LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2010) que, par acte sous seing privé du 3 octobre 1980, Mme X... a donné en location à M. Y... et Mme Z... un appartement ; qu'à la suite du décès de M. Y..., le bail a été renouvelé le 15 avril 1983 au profit de Mme Z..., puis, par acte du 14 avril 1989, un bail a été conclu entre la bailleresse et M. A... et Mme Y..., fille de Mme Z... ; que, par acte du 26 septembre 2000, la bailleresse a délivré congé pour vendre à ses preneurs qui, après avoir quitté les lieux le 15 juillet 2001, l'ont assignée pour voir constater qu'ils étaient titulaires d'un bail verbal depuis 1985, se voir restituer un trop perçu et se voir allouer des dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ;
Attendu que pour rejeter les demandes des consorts A...-Y..., la cour d'appel s'est prononcée au visa des conclusions qu'ils avaient déposées le 6 mai 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par les consorts A...-Y... le 27 mai 2010 ni exposé succinctement dans sa motivation les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux A... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour les époux A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que Monsieur A... et Madame Y... n'avaient été titulaires d'un bail sur les lieux qu'à compter du 14 avril 1989 et d'avoir limité le montant de la restitution des sommes trop payées par Monsieur et Madame A... à titre de loyers et charges et de les avoir déboutés de leur demande de dommages intérêts
Alors que s'ils n'exposent pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, les juges qui ne peuvent statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties doivent viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la cour d'appel qui s'est prononcée au visa des conclusions déposées par les exposants le 6 mai 2010 sans rappeler les moyens contenus dans leurs dernières conclusions déposées le 27 mai 2010, a violé l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de restitutions au titre des loyers et des charges pour la période antérieure à la conclusion du bail de 1989 et d'avoir limité la condamnation de Madame Monique X... à l'égard de Monsieur Patrice A... et Madame Muriel Y... son épouse à la somme de 14. 094, 43 €,
Aux motifs que Monsieur A... et Madame Y... soutiennent que Madame Z... a quitté les lieux en mars 1985 comme en atteste le courrier qu'elle a adressé à Madame X... et qu'ils ont à compter de cette date occupé les lieux ; que le 1er avril 1985, Madame X... a établi un bail verbal instaurant une colocation entre Madame Z... et sa fille, Madame Y... avant de conclure le 14 avril 1989 un bail écrit aux noms de Madame Y... et de Monsieur A... ; qu'ils ont fait valoir que Madame Z... a bien notifié un congé à Madame X... ; que celle-ci en a pris acte en délivrant des quittances au nom de la mère et de la fille à compter du 1er avril 1985 ; que par courrier non daté Madame Z..., mentionnant une adresse à Courbevoie, indique à Madame X... qu'elle l'autorise à renouveler le bail au nom de sa fille et de son gendre ; qu'un tel courrier ne constitue toutefois pas un congé ; que le bail conclu avec Madame X... le 15 avril 1983 s'est poursuivi entre elles ; que l'envoi par Madame X... de quittances délivrées au nom de Madame Z... établit la poursuite des relations contractuelles entre elles ; que s'agissant d'un bail écrit indiquant comme seule locataire Madame Z..., Madame Y..., sa fille ne peut se prévaloir pendant la poursuite du bail, d'un bail verbal que lui aurait consenti Madame X... pour les mêmes lieux peu important que les quittances délivrées à compter du 1er avril 1985 aient été établies non seulement au nom de Madame Z... mais également au nom de Madame Y..., la cotitularité d'un bail n'ayant lieu qu'entre époux ou lorsqu'elle a été contractuellement prévue ; que Monsieur A... et Madame Y... qui invoquent l'existence d'un bail verbal, n'établissent ni ne soutiennent que Madame Y... aurait été cotitulaire d'un bail écrit conclu avec Madame Z... ; que Madame Y... a fait par ailleurs allusion à une qualité de caution occupante pour le premier bail conclu par ses parents qualité qui, non seulement ne résulte d'aucun texte mais ne résulte pas davantage du contrat ; qu'elle n'avait que la qualité de caution, la qualité d'occupante des lieux du chef de ses parents ne lui conférant aucun droit particulier sur le bail alors en cours ; qu'ainsi que l'a à juste dite considéré le premier juge et contrairement à ce qu'ils soutiennent Monsieur A... et Madame Y... n'ont été titulaires d'un bail sur les lieux que le 14 avril 1989, la seule circonstance que le contrat conclu à cette date porte mention d'un renouvellement étant sans influence, le bail précédent étant celui établi au seul nom de Madame Z..., de même que la circonstance que le contrat conclu vise l'état des lieux de 1980, ce dont il résulte simplement d'un accord des parties contractantes qui n'est pas contesté ; que les demandes de Monsieur A... et de Madame Y... tendant à des restitutions au titre des loyers et des charges pour la période antérieure à la conclusion de leur bail doivent donc être rejetées ;
