LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a relevé que le terme "restructuration" ne figurait pas dans la clause relative aux charges incombant au locataire, a pu en déduire , sans dénaturation, que le preneur n'était pas tenu de supporter la charge de travaux modifiant la structure des locaux loués ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement retenu, sans modifier les termes du litige, que les pièces produites par la société Mercialys ne permettaient d'établir ni la nature des travaux dont le remboursement était réclamé au preneur, ni leur localisation, ni leur paiement effectif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mercialys aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mercialys ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Mercialys
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Mercialys à rembourser à la société Echegut Optique la somme de 6.641,22 euros, à lui payer en outre la somme de 3.956,03 euros au titre de la seconde échéance prélevée, outre la somme de 742,01 euros de dommages-et-intérêts, et d'avoir débouté en conséquence celle-ci de l'intégralité de ses prétentions ;
AUX MOTIFS QUE le bail prévoit en son article 6 ¿ « Définition des charges répercutables », les dispositions suivantes :«Le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné, la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et/ou du Centre dans les conditions ci-après, étant rappelé que :¿ suite à des modifications ou des travaux de modernisation, d'amélioration et/et d'extension ou de surélévation affectant les parties communes générales ou particulières ou à usage collectif de l'ensemble immobiliser et/ou du centre, le montant des charges variera pour tenir compte de ces modifications.Si le centre est soumis au régime de la copropriété ou en division en volumes, le preneur supportera l'intégralité des charges de copropriété, ou à usage collectif, sans aucune exception afférentes aux lots objets de la présente location.A titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et/ou d'utilité collectives qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment¿- les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords y compris des parkings ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future » ;que l'article 6.2.1 sur la répartition des charges communes et/ou collectives prévoit que les charges diverses « seront réparties par le bailleur ou la société de gestion entre tous les locaux suivant la clef et/ou grille de répartition prévue en annexe (annexe VI) » ; que le bailleur a ainsi transféré conventionnellement sur le preneur la quasi-totalité des obligations lui revenant habituellement ; qu'il ne peut toutefois lui imposer unilatéralement la prise en charge des travaux de « restructuration » du centre commercial, les dispositions du bail, qui sont d'interprétation stricte, ne prévoyant aucunement ce terme ; que le bail a été signé en considération de locaux existant ayant donné lieu à un descriptif précis ; que le preneur n'a pas vocation à supporter la charge de travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués quand bien même est stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété ou à usage collectif ; qu'il ne peut être tenu que par les travaux d'entretien et de rénovation ; qu'il appartient à la société Mercialys de justifier précisément que les sommes réclamées sont conformes aux dispositions contractuelles tant sur la nature des travaux que sur leur localisation et sur leur répartition ; que force est de constater que tel n'est pas le cas devant la cour ; qu'il résulte du contrat de maîtrise d'ouvrage que l'opération d'ensemble portait sur l'extension des parkings, de la surface de vente de l'hypermarché Géant, de la galerie marchande, sur la rénovation et embellissement de façades existantes, sur la création d'une moyenne surface dans l'emprise des réserves Hyper, et par avenant n° 1 sur la rénovation de la galerie marchande ; que les nombreuses factures produites ne permettent pas de localiser les divers travaux ni d'en déterminer la nature exacte au niveau de la prise en charge ; qu'il en est de même pour les certificats de paiement qui se réfèrent sous la mention « Ext et Rénov intérieure du CC » à des travaux d'extension et de rénovation intérieure du centre commercial sans aucune distinction ni répartition entre les deux types de travaux ; que les attestations des entreprises, remplies toutes sur le même modèle en 2012, faisant état de « rénovation », ne concordent pas avec les pièces précédentes et ne renseignent pas plus la cour d'une manière suffisamment fiable ; que dans sa lettre circulaire du 28 mai 2010, la société SUDECO se réfère exclusivement à des travaux de