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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 31 janvier 2012, 11-10912

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Sens de l'arrêt : Cassation partielle
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 11-10912
Numéro NOR : JURITEXT000025290286 ?
Numéro d'affaire : 11-10912
Numéro de décision : 31200155
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2012-01-31;11.10912 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen :

Vu les articles 1134 du code civil et 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 novembre 2010), que par acte sous seing privé du 20 décembre 2006, la SCI Netter-Nation a donné à bail pour douze années, à compter du 1er janvier 2007, à la société Fitness First France des locaux à destination de club de remise en forme ; que par acte du 24 août 2007, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers et charges du deuxième trimestre 2007 puis l'a assignée en payement ; que l'immeuble a été vendu à la SCI Netter par acte du 26 septembre 2007, la venderesse y déclarant faire son affaire personnelle des procédures en cours ;

Attendu que pour condamner la société Fitness First France à payer à la SCI Netter-Nation la somme de 25 556,40 euros en principal au titre du solde des charges arrêté au 26 septembre 2007, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que cette somme se décompose en, d'une part, 23 807,81 euros correspondant à la reddition de compte de charges calculées sur les éléments en possession du bailleur à la date de la vente des locaux soit le 26 septembre 2007, dont les justificatifs produits sont les décomptes du syndic de copropriété, ceux de la société Gérabail, assurant la gérance des biens immobiliers de la SCI Netter-Nation selon contrat de prestation de services du 11 octobre 2005, et le justificatif de la taxe foncière et, d'autre part, la somme complémentaire de 3 729,08 euros, justifiée par la lettre du syndic du 5 octobre 2007 et ajoute que la locataire doit être déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 7 509,40 euros correspondant à un trop perçu sur les charges du troisième trimestre, son bailleur étant pour cette période la SCI Netter et non la SCI Netter-Nation ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que la SCI Netter était devenue propriétaire le 26 septembre 2007 et sans répondre aux conclusions de la société Fitness First France soutenant que les charges de la société Gérabail ne pouvaient lui être imputées pour l'intégralité de l'année 2007, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi :

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Fitness First France à payer à la SCI Netter-Nation la somme de 25 556,40 euros au titre du solde des charges arrêté au 26 septembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 9 avril 2009, l'arrêt rendu le 17 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Netter-Nation aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Netter-Nation à payer à la société Fitness First France la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Fitness First France

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, dit qu'aux termes du bail du 20 décembre 2006, une franchise de loyers était accordée par la SCI NETTER NATION à la société FITNESS FIRST FRANCE pour la période du 1er janvier 2007 au 31 mars 2007, d'AVOIR dit en conséquence que le loyer au titre du 2e trimestre 2007 était dû par la société FITNESS FIRST FRANCE, d'AVOIR condamné, en conséquence, la société FITNESS FIRST FRANCE à payer à la SCI NETTER NATION, au titre du loyer et des charges provisionnelles dus pour le 2e trimestre 2007, les sommes de 80.625 € et de 12.093,75 € et d'AVOIR dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 24 août 2007 jusqu'à complet paiement,

