LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2011), que la société Gramont (la société), propriétaire d'un ensemble immobilier, a, le 1er juillet 2004, notifié aux époux X..., locataires d'un appartement dépendant de cet ensemble, une offre de vente au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que les locataires ayant poursuivi en justice la nullité de cette offre, la société leur a notifié, le 19 janvier 2006, une deuxième offre de vente, sur le fondement du même texte, avant qu'il ne soit statué sur la validité de la première offre ; que les preneurs, arguant de ce que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 n'avaient pas été respectées, ont assigné la bailleresse en nullité de la deuxième offre de vente ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que pour rejeter les demandes des époux X..., l'arrêt retient qu'il n'est établi aucune irrégularité pour inobservation des prescriptions de l'accord collectif du 9 juin 1998 affectant l'offre du 19 janvier 2007 ; qu'en statuant ainsi quand les époux X... poursuivaient la nullité de l'offre de vente datée du 19 janvier 2006, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'inapplicabilité de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 aux offres de vente de locaux occupés, la cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ que l'accord collectif du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires d'habitation dans les ensembles immobiliers d'habitation rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999 instaure une procédure d'information et d'accession à la propriété en faveur des locataires d'un même immeuble dont le propriétaire a décidé de vendre par lots plus de dix logements ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande en nullité de l'offre de vente, que l'accord collectif du 9 juin 1998 n'était pas applicable aux offres de vente de locaux occupés, la cour d'appel a violé cet accord, ensemble les dispositions du décret du 22 juillet 1999 ;
4°/ qu'en retenant, aux motifs supposés adoptés des premiers juges, qu'antérieurement à l'offre de vente du 19 janvier 2006, un état de l'ensemble immobilier réalisé par la société Studios architecture le 6 mai 2003 avait été annexé à l'offre de vente notifiée le 1er juillet 2004 sans répondre aux conclusions d'appel des époux X... qui faisaient valoir que l'offre de vente du 1er juillet 2004 avait été annulée aux termes d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles daté du 16 mars 2007 et que le diagnostic technique annexé à cette offre en pouvait donc lui survivre, ni produire un quelconque effet sur la deuxième offre de vente signifiée par la société Gramont le 19 janvier 2006, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que l'inobservation par le bailleur des formalités prévues par l'accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999 est sanctionnée par la nullité de l'offre de vente ; qu'il résulte de l'article 2.2 de cet accord que les diagnostics et bilans techniques ou un état de l'immeuble doivent être communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande d'annulation bien qu'elle ait constaté qu'aucun état de l'immeuble n'avait été communiqué avec l'offre de vente du 19 janvier 2006, la cour d'appel a violé l'article 2.2 de l'accord collectif susvisé ;
6°/ qu'aux termes des dispositions impératives de l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999, le propriétaire doit fournir une liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si l'état de l'immeuble annexé à la première offre de vente datée du 1er juillet 2004 contenait une information sur les travaux à prévoir pour la réhabilitation de l'immeuble et les mises en conformité nécessaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'accord susvisé ;
Mais attendu, d'une part, que la référence faite par la cour d'appel à une offre de vente du 19 janvier 2007 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, à bon droit, qu'en l'absence d'association de locataires, seul un état de l'immeuble devait être établi, constaté qu'antérieurement à l'offre de vente litigieuse les locataires avaient reçu notification d'un tel état, établi sur près de 30 pages, et assorti de descriptions et commentaires de photographies, et souverainement retenu que ce document révélait l'état des éléments essentiels du bien et permettait aux locataires de prendre leur décision en connaissance de cause, la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'inapplicabilité de l'accord collectif du 9 juin 1998 aux offres de vente de locaux occupés, que la demande tendant au prononcé de la nullité de cette offre devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Gramont la somme de 2 500 euros, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes en nullité de la notification d'offre de vente et en paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur le caractère inopérant ou frauduleux de la deuxième offre du 19 janvier 2006 délivrée en cours de procédure sur la validité de la première offre du 1er juillet 2004, il est acquis aux débats que les époux X... n'avaient pas accepté cette première offre dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'ainsi le sort de cette offre n'était pas susceptible d'influer sur leurs droits qui étaient éteints ; qu'en conséquence, la société Gramont, qui a notifié la deuxième offre après l'expiration du délai de deux mois dont disposaient les locataires pour accepter la première n'a pas fait échec aux droits de ces derniers, de sorte que la fraude invoquée n'est pas établie ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ne ressort d'aucun des éléments du dossier que la société Gramont ait tenté de frauder leurs droits, ni même que les époux X... aient eu à un moment ou à un autre l'intention d'acquérir le bien litigieux ;
ALORS QU'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la notification d'une deuxième offre de vente avant qu'il ne soit statué sur la validité de la première offre n'avait pas eu pour finalité, en proposant un prix d'acquisition bien plus élevé, de faire échec au droit de préemption dont bénéficiaient légalement les époux X..., la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
