de cette charge en clés 10 et 11 n'est pas contraire au règlement de copropriété ; qu'il résulte du relevé général des dépenses pour la période 1er janvier 2004 au 31 décembre 2004 que l'état des charges mentionne que 60 % des charges communes des bâtiments A et B sont réparties entre tous les copropriétaires et 40 % de ces charges sont réparties entre les copropriétaires du bâtiment A alors que le règlement de copropriété prévoit que la totalité de ces charges communes, regroupées dans une clé " 1 ", doit être répartie sur l'ensemble des lots concernés au prorata de leurs tantièmes (936 tantièmes) ; que cependant cette anomalie présente un caractère isolé puisqu'elle n'est constatée que sur cet unique relevé ; que compte tenu caractère isolé de cette anomalie, il ne peut être déduit, comme l'affirme la société civile immobilière que la répartition des charges au sein de la clé 1 est totalement irrégulière, aurait dû faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale et est faite par le syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, mais plutôt qu'il s'agit d'une simple erreur comptable ; qu'en outre la société civile immobilière ne justifie pas le montant des charges contesté sur le fondement de cette erreur et qu'en tout état de cause elle ne peut en raison du caractère isolé de cette anomalie ainsi constaté entraîner les conséquences escomptées par la société civile immobilière à savoir le remboursement des charges sur 10 ans ; qu'au titre des charges de copropriété ont été imputés sous la clé " 1 " charges communes, des honoraires d'avocats en raison de la procédure opposant la syndicat des copropriétaires à la société civile immobilière ; qu'ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, ces sommes, imputées au débit du compte charges de la société civile immobilière pour les exercices 2004 et 2005, sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et ne sont pas comprises dans les frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 ; qu'il doit également être réservé un sort identique aux frais de relance antérieurs à la mise en demeure et de poste ; que ces frais ont dès lors justement été déduits par les premiers juges du montant des charges réclamées ; qu'il résulte des développements qui précèdent que les demandes de la société immobilière ne peuvent être accueillies et le jugement sera confirmé ; que le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Solferino à lui payer au somme de 14. 356, 04 euros correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8. 504, 45 euros et de 2. 054, 72 euros et du 7 février 2006 sur le surplus ; qu'il actualise sa demande de paiement des charges au 3 décembre 2007 à la somme de 13. 622, 37 euros correspondant aux charges arrêtées au 31 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2007 sur les sommes de 4. 885, 57 euros et du 4 décembre pour le surplus ; que le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu'il produit le bien-fondé de ses demandes ; (¿) ; que la société civile immobilière justifie s'être acquittée, le 11 avril 2007, de la somme de 15. 070, 53 euros, au titre des charges de copropriété (14. 356, 04 euros au principal), intérêts au 23 octobre 2006 (459, 04), frais accessoires (63, 19 euros), frais de procédure (141, 65 euros) et solde droit proportionnel (50, 61 euros), réclamée, le 20 octobre 2006, par Me X... huissier de justice pour le compte du syndicat des copropriétaires ; qu'il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière reste, en l'état, devoir la somme de 13. 622, 37 euros correspondant aux charges arrêtées au 31 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2007 sur les sommes de 4. 885, 57 euros et du 4 décembre pour le surplus qu'elle doit être condamnée à payer » ;
Alors que, d'une part, que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que la cour d'appel a constaté que le syndic affectait aux diverses dépenses de la copropriété une clé de répartition « clé 3 » dite « nouvelle clé », en remplacement de la « clé 2 » ; que la SCI Solférino faisait valoir (concl. p. 9, § 5 et s.) que cette clé de répartition n'avait jamais fait l'objet d'une adoption régulière par l'assemblée générale, et que les modalités de son application résultaient de la seule initiative du syndic et ne permettaient pas de vérifier que les copropriétaires du bâtiment A se répartissaient bien l'ensemble des charges liées à l'entretien et à la réparation du hall d'entrée et de l'escalier de ce bâtiment ; qu'en condamnant néanmoins la SCI au paiement de charges dont le calcul était nécessairement fondé sur cette clé de répartition, sans rechercher si celle-ci avait été régulièrement adoptée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, d'autre