LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 septembre 2010), que suivant acte du 29 novembre 2002, la commune d'Aubagne ( la commune ) a donné à bail à compter du 1er janvier 2003 à la société Sogepat un ensemble immobilier pour une activité de soins et diagnostics médicaux et chirurgicaux et toute activité médico-sociale, le contrat prévoyant pour la preneuse l'obligation d'aménager les locaux des deuxième, troisième et quatrième étages en contrepartie de la gratuité des loyers durant 22 mois ; que le 29 décembre 2005, la société Clinique la Polysiane, venant aux droits de la société Sogepat, a assigné la commune en résiliation du bail et paiement de dommages et intérêts ; qu'en cours d'instance, elle a été absorbée par la société la Clinique La Casamance ( la société ) et les parties sont convenues de la résiliation du bail au 31 juillet 2006 ; que la commune a reconventionnellement sollicité la condamnation de la société au paiement de loyers, de la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères et de dommages et intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et d'accueillir celles de la commune alors, selon le moyen :
1°/ qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est entièrement libéré de cette obligation ; que, partant, en l'espèce, en ayant fait peser sur la société, preneuse, la charge de prouver qu'elle avait été victime d'un défaut de délivrance conforme du bien donné à bail par la commune, bailleresse, au lieu de faire peser sur cette dernière la charge d'établir qu'elle s'était bien acquittée de l'obligation de résultat qui pesait sur elle, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
2°/ que, par voie de conséquence, en n'ayant pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si la commune, bailleresse, s'était acquittée de l'obligation, de résultat, de délivrance conforme qui pesait sur elle relativement au bien donné à bail à la société, preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil;
3°/ qu'en tout état de cause, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait être valablement soutenu, comme le faisait la commune, que le sous-sol de l'immeuble n'avait pas été donné en location, celle-ci portant sur un ensemble immobilier qui comprenait "nécessairement" le sous-sol de la partie bâtie, ne pouvait estimer, sans refuser de tirer les conséquences qui s'évinçaient pourtant de ses propres constatations et, ainsi, violer l'article 1719 du code civil, que l'obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles du bien donné à bail ne s'étendait pas à ce même sous-sol et, partant, rejeter les prétentions et les moyens que la preneuse, la société, présentait sur ce fondement ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le bail, lorsqu'il définissait les surfaces concernées par la location, n'y incluait pas le sous-sol et ne visait que le rez-de-chaussée et les quatre étages, la cour d'appel a pu retenir que les surfaces où l'exploitation de la clinique devait s'opérer ne concernaient pas le sous-sol ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté une parfaite adéquation entre les surfaces données en location et la superficie hors oeuvre nette totale (la SHON) déterminée sur les plans du permis de construire délivré en 1996 et relevé que la société n'établissait pas que, lors de l'aménagement des deuxième, troisième et quatrième étages, elle s'était heurtée à un refus des autorisations administratives résultant d'une contrainte d'urbanisme et qu'elle n'apparaissait pas d'ailleurs avoir sollicité ces autorisations, la cour d'appel a pu, procédant à la recherche invoquée et sans inverser la charge de la preuve, en déduire que la commune avait satisfait à son obligation de délivrance, à la date d'effet du bail, en remettant à la société un local qui lui permettait d'exploiter l'établissement de soins prévu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes formées au titre des réparations du système de désenfumage alors, selon le moyen, que manque à son obligation de délivrance conforme le propriétaire qui a loué un local qui ne comporte plus la gaine d'extraction de l'air pollué exigée par la réglementation sanitaire et qui refuse d'effectuer les travaux de désenfumage lui incombant au titre des réparations à la charge du bailleur ; qu'en retenant, pour débouter la société de ses demandes formées contre son bailleur au titre des réparations du "système de désenfumage" et la condamner au paiement de diverses sommes et indemnités, que le système de désenfumage constituerait un "élément d'équipement de l'établissement (qui) ne ressort pas des grosses réparations" nonobstant, au cas présent, "la nécessité pour l'adapter à l'évolution de l'exploitation de percer des éléments du gros oeuvre", et que la charge des travaux de désenfumage ne lui incomberait donc pas, la cour d'appel a méconnu tant la nature des travaux litigieux que la portée et l'intensité de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur et a violé, de ce fait, les articles 1719 et 1720 