LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er décembre 2009) statuant sur renvoi de cassation (1re civile, 21 novembre 2006 pourvois n° F 04-18. 260 et A 04-18. 830), que le 16 mai 1974 les consorts X...ont vendu un immeuble composé de plusieurs parcelles de terre à M. Y...qui a payé la moitié du prix et s'est engagé à verser le solde dans un délai d'un an ; que Mme Z..., légataire universelle des consorts X..., décédés en 1976 et 1986, a assigné l'héritier de M. Y..., décédé le 1er décembre 1987, en résolution de la vente à défaut de paiement du prix ; que par arrêt du 18 décembre 2007, le protocole d'accord intervenu entre M. A..., administrateur ad hoc de la succession de M. Y..., et Mme Z...reconnaissant le droit de propriété de celle-ci sur les biens cédés en 1974 par les consorts X...a été homologué ; que M. B..., bénéficiaire d'une promesse de vente sur une partie de l'immeuble litigieux, consentie le 20 novembre 1987 par M. Y..., a formé tierce opposition à cette décision, en se prévalant de la levée, le 17 mai 1988, de l'option prévue par cette promesse de vente et d'un jugement du 13 janvier 2000 ayant constaté que les consorts Y...avaient donné leur accord à la réalisation de la promesse de vente et ayant déclaré la vente parfaite ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que Mme Z...fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la tierce-opposition formée par M. B...à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 18 décembre 2007, alors, selon le moyen, que la cour d'appel qui constate qu'il n'a pas été statué sur les droits et obligations de M. B...à l'égard de la parcelle litigieuse, ne pouvait déclarer recevable la tierce-opposition formée par celui-ci, sans répondre aux conclusions de Mme Z...faisant expressément valoir que l'intéressé ne justifiait pas d'un intérêt à agir en tierce opposition dès lors qu'il ne rapportait pas la preuve qu'une disposition de l'arrêt du 18 décembre 2007 lui était préjudiciable au sens de l'article 591 du code de procédure civile, le protocole d'accord du 18 novembre 2007 homologué excluant expressément la situation de M. B...; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les dispositions du " protocole d'accord " consacraient le droit de propriété de Mme Z...sur l'ensemble rural et compromettaient le droit de M. B...sur la parcelle n° 1521 dont il se disait propriétaire, la cour d'appel a répondu aux conclusions ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. B...fait grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse de vente consentie par M. Y...et de le condamner à libérer les lieux et à les remettre en l'état antérieur sous astreinte, alors, selon le moyen, que l'acheteur qui croit traiter avec le véritable propriétaire d'un immeuble conclut avec lui un contrat de vente valable, même si le vendeur cède la chose d'autrui ; que l'assignation en résolution de la vente délivrée par Mme Z...en 1990 n'en faisait pas en 1991 la propriétaire même apparente de l'immeuble, la résolution de la vente n'ayant été définitivement constatée que par un arrêt du 18 décembre 2007 ; que M. B...et la succession Y..., seule propriétaire apparente en 1991, pouvaient donc conclure une vente parfaite après renonciation des vendeurs à la caducité de la promesse de vente ; que la cour d'appel, en estimant le contraire, a violé les articles 544 et 1599 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie au profit de M. B...et relevé que Mme Z...avait fait publier l'assignation en résolution de la vente initiale, la cour d'appel en a exactement déduit que l'accord intervenu ultérieurement en l'absence de Mme Z..., dont les prétentions étaient connues des tiers et en fraude de ses droits, ne lui était pas opposable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la caducité de la promesse de vente consentie par James Y...à M. B...et d'AVOIR condamné ce dernier à libérer les lieux et à les remettre dans leur état antérieur, sous astreinte ;
