LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 septembre 2010), qu'aux termes d'une promesse synallagmatique de vente signée le 20 octobre 2005, M. et Mme X... ont vendu à la société JCA immobilier un immeuble dont le prix devait être payé par la dation de trois appartements faisant partie de l'ensemble immobilier que cette dernière projetait de construire ; que l'acte prévoyait notamment que l'acquéreur devait justifier, au jour de la signature de l'acte authentique, d'une assurance dommages-ouvrage, d'une assurance de garantie décennale et d'une garantie extrinsèque d'achèvement et que lorsque l'impossibilité de réitérer l'acte résultait de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur était fondé à notifier à ce dernier sa renonciation à poursuivre la vente et à obtenir le paiement de la clause pénale ; que l'acquéreur, sommé de se présenter le 23 octobre 2006 pour signer l'acte authentique, n'a pas été en mesure de justifier des documents requis ; que le 27 janvier 2007, M. et Mme X... ont notifié à la société JCA immobilier leur intention de ne plus conclure la vente et lui ont réclamé le paiement de la clause pénale ; qu'ils l'ont assignée en paiement de celle-ci ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'en s'étant abstenue de produire aux vendeurs le 23 octobre 2006 la justification d'une assurance garantissant sa responsabilité décennale ainsi que l'attestation de l'obtention d'une garantie extrinsèque d'achèvement, la société JCA immobilier avait défailli aux obligations qu'elle s'était contractuellement engagée à respecter dans la promesse synallagmatique de vente et que M. et Mme X... étaient fondés à renoncer à la vente à laquelle ils avaient consenti ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société JCA immobilier qui faisait valoir qu'à la suite du procès-verbal de carence du 23 octobre 2006, les époux X..., qui ne lui avaient pas notifié leur intention de ne pas poursuivre la vente et l'avaient sommée le 2 novembre 2006 d'avoir à produire les éléments manquants, avaient explicitement exprimé leur volonté de continuer à poursuivre la vente et avaient renoncé à demander l'application de la clause pénale pour le défaut de réitération de l'acte au 23 octobre 2006, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société JCA immobilier la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société JCA immobilier.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur et Madame X... bien fondés à renoncer à la poursuite de la vente conclue le 20 octobre 2005 et condamné la société JCA IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 41.600 € à titre de clause pénale ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes d'une promesse synallagmatique de vente signée avec la société JCA IMMOBILIER le 20 octobre 2005 devant être réitérée au plus tard le 30 septembre 2006, soit quasiment un an plus tard, Monsieur et Madame Joseph X... ont vendu sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt, un immeuble sis ... pour la somme de 416.000 € ; que cet acte prévoyait notamment que si "la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci-dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'un des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter", il était également prévu que "si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation, par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier" ; que, par ailleurs, l'acte ajoutait : "Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit ; il pourra le vendre à toute autre personne, ou en faire un tel usage qu'il avisera et il lui sera dû par l'acquéreur, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celle-ci" ;Qu'il s'en déduit que l'impossibilité de réitérer l'acte n'entraînait nullement sa caducité, mais autorisait en revanche, la partie victime de la non réitération, soit à faire application de la clause pénale, soit lui ouvrait le délai à partir duquel elle pouvait judiciairement contraindre l'autre partie à acquérir le bien vendu ; qu'en outre, lorsque l'impossibilité de réitérer l'acte résultait de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur était fondé, après mise en demeure de celui-ci, à renoncer à la poursuite de la vente, pour disposer ensuite du bien à sa guise, sans préjudice d'une condamnation de l'acquéreur au paiement du montant de la clause pénale ;Considérant que c'est vainement que la société JCA IMMOBILIER soutient qu'elle n'a pas défailli aux obligations s'imposant à elle en vertu de la promesse synallagmatique de vente dès lors qu'elle était contrainte d'attendre l'issue du recours gracieux exercé à l'encontre du permis de construire sollicité dans le délai imparti, alors qu'il résulte de l'acte susvisé que l'ultime délai contractuellement fixé pour le réitérer expirait le 30 septembre 2006 et que la société JCA IMMOBILIER n'était nullement fondée, en l'absence d'une quelconque clause en ce sens prévue à l'acte, à faire supporter au vendeur les vicissitudes de l'obtention du permis de construire ;Qu'ainsi, en s'étant abstenue de produire aux vendeurs le 23 octobre 2006, la justification d'une assurance garantissant sa responsabilité décennale ainsi que l'attestation de l'obtention d'une garantie extrinsèque d'achèvement, qu'elle devait être en mesure de produire au plus tard le 30 septembre 2006, la société JCA IMMOBILIER a défailli