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, lors de l'entrée dans les lieux, le système de désenfumage des locaux existait et était conforme à la réglementation existant en la matière puisque la commission de sécurité avait donné un avis favorable à l'exploitation de l'établissement le 23 janvier 2002 et relevé que le bail prévoyait que le bailleur n'était tenu qu'à l'exécution des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, la cour d'appel, qui a retenu que les travaux d'adaptation du système de désenfumage, élément d'équipement, en raison de l'évolution de l'exploitation ne constituaient pas des grosses réparations, a pu déduire que la commune n'avait pas manqué à ses obligations de délivrance et de réparation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de dire que le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères était à la charge du preneur alors, selon le moyen que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une taxe attachée à l'impôt foncier, assumée par le propriétaire de l'immeuble ; qu'en retenant pourtant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne correspondrait pas à un impôt en raison de la propriété d'un immeuble mais résulterait de la participation à un service rendu par la collectivité locale et que, partant, son paiement serait dû par la société, preneuse, et non par la commune, bailleresse, la cour d'appel a méconnu la nature de ce prélèvement fiscal et a, de ce fait, violé les articles 1380 et 1520 du code général des impôts ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que si l'appel de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères apparaissait sur le même rôle que la taxe foncière, elle ne constituait pas un élément de celle-ci, et qu'il importait peu que la preneuse n'utilisât pas ce service, la cour d'appel a pu, sans méconnaître la nature de ce prélèvement fiscal, retenir que son coût, au titre du bâtiment loué, incombait à la locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société la Clinique La Casamance aux dépens;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société la Clinique La Casamance à payer à la commune d'Aubagne la somme de 2 500 € ; rejette la demande de la société la Clinique La Casamance ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la Clinique La Casamance
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE de ses demandes formées contre son bailleur, la Commune d'Aubagne, au titre du défaut de délivrance conforme et de l'avoir condamnée au paiement de 280.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour «défaut d'exécution de son obligation d'aménagement », de 462.930,16 € au titre des loyers du 1er novembre 2004 au 31 juillet 2006, de 40.163,56 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de 3.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que «l'article 1719 alinéa 1 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Le bien donné en location doit permettre son utilisation conformément à l'usage prévu au bail en l'espèce un établissement médical.
La clinique La Casamance prétend que les aménagements intérieurs prévus aux 2ème, 3ème et 4ème étages ne pouvaient être réalisés car ils supposaient des autorisations administratives impossibles à obtenir compte tenu de la réglementation en vigueur. Plus concrètement, elle prétend que lors de modifications antérieures des bâtiments la partie à aménager avait été déclassée comme partie bâtie afin de permettre l'édification de nouveaux bâtiments et de respecter les prescriptions du plan d'occupation des sols.
Les documents sur lesquels elle s'appuie n'établissent pas son reproche.
En effet la notice explicative rédigée le 25 octobre 1996 lors de la restructuration de la clinique porte essentiellement sur la démolition du sous-sol (en réalité son exclusion de la SHON) sur lequel il sera revenu ci-après et ne concerne peu les parties en surface et pour les trois étages dont l'aménagement était prévu au bail, seul une superficie de 17 mètres carrés située au deuxième niveau est concernée.
D'après cette notice, la SHON totale de la clinique s'élève à 5 414 mètres carrés. Or le bail stipule que les superficies données en location sont celles déterminées sur les plans du permis de construire délivré le 18 novembre 1996 soit :
- 1 470 mètres carrés pour le rez-de-chaussée,- 1 973 mètres carrés pour le 1er étage,- 1 358 mètres carrés pour le 2ème étage,- 390 mètres carrés pour le 3ème étage,- 223 mètres carrés pour le 4ème étage, soit un total de 5 414 mètres carrés.
Ainsi existe une parfaite adéquation entre les surfaces données en location et la SHON.
La Clinique La Casamance n'établit pas que lors de l'aménagement des 2ème, 3ème et 4ème étages elle se serait heurtée à un refus des autorisations administratives résultant d'une contrainte d'urbanisme.Elle n'apparaît pas d'ailleurs avoir sollicité ces autorisations.
Dès lors l'argumentation de la clinique La Casamance relative à l'impossibilité d'aménager pour des contraintes d'urbanisme la partie des locaux prévus au bail ne s'avère pas fondée.
