LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ensemble les articles L. 213-7 et L. 213-8 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 30 juillet 2010), que la Société d'équipement du département de la Réunion (SEDRE) a informé le notaire chargé de la vente de trois parcelles, pour lesquelles la société Immobilier conseil Océan Indien (ICOI) avait reçu un mandat exclusif, de son intention d'exercer son droit de préemption mais n'a pas donné suite en l'absence d'accord sur le prix initial ; que la société ICOI, soutenant que la SEDRE avait tenté d'acquérir les terrains à l'amiable pour éluder le paiement de ses commissions, l'a assignée en paiement d'une somme correspondant à la rémunération prévue ;
Attendu que, pour condamner la SEDRE à payer à la société ICOI la somme de 39 275,77 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'elle aurait dû soit renoncer à l'exercice de son droit de préemption, soit saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix, que, sans renoncer à l'acquisition, elle a prétendu écarter l'aliénation dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, qu'elle a voulu profiter des bénéfices de la procédure de préemption tout en en éludant les obligations et que l'exercice du droit de préemption dans ces conditions est abusif ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir l'existence d'une faute de la SEDRE dans l'exercice du droit de préemption et alors que la renonciation à l'exercice de ce droit, qui peut être implicite, permet au vendeur de poursuivre la vente projetée au prix convenu, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juillet 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la société Immobilier conseil Océan Indien aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilier conseil Océan Indien à payer à la Société d'équipement du département de la Réunion la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Immobilier conseil Océan Indien ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la Société d'équipement du département de la Réunion
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SEDRE à payer à la société ICOI la somme de 39.275,77 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE la faute susceptible d'engager la responsabilité de la SEDRE ne peut résider que dans l'abus de l'exercice de son droit de préemption dans le but de faire échec au droit de rémunération de l'agent immobilier ; que la SEDRE a, par lettre du 23 Mai 2006, déclaré au Notaire chargé de la transaction, son intention d'exercer son droit de préemption sur les terrains litigieux et proposé de les acquérir pour un prix inférieur à celui contenu dans la déclaration d'intention d'aliéner des propriétaires ; qu'il convient déjà de noter que le droit de préemption s'exerçait dans le cadre de la réalisation de la ZAC de Cambrai confiée à la SEDRE par la Commune de la Petite Ile et non de manière purement arbitraire ; que si les Consorts X... déclarent avoir eu l'intention d'accepter le prix proposé par la SEDRE, il n'existe aucune trace de la notification de cette intention à la SEDRE ; qu'en revanche, il est établi qu'ils ont fait à la SEDRE une contre-proposition aux termes de laquelle ils réclamaient une augmentation de 10% du prix proposé ; que la SEDRE, comme elle en avait le droit, a refusé la contre-proposition des propriétaires par lettre du 1er Août 2006 ; qu'elle aurait dû alors, soit renoncer à l'exercice de son droit de préemption, soit saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix ; mais que sans renoncer à l'acquisition, la SEDRE a, tout de même prétendu écarter l'aliénation dans le cadre de l'exercice du droit de préemption ; que la SEDRE a voulu profiter des bénéfices de la procédure de préemption (écarter l'acquéreur potentiel dans une vente entre particuliers) tout en éludant les obligations (accepter les conditions de cette vente ou saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix) ; que l'exercice du droit de préemption, dans ces conditions, est abusif ; que cette faute a privé la Société IMMOBILIER CONSEIL OCEAN INDIEN du paiement de sa rémunération, laquelle était due même en cas de préemption puisque le préempteur se substitue à l'acquéreur et que cette substitution oblige le préempteur au paiement des mêmes frais et notamment des honoraires de l'agent immobilier lorsque ceux-ci ont été prévus dans le mandat de vente ; qu'il convient donc d'obliger la SEDRE à payer à la Société IMMOBILIER CONSEIL OCEAN INDIEN la somme de 39.275,77 euros correspondant au montant des honoraires convenus par le contrat de mandat conclu avec les Consorts X... ; que la SEDRE, qui succombe, sera condamnée aux dépens ; qu'elle devra en outre payer à la Société IMMOBILIER CONSEIL OCEAN INDIEN la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
1- ALORS QUE le bénéficiaire d'un droit de préemption qui propose d'acquérir un bien pour un prix inférieur à celui contenu dans la déclaration d'intention d'aliéner du propriétaire, et qui se heurte à une contreproposition de ce dernier qu'il refuse, n'est pas tenu de saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix ; qu'il peut, sans faute, renoncer à la préemption et rechercher l'acquisition du bien par voie amiable ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles L.213-7 et L.213-8 du Code de l'urbanisme.
2- ALORS, en tout état de cause, QU' à la supposer fautive, la seule volonté du bénéficiaire d'un droit de préemption d'acquérir un bien par voie amiable, après avoir renoncé à exercer son droit de péremption, n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue entre le propriétaire et l'agent immobilier missionné par le vendeur, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages et intérêts ; que dès lors, en condamnant le bénéficiaire du droit de préemption, après avoir relevé qu'il aurait fautivement recherché l'acquisition du bien litigieux par voie amiable après avoir renoncé à la préemption, à payer à l'agent immobilier « la somme de 39.275,77 euros correspondant au montant des honoraires convenus par le contrat de mandat », la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1382 du Code civil.
