LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le premier juge avait à bon droit suivi la méthode comparative pour évaluer l'indemnité d'expropriation due à M. X... et à Mmes X... et Y..., ès qualités d'héritières de Mme Z...veuve A..., pour les parcelles sur lesquelles était édifiée une maison d'habitation en bon état et habitable et, par une appréciation souveraine de la valeur probante des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le garage d'une superficie de 28 m ² n'avait pas été omis pour le calcul de l'indemnité d'expropriation puisqu'il était intégré dans la surface globale de l'immeuble considéré, la cour d'appel, qui, sans être tenue de répondre à un moyen relatif à la constructibilité du terrain rendu inopérant par ces constatations, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit que l'indemnité de dépossession due aux consorts X... s'élevait à la somme de 522 093 euros, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., Mme Angèle A... et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., Mme Angèle A... et Mme Y... à payer la somme de 2 500 euros à la commune de Saint-Martin d'Hères ; rejette la demande des consorts X... et de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Angèle A... et Mme Y....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir fixé à la somme globale de 522. 093 € l'indemnité de dépossession due par une collectivité territoriale (la commune de SAINT MARTIN D'HERES) à des expropriés (les consorts X..., les exposants) ;
AUX MOTIFS propres et adoptés QUE les biens expropriés consistaient en un terrain de 1. 146 m ², en pointe à l'une de ses extrémités, et clos par un portail électrique, supportant, construite en 1948, une maison d'habitation en très bon état édifiée sur trois niveaux, un vaste garage implanté au rez-de-chaussée, de surfaces totale de 275, 71 m ², habitable de 161, 42 m ² et utile pondérée de 215 m ² ; qu'ils devaient être estimés, par application des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, en l'état de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation qui était du 9 mars 2007 ; que c'était à bon droit que le premier juge avait suivi la méthode comparative, celle de valorisation des biens par récupération foncière étant applicable aux immeubles insalubres, ceux de l'espèce étant en bon état et habitables ; que le garage n'avait pas été omis dans son calcul car intégré dans la surface globale ; qu'il avait notamment écarté à juste titre comme référence la vente du 28 février 2002 portant sur deux parcelles de terrain nu de 512 m ² au profit de la clinique de Belledonne à un prix de 350. 632 €, soit 437, 20 € le mètre carré, dès lors que cet établissement de soins, qui projetait d'y construire un parking et d'étendre les bâtiments médicaux implantés à grande proximité, n'avait pu que consentir une valeur de convenance spécifique aux terres par lui acquises ; que le premier juge avait aussi écarté une vente du 20 septembre 2007 survenue à un prix de 711 € le mètre carré s'agissant d'un terrain situé en zone résidentielle UEb1 autorisant les constructions d'habitat collectif, quand les biens expropriés des consorts X... étaient localisés en zone UIe mixte, économique et d'habitation, ce qui tirait les prix vers le bas ; que les expropriés avaient produit en cours d'appel un jugement de donné acte du 11 avril 2008 rendu par le juge de l'expropriation de GRENOBLE constatant que l'expropriant avait dans cette espèce convenu avec les expropriés d'une indemnité d'expropriation totale de 1. 540. 000 €, valeur occupée, au sujet de biens mobiliers et immobiliers situés à SAINT MARTIN D'HERES consistant en propriétés bâties et non bâties de 4. 052 m ² ; que cette opération ne pouvait constituer une référence sérieuse dès lors que si les biens étaient, comme ceux de la présente espèce, situés à SAINT MARTIN D'HERES, ils étaient d'une superficie nettement plus étendue car plus grands de 2. 