LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société civile immobilière La Chenaie et les époux X... n'avaient pas indiqué les articles du règlement de copropriété nécessitant des adaptations ni participé à l'assemblée générale pour apporter les précisions indispensables sur leur demande et exactement déduit de ce règlement que l'accès à la piscine constituait une partie commune générale, la cour d'appel, qui a, par motifs adoptés, retenu à bon droit que la copropriété avait la possibilité de s'opposer à la reprise en "lasure" des boiseries et relevé que le lot n° 64 ne pourrait trouver acquéreur qu'à l'extérieur de celle-ci et qui n'était pas tenue procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant qualifiant les volets de parties communes et sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Chenaie et les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la SCI La Chenaie et les époux X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI LA CHENAIE et les époux X... de leur demande tendant à voir annuler les résolutions 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2008 ;
AUX MOTIFS QUE le rejet de la résolution n° XVIII inscrite à l'ordre du jour à la demande de la SCI LA CHENAIE et des époux X..., intitulée « mise en harmonie du règlement de copropriété conformément à la loi SRU du 13 décembre 2000 » ne peut être considéré comme abusif dès lors que les appelants n'avaient pas indiqué les articles du règlement nécessitant des adaptations et qu'ils n'ont pas participé à l'assemblée générale pour apporter les précisions indispensables sur cette demande ; que la SCI LA CHENAIE et les époux X... n'établissent pas que le refus de l'assemblée générale d'adopter la résolution n° XIX consistant à « faire vérifier les réseaux d'évacuation y compris les réseaux d'évacuation des eaux pluviales » constitue un abus de majorité en ce qu'il a été pris dans un intérêt autre que collectif ; qu'ils soutiennent : - qu'à l'origine de l'ouvrage, il avait été réalisé un passage du côté nord-est le long de la limite avec la propriété voisine appartenant à Monsieur Z..., où existe un ru cadastré, - que le concepteur avait prévu un système de drain au point le plus bas des parkings qui récupérait et filtrait les eaux pluviales et les hydrocarbures des véhicules avant évacuation dans le ru, - qu'en violation du règlement de copropriété, le syndicat et le syndic ont entériné l'édification d'un trottoir surélevé sur la margelle d'origine qui sépare le parking et le passage commun, - que l'évacuation des eaux pluviales et des hydrocarbures ne s'effectue plus par le drain mais vers le réseau pluvial des immeubles, - que l'accès aux espaces communs est rendu impossible, - que les ouvrages entravent le fonctionnement du système de drainage des parkings et des immeubles, ainsi que l'accès prévu avec le passage sur partie commune affecté aux matériels de maintenance des parties ; que cependant les plans qu'ils produisent (pièces n° 21 et 22) ne font pas apparaître l'existence, à l'origine de l'ouvrage d'un passage le long de la propriété Z... ; que par ailleurs, aucune constatation contradictoire ne démontre un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux ; que le rapport amiable établi par Monsieur A... ne vise pas précisément cette situation ; que sur la résolution n° XX relative au « remplacement à l'identique des volets bois sur façades exposées et bandeaux charpente et la reprise en lasure de toutes boiseries traitement spécial « RED CEDAR », le premier juge a considéré à juste titre que l'assemblée générale avait pu, sans abus de majorité, refusé d'ordonner le remplacement des volets qui sont des parties communes et l'exécution des autres travaux demandés en l'absence d'urgence ; qu'en ce qui concerne la résolution n° XXIII relative à la « décision à prendre concernant le rétablissement du passage sur la partie commune affectée depuis l'origine du programme à la maintenance des espaces verts et autres, afin de rétablir l'évacuation des eaux pluviales au point bas du parking avec son drainage en direction du ru le long de la limite avec la propriété voisine de Monsieur Z... », il a été rappelé précédemment que le dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux pluviales n'était pas établi ; que ni le plan établi en 1986 qui a servi à l'étude de la demande de permis de construire ni les autres pièces produites ne permettent d'identifier une voie permettant le passage de véhicules en limite avec la propriété Z... ; que la demande d'annulation de cette résolution a été à bon droit rejetée ; que, sur la résolution n° XXIV tendant à « confirmer le caractère privatif de la voie conduisant au lot n° 64 conformément aux pièces officielles remises », Monsieur et Madame X... sont propriétaires du lot n° 64 pour l'avoir acquis de la SCI LA CHENAIE par acte du 25 octobre 1985 ; qu'aux termes du règlement de copropriété, ce lot est constitué d'une piscine avec construction à usage commercial d'habitation de type club house et terrain privatif délimité conformément au plan ci-joint les 100/10000ème des parties communes générales, que ce règlement prévoit, en page 22, que « constituent des parties communes générales à tous les copropriétaires : - les passages, voies de circulation et dégagements des immeubles pour voitures et piétons, rampes d'accès aux garages, les aires de stationnement à l'exclusion de ceux des parkings ayant un caractère privatif, la voie d'accès à la piscine » ; qu'il en découle que l'accès à la piscine, utilisée sur le lot n° 64, constitue une partie commune générale ; que l'interprétation contraire consistant à considérer que la voie d'accès fait partie des exclusions au même titre que les parkings ne peut être admise puisque cette voie ne peut être assimilée à une aire de stationnement ; que les plans produits aux débats ne remettent pas en cause le caractère commun de cet accès ; qu'il en va de même des termes du règlement modificatif du 21 janvier 1985, par lesquels la SCI LA CHENAIE s'est obligée à interdire tout stationnement de véhicule sur le « terrain privatif » constituant la voie d'accès au club house et à la piscine, dès lors que cet engagement apparaît dépourvu de signification pour une partie privative ; que les mentions de l'acte de vente du lot par la SCI à Monsieur et Madame X... et les courriers de notaires et de syndics ne sont pas de nature à contredire les énonciations du règlement de copropriété ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré que le rejet de la résolution procède d'un abus de majorité ; qu'il en va de même pour la résolution n° XXV relative au marquage des numéros de parkings en l'absence de preuve des difficultés invoquées ; que l'avis de l'expert amiable A... est à cet égard dépourvu de valeur probante puisque, s'il a relevé que la numérotation des places de stationnement n'est plus visible, il n'a pas constaté personnellement des difficultés de stationnement, puisqu'il indique simplement que « selon les dires de M. X..., beaucoup de voitures ne se garent pas à l'emplacement associé à leur appartement ou sur les trottoirs » ; que sur la résolution n° XXVI relative à la modification du lot n° 64 selon plan architectural soumis à l'assemblée générale », que par de justes motifs, le premier juge a considéré exactement que la demande de modification et d'extension sollicitée aboutissait à modifier totalement un lot privatif constitué d'une piscine et d'un pool house afin de transformer ce dernier en véritable maison individuelle, alors que la piscine n'est plus utilisée ni entretenue ; qu'alors que dans le modificatif de l'état descriptif de division, la SCI LA CHENAIE avait convenu, pour le cas où elle vendrait ce lot, d'accorder un droit de préférence à prix égal aux copropriétaires ou au syndicat, la modification du lot conduirait, comme le relève à juste titre l'intimé, à remettre en cause ce droit de préférence ; que par ailleurs, les pourparlers intervenus entre les parties sur le règlement par les intimés de leurs charges de copropriété impayées et l'accord trouvé à cet égard ne permettent pas de considérer qu'il avait été prévu que l'assemblée générale donnerait un avis favorable au projet de modification du lot ; que le rejet de la résolution n° XXVII consacrée à la « décision concernant le retrait de la copropriété du lot n° 64 ne peut être considéré comme abusif, dès lors que ce lot est totalement intégré à la copropriété, qu'il n'est accessible que par un chemin constituant une partie commune, et qu'il a vocation à devenir une partie commune dans le cadre du pacte de préférence, du moins en ce qui concerne la piscine ; que le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre que le retrait de ce lot de la copropriété conduirait à créer une situation d'enclave et à rendre très difficile l'entretien des parties communes ; que compte tenu du rejet des demandes d'annulation des résolutions visées précédemment, il ne peut être fait droit aux demandes subsidiaires d'expertise, d'autorisation judiciaire de travaux et de confirmation du caractère privé du chemin d'accès ;