restructuration du centre commercial ; que la quote-part réclamée au preneur est basée sur un coût global de 1.305.364,88 ¿ HT, soit 67.184,43 ¿ au titre des charges communes générales et 1.238.180,45 ¿ au titre des charges communes bâtiment principal ; que la société Mercialys a finalement déclaré dans ses écritures devant la cour qu'elle n'avait payé sur lesdites factures que la somme de 320.853,41 ¿ HT, les autres ayant été réglées par la société Immobilière Groupe Casino qui n'a aucun lien contractuel avec la société Echegut Optique ; que la base de son calcul est donc erronée, et ce pour un montant considérable ; qu'en outre, il résulte de sa pièce 48 présentée comme l'annexe VI du bail, sans que la cour n'ait de certitude sur ce point, que la tantièmes réclamés ne correspondent pas aux dispositions contractuelles, soit 83/11.126 tantièmes réclamés pour les charges communes générales au lieu de 83/12.910 et 85/10.000 tantièmes réclamés pour les charges communes bâtiment principal au lieu de 85/11.876 ; que la grille de répartition des travaux de rénovation du centre commercial (pièce 49) n'est pas contractuelle à l'égard de la société Echegut Optique ; qu'au surplus, même sur la somme de 320 853,42 ¿ HT déclarée comme réglée par la société Mercialys, il est impossible de déterminer la partie relative aux charges communes générales et celle relative aux charges communes bâtiment principal ; qu'il apparaît au final que le société Mercialys ne justifie pas de manière suffisamment fiable de ses prétentions ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses prétentions et en ce qu'il l'a condamnée à rembourser à la société Echegut Optique la somme de 6.641,22 ¿ au titre du premier prélèvement indûment opéré ; que depuis, un autre prélèvement a été effectué pour l'échéance du 1er avril 2011 pour un montant de 3.956,03 ¿ que la société Mercialys devra donc également rembourser ; que la société Mercialys a prélevé en outre le 10 novembre 2010 une somme de 742,01 ¿ à titre de pénalité de retard ; qu'il sera par suite fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société Echegut Optique à hauteur de ladite somme ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE de manière pratique, il est constant, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile et comme l'invoque la société Echegut Optique, qu'il appartient aux parties de produire leurs moyens de preuve ; qu'en faisant offre de mettre les pièces fondant ses prétentions à la disposition du preneur, pour simple consultation dans ses locaux, la société Mercialys reconnaît ne pas les avoir communiquées ; qu'ainsi que le fait valoir le preneur, il est impossible pour le tribunal, en l'absence de pièces : - de déterminer les travaux effectivement réalisés, la société Mercialys ne faisant état que de devis, - de déterminer le prix qu'ont été payés les travaux effectivement réalisés, aucune facture et aucun justificatif de paiement n'étant produit, ni même évoqué, la société Mercialys ne faisant, là encore, état que de devis, - de savoir si les travaux, effectivement réalisés et payés, concernent des extensions et des rénovations de parties à usage commun ou d'extensions ou de restructurations de parties non communes, ces dernières ne pouvant incomber à la société Echegut Optique, - de savoir si les travaux effectivement réalisés dans les parties à usage commun concernent des « parties communes générales » ou des « parties communes du bâtiment principal » dont la société Mercialys expose que la quote-part de la société Echegut Optique n'est pas la même, - de déterminer les quotes-parts incombant effectivement à la société Echegut Optique, dans la mesure où le bail, signé les 13 novembre 2009 et 23 février 2010 évoque, au moins à quatre reprises, une « grille de répartition des charges» constituant une annexe IV du bail, qui n'est pas produite ; que le fait que ces pièces soient volumineuses, mais transportables s'agissant de documents papiers, n'affranchit en rien la société Mercialys de rapporter la preuve qui lui incombe, obligation qui ne saurait être satisfaite par l'offre au preneur d'une simple consultation dans les bureaux de la direction du centre commercial, dont l'adresse n'est même pas indiquée, étant précisé que le siège social de la société Mercialys est à Paris ; que la société Mercialys ne rapporte donc pas la preuve de l'existence de l'obligation dont elle poursuit l'exécution à l'encontre de la société Echegut Optique ; qu'elle ne pourra, en conséquence, qu'être déboutée de l'intégralité de ses prétentions ;