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le bail, la société FITNESS FIRST FRANCE soutient que c'est en violation de son engagement contenu dans la promesse de vente signée le 19 décembre 2006 que la SCI NETTER NATION a signé un bail commercial à son profit et s'interroge sur la validité du bail ; qu'or, l'examen de l'acte signé le 19 décembre 2006 fait apparaître que la promesse de vente authentique prévoyait une interdiction de donner à bail mais mettait comme condition suspensive à la vente, la signature d'un bail avec la société FITNESS FIRST FRANCE ; qu'il convient dès lors de rechercher la commune intention des parties qui paraît être ab initio, de ne louer les locaux qu'à la seule société FITNESS FIRST FRANCE, la société NETTER NATION s'interdisant de signer un bail au bénéfice d'une autre société ; qu'au demeurant, la société FITNESS FIRST FRANCE qui développe très longuement sur ce point n' en tire aucune conséquence juridique ; que ce moyen est donc inopérant ; sur la franchise, que le bail commercial signé entre la SCI NETTER NATION et la société FITNESS FIRST FRANCE le 20 décembre 2006 mentionnait : une prise d'effet au 1er janvier 2007 ; une date de mise à disposition : idem étant rappelé que les locaux sont occupés en précaire jusqu'au 31 mars 2007 ; un premier terme au 1er octobre (mot rayé remplacé par juillet) 2007 avec un prorata temporis du 1er avril au 1er juillet 2007 ; un dépôt de garantie de 161 250 euros ; une franchise de loyer accordée aux preneurs jusqu'au 1er juillet 2007, la mention «juillet» étant biffée et remplacée par «avril» avec écrit en toutes lettres entre parenthèses, premier avril 2007 ; la faculté jusqu'au 30 juin 2007 pour la société FITNESS FIRST FRANCE de résilier le bail moyennant le paiement d'une somme de 80 000 € ; le droit que le preneur se réserve le droit de louer à titre précaire jusqu'au 31 mars 2007 en raison de la présence dans les locaux de la société SCARLETT ; que les clés ont été remises aux locataires le jour de la signature ; que le 24 août 2007, le bailleur, qui n'avait pas été payé du deuxième trimestre, a fait délivrer un commandement, ne visant pas la clause résolutoire, pour le paiement d'une somme de 102.190,62 €, somme comprenant outre les loyers et les charges une clause pénale incluse dans le chapitre III article 17 du bail qui indique : «en cas de non-paiement à échéance du loyer dû… le bailleur percevra de plein droit outre une majoration forfaitaire de 10 % du montant de la facture de loyer, un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base bancaire augments de cinq points avec un minimum de 200 € » ; que ce commandement étant resté sans effet, le bailleur a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la société FITNESS FIRST FRANCE en application de l'article 68 de la loi du 9 juillet 1980 et le JEX de Paris, sur opposition du locataire, en a donné mainlevée après avoir relevé qui ne lui appartenait pas de trancher la controverse sur la franchise et que la créance n'était pas en péril ; que la société FITNESS FIRST FRANCE soutient que la franchise courait jusqu'au 1er juillet 2007, qu'elle n'a pu disposer des locaux avant le 31 mars 2007 pour y effectuer les travaux nécessaires à l'exercice de son activité ainsi qu'il résulte de l'attestation de la société qui a réalisé les travaux, que les dessins et croquis de la façade ne prouvent pas la disposition des lieux, que c'est à tort que le premier juge a considéré que l'acte de vente réitérant la promesse lui était opposable en tant qu'ayant cause, que les indications de cet acte souffrent d'ailleurs la preuve contraire dès lors qu'il ne s'agit pas de constations faites par l'officier public et ministériel, qu'ainsi il y a lieu de déclarer nulle commandement délivré le 24 août 2007 ; que la SCI NETTER NATION soutient qu'elle a bien consenti une franchise de loyers de trois mois, que si une franchise de six mois avait été envisagée initialement, c'est parce que la locataire avait pris l'engagement de verser une indemnité de rupture de 80.000 euros pour toute résiliation avant le 30 juin 2007, que la société FITNESS FIRST FRANCE ayant souhaité résilier le bail sans contrainte financière durant les trois premiers mois, il a été inséré au bail un paragraphe d) prévoyant que l'indemnité de résiliation ne sera due que si la résiliation survient après le 31 mars 2007, que dans ces conditions, la franchise a été réduite à trois mois ; que la société FITNESS FRÀNCE soutient n'avoir pas eu entre les mains l'original du bail qui ne lui a été remis en copie que quelques jours plus tard de sorte qu'elle ne s'est pas rendu compte des ratures concernant la franchise, prétendant ainsi que l'acte comporterait des dispositions rayées et rajoutées sans renvoi ni paraphe ; qu'il est exact que les dispositions rayées ne comportent en dernière page aucun renvoi ni paraphe mais l'allégation que celles ci ont été apposées à l'insu de la société FITNESS FIRST FRANCE sont contredites : d'une part par les termes du paragraphe d) porté à l'acte dont la société locataire ne prétend pas qu'il ait été rajouté, suivant lequel aucune indemnité de résiliation ne sera due pendant les trois premiers mois de janvier à fin mars 2007, en contrepartie d'une franchise de loyers réduite à trois mois au lieu de six mois initialement prévue ; d'autre part les mentions portées à l'acte de vente suivant lesquelles les locaux font l'objet d'un bail consenti et accepté moyennant un loyer trimestriel hors charges et taxes de 80.625 euros payable à terme échu avec toutefois une franchise de loyer jusqu'au 1er avril 2007 ; que bien que cet acte ne soit pas opposable à la société FITNESS FIRST FRANCE qui n'est ayant cause d'aucune des deux parties à l'acte, cette mention est opposable à la société NETTER, l'acquéreur qui a signé en connaissance de cause ; qu'or, la SCI NETTER qui avait ellemême signé avec la société FINESS FIRST FRANCE un bail à la date du 29 décembre 2006 prévoyant une franchise de loyers jusqu'au 30 juin 2007 et ce alors même qu'elle n'avait pas la jouissance des locaux et n'en est devenue propriétaire qu'à compter de la date de la vente a ainsi admis que la franchise était de trois mois ; que Monsieur X..., gérant de la SCI NETTER, expose dans une attestation produite aux débats que «les vendeurs avaient assujetti la signature (de l'acte de vente) à l'acceptation de notre part de la franchise… afin de clôturer cette vente, nous n'avons eu d'autre choix que de laisser inclure à l'acte ces paragraphes» suggérant par là même une forme de contrainte alors que l'acte de vente a été passé en la forme authentique devant notaire et qu'il ne résulte d'aucun élément que les indications concernant le bail procèdent des seules déclarations du vendeur, comme l'a souligné à juste titre le tribunal ; que la circonstance alléguée par la société FITNESS FIRST FRANCE de ce qu'elle n'a pu réellement occuper les lieux qu'après le 31 mars 2007, les locaux étant occupés jusqu'à cette date par une société de production de cinéma, ce qui est indiqué au bail et que la franchise de loyers ne peut donc s'appliquer qu'à la période postérieure est cependant contredite par le fait qu' elle a eu la disposition des locaux dés le 1er janvier 2007 puisqu'elle disposait des clefs et pouvait procéder aux démarches nécessaires à son activité future comme l'a également retenu le tribunal ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont conclu que la franchise de loyers était de trois mois à compter du 1er janvier 2007, date de prise d'effet du bail et de remise des clés, le locataire bénéficiant ainsi de la possibilité de résilier le bail sans indemnité jusqu'au 31 mars 2007 et moyennant le paiement d'indemnité forfaitaire jusqu'au 30 juin 2007 ; qu'il y a lieu en conséquence de débouter la société FITNESS FIRST FRANCE de sa demande tendant avoir déclaré nul et de nul effet le commandement délivré le 24 août 2007 et de confirmer le jugement,

ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2006, la SCI NETTER NATION a consenti un bail à usage commercial à la société FITNESS FIRST FRANCE, portant sur des locaux sis à Paris 12ème, 17 Avenue du docteur NETTER, à destination de club de remise en forme ; que ce bail a été consenti pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer de 80.625 Euros par trimestre, payable à terme échu ; que ce bail mentionne comme date de prise d'effet le 1er janvier 2007 ; que compte tenu du non-paiement de la facture de loyer correspondant au trimestre 2007 par la locataire, la bailleresse va faire délivrer un commandement de paver le 24 août 2007 à la locataire, sans viser la clause résolutoire, pour le paiement de la somme de 102,190.62 euros représentant ce loyer du 2ème trimestre, les charges et les frais ; que ce commandement étant resté sans effet, une saisie conservatoire va être diligentée dont la mainlevée sera cependant ordonnée par le luge de l'exécution de Paris par décision du 4 janvier 2008 ; que par ailleurs, une promesse de vente a été signée le 19 décembre 2006 entre la SCI NETTERNATION et la SCI NETTER aux termes de laquelle il était notamment prévu que la vente de l'immeuble se faisait sous la condition suspensive que les locaux litigieux soient loués à la SA FITNESS FIRST FRANCE ; qu'un bail commercial sera par ailleurs signé par la SCI NETTER et la SA FITNESS FIRST FRANCE le 29 décembre 2006, annulant et remplaçant le précédent, portant sur les mêmes locaux, ce bail étant cependant conclu sous la condition suspensive de l'acquisition des locaux par la SCI NETTER conformément à la promesse de vente du 19 décembre 2006 ; que par acte du 26 septembre 2007, la vente des locaux litigieux a été régularisée ; que la société venderesse a déclaré à cette occasion vouloir faire son affaire personnelle de la suite des procédures en cours (impayé de loyer et travaux non autorisés) et n'a donc pas subrogé l'acquéreur dans ses droits et actions à ce titre ; que c'est ainsi que le décompte de charges du 26 septembre 2007 adressé par la bailleresse initiale (NETTER-NATION) à la locataire fait apparaître un décompte de charges de 23.807,81 Euros à laquelle il convient d'ajouter celle de 3.72908 Euros correspondant au solde dû au 26 septembre 2007, somme arrêtée par le syndic après la vente ; qu'aujourd'hui, la SCI NETTER-NATION demande donc la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 102.190,62 Euros et réclame en outre le paiement du solde des charges soit 25.566,40 Euros ; que la locataire s'oppose au paiement du loyer litigieux compte tenu, d'une franchise de loyer prévue dans le bail initial jusqu'au 1er juillet 2007 et estime que les ratures et les mentions biffées non approuvées sur l'original du bail ne lui sont pas opposables et que le bail n'a pris effet qu'au 1er avril 2007 effectivement, compte tenu de l'occupation des locaux par la locataire précédente jusqu'à cette date ; qu'elle s'oppose également au paiement des charges compte tenu de l'absence de tout justificatif produit ; que la bailleresse soutient quant à elle que la locataire a bien bénéficié dune franchise de 3 mois de loyer, soit du 1er janvier au 31 mars 2007 et qu'aucune franchise n'était prévue pour 1es charges qui ont par ailleurs été justifiées ; sur le bail du 20 décembre 2006, que le bail litigieux a été consenti pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer de 80.625 Euros par trimestre, payable à terme échu ; que les parties s'opposent sur la date de prise de possession effective des locaux et sur la période pendant laquelle la locataire a bénéficié d'une franchise trimestrielle de loyer ; que le seul original du bail qui semble exister est aujourd'hui en possession de la locataire qui l'a obtenu par communication par voie d'huissier le 15 mai 2008 ; qu'il s'agit d'un modèle pré-imprimé auquel les parties ont ajouté des conditions particulières panai lesquelles : la date de prise d'effet du bail fixée au 1er janvier 2007 ; la date de mise à disposition des locaux, le bail précise : idem, étant rappelé que les locaux sont occupés en précaire jusqu au 31 mars 2007 ; paiement du premier terme 1er juillet 2007, octobre est biffé et est remplacé par juillet, il apparaît également des surcharges au niveau des chiffres qui correspondent aux mois, soit au niveau du 4 et du 06 soit du 1-4-07 au 30-06-2007 ; au titre «autres conditions