LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, selon l'acte de vente du 3 janvier 2007, M. X... avait acquis de M. Y..., dans un immeuble d'habitation en copropriété, trois lots qu'il avait l'intention de réunir pour en faire un appartement et avait déclaré prendre ces biens à rénover en l'état, relevé que les photographies annexées à l'acte révélaient l'ampleur de la rénovation nécessaire, et retenu que l'absence de compteur électrique afférent à cet ensemble, qui ne pouvait être installé qu'après réfection de l'installation électrique existante, ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent, la cour d'appel a pu en déduire que M. Y..., qui n'était pas tenu d'une obligation d'information particulière relative à l'importance des travaux de rénovation à entreprendre, avait satisfait à l'obligation de délivrance ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la vente, intervenue avec le concours de la société L'immobilière du château, portait sur trois lots de copropriété que M. X... avait l'intention de rénover et de réunir en un appartement, relevé que les photographies annexées à l'acte de vente révélaient l'ampleur de la rénovation nécessaire et que l'absence de compteur électrique afférent à cet ensemble, qui ne pouvait être installé qu'après réfection de l'installation électrique existante, ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent, la cour d'appel, qui en a déduit que la société L'immobilière du château n'était pas tenue à l'égard de M. X... d'une obligation d'information particulière sur l'étendue des travaux nécessaires à la mise en oeuvre de son projet, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser la somme de 2 500 euros à la société Immobilière du Château ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de l'ensemble de ses prétentions, et notamment celles tendant à la condamnation de M. Y..., en sa qualité de vendeur, au paiement du coût des travaux de réfection et de raccordement au réseau d'électricité, ainsi qu'au versement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par M. X... ;
Aux motifs que «il ressort des pièces produites par Philippe X... à l'appui de ses prétentions que celui-ci a acquis, avant l'entrée en vigueur de l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation, trois lots de copropriété (une chambre indépendante, un WC et un logement de trois pièces cuisine) dans l'intention de les réunir en un appartement de quatre pièces, et qu'il s'agissait, selon l'avant-contrat du 6 septembre 2006, d'un appartement à rénover que l'acquéreur déclarait prendre en l'état et sans garantie pour vices ou défauts de nature apparente ou cachée, et les photographies versées en annexes sont d'ailleurs révélatrices de l'importance de la rénovation nécessaire ; que s'il est vrai que tout appartement, même ancien, est en principe à notre époque doté de l'électricité et du compteur afférent à cette installation, il n'en reste pas moins que l'absence de compteur ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent ; que du reste il résulte de la lecture de la lettre EDF du 13 février 2008 que ce n'est pas « l'ajout d'un nouveau point de comptage» c'est-à-dire la mise en place d'un compteur, sollicitée par Philippe X..., qui a posé problème, mais la découverte à ce moment-là que celle-ci ne pouvait s'effectuer sur l'installation existante de l'immeuble ; que sur ce point ni la société Immobilière du Château ni André Y... n'avaient d'obligations particulières envers Philippe X..., à qui il appartenait d'envisager toute l'étendue de travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans ses lots ; qu'en conséquence, l'infirmation du jugement s'impose : l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, et le vendeur a délivré la chose vendue conforme à sa destination dans les circonstances de l'espèce, et à sa consistance telle que connue de l'acquéreur» (arrêt attaqué, page 4) ;
1°/ Alors que manque à son obligation de délivrance le vendeur de lots immobiliers contractuellement destinés à l'habitation individuelle et dépourvus de raccordement au réseau d'électricité ; que la cour d'appel a constaté que les lots vendus à M. X..., qui étaient contractuellement destinés à l'habitation individuelle, n'étaient pas dotés d'électricité et ne pouvaient être raccordés à l'installation existante de l'immeuble par le simple ajout d'un nouveau compteur électrique ; qu'en estimant néanmoins que M. Y... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, au motif erroné qu'il appartenait à M. X... d'envisager l'étendue des travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans les lots litigieux, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 1615 du code civil ;
