LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la SCI bailleresse ne justifiait pas s'être acquittée, à la date de la mise en demeure, des sommes dues par elle au titre d'une condamnation judiciaire, de sorte qu'à cette même date la compensation entre des sommes d'argent également liquides et exigibles s'était opérée de plein droit, et, par une appréciation souveraine de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que n'était pas démontrée la création d'une seconde carrière, ni la réalité de la cession alléguée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses énonciations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Ormeteaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Ormeteaux, à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Ormeteaux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils pour la société Les Ormeteaux.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI LES ORMETEAUX de sa demande de résiliation du bail consenti le 28 février 2003 à Mme X..., en sa qualité d'associée unique de l'EURL JUMPING CLUB DU PARC, portant sur une parcelle à usage de prairie, sise à VILLEPREUX (Yvelines) d'une contenance de 10 ha 16 a 15 ca ;
AUX MOTIFS QUE devant la cour Mme X... fait plaider que la dette de fermage était éteinte par l'effet de la compensation légale intervenue de plein droit dont elle se prévaut, car à la date de la mise en demeure du 1er octobre 2003 la bailleresse avait été condamnée le 19 septembre 2008 par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles à lui régler la somme de 8. 594, 28 euros sur laquelle elle n'avait payé qu'un montant de 2384, 28 euros, offrant de verser le reste sur une période de plusieurs mois ; qu'elle était donc créancière de cette société d'an moins 6. 000 euros ; que, de surcroît, elle avait des raisons sérieuses et légitimes de ne pas payer le fermage compte tenu de ce qu'elle avait réglé pour l'ensemble des biens loués ; que, par ailleurs, elle s'estime en droit d'invoquer la force majeure, ayant avec son mari englouti la totalité des économies du ménage provenant de ta cession d'une précédente exploitation, en payant l'énorme somme de 157. 124, 84 euros en raison de l'existence du bail frauduleux dont la signature lui a été imposée par la bailleresse ; que la SCI LES ORMETEAUX qui répond qu'elle avait versé la totalité de ce qui était dû en exécution de la condamnation ne justifie pas qu'elle s'en était intégralement acquittée à la date de la mise en demeure ; qu'il apparaît au contraire qu'à cette date, alors que Madame X... ne devait que la somme de. 1548, 50 euros pour les années 2006 et 2007 et que le montant de 785 euros dont elle a été ensuite redevable pour l'année 2008 n'est venu à échéance que le 15 novembre 2008, la compensation entre les deux dettes existant à la fois, ayant également pour objet une somme d'argent et qui étaient également liquides et exigibles, s'est opérée de plein droit à un moment où la créance de Madame X... était supérieure à celle de la SCI LES ORMETEAUX ; que, dans ces conditions, le premier motif invoqué par la SU LES ORMETEAUX pour réclamer l'annulation du bail se révèle inopérant ;
ET AUX ENCORE AUX MOTIFS QUE pour ce qui concerne le changement de destination du fonds, que cette dernière persiste à invoquer au soutien de sa demande d'annulation, il convient d'observer qu'aux termes du bail rural du 28 février 2003 portant sur la prairie le bailleur a autorisé d'ores et déjà le preneur à réaliser des travaux consistant en la création d'une carrière " dont l'emprise figure sous teinte bleue sur le plan ci-annexé aux présentes et visé par les parties " ; que ce plan n'est pas produit et qu'il est apparu, lors des débats, que les parties interrogées à ce sujet n'étaient pas en mesure de le communiquer ; qu'il n'est dans ces conditions pas possible de connaître exactement l'importance de l'emprise prévue ; que, par ailleurs, les pièces versées aux débats ne démontrent pas qu'a été créée la seconde carrière dont il est fait état ; que ne se trouve pas non plus prouvé un changement de destination du fonds tenant à la substitution à l'usage de prairie, auquel était strictement limitée la location, un usage autre tenant à l'adjonction d'une carrière, alors que l'implantation d'une carrière était expressément autorisée et que du fait de ce seul ajout le terrain se voyait conférer une destination déterminée admise par le bailleur ; qu'en conséquence, les manquements reprochés ne sont pas établis ;
ET ENFIN AUX MOTIFS QUE celle-ci y ajoute aujourd'hui un autre motif d'annulation en invoquant une cession prohibée car selon elle Mme X... n'a fait que servir de prête-nom à. son mari, M. Laurent X..., représentant légal de la société HARAS DE LA VALLEE soumis à une procédure de liquidation judiciaire qui s'est achevée par un jugement de clôture pour insuffisance d'actif rendu le 27 avril 2006 et que cette situation l'empêchait naturellement de conclure un bail de sorte que son épouse a réalisé des déclarations officielles à sa place, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article L 411-35 alinéa I du code rural qui aboutissent en particulier à prohiber toute cession, non autorisée par le bailleur, du contrat au conjoint ; que si contrairement à ce que soutient l'intimée ce moyen n'est pas irrecevable comme étant nouveau dès lors qu'il tend aux mêmes fins que ceux déjà présentés en première instance, il n'en reste pas moins que, comme elle le répond cette fois avec pertinence, il n'est pas fondé en l'absence de preuve de la réalité de la cession alléguée, étant observé que le bail litigieux a été conclu plusieurs années avant que n'intervienne la décision de justice dont il est fait état ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'une seule mise en demeure est nécessaire lorsqu'elle vise le paiement de deux termes ; que c'est à la date de la demande en résiliation qu'il convient de se placer pour apprécier son bien-fondé au regard des mises en demeure ; qu'en l'espèce, la preneuse avait déclaré avoir reçu les règlements mis à la charge de la SCI LES ORMETEAUX par une ordonnance du juge des référés du 19 septembre 2008, et avait reconnu être débitrice des dettes de fermage au titre des années 2006, 2007 et 2008, ce qui excluait toute compensation ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 411-31 du Code rural ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le preneur doit employer la chose louée pour l'usage pour lequel il est destiné ; que la résiliation est encourue, en cas d'agissement du preneur de nature à mettre le fonds en péril ; que le bail consenti à Mme X... l'autorisait à créer une carrière dont l'emprise figurait sous teinte bleu sur le plan annexé au contrat ; que dès lors en s'abstenant de rechercher si la création d'une seconde carrière, sans l'autorisation de la bailleresse, n'était pas de nature à transformer la destination des lieux et à compromettre la bonne exploitation du fonds, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-27, L. 411-31 du Code rural, et 1766 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE toute cession de bail est interdite ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, pour écarter la demande de résiliation, sans s'expliquer comme elle y avait été invitée par les écritures de l'intimée, si les terres données à bail n'étaient pas mises en valeur par M. X... dont le nom apparaissait dans tous les documents relatifs à son activité, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L411-31 et L. 411-35 du Code rural.