particulières», il est précisé qu'une franchise de loyer est accordée au preneur jusqu'au 1er avril 2007, juillet étant biffé, le texte précisant en toutes lettres (premier avril 2007) ; qu'aucune mention, ni approbation de ces ratures n'est portée en marge contrairement à la première page, comme l'a relevé à juste titre le juge de l'exécution de Paris, où apparaissent les paraphes des parties ; qu'à ce titre il convient de relever que la promesse de vente, régularisée la veille de la signature du bail, soit le 19 décembre 2006 entre la SCI NETTER-NATION et la SCI NETTER, ne porte pas plus de paraphes en marge approuvant les ratures, alors qu'elle a été signée par devant notaire, la dernière page de la promesse n' étant pas plus renseignée quant aux ratures et surcharges ; qu'en conséquence, il apparaît difficile de tirer une quelconque conclusion sur la réalité des mentions litigieuses ou leur rajout ; qu'il appartient en tout état de cause au juge du fond d'interpréter les conventions des parties ; que si la mention de la date de prise d'effet prévue contractuellement, soit le 1er janvier 2007, ne souffre pas de contestation, à deux reprises, le bail précise néanmoins que les locaux sont occupés jusqu'au 31 mars 2007 à titre précaire et ce par un producteur de cinéma ; que les parties ont reconnu qu'au 31 mars 2007, les locaux étaient libres de tous occupants précaires ; que la locataire a précisé par ailleurs dans ses écritures qu'avant d'installer son activité, elle procède à une étude des lieux avant travaux ; qu'elle a indiqué en effet que «Si la date du 1er janvier 2007 est indiquée au bail c'est seulement parce que celle-ci permet à la société FITNESS FIRST France de faire ses longues démarches administratives avant travaux, et c'est d'ailleurs dans cet esprit que la SCI NETTER NATION souhaiterait voir porter au bail cette précision relative à l'occupation des locaux par la société SCARLETT FIMLS ; que bien évidemment, la société FITNESS FIRST n'a pu ni pénétrer dans les lieux occupés, ni «disposer des lieux au plus vite et y pénétrer pour engager ses études et travaux» ; que la société FITNESS FIRST France n'ayant pu pénétrer dans les lieux qu'à partir du départ effectif de la société SCARLETT soit à compter 1er avril 2007, toute autre interprétation est inexacte, et c'est précisément à partir du 1er avril et jusqu'au 1er juillet que la société FITNESS FIRST a obtenu une franchise pendant la durée de ses travaux comme cela est d'ailleurs le cas sur tous les sites exploités par cette dernière» ; que cependant, l'acte de vente des locaux a été régularisé par acte authentique le 26 septembre 2007 par devant Notaire ; qu'il mentionne, concernant le bail litigieux, sans qu'il soit précisé qu'il s‘agit d'une déclaration du vendeur : «ce bail a été consenti et accepté moyennant un loyer trimestriel hors charges et taxes de 80.625 Euros, payable à terme échu, les premiers janvier, avril, juillet, octobre de chaque année, avec toutefois une franchise de loyer jusqu'au 1er avril 2007 ; qu'or, aux termes de l'article 1319 du code civil, un acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause ; qu'en conséquence, en l'espèce, cet acte notarié est opposable à la SA FIRST FITNESS FRANCE, en sa qualité d'ayant cause, jusqu'à inscription de faux, étant précisé qu'aucune procédure en ce sens n'a été diligentée par la locataire ; que dès lors, il est établi que la franchise de loyer concernait le 1er trimestre 2007, soit la période du 1er janvier 2007 au 31 mars 2007, période pendant laquelle d'ailleurs un autre locataire occupait les locaux à titre précaire et période pendant laquelle, titulaire du bail à compter du 1er janvier 2007, la SA FITNESS FIRST FRANCE avait pu commencer ses démarches administratives en vu d'obtenir toutes les autorisations nécessaires à son activité, ce qu'elle reconnaît d'ailleurs ; que cette analyse permet également d'expliquer l'existence de la dernière clause du bail, soit le §d des conditions particulières du bail page 4, à savoir l'absence de tout paiement d'indemnité par la preneuse en cas de résiliation du bail pendant le 1er trimestre 2007 ; qu'en conséquence, le loyer du second trimestre 2007 est dû par la société preneuse et la société locataire sera déboutée de sa demande de nullité du commandement du 24 août 2007 qui était à tout le moins fondé concernant le loyer dû soit pour la somme de 80.625 Euros,

