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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 04 janvier 2012, 10-27752

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-27752
Numéro NOR : JURITEXT000025121118 ?
Numéro d'affaire : 10-27752
Numéro de décision : 31200012
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2012-01-04;10.27752 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 6 octobre 2010), rendu sur renvoi après cassation ( Civ. 3ème, 30 novembre 2005, pourvoi N° 04-16.477) que Mme X..., locataire de locaux à usage commercial appartenant aux époux Y..., leur a notifié le 29 avril 1997 une demande de renouvellement du bail ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, Mme X... a assigné les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux ; que les époux Y... ont, le 2 mai 2006, exercé leur droit d'option en refusant à la preneuse le renouvellement du bail ; que Mme X... a demandé la condamnation des bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction et les époux Y... la condamnation de leur locataire à leur verser une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de limiter le montant de l'indemnité d'éviction à une certaine somme, alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'en refusant néanmoins de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction, la possibilité pour Mme X... de céder son droit au bail à toute activité commerciale, bien que le refus de renouvellement avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction ait empêché Mme X... de céder son droit au bail dans le cadre de son départ à la retraite, la cour d'appel a violé l'article L.145-14 du code de commerce ;
2°/ que Mme X... faisait valoir que des cessions de droit au bail étaient intervenues dans la même rue que celle de son fonds de commerce pour des sommes allant de 180 000 euros à 435 000 euros ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour évaluer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 146 000 euros, que les références proposées par Mme X... pour justifier sa demande ne concernaient pas la rue Garat et avaient été à bon droit écartées par l'expert, sans répondre à ces conclusions invoquant des cessions intervenues dans cette rue, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que Mme X... faisait valoir que, pour considérer que la commercialité de son fonds de commerce était de l'ordre de 30 ou 35 % de celle des magasins Blanc du Nil et La Belle Illoise, situés dans une rue perpendiculaire à celle où se trouvait son commerce de chaussures, l'expert judiciaire s'était fondé sur des constatations relatives à la fréquentation piétonne réalisées en février 2001 ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour évaluer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 146 000 euros, que les références proposées par Mme X... pour justifier sa demande ne concernaient pas la rue Garat et avaient été à bon droit écartées par l'expert, sans répondre à ces conclusions faisant valoir que l'indemnité d'éviction n'avait pas été évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était tenue ni de prendre en considération la perte de la faculté, dont Mme X... n'avait pas usé, de céder son droit au bail dans le cadre d'un départ à la retraite, ni de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation, a fixé souverainement, à la date de sa décision, le montant de l'indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation alors, selon le moyen :
1°/ que Mme X... demandait, à titre principal, que l'indemnité d'occupation due au titre de la période allant du 1er novembre 1997 jusqu'à la libération des lieux, fût fixée au montant du loyer qui aurait dû être payé pendant cette période, soit la somme indexée de 3 690,30 euros par an ; qu'en affirmant néanmoins que Mme X... acceptait pour la période postérieure au 2 mai 2006 l'indemnité d'occupation fixée par la cour d'appel, soit la somme de 12 574,78 euros hors taxe, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme X..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se bornant à relever que l'abattement de précarité de 30% était justifié par la situation difficile de Mme X... , obligée de poursuivre son activité malgré son grand âge, sans pouvoir céder des droits précisément précaires et sans savoir avec exactitude la date à laquelle elle serait amenée à devoir quitter les locaux, la cour d'appel, qui n'a pas expliqué les raisons pour lesquelles l'abattement de précarité devrait s'appliquer uniquement à la période postérieure à l'exercice du droit d'option par les bailleurs et non à la période antérieure allant du 1er novembre 1997 au 1er mai 2006, a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le refus de renouvellement du bail avait été signifié le 2 mai 2006 et retenu qu'un abattement pour précarité devait être appliqué à compter de cette date, la cour d'appel a, motivant sa décision sans dénaturer les conclusions de Mme X..., légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident des époux Y... qui n'est qu'éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR limité le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur et Madame Y... à Madame X... à la somme de 155.098 € ;