ALORS, en tout état de cause, QUE l'effet rétroactif de l'annulation d'un acte a pour conséquence de remettre les parties dans la situation initiale et emporte l'annulation des actes subséquents ; qu'en faisant produire effet à la deuxième offre de vente notifiée le 19 janvier 2006 antérieurement à l'annulation de la première offre de vente devenue définitive aux termes d'un arrêt de la Cour d'appel de Versailles daté du 16 mars 2007, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes en nullité de la notification d'offre de vente et au paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur l'absence de diagnostic technique annexé à l'offre du 19 janvier 2007, l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 est « relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers» ; qu'il s'en déduit que cet accord n'est applicable qu'aux offres de vente de locaux d'habitation libérés de leurs occupants ; qu'au cas d'espèce, l'offre de vente du 19 janvier 2007, délivrée aux locataires en application de la loi du 31 décembre 1975, porte sur des locaux occupés ; qu'en conséquence aucune nullité n'est encourue pour inobservation de l'accord collectif précité ; qu'en outre, le Tribunal a relevé qu'antérieurement à l'offre litigieuse, les locataires avaient reçu notification d'un état de l'immeuble, établi par le vendeur en l'absence d'association de locataires, leur révélant l'état des éléments essentiels du bien, ce qui leur permettait de prendre leur décision en connaissance de cause ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les époux X... font valoir que l'offre de vente du 19 janvier 2006 annonçait en annexe un diagnostic technique de l'ensemble immobilier réalisé par la société Studios Architecture, document qui n'était pas annexé à l'offre ; qu'ils ne contestent pas que l'état de l'ensemble immobilier réalisé par la société Studios architecture le 6 mai 2003 avait été annexé à l'offre de vente qui leur a été notifiée le 1er juillet 2004 ; qu'ils soutiennent encore que le diagnostic annexé à l'offre notifiée le 1er juillet 2004 n'était pas conforme aux dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; que l'accord collectif du 9 juin 1998 prévoit que les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, qu'en l'absence d'associations de locataires représentatives, seul un état de l'immeuble doit être établi ; qu'en l'espèce les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une association représentative des locataires non plus que de l'affiliation préalable à la mise en vente, à une fédération représentative de locataires ; que dans ces conditions, seul un état technique général devait être établi, confié à un technicien du bâtiment confirmé, charge d'apporter une vision globale et synthétique des problèmes rencontrés, les examens pouvant être visuels et limités à ce qui est apparent, accessible et ne nécessitant pas de démontage ni d'essais ; qu'en l'espèce le rapport établi par la société Studios Architecture expose sur près de 30 pages, l'état des parties de l'immeuble qui font l'objet du constat apparent, à savoir : le gros oeuvre, les charpentes ou couvertures, les façades et menuiseries extérieures, les parties communes, les lots techniques, les installations de chauffage, de ventilation, de plomberie, d'électricité et de courants forts, d'électricité et de courants faibles, de sécurité incendie ; que ce rapport est assorti de descriptions et commentaires de photographies ; qu'il apparaît ainsi conforme à la législation ;
ALORS, d'une part, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que pour rejeter les demandes des époux X..., l'arrêt retient qu'il n'est établi aucune irrégularité pour inobservation des prescriptions de l'accord collectif du 9 juin 1998 affectant l'offre du 19 janvier 2007 ; qu'en statuant ainsi quand les époux X... poursuivaient la nullité de l'offre de vente datée du 19 janvier 2006, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'inapplicabilité de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 aux offres de vente de locaux occupés, la Cour d'appel, qui n'a pas invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, en tout état de cause, QUE l'accord collectif du 9 juin 1998 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires d'habitation dans les ensembles immobiliers d'habitation rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999 instaure une procédure d'information et d'accession à la propriété en faveur des locataires d'un même immeuble dont le propriétaire a décidé de vendre par lots plus de dix logements ; qu'en retenant, pour débouter les époux X... de leur demande en nullité de l'offre de vente, que l'accord collectif du 9 juin 1998 n'était pas applicable aux offres de vente de locaux occupés, la Cour d'appel a violé cet accord, ensemble les dispositions du décret du 22 juillet 1999 ;
ALORS, encore, QU'en retenant, aux motifs supposés adoptés des premiers juges, qu'antérieurement à l'offre de vente du 19 janvier 2006, un état de l'ensemble immobilier réalisé par la société Studios Architecture le 6 mai 2003 avait été annexé à l'offre de vente notifiée le 1er juillet 2004 sans répondre aux conclusions d'appel des époux X... (p. 14, 3ème et 4ème §) qui faisaient valoir que l'offre de vente du 1er juillet 2004 avait été annulée aux termes d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles daté du 16 mars 2007 et que le diagnostic technique annexé à cette offre ne pouvait donc lui survivre, ni produire un quelconque effet sur la deuxième offre de vente signifiée par la société Gramont le 19 janvier 2006, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, en toute hypothèse, QUE l'inobservation par le bailleur des formalités prévus par l'accord du 9 juin 1998 rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999 est sanctionnée par la nullité de l'offre de vente ; qu'il résulte de l'article 2.2 de cet accord que les diagnostics et bilans techniques ou un état de l'immeuble doivent être communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 10 décembre 1975 ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande d'annulation bien qu'elle ait constaté qu'aucun état de l'immeuble n'avait été communiqué avec l'offre de vente du 19 janvier 2006, la Cour d'appel a violé l'article 2.2 de l'accord collectif susvisé ;
ALORS, enfin, QU'aux termes des dispositions impératives de l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par un décret du 22 juillet 1999, le propriétaire doit fournir une liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et à moyen terme ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire (p. 17, 2ème §), si l'état de l'immeuble annexé à la première offre de vente datée du 1er juillet 2004 contenait une information sur les travaux à prévoir pour la réhabilitation de l'immeuble et les mises en conformité nécessaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'accord susvisé.