La clinique La Casamance prétend aussi que dans l'ensemble donné en location se trouve un sous-sol à usage de chaufferie, de bureaux, de lingerie, de pharmacie, de locaux d'archives, de vestiaires occupé par le précédent exploitant de l'établissement de soins et qu'elle a découvert que selon les prescriptions du permis de construire de 1996, ces locaux étaient à usage de vide sanitaire.
Mais le bail lorsqu'il définit les surfaces concernées par la location n'y inclut pas le sous-sol et ne vice que el rez-de-chaussée et les quatre étages. S'il ne peut être valablement soutenu comme le fait la commune d'Aubagne que le sous-sol n'a pas été donné en location, celle-ci portant sur un ensemble immobilier qui comprend nécessairement le sous-sol de la partie bâtie, il en ressort que les surfaces où l'exploitation de la clinique devait s'opérer ne concernaient pas le sous-sol.
En conséquence la distorsion qui peut exister entre l'état du sous-sol et sa situation vis-à-vis des règles de l'urbanisme s'avère sans effet sur l'obligation de délivrance, la commune d'Aubagne n'ayant pas délivré un sous-sol exploitable.
La clinique La Casamance se plaint aussi du défaut de conformité du système de désenfumage.
Lors de l'entrée dans les lieux un système de désenfumage des locaux existait et il était conforme à la réglementation existant en la matière puisque la commission de sécurité avait donné un avis favorable à l'exploitation de l'établissement le 23 janvier 2002.
La clinique La Casamance se prévaut d'un avis contraire de cette commission le 11 juillet 2005 et arguant de l'absence de changement de la réglementation depuis la précédente visite s'interroge sur la pertinence du premier avis. La réponse figure cependant dans l'avis de la commission du 11 juillet 2005 qui a constaté le changement d'affectation des locaux qui sont devenus accessibles au public.
La clinique La Casamance prétend également que les désordres affectant les locaux pris à bail sont d'une telle gravité qu'ils conduisent à rendre impossible l'exploitation de la clinique notamment au regard des normes d'hygiène (salpêtre, moisissure découlant des infiltrations et problèmes d'humidité en toiture et au sol constatés, défaut de système de désenfumage etc), désordres qui existaient dès l'origine.
Il convient de noter qu'elle n'énonce pas dans ses écritures les pièces sur lesquelles elle fonde ces reproches et que le constat d'huissier du 23 février 2006 établi en cours de procédure relève essentiellement des infiltrations d'eau provenant du percement du plancher haut pour la création d'une trémie et rapporte les propos du responsable de la clinique. Il ne saurait établir un défaut de conformité des bâtiments lors de l'entrée dans les lieux.
La commune d'Aubagne a satisfait à son obligation de délivrance dont l'exécution s'apprécie à la date d'effet du bail. En effet elle a remis à la clinique La Casamance un local qui lui permettait d'exploiter l'établissement de soins prévu et l'aménagement convenu.
D'ailleurs cette clinique a pu exploiter la partie déjà aménagée des locaux jusqu'à la résiliation conventionnelle du bail» ;
1°/ Alors que, d'une part, il appartient au au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est entièrement libéré de cette obligation ; que, partant, en l'espèce, en ayant fait peser sur la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE, preneuse, la charge de prouver qu'elle avait été victime d'un défaut de délivrance conforme du bien donné à bail par la Commune d'Aubagne, bailleresse, au lieu de faire peser sur cette dernière la charge d'établir qu'elle s'était bien acquittée de l'obligation de résultat qui pesait sur elle, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
2°/ Alors que, d'autre part et par voie de conséquence, en n'ayant pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si la Commune d'Aubagne, bailleresse, s'était acquittée de l'obligation, de résultat, de délivrance conforme qui pesait sur elle relativement au bien donné à bail à la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE, preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
3°/ Alors qu'enfin et en tout état de cause, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait être valablement soutenu, comme le faisait la Commune d'Aubagne, que le sous-sol de l'immeuble n'avait pas été donné en location, celle-ci portant sur un ensemble immobilier qui comprenait « nécessairement » le sous-sol de la partie bâtie, ne pouvait estimer, sans refuser de tirer les conséquences qui s'évinçaient pourtant de ses propres constatations et, ainsi, violer l'article 1719 du code civil, que l'obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles du bien donné à bail ne s'étendait pas à ce même sous-sol et, partant, rejeter les prétentions et les moyens que la preneuse, la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE, présentait sur ce fondement.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE de ses demandes formées contre son bailleur, la commune d'Aubagne, au titre des réparations du «système de désenfumage» et, en conséquence, de l'avoir condamnée au paiement de diverses sommes et indemnités au profit de son bailleur, la commune d'Aubagne ;
Aux motifs que «le bail prévoit que le preneur aura les charges des réparations locatives et d'entretien et que le bailleur n'est tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil. Les réparations visées par ce texte doivent se comprendre comme celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Le système de désenfumage qui constitue un élément d'équipement de l'établissement ne ressort pas des grosses réparations et la nécessité pour l'adapter à l'évolution de l'exploitation de percer des éléments du gros oeuvre ne modifie pas cette qualification.
