LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 18 juin 2012), rendu en matière de référé, que la société civile immobilière Domaine de la tour (la société Domaine de la tour) a cédé aux époux X... une parcelle de terrain à prélever sur une plus grande parcelle, par une promesse de vente prévoyant la constitution à leur profit d'une servitude de passage de canalisations des eaux usées et de pluie, conformément au plan annexé, et d'une servitude de passage sur le terrain vendu au profit des autres parcelles restant la propriété de la société Domaine de la tour ; qu'un arrêt irrévocable du 23 juin 2008 a jugé que cette promesse de vente valait vente faute de réitération par acte authentique par la société Domaine de la Tour ; que par protocole d'accord ultérieur, les parties sont convenues que les époux X... feraient leur affaire personnelle des travaux de viabilisation prévus par la promesse de vente et le plan annexé ; que la société Domaine de la Tour et la société civile immobilière de la Tour (la société de la Tour), propriétaire d'un terrain limitrophe de la parcelle sur laquelle devaient être implantées les canalisations, ont assigné en référé les époux X... pour obtenir l'arrêt des travaux engagés sur leurs parcelles respectives ; qu'à titre reconventionnel, les époux X... ont demandé à la cour d'appel d'interdire tout passage sur leur parcelle aux sociétés Domaine de la Tour et de la Tour ; Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il n'était pas établi que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondaient pas à ce qui était prévu au " compromis " et au plan annexé et signé par les parties, relevé qu'aucun projet d'acte relatif à la constitution des servitudes, prenant en compte les observations des vendeurs, n'était produit et retenu que la demande des époux X... de réitération forcée d'un tel acte ne pouvait être accueillie, la cour d'appel a pu, par une appréciation souveraine de l'intention des parties, en déduire, sans contradiction de motifs, ni violation du principe de l'égalité des armes, que la demande de remise en état des lieux ne pouvait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il n'était pas établi que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondaient pas à ce qui était prévu au " compromis " et au plan annexé et signé par les parties, c'est-à-dire qu'ils auraient été exécutés sur une parcelle autre que la parcelle 790 appartenant à la société Domaine de la Tour, et relevé que la société de la Tour se disait propriétaire de la parcelle 799 située au sud de cette parcelle, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à une action en garantie, en déduire, sans modification de l'objet du litige, ni être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que la société de la Tour ne pouvait, faute de justifier de la qualité de propriétaire de la parcelle 790 sur laquelle les canalisations ont été implantées, faire état d'un empiétement ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour interdire sous astreinte à la société domaine de la Tour et à la société de la Tour d'emprunter la servitude de passage prévue sur le fonds des époux X..., l'arrêt retient que l'acte constitutif de servitude n'ayant pas été réitéré ces sociétés ne peuvent emprunter la servitude de passage ;
Qu'en statuant ainsi alors que la réitération d'un acte constitutif de servitude n'est pas une condition de l'exercice de la servitude par les parties à cet acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fait interdiction sous peine d'astreinte à la SCI domaine de la Tour et à la SCI de la Tour d'emprunter la servitude de passage prévue sur le fonds des époux X..., l'arrêt rendu le 18 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Domaine de la Tour et la SCI de la Tour.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, rendu en référé, d'avoir débouté la SCI Domaine de la Tour et la SCI de la Tour de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux engagés par les époux X... sur leurs terrains respectifs et de leur avoir fait interdiction, ainsi qu'à tous occupants de leur chef, d'emprunter la servitude de passage prévue sur le fonds des époux X... à peine d'une astreinte de 500 ¿ par infraction constatée ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt du 23 juin 2008 a condamné la SCI Domaine de la Tour à réitérer le compromis du 17 mai 2004 en acte authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision et a dit qu'à défaut de signature l'arrêt vaudrait vente ; que l'arrêt a suppléé l'absence de signature mais c'est néanmoins le compromis qui vaut