1° Alors que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être faite par tout moyen s'il est établi que le bail a reçu exécution ; que la preuve de cette exécution peut notamment résulter de l'occupation des lieux et du règlement des loyers ; que la cour d'appel a constaté que, Monsieur et Madame A... étaient occupants des lieux depuis 1985, et que les quittances avaient été établies au nom de Madame A... et à celui de sa mère ; qu'en considérant que Madame A... ne pouvait apporter la preuve de l'existence d'un bail verbal à son profit en l'absence de congé donné à sa mère titulaire d'un bail écrit, sans constater l'absence d'exécution d'un bail verbal, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard l'article 1715 du code civil
2° Alors que celui qui prétend être locataire peut tenir sa situation d'un bail antérieurement consenti à un tiers ; qu'il peut justifier de l'exécution d'un bail à son bénéfice et de l'accord non équivoque du propriétaire, lorsque le locataire originaire a définitivement abandonné les locaux au vu et su du propriétaire et que l'occupant a payé régulièrement les loyers sans réserve de la part du bailleur qui a délivré des quittances à son nom et renouvelé le bail au nom du nouveau locataire au terme du premier ; que la cour d'appel a constaté que Madame X... avait connaissance de l'occupation des locaux par Monsieur et Madame A... depuis 1985, qu'à compter du mois d'avril 1985, elle avait délivré les quittances au nom de Madame Y... mais aussi de Madame A... et qu'elle avait finalement conclu un bail renouvelé avec les époux A... tout en joignant l'état des lieux initial de 1980 mais qui n'a pas recherché comme cela lui était demandé, s'il n'était pas également établi par les propres écritures de la propriétaire signifiées en 2004 (pièce 21) que Madame X... avait quitté les lieux depuis 1985 (conclusions des exposants p 8 § 6), la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1715 du code civil
3° Alors que celui qui prétend être locataire peut tenir sa situation d'un bail antérieurement consenti à un tiers ; que lorsqu'il a reçu de la part du bailleur une offre de renouvellement du bail, pour les locaux qu'il occupe, il justifie d'un début d'exécution d'un bail verbal ; que dans leurs conclusions d'appel, (p 8) les exposants ont fait valoir que c'était par erreur que le tribunal avait énoncé que Madame X... avait adressé et établi la proposition de renouvellement à la seule Madame Y... ancienne locataire et non à Madame A... ; qu'en effet Madame X... avait écrit de sa main, sur la liste des références annexées à la proposition de renouvellement et de nouveau loyer : « photocopie certifiée conforme par MS (Madame X...) a été jointe à la proposition de loyer du 12/ 10/ 1988 (LR/ AR à Madame Y...
A...) » ; qu'en omettant de vérifier comme elle y était invitée, si la proposition de renouvellement de bail n'avait pas été effectivement faite à Madame A..., ce qui était de nature à justifier de l'exécution d'un bail verbal la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1715 du code civil
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 2106 € le montant du trop perçu au titre des charges locatives
Aux motifs qu'en ce qui concerne les charges ; au vu du rapport de l'expert le premier juge en a fixé les bases de calcul pour la période du 1er janvier 1996 au 15 juillet 2001 ; cependant ainsi que le font valoir en premier lieu, Monsieur A... et Madame Y..., une erreur matérielle a été commise en ce sens que pour calculer deux mois dans l'année 2000 sur une base de la somme annuelle exprimée en francs de 10. 502, le premier juge en a fixé le rapport à la moyenne mensuelle à 1750 francs de 10502, le premier juge en a fixé le rapport à la moyenne mensuelle à 1750 francs alors qu'il s'agit de 875 francs ; que par ailleurs, pour cette période de 1996 à 2001 l'expert a exactement calculé les charges récupérables réelles au vu des justificatifs fournis par la bailleresse, sans avoir à procéder à aucune extrapolation ;