906 m ² que ces derniers, et comprenaient, outre une maison d'habitation, une piscine et des locaux commerciaux, ce qui n'était pas le cas des biens dont les consorts X... avaient été expropriés ; qu'en outre, le prix convenu dans cette vente ayant donné lieu au jugement de donné acte précité ne pouvait être considéré comme conforme au marché dans la mesure où il n'avait pu qu'être arrêté à la hausse compte pris de ce que les expropriés avaient, dans le protocole d'accord avec l'expropriant, déclaré se désister de toutes procédures, instances ou demandes par eux formés à l'encontre de ce dernier (arrêt attaqué, pp. 3 et 4) ; que le bien exproprié était situé sur la commune de SAINT MARTIN D'HERES, en zone UIe, zone à caractère mixte concernant des espaces à vocation commerciale tertiaire et de services, pour partie en emplacement réservé (pour la création d'une voie de liaison entre la rue des Glairons et le carrefour de la porte des Glairons) ; qu'il s'agissait d'une maison d'habitation datant de 1948, avec un garage attenant et une petite dépendance, édifiée sur un terrain d'une contenance de 1. 146 m ², en pointe à l'une de ses extrémités, clos et fermé par un portail électrique ; que la visite des lieux avait permis de constater que la construction était de qualité, en très bon état, sur trois niveaux, le rez-de-chaussée formé d'un vaste garage, de plusieurs pièces avec sanitaire, dont un studio indépendant, le premier étage occupé par Anna Z..., constitué d'un appartement avec vaste terrasse permettant un accès extérieur, avec salon, salle à manger, trois chambres, sanitaires, et le second étage accessible par un escalier intérieur raide où se trouvaient trois chambres, une cuisine et une salle de bains, aménagés dans les combles du toit ; que la surface totale qui n'avait pas été contestée par les parties était de 275, 71 m ², avec une surface habitable de 161, 42 m ², ce qui permettait, selon le document produit par l'exproprié, de retenir une surface utile de 215 m ² ; que le bien devait être considéré comme libre ; que l'analyse des termes de comparaison les plus pertinents conduisait à considérer que la proposition du commissaire du gouvernement d'évaluer la maison et une partie du terrain sur la base de 2. 000 € le mètre carré était raisonnable ; qu'elle serait évaluée, comme le proposait à juste titre le commissaire du gouvernement, à 438. 000 € ; que le surplus du bien, la parcelle AH 210 en forme de pointe, devait être évalué spécifiquement ; que, compte tenu de son emplacement privilégié, sa valeur pouvait être portée à 90 € le mètre carré ; qu'elle serait donc évaluée à 36. 630 € (jugement confirmé, pp. 4 à 6) ;
ALORS QUE, d'une part, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en évaluant à la somme de 474. 630 € la valeur des biens immobiliers expropriés sans tenir compte, comme elle y était expressément invitée, de la très forte constructibilité des parcelles, les expropriés faisant valoir à cet égard, en dehors de toute méthode d'évaluation, que la zone dans laquelle lesdites parcelles étaient classées était soumise à une emprise au sol maximale de 70 %, voire à aucun coefficient d'emprise au sol, ce dont il résultait une plus-value certaine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
ALORS QUE, d'autre part, les exposants faisaient valoir (v. leurs conclusions déposées le 5 août 2011, p. 10, § 8, dernier al.) que l'indemnité d'expropriation devait leur permettre de se réinstaller à l'identique, que, dans la zone d'activité mixte où était situé leur immeuble, la construction d'immeubles d'habitation était désormais très limitée et que c'était donc le prix de la zone habitable qui devait être retenu ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, quand l'indemnité de dépossession doit permettre la réparation de l'entier préjudice, et de rechercher si, en l'espèce, la réparation intégrale du préjudice pouvait se réduire à la valeur vénale de l'immeuble exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, enfin, en affirmant que le garage de 28 m ² non attenant à la maison d'habitation invoqué par les expropriés avait été intégré dans la surface globale indemnisée, quand tant le jugement de première instance que l'arrêt attaqué ne faisaient référence qu'à un garage « attenant » ou situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, la cour d'appel n'a conféré aucune base légale à sa décision au regard des articles L. 13-13 et L. 13-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