vente et qui a été publié avec l'arrêt, de sorte que l'imprécision alléguée sur le passage des canalisations n'existe pas, ce moyen n'étant qu'un prétexte employé par la SCI Domaine de la Tour pour justifier son opposition aux travaux ; que la SCI Domaine de la Tour ne prouve pas que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondent pas à ce qui était prévu au compromis et au plan CEMAP annexé au compromis et signé par les parties, de sorte que le premier juge l'a déboutée à bon droit de ses demandes ; ¿ que le projet de Me Z... relatif à la constitution de servitudes est en date du 1er février 2011 ; ¿ qu'aucun projet prenant en compte les observations de la SCI Domaine de la Tour dans le courrier de son conseil du 23 février 2011 n'a été versé aux débats de sorte que le premier juge a rejeté à bon droit la demande tendant à une réitération forcée de l'acte établi par Me Z... ; que l'acte constitutif des servitudes n'ayant toujours pas été réitéré, la SCI Domaine de la Tour et la SCI de la Tour ne peuvent emprunter la servitude de passage et il convient de leur en interdire l'accès à peine d'une astreinte ;
ALORS, D'UNE PART, QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement par un tribunal impartial ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 17 mai 2004, dont la cour d'appel a constaté qu'il valait vente entre les parties et qu'il avait été publié, prévoyait la constitution d'une servitude de canalisations sur le fonds de la SCI Domaine de la Tour au profit du fonds des époux X..., mais également la constitution d'une servitude de passage sur le fonds des époux X... au profit des fonds appartenant respectivement à la SCI Domaine de la Tour et à la SCI de la Tour ; que ces diverses servitudes figuraient sur le plan CEMAP annexé au compromis et signé par les parties ; qu'en reprochant à la SCI Domaine de la Tour de ne pas prouver que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondent pas à ce qui était prévu au compromis et au plan CEMAP, pour la débouter de sa demande de remise en état, tout en faisant interdiction aux deux sociétés d'emprunter la servitude de passage prévue à leur profit sur le fonds des époux X..., la cour d'appel, qui a fait application du compromis au profit de ces derniers et refusé cette application aux deux autres parties, a statué par des motifs contradictoires de nature à faire peser un doute sérieux sur son impartialité, et a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement par un tribunal impartial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le compromis de vente du 17 mai 2004 pour rejeter les demandes des SCI Domaine de la Tour et de la Tour, faute pour elles de prouver que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondent pas à ce qui y était prévu, et qui a dans le même temps refusé l'application de ce même compromis pour faire interdiction aux deux SCI d'emprunter la servitude de passage qui y est prévue à leur profit sur le fonds des époux X..., en exigeant de ces sociétés qu'elles confortent leur titre par un titre supplémentaire, a rompu l'égalité des armes et violé l'article 6. 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS ENFIN QU'en n'appliquant le compromis de vente qu'au bénéfice des époux X..., et en refusant aux SCI Domaine de la Tour et de la Tour le droit de bénéficier de la servitude qui y était stipulée à leur profit, la cour d'appel a violé la loi des parties, ensemble l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fait interdiction à la SCI Domaine de la Tour, à la SCI de la Tour et à tous occupants de leur chef d'emprunter la servitude de passage prévue sur le fonds des époux X... à peine d'une astreinte de 500 ¿ par infraction constatée ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt du 23 juin 2008 a condamné la SCI Domaine de la Tour à réitérer le compromis du 17 mai 2004 en acte authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision et a dit qu'à défaut de signature l'arrêt vaudrait vente ; que l'arrêt a suppléé l'absence de signature mais c'est néanmoins le compromis qui vaut vente et qui a été publié avec l'arrêt, de sorte que l'imprécision alléguée sur le passage des canalisations n'existe pas, ce moyen n'étant qu'un prétexte employé par la SCI Domaine de la Tour pour justifier son opposition aux travaux ; que la SCI Domaine de la Tour ne prouve pas que les travaux exécutés par les époux X... ne correspondent pas à ce qui était prévue au compromis et au plan CEMAP annexé au compromis et signé par les parties, de sorte que le premier juge l'a déboutée à bon droit de ses demandes ; ¿ que l'acte constitutif des servitudes n'ayant toujours pas été réitéré, la SCI Domaine de la Tour et la SCI de la Tour ne peuvent emprunter la servitude de passage et il convient de leur en interdire l'accès à peine d'une astreinte ;