AUX MOTIFS QUE, sur le refus de renouvellement, par acte du 2 mai 2006, les époux Y... ont signifié leur droit d'option à Madame X... en refusant le renouvellement du bail ; que Madame X... ne conteste pas la validité de ce refus de renouvellement, mais soutient que le bailleur se doit de réparer le préjudice né de cette option exercée en fin de procédure et que, pour cela, il est nécessaire de prendre en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction, la possibilité de céder son droit au bail à toute activité commerciale ; que ce raisonnement qui tend à mélanger le droit à indemnité d'éviction résultant du refus de renouvellement avec un mode de calcul de l'indemnité effectué comme si le renouvellement était acquis ne peut être admis ; que le montant de l'indemnité d'éviction doit être calculé en considération du refus de renouvellement qui est irrévocable ; que le fait que le refus de renouvellement soit intervenu en cours de procédure ne peut être considéré comme fautif ; qu'il est loisible au bailleur comme au locataire de prendre en considération l'évolution du litige et qu'aucun délai n'est prévu par la loi pour exercer l'option ouverte par le statut ; que, de plus, la situation difficile dans laquelle se trouve le locataire en cours d'éviction est prise en compte par l'abattement de précarité dont Madame X... demande le bénéfice ; qu'il n'y aura pas lieu de modifier les principes de calcul de l'indemnité d'éviction ; que, sur la valeur de l'indemnité principale d'éviction, selon l'article L.145-14 du Code de commerce, le montant de l'indemnité principale d'éviction doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle intègre la valeur du droit au bail, de sorte que l'indemnité principale ne saurait être fixée à une somme inférieure au montant du droit au bail dans l'hypothèse où la valeur marchande du fonds de commerce lui serait inférieure ; qu'en l'espèce, la valeur du fonds de commerce (27.000 €) étant inférieure à celle du droit au bail, c'est à bon droit que l'expert a retenu la référence à la valeur du droit au bail ; que les références proposées par Madame X... pour justifier sa demande ne concernent pas la rue Garat et ont été à bon droit écartées par l'expert ; que selon les conclusions de l'expert, dans l'hypothèse qui doit être retenue, celle de l'absence de déplafonnement et bail pour l'activité de chaussures, la valeur du droit au bail serait de 146.000 € ; que les époux Y... invoquent l'arrêt rendu le 10 novembre 2009 par la Cour d'appel de Pau, qui, pour un local voisin, plus grand (110 m²), produisant un chiffre d'affaires beaucoup plus important (146.277 € en 2006) et pour un commerce ayant conservé un caractère attractif, a retenu une indemnité d'éviction de 123.060,13 € ; que, cependant, la Cour de Pau, après avoir annulé l'expertise, ne retient pas la valeur du droit au bail, mais la valeur marchande du fonds de commerce par application du coefficient de 80 % de la moyenne arithmétique des chiffres d'affaires des trois derniers exercices ; que dans le cas du commerce de Madame X..., la valeur marchande du fonds de commerce est très réduite s'agissant d'un commerce « à bout de souffle », mais la valeur du droit au bail, influencée par la bonne localisation du fonds, reste conséquente ; que la comparaison avec l'hypothèse jugée par la Cour d'appel de Pau n'est donc pas pertinente ; qu'il y a lieu de retenir l'évaluation proposée par l'expert, soit 146.000 € ;
1°) ALORS QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'en refusant néanmoins de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction, la possibilité pour Madame X... de céder son droit au bail à toute activité commerciale, bien que le refus de renouvellement avec offre de paiement de l'indemnité d'éviction ait empêché Madame X... de céder son droit au bail dans le cadre de son départ à la retraite, la Cour d'appel a violé l'article L.145-14 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE Madame X... faisait valoir que des cessions de droit au bail étaient intervenues dans la même rue que celle de son fonds de commerce pour des sommes allant de 180.000 € à 435.000 € ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour évaluer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 146.000 €, que les références proposées par Madame X... pour justifier sa demande ne concernaient pas la rue Garat et avaient été à bon droit écartées par l'expert, sans répondre à ces conclusions invoquant des cessions intervenues dans cette rue, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE Madame X... faisait valoir que, pour considérer que la commercialité de son fonds de commerce était de l'ordre de 30 ou 35 % de celle des magasins Blanc du Nil et La Belle Illoise, situés dans une rue perpendiculaire à celle où se trouvait son commerce de chaussures, l'expert judiciaire s'était fondé sur des constatations relatives à la fréquentation piétonne réalisées en février 2001 ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour évaluer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 146.000 €, que les références proposées par Madame X... pour justifier sa demande ne concernaient pas la rue Garat et avaient été à bon droit écartées par l'expert, sans répondre à ces conclusions faisant valoir que l'indemnité d'éviction n'avait pas été évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné Madame X... à payer la somme de 112.984,01 €, au titre de l'indemnité d'occupation restant due au 1er juin 2010 ;
AUX MOTIFS QUE, la Cour d'appel de Toulouse, dans son arrêt en date du 14 juin 2007, dit que Madame X... est tenue de verser aux bailleurs : à titre provisionnel, du 1er novembre 1997 au 1er mai 2006, une somme trimestrielle d'un montant équivalent à celui du loyer qu'elle aurait dû payer au cours de cette période du 2 mai 2006 jusqu'à l'arrêt à intervenir de la Cour au vu du rapport d'expertise devant être déposé, une indemnité d'occupation égale à la valeur locative des locaux chiffrée par l'expert (14.086,29 €), actualisée en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction au mai 2006 (17.963,98 €) et diminuée de 30 % pour tenir compte de la précarité, soit la somme annuelle de 12.574,78 € hors taxe valeur au 2 mai 2007, à actualiser au 1er novembre à l'expiration de chaque période triennale en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction ; que Madame X... prétend, sans être démentie par les époux Y..., s'être libérée de la somme de 3.690,30 € par an, correspondant au montant du loyer, et qu'elle accepte