1- ALORS QUE les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne peuvent pas nuire aux tiers ; qu'en se fondant pourtant sur le contrat de vente du 26 septembre 2007 conclu entre la SCI NETTER NATION et la SCI NETTER pour juger qu'il résultait de ce contrat que la SCI NETTER NATION n'avait accordé une franchise de loyers à la société FITNESS FIRST FRANCE que jusqu'au 1er avril 2007, après avoir pourtant constaté que cette société FITNESS FIRST FRANCE n'était l'ayant cause d'aucune des deux parties à ce contrat de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1165 du code civillegifrance.

2- ALORS QUE dans son attestation, Monsieur X..., gérant de la SCI NETTER, avait précisément et clairement témoigné qu'il avait «toujours été prévu que la société FITNESS FIRST FRANCE, quel que soit le bailleur, bénéficierait d'une franchise de loyers jusqu'au 1er juillet 2007» ; qu'en jugeant pourtant, tout en visant cette attestation, que la SCI NETTER aurait admis que la franchise était de trois mois à compter du mois de janvier, la Cour d'appel a dénaturé cette pièce, en méconnaissance de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.

3- ALORS QUE dans ses conclusions, la société FITNESS FIRST FRANCE expliquait qu'elle s'était fait consentir une franchise le temps de réaliser d'importants travaux avant l'ouverture du centre au public ; qu'en relevant que cette société avait disposé des clés dès le 1er janvier 2007 et pouvait procéder aux démarches nécessaires à son activité future dès cette date, motif inopérant à établir que la société FITNESS FIRST FRANCE avait pu débuter les travaux avant le 1er avril 2007, ce qui était contesté, puisqu'un autre locataire occupait encore les lieux, et sans rechercher la date à compter de laquelle ces travaux avaient débuté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civillegifrance.

4- ALORS QUE la clause 7.d) des conditions particulières du bail du 20 décembre 2006 stipulait que le preneur pourrait résoudre le bail sans indemnité jusqu'au 31 mars 2007 ; qu'elle ne prévoyait nullement que cette possibilité était ouverte en contrepartie d'une réduction de la durée de la franchise de loyers ; qu'en jugeant pourtant que cette clause prévoyait qu'aucune indemnité de résiliation ne serait due pendant les trois premiers mois de janvier à fin mars 2007 en contrepartie d'une franchise de loyers réduite à trois mois au lieu de six mois initialement prévus, la Cour d'appel a dénaturé le bail du décembre 2006, en méconnaissance de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, condamné la société FITNESS FIRST FRANCE à payer à la SCI NETTER NATION, au titre des charges provisionnelles dues pour le 2e trimestre 2007 la somme de 12.093,75 €, d'AVOIR dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 24 août 2007 jusqu'à complet paiement, d'AVOIR condamné la société FITNESS FIRST FRANCE à payer à la SCI NETTER NATION la somme de 25.556,40 € au titre du solde de charges arrêté au 26 septembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et d'AVOIR débouté la société FITNESS FIRST FRANCE de toutes ses demandes, notamment de sa demande en remboursement d'un trop-perçu de charges,

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société FITNESS FIRST FRANCE soutient que les comptes présentés par la SCI NETTER NATION sont fantaisistes, voire frauduleux et représentent trois fois le montant des charges actuelles et sollicite le remboursement d'une somme de 7.509,09 € qui correspondrait à un trop-perçu de charges pour le troisième trimestre de l'année 2007 ; qu'elle soutient que les premiers juges n' ont pas tenu compte de ses observations et qu'il convient de réformer le jugement et d'ordonner le remboursement de cette somme ; qu'or, la SCI NETTER NATION verse aux débats des décomptes précis concernant les loyers impayés du deuxième trimestre 2007 et les charges dues au titre des deux premiers trimestres 2007, la franchise n'incluant pas les charges aux termes du bail ; que ces décomptes, également versés en première instance, examinés par les premiers juges, leur ont permis à juste titre de retenir que la société FITNESS FIRST FRANCE est redevable de : au titre des loyers du deuxième trimestre 2007 la somme de 80.695 € ; au titre des charges provisionnelles pour le deuxième trimestre 2007 la somme de 12.093,75 € ; celle de 25.566,40 € correspondant à la reddition des charges au 26 septembre 2007, dont l'acquéreur la SCI NETTER avait au terme de l'acte de vente admis que le vendeur en ferait son affaire de telle sorte qu'elle ne soit pas inquiétée à cet égard ; qu'il convient de confirmer le jugement sur ces points ; qu'en outre c'est à juste titre que les premiers juges ont déboutée la locataire de sa demande de remboursement de la somme de 7.509,09 € correspondant à un trop perçu sur les charges du 3e trimestre alors que son bailleur se trouve être pour cette période la SCI NETTER et non la SCI NETTER NATION ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point également ; que les sommes dues de 80.625 €, 12.093, 75 € et 25.566,40 € porteront intérêt au taux légal à compter du 24 août 2007, date du commandement de payer et celle de 25.566,40 € à compter du jugement,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il a été démontré que le loyer du second trimestre 2007 était dû pat la SA FIRST FITNESS FRANCE soit la somme de 80.625 Euros ; que concernant les charges pour lesquelles aucune franchise n'était prévue à quelque titre que ce soit, la bailleresse établit qu'en même temps que le loyer du second trimestre 2007, elle a appelé les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2007 exigibles au 1er juillet 2007, en vertu des dispositions contractuelles reprises à l'article 15 du bail, pour la somme de 12.0Y325 Euros, sommes pour lesquelles le commandement du 24 août 2007 a été délivré, outre les intérêts dus en application de la clause pénale prévue au bail (article 17) ; que la SCI NETTER NATION réclame en outre le paiement du solde des charges pour un montant de 25.566,40 Euros, décomposé comme suit : 23.807,81 Euros, appels provisionnels des 1er et 2ème trimestres déduits ; 3.729,08 Euros correspondant aux éléments complémentaires communiqués par le syndic de l'immeuble ; que la somme de 23.807,81 Euros correspond effectivement à la reddition de compte de charges calculées sur les éléments en possession du bailleur à la date du 26 septembre 2007, date de l'acte de vente des locaux litigieux, et dont les justificatifs sont versés aux débats s'agissant des décomptes du syndic de co-propriété, MODERN'IMM, de GERABAIL assurant la gérance des biens immobiliers de la SCI NETTER-NATION sur le plan comptable, financier, administratif et technique, selon contrat de prestations de services du 11 octobre 2005, qui ne saurait être remis en cause par la locataire qui estime qu'il s'agit d'un "doublon" avec le syndic de co-propriété sans le démontrer, et du justificatif de la taxe foncière ; que la somme de 3.729,08 Euros est justifiée par la lettre du syndic en date du 5 octobre 2007 à laquelle des justificatifs étaient joints ainsi que la lettre adressée au notaire, rédacteur de l'acte de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception de la même date, pour former opposition entre ses mains pour cette somme complémentaire ; que dès lors, la société locataire ne peut sérieusement soutenir qu'aucune charge n'aurait été justifiée par la SCI NETTER-NATION qui est au contraire parfaitement fondée dans sa demande de paiement de charges à hauteur de 25.566,40 Euros, somme à laquelle sera en conséquence condamnée la SA FITNESS FIRST France ; qu'en conséquence, la SA FITNESS FIRST FRANCE qui estimait ne rien devoir au titre des charges, faute de justificatifs, ne saurait être créditrice d'une somme de 7.509,05 Euros, représentant selon elle une somme trop perçue par la bailleresse, demande dont elle sera en conséquence déboutée,