2°/ Alors, en tout état de cause, que l'obligation de délivrance du vendeur comporte une obligation accessoire d'information ; que manque à son obligation d'information le vendeur de lots immobiliers contractuellement destinés à l'habitation individuelle qui n'avertit pas l'acheteur de l'absence de raccordement de ces lots au réseau électrique ; que M. X... soutenait dans ses conclusions d'appel que M. Y... savait qu'en divisant en plusieurs lots l'immeuble dont il était propriétaire, il y aurait des difficultés quant au raccordement de chacun des lots au réseau électrique et qu'il lui appartenait d'informer l'acquéreur de la nécessité de procéder à la réfection de l'installation électrique ; qu'en se bornant à constater que M. Y... n'avait pas d'obligation particulière envers M. X... pour débouter celui-ci de ses demandes, sans rechercher si M. Y... n'avait pas l'obligation d'informer M. X... de la nécessité de refaire l'ensemble de l'installation électrique pour raccorder au réseau électrique les lots litigieux, lesquels étaient contractuellement destinés à l'habitation individuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1135 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de l'ensemble de ses prétentions, et notamment celles tendant à la condamnation de la société Immobilière du Château, en sa qualité d'agent immobilier, au paiement du coût des travaux de réfection et de raccordement au réseau d'électricité, ainsi qu'au versement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par M. X... ;
Aux motifs que «il ressort des pièces produites par Philippe X... à l'appui de ses prétentions que celui-ci a acquis, avant l'entrée en vigueur de l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation, trois lots de copropriété (une chambre indépendante, un WC et un logement de trois pièces cuisine) dans l'intention de les réunir en un appartement de quatre pièces, et qu'il s'agissait, selon l'avant-contrat du 6 septembre 2006, d'un appartement à rénover que l'acquéreur déclarait prendre en l'état et sans garantie pour vices ou défauts de nature apparente ou cachée, et les photographies versées en annexes sont d'ailleurs révélatrices de l'importance de la rénovation nécessaire ; que s'il est vrai que tout appartement, même ancien, est en principe à notre époque doté de l'électricité et du compteur afférent à cette installation, il n'en reste pas moins que l'absence de compteur ne pouvait échapper à un acquéreur normalement diligent ; que du reste il résulte de la lecture de la lettre EDF du 13 février 2008 que ce n'est pas « l'ajout d'un nouveau point de comptage» c'est-à-dire la mise en place d'un compteur, sollicitée par Philippe X..., qui a posé problème, mais la découverte à ce moment-là que celle-ci ne pouvait s'effectuer sur l'installation existante de l'immeuble ; que sur ce point ni la société Immobilière du Château ni André Y... n'avaient d'obligations particulières envers Philippe X..., à qui il appartenait d'envisager toute l'étendue de travaux qu'il entendait mettre en oeuvre dans ses lots ; qu'en conséquence, l'infirmation du jugement s'impose : l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, et le vendeur a délivré la chose vendue conforme à sa destination dans les circonstances de l'espèce, et à sa consistance telle que connue de l'acquéreur» (arrêt attaqué, page 4) ;
Alors que manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acquéreur de lots immobiliers destinés à l'habitation individuelle de l'absence de raccordement de ces derniers au réseau électrique ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que la société Immobilière du Château était tenue de l'informer de la nécessité de procéder à une réfection totale de l'installation électrique pour que les lots litigieux, contractuellement destinés à l'habitation individuelle, soient dotés de l'électricité ; qu'en se bornant à constater, pour débouter M. X... de ses demandes à l'encontre de la société Immobilière du Château, que l'agent immobilier n'avait pas à s'immiscer dans l'évaluation de la nature et du coût de l'opération de rénovation, sans rechercher si cet agent n'était pas tenu d'informer son client sur le fait que les lots immobiliers, dont ce dernier projetait l'acquisition pour en faire un appartement, étaient dépourvus de raccordement au réseau électrique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