part, le syndic ne peut exposer de charges en contradiction avec les prévisions du règlement de copropriété ; qu'ainsi, un copropriétaire ne peut être tenu au paiement de charges afférentes au service de l'immeuble lorsque ces charges résultent d'un contrat non conforme à la délimitation de ce service par le règlement de copropriété ; que la SCI Solferino faisait valoir que le contrat du prestataire chargé de l'entretien de l'immeuble ne pouvait s'étendre au-delà du service délimité par l'article 6 du règlement de copropriété (concl. p 11, § 3 et s.) ; qu'en condamnant néanmoins la SCI Solferino au paiement des charges relatives à l'exécution du contrat d'entretien de l'immeuble, au titre du lot n° 47, tandis que la délimitation de ce service, telle que prévue par le règlement de copropriété, ne pouvait porter sur ce lot, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, de troisième part, un copropriétaire n'a pas à participer à une charge si elle ne présente pour lui aucune utilité ; que la SCI Solferino faisait valoir (concl. p. 13 in fine) que les dispositions sanitaires approuvées par la ville de Boulogne Billancourt excluaient, compte-tenu de la destination du bâtiment B, la production de déchets ménagers et imposaient à la SCI de faire évacuer par elle-même ses déchets, ce dont il résultait l'absence d'utilité pour le lot 47 des charges concernant les déchets ménagers ; qu'en décidant, néanmoins, que la SCI devait participer aux charges relatives aux poubelles, quand la qualification du bâtiment B d'« entrepôt désaffecté » par le règlement de copropriété excluait en soi la production de déchets ménagers et démontrait, par là même, l'absence d'utilité pour la SCI des charges relatives à de tels déchets au vu des règlements sanitaires et d'urbanisme applicables,, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, de quatrième part, pour condamner la SCI Solferino au paiement de charges afférentes aux frais de sorties et rentrées des poubelles, la cour d'appel a considéré que la SCI ne démontrait pas qu'elle ne disposait pas de conteneurs poubelles affectés à son lot ; qu'en exigeant ainsi la preuve d'un fait négatif, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ; Alors que, de surcroît, un copropriétaire n'a pas à participer à une charge si elle ne présente pour son lot aucune utilité ; que la SCI Solferino faisait valoir que les dépenses d'électricité communes ne permettaient pas de distinguer les dépenses relatives à l'ascenseur du bâtiment A, à l'éclairage du hall, de la cage d'escalier et des caves de ce bâtiment (conclusions p. 12) ; pour néanmoins condamner la SCI au paiement des charges communes d'électricité, la cour d'appel a considéré que la SCI ne démontrait pas que ces services n'étaient d'aucune utilité pour son lot ; qu'en statuant ainsi, alors que le lots 18 est situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, tandis que le lot 47 ne dépend pas du bâtiment A, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, en outre, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 stipule, en son article 33, que l'immeuble ferait l'objet d'une police globale multirisques couvrant son ensemble, tant en ses parties communes que privatives et qu'en l'absence de détermination par l'assureur des quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, l'ensemble de la prime serait porté en charges générales ; qu'en condamnant la SCI Solférino au paiement de charges spéciales d'assurance en application des clés 10 et 11, dont le montant avait été établi par le seul syndic, sans faire état d'une détermination des quotes-parts de prime par l'assureur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Alors que, enfin le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des conclusions d'une partie ; qu'en énonçant, pour écarter les demandes de la SCI exposante au titre des décisions d'assemblée générale relatives aux boîtes aux lettres du bâtiment A, au portail d'accès au passage voiture permettant d'accéder au bâtiment B et à la nouvelle refonte du règlement de copropriété, et estimer que les demandes de celles-ci se limitent au montant des charges appelées par le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a considéré qu'aucune demande spécifique n'est formulée dans le dispositif de ses conclusions, quand celle-ci invitaient pourtant, de manière claire et précise, la Cour d'appel à tirer les conséquences de l'irrégularité des décisions d'assemblée générale ainsi imposées à la SCI et de la soustraire au paiement des charges appelées par le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de ces délibérations irrégulières (p. 28 des conclusions) ; qu'en se prononçant ainsi, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile.