AUX MOTIFS OU'aux termes d'un acte authentique du 20 novembre 1987, James Y...promet de vendre à M. B...une parcelle de terre d'une contenance de 3. 500 m2 (...) ; qu'il est stipulé que la promesse est consentie et acceptée pour une durée expirant le 30 mai 1988, faute pour le bénéficiaire d'avoir fait connaître au promettant son intention de se porter acquéreur de l'immeuble et d'avoir déposé en l'étude du notaire le prix de vente (...) ; que cet acte s'analyse en une promesse de vente unilatérale assortie d'un terme extinctif ; que la caducité de la promesse est encourue si'l'option est levée après l'accomplissement du délai, sauf au bénéficiaire à démontrer que le délai a été prorogé ou bien que le promettant a renoncé au délai (...) ; que M. B...se prévaut d'un courrier envoyé le 9 avril 1991 par Me C..., qui était alors l'avocat de la famille Y..., à son notaire, Me D..., établissant, d'après lui, que la succession Y...était d'accord pour renoncer à soulever la caducité de la promesse. Cette lettre est ainsi rédigée : « je compte sur vous pour obtenir de Messieurs E...et B...le versement d'un acompte supplémentaire sur le prix de vente des parcelles, objet des promesses de 1987 (...) je vous rappelle que Monsieur E...était parfaitement d'accord pour procéder de la sorte et je compte sur vous pour convaincre Monsieur B...que cela est dans son intérêt, car, en contrepartie, la famille Y...s'engage à ne pas soulever la caducité de la promesse de vente pour défaut de versement de la totalité du solde du prix prévu au moment de la levée de l'option. En ce qui concerne la régularisation des pouvoirs, je vous adresse ci-joint, à titre confidentiel, copie de la télécopie que je viens de recevoir de l'avocat de la famille à New-York, qui confirme que les pouvoirs sont en cours de régularisation et qu'ils me seront expédiés avant la fin de la semaine prochaine » ; que ce document ne peut cependant avoir la portée que M. B..., qui a effectivement versé la somme de 100. 000 F le 9 avril 1991, lui prête ; qu'à cette date, en effet, Mme Z...avait fait régulièrement publier, les 27 juin et 4 septembre 1990, l'assignation en résolution de la vente initiale du 6 mai 1974, délivrée selon acte du 20 avril 1990 par ses soins à David Y..., pris en sa qualité d'héritier de Jarres Y...; qu'il s'ensuit que l'accord intervenu le 9 avril 1991, en l'absence de Mme Z..., dont les prétentions étaient pourtant connues des tiers et en fraude de ses droits, ne lui est pas opposable et qu'il est insusceptible de produire des effets vis-à-vis d'elle ; qu'il résulte de tout ce qui précède que M. B...n'a pas levé l'option dans le délai et selon les formes prévus à la promesse de vente du 20 novembre 1987 ; que la caducité de cet acte doit en conséquence être annulée ;
ALORS QUE l'acheteur qui croit traiter avec le véritable propriétaire d'un immeuble conclut avec lui un contrat de vente valable, même si le vendeur cède la chose d'autrui ; que l'assignation en résolution de la vente délivrée par Mme Z...en 1990 n'en faisait pas, en 1991, la propriétaire même apparente de l'immeuble, la résolution de la vente n'ayant été définitivement constatée que par un arrêt du 18 décembre 2007 ; que M. B...et la succession Y..., seule propriétaire apparente en 1991, pouvaient donc conclure une vente parfaite après renonciation des vendeurs à la caducité de la promesse de vente ; que la cour d'appel, en estimant le contraire, a violé les articles 544 et 1599 du code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par Me G..., avocat aux Conseils, pour Mme Z....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la tierce opposition formée par Monsieur B...à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 18 décembre 2007
AUX MOTIFS QUE selon l'article 583 du Code de procédure civile, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni représentée au jugement qu'elle attaque ; que le terme « jugement » s'entend d'une décision au sens large, de sorte qu'un arrêt est également susceptible de ce recours ; qu'il n'est pas davantage discutable que Francis E...n'a été ni partie ni représenté à l'arrêt du 18 décembre 2007, attaqué par la tierce opposition ; que reste à savoir s'il a intérêt à former tierce opposition à cet arrêt ; que l'intérêt, s'il ne se confond pas en la matière avec l'existence d'un préjudice actuel et certain, ne s'éloigne pas cependant grandement de cette notion ; que le préjudice qui sous-entend l'intérêt à agir, doit naître du dispositif de la décision et non de ses motifs ; que Francis E...doit donc établir qu'il souffre du dispositif de l'arrêt rendu à son insu, encore qu'il n'ait point été statué sur ses droits et obligations ; que l'arrêt du décembre 2007 homologue, dans son dispositif, le protocole d'accord établi par les parties le 18 novembre comme faisant partie intégrante de la décision ; qu'il est dit notamment, à l'article 4 de cet acte, que « Maître A...es qualité n'a pas constitué avoué mais qu'il demande à Madame Z...de déposer des conclusions dans le cadre de cette transaction pour demande à la Cour d'homologuer le présent accord et de juger, en ce qui concerne les relations entre Madame Z...et Maître A...(…), que la présente procédure ne concerne pas Monsieur B...et Monsieur E...et qu'il appartient à ces derniers de faire, s'ils l'estime utile et nécessaire, une procédure contre, soit les héritiers de Monsieur Y..., soit contre le propriétaire des parcelles après la résolution ; qu'il soit constaté que Madame Z...précise que les promesses au profit de Messieurs B...et E...ne l'engagent pas et qu'il leur appartient de se retourner, s'ils l'estime utile, contre les héritiers de Monsieur Y...et de justifier qu'ils auraient rempli dans les délais l'ensemble des conditions suspensives, de juger qu'en toute hypothèse, les éventuelles demandes de Messieurs B...et E...au sujet de la validité de ces promesses de vente, ne concernent pas la présence procédure, que dès lors la Cour n'a pas à se prononcer sur la validité éventuelle de ces promesses, et enfin, de constater que les deux promesses de vente fixaient une durée expirant le 30 mai 1988 avec une réalisation de la vente au plus tard dans un délai de quinze jours, soit au 14 juin 1988, et que, faute de ce faire, ces promesses étaient réputées n'avoir jamais existé et qu'elles semblent donc n'avoir jamais existé puisqu'aucune diligence n'avait été publiée aux hypothèques lorsque Madame Z...a publié son assignation en 1990, alors qu'elle aurait nécessairement dû être informée préalablement en cas de modification des promesses et être consultée pour savoir si elle acceptait ces modifications pour que celles-ci lui soient opposables (…). Il doit en conséquence être jugé qu'après transcription au 4ème Bureau des Hypothèques de GRASSE de l'arrêt à intervenir, la propriété vendue, située à SAINT PAUL de VENCE, figurant au cadastre rénové de la commune de SAINT PAUL, section A lieudit « ... » sous les numéros 1067, 521, 522, 543, 532, 533 et 1521, appartiendra à Josette Z...née H.... » ; qu'il apparaît, à l'évidence, que ces dispositions qui consacrent le droit de propriété de Josette Z...sur cet ensemble rural, mettent en jeu et compromettent le propre droit de Francis E...qui se trouve ainsi évincé de la partie de la parcelle n° 1521 dont il se dit propriétaire ; qu'il est, enfin de bonne justice de statuer sur le fond de l'affaire, le principe du double degré de juridiction ne s'opposant pas, en l'espèce, à ce que la Cour donne une solution au litige.
ALORS QUE la Cour d'appel qui constate qu'il n'a pas été statué sur les droits et obligations de Monsieur B...à l'égard de la parcelle litigieuse, ne pouvait déclarer recevable la tierce opposition formée par celui-ci, sans répondre aux conclusions de Madame Z...faisant expressément valoir que l'intéressé ne justifiait pas d'un intérêt à agir en tierce opposition dès lors qu'il ne rapportait pas la preuve qu'une disposition de l'arrêt du 18 décembre 2007 lui était préjudiciable au sens de l'article 591 du Code de procédure civile, le protocole d'accord du 18 novembre 2007 homologué excluant expressément la situation de Monsieur B...; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