que Monsieur A... et Madame Y... restent donc devoir pour cette période la somme de 1136 € ; en second lieu, Monsieur A... et Madame Y... contestent la méthode de l'expert qui a procédé pour la période de 1989 à 1996 par extrapolation et soutiennent qu'en l'absence de justifications des charges, celles-ci ne sont pas dues ; néanmoins le paiement des charges pour la part qui lui revient est une obligation du locataire ; pour la période considérée Monsieur A... et Madame Y... ne contestent pas qu'ils ont bénéficié des services correspondants ; que l'expert a relevé que les parties ont accepté en l'absence de pièces justificatives, le calcul des charges réelles dues sur des bases déterminées par extrapolation en se référant aux décomptes postérieurs et au montant des charges appelées pour la période concernée ; que la procédure en récusation de l'expert engagée par Monsieur A... et Madame Y... n'a pas remis en cause leur acquiescement à la méthode de calcul ; c'est donc exactement que le premier juge a fixé le montant du trop perçu par Madame X... à la somme de 2106 € qu'elle doit être condamnée à restituer à Monsieur A... et Madame Y... ;
1° Alors que le propriétaire doit apporter la preuve qu'il a réellement supporté les charges locatives ; lorsqu'il ne fournit pas les justificatifs de charges qu'il réclame au locataire, permettant d'en avoir une connaissance exacte, il ne peut en réclamer paiement et doit restituer les provisions versées ; qu'en décidant que les locataires avaient l'obligation de payer les charges même en l'absence de justificatifs et que ces charges locatives pouvaient être calculées par une méthode d'extrapolation en se référant à des décomptes postérieurs, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du code civil
2° Alors que l'acquiescement qu'il soit exprès ou implicite doit toujours être certain c'est-à-dire résulter d'actes démontrant avec évidence et sans équivoque l'intention de la partie à laquelle on l'oppose d'accepter le bien fondé des prétentions ; que la simple mention de l'expert selon laquelle le locataire aurait accepté la méthode de calcul utilisée pour évaluer le montant des charges locatives, ne peut valoir acquiescement à la demande des propriétaires et renonciation à ses propres prétentions ; qu'en retenant que l'expert avait relevé que les parties avaient accepté en l'absence de pièces justificatives, la méthode de calcul des charges réelles dues sur des bases déterminées par extrapolation, et que la procédure de récusation de l'expert n'avait pas remis en cause leur acquiescement, alors que les locataires ont tout au long de la procédure et pendant l'expertise même, réclamé les justificatifs de ces charges dont ils ont refusé le paiement, la cour d'appel n'a pas caractérisé la renonciation non équivoque des exposants à s'opposer au paiement des charges locatives en l'absence de production des documents justificatifs par le propriétaire ; qu'elle a violé l'article 408 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... épouse A... de ses demandes tendant à la restitution des loyers et charges pour la période antérieure au 14 avril 1989
Aux motifs que Monsieur A... et Madame Y... n'ont été titulaires d'un bail sur les lieux que le 14 avril 1989 (…) ; que les demandes de Monsieur A... et Madame Y... tendant à des restitutions au titre des loyers et des charges pour la période antérieure à la conclusion de leur bail doit être rejetée ;
Alors que dans ses conclusions d'appel (page 18) Madame Muriel Y... épouse A... a fait valoir qu'en sa qualité d'héritière de ses parents tous deux décédés, elle avait intérêt et qualité pour demander la restitution des charges payées indûment par ses parents ; qu'en omettant de s'expliquer sur ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir : débouté Monsieur A... et Madame Y... de leur demande de dommages intérêts
Aux motifs que Monsieur A... et Madame Y... demandent l'allocation de dommages et intérêts pour la résistance mise par Madame X... à communiquer les pièces demandées cause de la durée de la procédure ; que toutefois dans la mesure où Monsieur A... et Madame Y... demandaient la justification des charges depuis le 3 octobre 1980 alors qu'ainsi qu'il a été dit, ils n'étaient pas locataires, leurs demandes ne saurait prospérer
1° Alors que la cassation de l'arrêt sur le quatrième moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt sur la demande de dommages intérêts en raison de la résistance de la bailleresse à communiquer les justificatifs des charges locatives, en application de l'article 625 du code de procédure civile
2° Et alors que lorsqu'une partie n'a pas satisfait à une obligation incontestable, la résistance qu'elle a opposée à la réclamation du créancier de l'obligation est nécessairement fautive et constitue un abus qui justifie l'attribution de dommages intérêts ; que la cour d'appel a constaté que Madame X... propriétaire n'avait pas fourni les justificatifs des charges locatives pour la période du 1989 à 1996 date à laquelle les exposants étaient titulaires d'un bail écrit, si bien qu'il avait fallu recourir à une expertise et à une évaluation par extrapolation, qu'en considérant cependant que Madame X... n'avait pas commis une résistance abusive susceptible de dommages intérêts la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil
