LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que le congé n'avait pas été notifié par acte extrajudiciaire, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a constaté que M. X... n'était inscrit au registre du commerce ni à la date de délivrance du congé ni à la date d'effet de celui-ci, et ne pouvait donc prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui a constaté que des effets personnels de M. X... se trouvaient encore dans les locaux, a, par motifs propres et adoptés, pris en compte des circonstances particulières créées autant par le preneur que les bailleurs et souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Boré et Salve de Bruneton ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait jugé valable le congé délivré à Monsieur X... par Messieurs Georges et Michel Y... le 24 juillet 2006, et en conséquence dit que Monsieur X... devrait quitter les lieux définitivement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE si par suite d'une erreur purement matérielle, le procès-verbal de signification du congé mentionne qu'il est délivré à la demande de M Georges Y... et de Mme Andrée Y..., le congé lui-même rédigé en la forme d'un acte sous seing privé ayant fait l'objet de la signification indique clairement qu'il est délivré par M Georges Y... et par M Michel Y..., en précisant leur état civil, leur profession et leur adresse ; qu'il mentionne sans ambiguïté que ces derniers donnent congé à M. X... ; qu'il ne comporte dès lors aucune erreur matérielle sur l'identité du bailleur ; que si le congé n'a pas été donné pour la bonne date, puisqu'il a été signifié le 24 juillet 2006 pour le 31 octobre suivant, il n'a produit son effet qu'au 24 janvier 2007 ; que par ailleurs il rappelle conformément aux prescriptions de l'article L 145-9 du Code de commerce qu'il peut faire l'objet d'une contestation devant le tribunal dans un délai de deux ans ; qu'il est en conséquence régulier en la forme ; que le congé est motivé par l'absence d'immatriculation en registre du commerce et des sociétés et par l'absence d'exploitation continue du fonds de commerce ; que M X... n'était immatriculé au registre du commerce ni lors de la délivrance du congé, ni à la date d'effet de celui-ci le 24 janvier 2007 ; qu'il n'a été immatriculé que le 21 février 2007, après avoir été assigné ; que du fait de sa non inscription au registre du commerce et des sociétés, il ne pouvait bénéficier de l'application du statut des baux commerciaux ; que M X... ne saurait se prévaloir du fait qu'il n'avait pas débuté son activité commerciale pour justifier son défaut d'immatriculation ; qu'il n'a pas exploité le fonds depuis son acquisition le 20 avril 2006 ; qu'il admet lui-même qu'il a pu récupérer les clefs au mois de mai 2006 ; que, quel qu'ait été l'état des locaux, il ne justifie d'aucune diligence effectuée en vue de la remise en état des lieux, alors qu'aux termes de l'acte de cession, il devait prendre le fonds de commerce dans l'état où il se trouvait le jour de l'entrée en jouissance ; que même s'il avait informé les consorts Y... de son intention d'utiliser le fonds comme vitrine de produits du terroir, cet élément ne peut constituer un motif légitime à l'absence d'exploitation du fonds ; qu'il résulte d'une attestation qu'il produit, établie par M Z..., qu'en réalité, il n'avait pas l'intention d'exploiter, mais de revendre le fonds ; qu'il résulte de ce qui précède et des éléments retenus par le premier juge que les motifs du congé sont justifiés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le défaut d'immatriculation du locataire au RCS ne dispense pas le bailleurs de respecter les exigences de l'article L 145-9 du Code de commerce relatif aux modalités du congé ; que le congé doit d'abord émaner du preneur ou du bailleur et être donné sous la forme extrajudiciaire ; que s'il existe un démembrement de la propriété de l'immeuble objet du bail, l'usufruitier peut, seul, délivrer ce congé ; qu'il doit à peine de nullité contenir une mention obligatoire relative au délai de contestation du preneur ; qu'il doit être motivé lorsqu'il refuse le renouvellement et toute indemnité d'éviction ; qu'en l'espèce aucune contestation n'a trait à la mention obligatoire présente dans le congé en cause, que ce congé a été délivré sous la forme d'un acte extra judiciaire par Maître Véronique A..., huissier, remis entre les mains de Monsieur Henri X... le 24 juillet 2006 ; que le procès-verbal de signification précise que la mission a été exercée pour « Mr et Mme Y... Georges et Andrée» ; que pour autant, il n'y a pas d'erreur sur l'identité du bailleur ; qu'en effet, ce procès-verbal de signification accompagne l'acte principal de congé qui ne souffre d'aucune ambiguïté