aux obligations qu'elle s'était contractuellement engagée à respecter dans la promesse synallagmatique de vente signée le 20 octobre 2005 ; que dès lors Monsieur et Madame Joseph X... étaient fondés, après leur mise en demeure du 11 octobre 2006 et du 23 janvier 2007, à renoncer à la vente à laquelle ils avaient consentie ;Considérant que Monsieur et Madame Joseph X... sont fondés à faire application des dispositions contractuelles prévoyant le paiement d'une somme de 41.600 € à titre de clause pénale, dès lors que la vente n'est pas intervenue en raison de la défaillance de l'acquéreur ; qu'eu égard au long délai prévu pour la réitération de la promesse synallagmatique de vente et au grand âge des vendeurs, qui ont vu leur bien inutilement immobilisé pendant un long délai du seul fait de l'acquéreur qui n'a pas procédé aux diligences élémentaires pour assurer le respect des engagements réciproquement pris, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 25.000 € le montant de la clause pénale et de condamner la société JCA IMMOBILIER à leur payer la somme contractuellement fixée à 41.600 € » ;
1°/ ALORS QUE le compromis prévoyait que « si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévues provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation (…). Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont il s'agit (…) et il lui sera dû par l'acquéreur le montant de la clause pénale » ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a, pour faire application de la clause pénale au profit des époux X..., énoncé que la société JCA IMMOBILIER ne pouvait, pour justifier de l'absence de production des attestations de garantie extrinsèque et d'assurance décennale au jour de la réitération de l'acte, invoquer l'existence du recours formé à l'encontre du permis de construire, dès lors qu'en l'absence de clause en ce sens, la société JCA IMMOBILIER ne pouvait faire supporter aux vendeurs les vicissitudes de l'obtention du permis de construire ; qu'en statuant ainsi, quand le compromis de vente stipulait que « si ce permis de construire fait l'objet d'un recours contentieux dans les deux mois de son affichage tant en Mairie que sur le bien et/ou d'un retrait pour illégalité dans les quatre mois de la délivrance du permis de construire, la condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues » (compromis du 20 octobre 2005, p. 6), ce dont il résultait que les parties n'avaient pas entendu faire peser sur la société JCA IMMOBILIER une obligation de résultat d'obtention du permis de construire au 30 septembre 2006, et que la société JCA IMMOBILIER ne pouvait être considérée comme défaillante du seul fait de la procédure formée par un tiers à l'encontre du permis de construire ayant retardé l'obtention des documents nécessaires à la perfection de l'acte, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
2°/ ALORS QUE le compromis de vente du 20 octobre 2005 stipulait que « si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation, par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. (…) Dans ce cas, (…) il lui sera dû par l'acquéreur le montant de la clause pénale stipulée aux présentes » ; que la Cour d'appel qui, au seul motif que l'acquéreur avait été défaillant au 23 octobre 2006, en déduit que les vendeurs « étaient fondés à renoncer à la vente », sans constater que cette renonciation était intervenue suivant les formes et conditions prescrites par le contrat, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
3°/ ET ALORS QU'en présence d'un compromis de vente qui prévoit expressément que la date d'expiration du délai imparti pour sa réitération n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, le vendeur qui, ledit délai ayant expiré, adresse à l'acquéreur une mise en demeure de réitérer l'acte, renonce, ce faisant, à opposer à son cocontractant l'expiration du délai dans lequel la réitération de l'acte devait intervenir ; que l'exposante faisait valoir qu'à l'expiration du délai fixé pour réitérer la vente, soit le 30 septembre 2006, loin d'avoir renoncé à la vente dans les formes prescrites par l'acte, les époux X... avaient au contraire sommé l'exposante le 11 octobre 2006 de réitérer la vente et, suite au procès-verbal de carence dressé le 23 octobre 2006, à nouveau sommé l'exposante par acte d'huissier du 2 novembre 2006, de transmettre à Maître Y..., notaire chargé de la vente, les documents manquants le 23 octobre 2006 et de réitérer l'acte dans les dix jours, sommation à laquelle l'exposante avait déféré dès le 10 novembre 2006 mais qu'à compter de cette date, les époux X... avaient refusé de réitérer l'acte alors que plus rien ne s'y opposait (conclusions d'appel de l'exposante, p. 6, avant-dernier § et s.) ; qu'en énonçant que les époux X... étaient fondés, après leurs mises en demeure des 11 octobre 2006 et 23 janvier 2007, à renoncer à la vente litigieuse, sans répondre à ce moyen de l'exposante qui était de nature à démontrer que les époux X..., loin de renoncer à la vente, avaient tout au contraire renoncé au bénéfice du délai stipulé à leur profit de sorte qu'ils ne pouvaient plus, les certificats et attestations exigés de l'acquéreur leur ayant été adressés, refuser, le 23 janvier 2007, de réitérer l'acte authentique sans être à leur tour défaillants dans l'exécution du protocole, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