… la commune d'Aubagne … a … exécuté des travaux de désenfumage et le seul fait qu'ils n'aient pas donné entière satisfaction alors que cette charge ne lui incombait pas ne saurait constituer un manquement de sa part» ;
Alors que manque à son obligation de délivrance conforme le propriétaire qui a loué un local qui ne comporte plus la gaine d'extraction de l'air pollué exigée par la réglementation sanitaire et qui refuse d'effectuer les travaux de désenfumage lui incombant au titre des réparations à la charge du bailleur ; qu'en retenant, pour débouter la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE de ses demandes formées contre son bailleur au titre des réparations du «système de désenfumage» et la condamner au paiement de diverses sommes et indemnités, que le système de désenfumage constituerait un «élément d'équipement de l'établissement qui ne ressort pas des grosses réparations» nonobstant, au cas présent, «la nécessité pour l'adapter à l'évolution de l'exploitation de percer des éléments du gros oeuvre», et que la charge des travaux de désenfumage ne lui incomberait donc pas, la cour d'appel a méconnu tant la nature des travaux litigieux que la porté et l'intensité de l'obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur et a violé, de ce fait, les articles 1719 et 1720 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères était à la charge du preneur, la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE, et, en conséquence, de l'avoir condamnée au paiement de 40.163,56 € sur ce fondement ;
Aux motifs que «pour s'opposer au paiement de cette taxe, la clinique La Casamance allègue qu'elle constitue un élément de l'impôt foncier que le bail laisse à la charge du bailleur et qu'elle dispose d'un propre service d'enlèvement de ses déchets.
Mais si l'appel de cette taxe apparaît sur le même rôle que la taxe foncière, elle n'en constitue pas un élément car son objet ne correspond pas à un impôt en raison de la propriété d'un immeuble mais résulte de la participation à un service rendu par la collectivité locale. Cette participation est due indépendamment de l'utilisation effective de ce service et il importe peu que la clinique La Casamance ne l'utilise pas.
Au surplus, celle-ci justifie seulement du recours à une société spécialisée pour l'enlèvement de ses déchets nécessitant un traitement spécifique en raison de leur nature mais ne démontre pas qu'elle ne profite pas du service d'enlèvement des ordures ménagères pour ses autres déchets.
La commune d'Aubagne justifie par le relevé des taxes foncières des années 2003, 2004, 2005 et 2006 que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères se chiffre pour l'immeuble loué à la clinique La Casamance à la somme de 40 163,56 euros (19 732,68 € pour les années 2003 et 2004, 12 269,88 € pour l'année 2005 et 8 161 € pour l'année 2006 à prorata d'occupation).
La clinique La Casamance doit être condamnée au paiement de cette somme» ;
Alors que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une taxe attachée à l'impôt foncier, assumée par le propriétaire de l'immeuble ; qu'en retenant pourtant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne correspondrait pas à un impôt en raison de la propriété d'un immeuble mais résulterait de la participation à un service rendu par la collectivité locale et que, partant, son paiement serait dû par la société LA CLINIQUE LA CASAMANCE, preneuse, et non par la Commune d'Aubagne, bailleresse, la Cour d'appel a méconnu la nature de ce prélèvement fiscal et a, de ce fait, violé les articles 1380 et 1520 du code général des Impôts.