sur l'identité des bailleurs ; qu'il reprend l'état civil de Monsieur Georges Aimé Y... et Monsieur Michel Robert Y... ; qu'il rappelle leur qualité de bailleurs du local commercial ; qu'il énonce clairement qu'ils donnent congé à Monsieur X... ; que la signature claire et manuscrite de Monsieur Michel Y... paraphe aussi la fin de l'acte ; qu'il n'existe en l'occurrence aucune erreur sur l'identité du bailleur ce qui rend inutile l'étude de la qualité d'usufruitier de Monsieur Georges Y... qui n'est de toute façon pas démontrée d'après les documents communiqués ; que l'acte de congé est minutieux, clair et compréhensible ; qu'il reprend l'état civil des parties, les caractéristiques du local et l'historique des relations entre elles ; qu'il y est écrit en caractère majuscules et gras que les bailleurs veulent par « le présent acte mettre fin à la tacite reconduction et donner congé avec refus de renouvellement à Monsieur Thierry X... pour la date du 31 octobre 2006» ; qu'il affirme le refus du bénéfice d'une indemnité d'éviction ; que le congé est doublement motivé ; qu'il expose l'absence d'immatriculation au RCS et ensuite, dénonce une absence d'exploitation continue du fonds de commerce en infraction avec l'article L.145-8 du Code de commerce qui énonce que le fonds « doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L.145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné soit si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande» ; qu'ici le bail arrivait à échéance le 31 juillet 2005 mais s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'à la délivrance du congé le 24 juillet 2006 ; que c'est à compter de ce moment que s'appréciera la période d'exploitation du fonds de commerce qui s'étendra du 24 juillet 2003 au 24 juillet 2006 ; que le fonds de commerce a été soumis à une procédure de liquidation judiciaire avant sa cession ; que ces règles d'ordre public ont imposé sa fermeture jusqu'à la vente du fonds ; qu'elle est un motif légitime d'absence d'exploitation commerciale jusqu'au 20 avril 2006, date de transfert du fonds à Monsieur X... ; que l'ensemble du dossier établit que ce fonds de commerce n'a jamais été exploité par ce dernier entre le 20 avril 2006 et la date du congé ; qu'il le reconnaît d'ailleurs pour justifier l'absence d'immatriculation au RCS ; qu'il pourrait certes être excusé par l'état déplorable des locaux qui empêcherait une ouverture immédiate au public le temps de leur remise en conformité avec les normes sanitaires ; que dans cette hypothèse, le locataire doit démontrer sa diligence en fournissant des factures ou des devis des entreprises sollicitées pour des travaux ; que le dossier remis ne contient aucune pièce de ce type ; bien plus, qu'il semble qu'à la date du congé il ne savait pas vraiment comment il entendait réaliser l'exploitation commerciale même s'il avait pour projet la promotion de ses produits viticoles ; que Monsieur Gilles Z... agent commercial en immobilier a été contacté par le locataire afin de trouver la solution la plus efficiente pour l'exploitation du fonds de commerce ; qu'il ressort de son attestation du 3 février 2008 qu'il a été consulté après la délivrance du congé par les propriétaires ; que le preneur a manqué à son obligation posée par l'article L.145-8 du Code de commerce, ce qui conforte les raisons du congé ; que le congé a été valablement délivré et que Monsieur X... est aujourd'hui un occupant sans titre dont il conviendra d'ordonner l'expulsion ;
1°) ALORS QUE le congé doit, en matière de bail commercial et nonobstant toute clause contraire, être donné par acte extrajudiciaire, instrumenté par un huissier de justice ; qu'en estimant que le congé délivré par les consorts Y... à Monsieur X... était valable en la forme après avoir constaté qu'il avait été rédigé par les bailleurs en la forme d'un acte sous seing privé, ce dont il résultait qu'il n'avait pas été instrumenté par huissier, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE la nécessité de réaliser des travaux dans un local commercial insalubre constitue un motif légitime de non exploitation commerciale autorisant le preneur à se prévaloir d'un droit au renouvellement au bail ; qu'en estimant, pour écarter l'existence d'un tel motif, que Monsieur X... ne justifiait d'aucune diligence en vue de la remise en état des lieux, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le laps de temps, inférieur à trois mois, écoulé entre la délivrance du local en mai 2006, et le congé délivré par le bailleur le 24 juillet 2006, n'était pas trop court pour mettre le preneur en mesure d'amorcer l'exploitation d'un fonds vétuste inexploité depuis plusieurs années, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-8 du Code de commerce ;
3°) ALORS QU'en estimant, pour écarter l'existence d'un motif légitime justifiant la non exploitation du fonds, qu'au vu d'une attestation versée par Monsieur Z..., Monsieur X... n'avait pas eu l'intention d'exploiter le fonds mais de le revendre, quand il ressortait seulement de cette attestation qu'il «envisageait une activité avec un tiers», la Cour d'appel a dénaturé le document susvisé en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné Monsieur X... à payer une somme de 250 euros mensuels à compter du 1er septembre 2007 jusqu'à la date de son départ effectif, à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a exactement fixé l'indemnité d'occupation des lieux due par M X... à compter du 1er septembre 2007 jusqu'à la libération des lieux ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le congé délivré le 24 juillet 2006 prenait effet au 24 janvier 2007 et non au 31 octobre 2006 ; que Monsieur X... était redevable des loyers jusque cette date ; que ceux-ci jusqu'au 30 septembre 2006 ont été réceptionnés par les propriétaires mais qu'ils ont retourné, sans les encaisser, les chèques de paiement envoyés par le défendeur jusqu'au dernier trimestre de l'année 2007 ; que Monsieur X... devra donc payer les loyers, qui n'ont pas été encaissés, des mois d'octobre 2006 à janvier 2007, soit 4 mois, le total sera de 1476 euros (369 euros X 4) ; qu'au-delà Monsieur X... est redevable d'une indemnité d'occupation, qu'elle répare le préjudice subi par les propriétaires ; qu'elle est due jusqu'à l'évacuation de l'immeuble par le locataire ; qu'ici les propriétaires ont bénéficié d'un loyer suite à un bail d'occupation précaire conclu avec Monsieur C... pour la période du 5 mars 2007 au 1er octobre 2007 ; que durant ces 7 mois, ils ont perçu un loyer mensuel de 1.000 euros très nettement supérieur à ce qu'ils pouvaient espérer du bail commercial ; que n'ayant pas subi de préjudice, l'indemnité d'occupation sera neutralisée durant cette période, c'est pourquoi après avoir ajouté ces sept mois à la date effective du congé, l'indemnité d'occupation ne sera due qu'à compter du 1er septembre 2007 jusqu'au moment de la libération des locaux ; que son quantum tiendra compte du montant du loyer commercial mais aussi de l'état des locaux qui n'autorisait pas, lorsque Monsieur X... est entré dans les lieux, une exploitation commerciale immédiate ; qu'il faudra aussi prendre en considération la situation de blocage actuelle qui résulte de plusieurs éléments ; que les premiers sont les manquements légaux du preneur et sa volonté de poursuivre le contrat de bail et le refus des propriétaires de fournir les clés au preneur, réticence motivée par l'attitude du locataire, mais qui l'empêche évidemment de vider et quitter les locaux ; qu'au vu de ces éléments, l'indemnité d'occupation sera fixée à 250 euros par mois ; sans réévaluation dont la base n'est d'ailleurs précisée par les demandeurs, à compter du 1er septembre 2007 jusqu'au départ de Monsieur X... ; que Monsieur X... n'a pas pu accéder aux éléments corporels et incorporels localisés dans l'immeuble puisque les propriétaires reconnaissent avoir fait changer les serrures depuis le départ de Monsieur C... en octobre 2007 ; que les parties se trouvent face à la situation de blocage déjà exposée ; que les propriétaires redoutent l'accès de Monsieur X... dans les lieux ; qu'il est pourtant indispensable pour le départ de Monsieur X... qui passera forcément par l'enlèvement de ses biens après un éventuel inventaire pour se réserver tout droit d'agir à l'encontre d'un éventuel spoliateur, d'autant que l'indemnité d'occupation continuera à courir ;
1°) ALORS QUE seul le preneur qui occupe les lieux à l'expiration du bail peut être tenu au paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en condamnant Monsieur X... à payer aux consorts Y... une somme mensuelle de 250 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er septembre 2007 et jusqu'à la libération des lieux, bien qu'elle ait constaté qu'il n'avait plus accès au local depuis cette date, les bailleurs ayant fait changer les serrures, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnité d'occupation n'est due qu'à raison de la faute de l'occupant qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre ; qu'en condamnant Monsieur X... à verser aux consorts Y... une somme mensuelle de 250 euros à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er septembre 2007 et jusqu'à la libération des lieux, bien qu'elle ait constaté qu'il avait été dans l'impossibilité de récupérer les biens laissés dans les lieux, depuis cette date, en raison du changement de serrures effectués par les bailleurs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