1°/ ALORS QUE : aux termes de l'article 6 de l'acte de renouvellement du bail en date des 13 novembre 2009 et 23 février 2010, relatif aux «charges», il était expressément stipulé : « Le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné, la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et/ou du Centre dans les conditions ci-après, étant rappelé que :- en fonction de la structure particulière de l'ensemble immobilier et/ou du centre et de l'importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d'un immeuble traditionnel.- suite à des dépenses rendues nécessaires par la réglementation ou les compagnies d'assurance et/ou suite à des modifications ou des travaux de modernisation, d'amélioration et/et d'extension ou de surélévation affectant les parties communes générales ou particulières ou à usage collectif de l'ensemble immobiliser et/ou du centre, le montant des charges variera pour tenir compte de ces modifications. Si le centre est soumis au régime de la copropriété ou en division en volumes, le preneur supportera l'intégralité des charges de copropriété, ou à usage collectif, sans aucune exception afférentes aux lots objets de la présente location. Le preneur contribuera notamment aux charges des parties communes et/ou d'utilité collective telles que ces charges sont décrites ci-après à titre indicatif. A titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et/ou d'utilité collectives qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment sans que cette liste soit limitative :- les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords y compris des parkings ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future (¿)» ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société Echegut Optique s'engageait à prendre en charge l'intégralité des frais afférents aux parties communes du centre commercial, en ce compris les frais d'entretien, de réparation, de rénovation, de remplacement des équipements communs et les travaux relevant de l'article 606 du code civil ; qu'en décidant néanmoins que la société Echegut Optique n'avait pas vocation à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, quand bien même était stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété ou à usage collectif, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 6 de l'acte de renouvellement du bail des 13 novembre 2009 et 23 février 2010, et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE : aux termes de l'article 6 de l'acte de renouvellement du bail en date des 13 novembre 2009 et 23 février 2010, relatif aux «charges», il était expressément stipulé : « Le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné, la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et/ou du Centre dans les conditions ci-après, étant rappelé que :- en fonction de la structure particulière de l'ensemble immobilier et/ou du centre et de l'importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d'un immeuble traditionnel.- suite à des dépenses rendues nécessaires par la réglementation ou les compagnies d'assurance et/ou suite à des modifications ou des travaux de modernisation, d'amélioration et/et d'extension ou de surélévation affectant les parties communes générales ou particulières ou à usage collectif de l'ensemble immobiliser et/ou du centre, le montant des charges variera pour tenir compte de ces modifications. Si le centre est soumis au régime de la copropriété ou en division en volumes, le preneur supportera l'intégralité des charges de copropriété, ou à usage collectif, sans aucune exception afférentes aux lots objets de la présente location. Le preneur contribuera notamment aux charges des parties communes et/ou d'utilité collective telles que ces charges sont décrites ci-après à titre indicatif. A titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et/ou d'utilité collectives qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment sans que cette liste soit limitative :- les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords y compris des parkings ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future (¿)» ; que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2008, l'AFUL du centre commercial Géant Vals près-le-Puy a voté, aux termes de la résolution n° 4, « l'autorisation pour la rénovation du centre commercial Géant Vals Près-le-Puy suivant concept « Esprit voisin » pour un montant global de 2.880 K¿ honoraires Sudeco compris » ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Mercialys précisait expressément qu' « au titre desdits travaux, les membres de l'AFUL ont conservé à leur charge la somme de 1.574.635 ¿, le solde étant réparti entre leurs locataires respectifs à raison de la quote-part des locaux qu'ils occupent dans le centre commercial », soit la somme totale de 1 305 364,88 euros ; qu'en décidant néanmoins que la société Echegut Optique n'avait pas à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, quand bien même était stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, quand était demandé à la société locataire le remboursement des charges liées aux travaux de rénovation expressément visés par l'article 6 précité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