ALORS, D'UNE PART, QU'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions ; qu'en l'espèce, la demande des époux X... d'interdire aux SCI Domaine de la Tour et SCI de la Tour d'emprunter la servitude de passage grevant leur fonds, qui n'a pas été soumise au premier juge, était nouvelle en cause d'appel et donc irrecevable ; qu'en s'abstenant de relever d'office cette irrecevabilité, et en faisant droit à cette prétention, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 17 mai 2004, dont la cour d'appel a constaté qu'il valait vente entre les parties et avait été publié, détermine précisément la servitude de passage constituée sur le fonds appartenant aux époux X... au profit des fonds dominants des SCI Domaine de la Tour et SCI de la Tour, laquelle servitude figure sur le plan CEMAP annexé au compromis et signé par les parties ; qu'en interdisant aux propriétaires des fonds dominants d'emprunter la servitude de passage d'ores et déjà prévue dans l'acte de vente constituant la loi des parties, au motif erroné et inopérant que l'acte constitutif des servitudes n'a toujours pas été réitéré, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de la Tour de sa demande de remise en état des lieux à la suite des travaux engagés par les époux X... sur son terrain et de désignation d'un expert pour déterminer si les canalisations mises en place par les époux X... empiètent sur son fonds ;
AUX MOTIFS QUE la SCI de la Tour n'a pas justifié de sa qualité de propriétaire malgré la demande en ce sens des époux X..., de sorte qu'elle ne peut faire état d'un empiètement ; qu'en toute hypothèse, elle ne peut tenir ses droits que de la SCI Domaine de la Tour et il lui appartient, le cas échéant, d'engager une action en garantie à l'encontre de son auteur si l'existence de servitudes lui a été cachée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... se bornaient à relever que la SCI de la Tour ne versait pas au débat son titre de propriété (leurs conclusions, p. 13 § 7 et p. 14, avant dernier §) mais sans demander sa communication ni contester sa qualité de propriétaire de la parcelle 799 ; que la SCI de la Tour avait souligné pour sa part dans ses conclusions d'appel (p. 6) l'absence de réelle contestation de ses droits de propriété sur la parcelle 421, devenue 799, objet de l'empiètement par les époux X..., en faisant valoir que la preuve de cette propriété résultait de documents établis soit par leur notaire (projet de servitude établi par Me Z..., dont ils demandaient la réitération forcée, indiquant qu'elle est propriétaire de cette parcelle 799), soit par euxmêmes (plan de division annexé à la déclaration préalable de travaux qu'ils ont déposée et mentionnant clairement que la parcelle 799, bordant dans sa partie Sud la parcelle 790 appartenant à la SCI Domaine de la Tour où ont été réalisés les travaux litigieux, lui appartient) ou qu'ils avaient produits en cause d'appel (leur pièce n° 26) ; qu'en reprochant par conséquent à la SCI de la Tour de n'avoir pas justifié de sa qualité de propriétaire malgré la demande en ce sens des époux X..., la cour d'appel a méconnu l'objet du litige qui lui était soumis et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en statuant de la sorte, sans s'expliquer sur les éléments de preuve de sa propriété produits aux débats tant par la SCI de la Tour que par les époux X... eux-mêmes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ;
ALORS ENFIN QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des termes du litige que la parcelle sur laquelle a eu lieu l'empiètement dénoncé par la SCI de la Tour a été acquise par elle des époux Y..., en indivision avec la SCI Domaine de la Tour, et qu'elle lui a été attribuée dans le cadre d'un partage (conclusions de M. et Mme X..., p. 9 et p. 13) ; qu'il en résultait également que cette parcelle n'était pas concernée par les servitudes dont les époux X... sont titulaires (cf. conclusions de M. et Mme X..., p. 13, § 6 ; conclusions des SCI Domaine de la Tour et SCI de la Tour, p. 6, § 2 à 4) ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande de remise en état ou d'expertise judiciaire de la SCI de la Tour que celle-ci ne peut tenir ses droits que de la SCI Domaine de la Tour et la renvoyer à agir en garantie contre celle-ci si l'existence de servitudes lui a été cachée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