pour la période postérieure au 2 mai 2006 l'indemnité d'occupation fixée par la Cour, soit la somme de 12.574,78 € hors taxe ; qu'elle n'a pas contesté le décompte des sommes qu'elle a réglées, qui a été établi par les époux Y... ; que les époux Y... demandent de fixer à 14.086,29 € par an, la valeur locative des locaux occupés par Madame X... applicable à l'indemnité d'occupation due depuis le 1er novembre 1997 et jusqu'à la libération des lieux, outre le droit de bail et les charges et les intérêts de retard courus depuis le 1er novembre 1997, avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civillegifrance ; que la somme due pour la période du 1er novembre 1997 au 1er mai 2006 doit être réactualisée puisque Madame X..., en raison du refus de renouvellement notifié par les bailleurs, se trouve être redevable d'une indemnité d'occupation fixée par le rapport d'expertise à 14.086,29 € ; que l'abattement de précarité de 30 % est justifié par la situation difficile de Madame X..., obligée de poursuivre son activité malgré son grand âge, sans pouvoir céder des droits précisément précaires et sans savoir avec exactitude la date à laquelle elle sera amenée à devoir quitter les locaux ; que l'actualisation triennale peut être retenue comme élément d'appréciation pour la fixation de l'indemnité d'occupation prévue par l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en fonction de ces divers éléments d'appréciation, la dette d'indemnité d'occupation est la suivante : pour la période du 1er novembre 1997 au 1er mai 2006 : à compter du 1er novembre 1997, 14.086,29 € ; à compter du 1er novembre 2000,14.570,57 € ; à compter du 1er novembre 2003,15.915,96 € ; pour la période du 2 mai 2006 au 31 mai 2010 : à compter du 2 mai 2006,12.574,78 € (indice 1362) ; à compter du 1er novembre 2009 au 31 mai 2010, 13.867,34 € (indice 1502), soit par mois 1.155,61 €, soit pour 7 mois 8.029,28 € ; total pour la période du 1er novembre 1997 au 31 mai 2010 : 177.801,86 € ; que Madame X... a versé 64.817,85 € ; qu'il lui reste donc devoir au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 112.984,01 € ;
1°) ALORS QUE Madame X... demandait, à titre principal, que l'indemnité d'occupation due au titre de la période allant du 1er novembre 1997 jusqu'à la libération des lieux, fût fixée au montant du loyer qui aurait dû être payé pendant cette période, soit la somme indexée de 3.690,30 € par an ; qu'en affirmant néanmoins que Madame X... acceptait pour la période postérieure au 2 mai 2006 l'indemnité d'occupation fixée par la Cour, soit la somme de 12.574,78 € HT, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de Madame X..., en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en se bornant à relever que l'abattement de précarité de 30% était justifié par la situation difficile de Madame X..., obligée de poursuivre son activité malgré son grand âge, sans pouvoir céder des droits précisément précaires et sans savoir avec exactitude la date à laquelle elle serait amenée à devoir quitter les locaux, la Cour d'appel, qui n'a pas expliqué les raisons pour lesquelles l'abattement de précarité devrait s'appliquer uniquement à la période postérieure à l'exercice du droit d'option par les bailleurs et non à la période antérieure allant du 1er novembre 1997 au 1er mai 2006, a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident éventuel par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux Y....
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme Y... tendant à faire constater la déchéance du locataire (Mme X...) au droit à indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE « s'il est exact que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction est maintenu dans les lieux aux conditions du bail expiré avec pour obligation principale de payer l'indemnité d'occupation se substituant au loyer, seuls des manquements répétés constituant une infraction grave peuvent justifier la déchéance du droit à indemnité (En ce sens, civ. 3è, 29 juin 2005) ; qu'en l'espèce, la Cour relève que Mme X... avait pleinement respecté son obligation de payer le loyer antérieurement au litige, que la décision fixant l'indemnité n'était pas définitive et que si Mme X... est restée longtemps, du 1er novembre 1997 au 9 juin 2010, sans régler l'indemnité d'occupation fixée par l'arrêt de la Cour d'appel de PAU le 14 juin 2007, elle a payé dès la première sommation alors qu'elle pouvait espérer une compensation avec l'indemnité d'éviction qui devait être fixée à son profit ; que l'infraction n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la perte du droit à indemnité d'éviction ; que par ailleurs la dénonciation calomnieuse et le comportement processuel reprochés à Mme X... ne pourraient être pris en considération qu'à l'appui d'une demande en réparation pour faute, à supposer que cette faite soit établie » ;
ALORS QUE, le comportement personnel du locataire à l'égard du bailleur peut justifier le refus de renouvellement, le comportement personnel du locataire après décision du bailleur de refuser le renouvellement peut entraîner la déchéance du droit à indemnité d'éviction ; qu'en décidant que par principe, la dénonciation calomnieuse de Mme X... et son comportement processuel, tels qu'invoqués par M. et Mme Y..., s'ils pouvaient justifier une demande de dommages-intérêts, ne pouvait justifier une déchéance du droit à indemnité d'éviction, les juges du fond ont violé les articles L. 145-14 du Code de commerce.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 06 octobre 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 04 janvier 2012, pourvoi n°10-27752

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Me Foussard, Me Le Prado

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 04/01/2012
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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