3°/ ALORS QUE : l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 19), la société Mercialys faisait valoir qu'elle avait « pris le parti de verser aux débats, dans un souci de transparence, l'intégralité des factures ayant trait aux travaux de rénovation du centre commercial, que celles-ci aient été réglées tant par elle-même que par la société l'Immobilière groupe Casino ; que « bien évidemment, seules les factures directement réglées par la société Mercialys (correspondant à une somme de 320 853,41 euros) ont fait l'objet d'une refacturation à ses locataires, au titre desquels figure notamment la société Echegut Optique » ; qu'à cet effet, elle produisait la grille de répartition des travaux de rénovation du centre commercial, dont il résultait que « le coût global des travaux de rénovation refacturé tant aux locataires de la société Mercialys qu'à ceux de la société l'Immobilière groupe Casino s'élève à la somme de 1.305.364,88 euros HT. La société Mercialys a refacturé à ses locataires la somme totale de 320 853,42 euros HT, la société l'Immobilière groupe Casino a refacturé à ses locataires la somme totale de 984.511,46 euros HT » ; qu'en retenant, pour débouter la société Mercialys de sa demande tendant à voir condamner la société Echegut Optique à payer sa quote-part des travaux de rénovation, que « la quote-part réclamée au preneur est basée sur un coût global de 1.305.364,88 ¿ HT » et que « la base de son calcul est donc erronée, et ce pour un montant considérable », la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE : aux termes de l'article 6 de l'acte de renouvellement du bail en date des 13 novembre 2009 et 23 février 2010, relatif aux «charges», il était expressément stipulé : « Le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur ou au mandataire qu'il aura désigné, la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et/ou du Centre dans les conditions ci-après, étant rappelé que :- en fonction de la structure particulière de l'ensemble immobilier et/ou du centre et de l'importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d'un immeuble traditionnel.- suite à des dépenses rendues nécessaires par la réglementation ou les compagnies d'assurance et/ou suite à des modifications ou des travaux de modernisation, d'amélioration et/et d'extension ou de surélévation affectant les parties communes générales ou particulières ou à usage collectif de l'ensemble immobiliser et/ou du centre, le montant des charges variera pour tenir compte de ces modifications. Si le centre est soumis au régime de la copropriété ou en division en volumes, le preneur supportera l'intégralité des charges de copropriété, ou à usage collectif, sans aucune exception afférentes aux lots objets de la présente location. Le preneur contribuera notamment aux charges des parties communes et/ou d'utilité collective telles que ces charges sont décrites ci-après à titre indicatif. A titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et/ou d'utilité collectives qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment sans que cette liste soit limitative :- les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords y compris des parkings ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future (¿)» ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté qu'il résultait du contrat de maîtrise d'ouvrage que l'opération d'ensemble portait sur l'extension des parkings, de la surface de vente hypermarché Géant, de la galerie marchande, sur la rénovation et embellissements des façades existantes, sur la création d'une moyenne surface dans l'emprise des réserves hyper et, par avenant n° 1, sur la rénovation de la galerie marchande; qu'il résultait de ces constatations qu'une part des travaux effectués étaient des travaux de rénovation et d'embellissement dont le remboursement était expressément mis à la charge des locataires et qui leur ont été refacturés par la société Mercialys à hauteur de 320.853,42 euros ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil.
5°/ ALORS QUE en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que la société Echegut Optique était redevable des charges, au minimum à hauteur de 83/11.126 pour les charges communes générales au lieu des 83/12.910 indiqués dans l'annexe VI et à hauteur de 85/10.000 tantièmes réclamés pour les charges communes bâtiment principal au lieu de 85/11.876 indiqués dans l'annexe VI, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil.