1°) ALORS QUE (résolution 18) les exposants avaient fait valoir (conclusions d'appel signifiées le 7 avril 2010 p. 12) que la question de l'adaptation du règlement de copropriété à la loi SRU du 13 décembre 2010 avait déjà été abordée dans les questions diverses à la précédente assemblée générale du 28 septembre 2004, le syndic ayant rappelé les nouvelles dispositions de la loi et la nécessité d'adapter le règlement, en cas de vente d'un lot, pour la gestion des assemblées générales ainsi que pour le contrôle amiante et précisaient que ce vote répondait à une recommandation légale ; qu'en se bornant à relever que « les appelants n'avaient pas indiqué les articles du règlement nécessitant des adaptations et qu'ils n'ont pas participé à l'assemblée générale pour apporter les précisions indispensables sur cette demande », sans répondre à ce chef péremptoire de conclusions soutenant que les copropriétaires étaient déjà informés des modifications à effectuer pour la mise en harmonie du règlement avec la loi SRU, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (résolution 20) les persiennes et volets étaient mentionnés par le règlement de copropriété au titre des parties privatives, ce que le tribunal avait dument constaté ; qu'en retenant que « le premier juge a considéré à juste titre que l'assemblée générale avait pu, sans abus de majorité, refusé d'ordonner le remplacement des volets qui sont des parties communes », la cour d'appel a dénaturé l'article 2 du § II du règlement de copropriété en violation de l'article 1134 du code civil, ensemble le jugement du 14 mai 2009, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE (résolution 20) les exposants avaient soutenu (conclusions p. 15 et 16) que le règlement de copropriété prévoyait que la prise en charge de l'entretien des fenêtres et boiseries dont les volets incombait à la copropriété au titre des charges communes générales, bien que concernant des parties privatives ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la peinture des volets ne devait pas être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QU'au surplus (résolution 20) le juge est tenu d'examiner les éléments de preuve régulièrement versés aux débats par les parties ; que les époux X... et la SCI La Chenaie avaient invoqué l'état d'urgence des travaux à entreprendre en se prévalant d'une part, de l'attestation de monsieur B..., architecte, qui avait constaté « l'état déplorable de la vêture des superstructures en lambris » et évoqué « les conséquences graves » du défaut d'entretien allant jusqu'à « la remise en cause des ouvrages » et, d'autre part, du rapport d'expertise amiable de monsieur A... ; qu'en adoptant les motifs du jugement relatifs à l'absence d'urgence des travaux sans analyser ces éléments de preuve régulièrement soumis à son examen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE (résolution 24) le règlement de copropriété modificatif du 21 janvier 1985 prévoyait que la SCI La Chenaie « s'interdit et s'oblige à interdire formellement tout stationnement de véhicule, quel qu'il soit, sur le terrain privatif constituant la voie d'accès au « Club house » et à la piscine » ; que ces termes clairs et précis ne souffraient d'aucune ambiguïté concernant le caractère privatif de l'accès litigieux ; qu'en décidant pourtant que la voie d'accès à la piscine était une partie commune, la cour d'appel a dénaturé le règlement modificatif du 21 janvier 1985 et a violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QU' il résultait des courriers de notaires et syndics ainsi que des termes de l'acte de vente du lot par la SCI aux époux X... que « la voie d'accès à la piscine « fait partie du lot privatif n° 64 », qu'en se bornant à retenir que « les mentions de l'acte de vente du lot par la SCI à Monsieur et Madame X... et les courriers de notaires et de syndics ne sont pas de nature à contredire les énonciations du règlement de copropriété » sans s'expliquer davantage sur le contenu des actes soumis à son examen, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE chaque copropriétaire dispose des parties privatives contenues dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; que les époux X... et la SCI La Chenaie soutenaient, dans leurs conclusions d'appel, que leur projet de travaux d'extension n'était pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble de sorte que l'assemblée générale ne pouvait refuser l'autorisation de ces travaux (p. 32) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été invitée, si le projet d'extension des époux X... était de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8°) ALORS QU'il était constant que le lot n° 64, construit en 1984 par la SCI La Chenaie, avait été, en application du pacte de préférence, vendu aux époux X..., devenus seuls propriétaires de ce lot ; qu'en validant le refus des copropriétaires d'accorder l'extension sollicitée par la considération qu'elle ne permettrait pas au lot « piscine » de devenir une partie commune quand cette partie était devenue privative depuis l'acquisition par les époux X..., la cour d'appel a en toute hypothèse statué par un motif inopérant et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