1- ALORS QUE le bailleur doit rapporter la preuve de la réalité des charges locatives dont il demande le paiement à son locataire, preuve qui ne peut pas résulter de simples décomptes établis par les soins du bailleur ; qu'en se fondant pourtant sur les décomptes établis par la seule SCI NETTER NATION pour condamner la société FITNESS FIRST FRANCE à payer les charges réclamées par cette dernière, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

2- ALORS QUE les décomptes du syndic de copropriété MODERN'IMM faisaient apparaître que le montant des charges locatives s'était élevé, pour le 1er trimestre 2007, à 3.837,57 € et, pour 2e trimestre 2007, à 3.509,77 € ; qu'en jugeant pourtant que ces décomptes justifiaient la demande de la SCI NETTER NATION de paiement de 12.093,75 € au titre des charges du 1er trimestre et de 12.093,75 € au titre des charges du 2e trimestre, la Cour d'appel a dénaturé ces décomptes, en méconnaissance de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.

3- ALORS QUE nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ou par mandataire interposé ; qu'en jugeant que les décomptes de la société GERABAIL justifiaient la demande de la SCI NETTER NATION au titre des charges constituées par les honoraires de cette société GERABAIL, sans rechercher si la société GERABAIL et la société SCI NETTER NATION n'avaient pas la même gérante, Madame Y..., qui avait établi à la fois la facture de la société GERABAIL et la facture de la SCI NETTER NATION répercutant la première facture sur la société FITNESS FIRST FRANCE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe précité.

4- ALORS, à tout le moins, QUE dans ses conclusions d'appel, la société FITNESS FIRST FRANCE expliquait que la société NETTER NATION ne pouvait lui répercuter intégralement les honoraires de la société GERABAIL, facturés pour toute l'année 2007, alors que du 1er janvier au 31 mars 2007, les locaux étaient occupés par une autre société, la société SCARLETT FILM, et alors surtout que la société NETTER NATION avait cessé d'être propriétaire des locaux le 26 septembre 2007 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

5- ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même constaté que la SCI NETTER n'était devenue propriétaire des locaux qu'à compter de la date de vente de ces locaux, c'est à dire le 26 septembre 2007, le transfert du contrat de bail ayant été fixé à cette date ; qu'en jugeant pourtant, pour débouter le preneur de sa demande au titre d'un trop-perçu sur les charges du 3e trimestre (1er juillet au 30 septembre 2007) que seule la SCI NETTER avait la qualité de bailleur pendant cette période, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civillegifrance.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 17 novembre 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 31 janvier 2012, pourvoi n°11-10912

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 31/01/2012
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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