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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 novembre 2011, 10-23888

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Sens de l'arrêt : Cassation
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10-23888
Numéro NOR : JURITEXT000024820436 ?
Numéro d'affaire : 10-23888
Numéro de décision : 31101350
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2011-11-16;10.23888 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 juin 2010), que M. et Mme X..., propriétaires d'un immeuble qu'ils ont divisé et mis en copropriété selon un règlement de copropriété du 30 décembre 1966 ont vendu le lot n° 2 incluant la jouissance privative d'une partie du terrain à une société civile immobilière dans laquelle M. X... a pris une participation ; que les deux associés de cette société ont, par acte du 31 juillet 1973, décidé la dissolution de celle-ci, la division du lot n° 2 en deux lots n° 6 et 7 et le partage de ceux-ci ; que l'acte stipulait au profit de chacun des deux propriétaires une autorisation de construire sur son lot et prévoyait la rédaction d'un modificatif au règlement de copropriété quant à l'état descriptif de division et à la répartition des millièmes des parties communes ; que ce document n'a pas été établi ; que la société Grand Hôtel Raymond IV a, par acte du 20 avril 2001, acquis les lots 1, 3, 4, 5 et 6 ; que la société LP Raymond IV a acquis le lot 7 par acte du 27 août 2007 et a engagé des travaux de surélévation du bâtiment construit sur son lot ; que la société Grand Hôtel Raymond IV l'a assignée en cessation des travaux et en suppression des nouveaux ouvrages ;
Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties :
Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de la même loi ;
Attendu que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grand Hôtel Raymond IV, l'arrêt relève que la propriété des bâtiments construits sur les lots 6 et 7, au plus tard en 1975 en vertu de l'accord unanime des copropriétaires, puis possédés par chacun d'eux à titre de propriétaire exclusif a été acquise par prescription et retient que le droit de surélever que la société LP Raymond IV prétend exercer s'applique, non pas à une partie commune mais à un bâtiment dont la propriété lui est privative, ce pour quoi elle n'avait pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société LP Raymond IV ne revendiquait pas une appropriation du sol et que le document prévu dans l'acte du 31 juillet 1973 prévoyant un modificatif au règlement de copropriété quant à la répartition des millièmes des parties communes n'avait pas été établi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer la société Grand Hôtel Raymond IV mal fondée en sa demande tendant à la suppression des nouveaux ouvrages et à la remise en état des lieux, l'arrêt retient que les travaux d'ouverture s'appliquent à un bâtiment dont la propriété est privative, qu'ils ne sont pas ceux de surélévation interdits et que la société Grand Hôtel Raymond IV ne démontre pas en quoi ils seraient susceptibles de porter atteinte à ses droits de copropriétaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grand Hôtel Raymond IV qui faisaient valoir que les travaux modifiaient l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Condamne la société LP Raymond IV aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société LP Raymond IV et la condamne à payer à la société Grand Hôtel Raymond IV la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :


Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Grand Hôtel Raymond IV

PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que la SCI LP RAYMOND IV est propriétaire par prescription acquisitive trentenaire des bâtiments construits sur le lot n°7, en vertu des stipulations du modificatif au règlement de copropriété du 31 juillet 1966, qu'elle a acquis en pleine propriété par acte authentique du 27 août 2007 et d'avoir, en conséquence, déclaré la SCI RAYMOND GRAND HOTEL IV infondée en sa demande tendant à l'arrêt des travaux par la SCI LP RAYMOND IV ;
AUX MOTIFS QUE le jugement n'est pas utilement critiqué en ce qu'il a admis la recevabilité de l'action du copropriétaire contre son unique autre copropriétaire, d'autant plus aux côtés de l'administrateur qu'elle a fait désigner notamment à cette fin, et à raison de l'engagement de travaux de construction affectant les parties communes; que sur l'arrêt des travaux, il ressort des documents de la cause, en premier lieu du règlement de copropriété établi par acte sous seing privé du 16 décembre 1966 et dressé en la forme authentique le 30 décembre 1966 ainsi que des plans produits que l'immeuble qui fait l'objet de la copropriété était à l'origine unique, en façade de la rue Raymond IV avec en arrière un terrain non bâti de 758 m2 environ auquel on accédait notamment par un passage en façade ; que la copropriété a été constituée par ses propriétaires, les époux X..., afin de vendre le lot n°2 constitué d'une partie droite de l'immeuble en façade et de toute la cour arrière, ce qui a été fait par acte authentique du 16 décembre 1966 à une société civile immobilière de trois médecins qui s'y est installée et pour ce faire s'était fait consentir un droit de surélévation des bâtiments alors existants dont elle faisait l'acquisition ; qu'après avoir pris une participation dans la dite SCI, le sieur X..., vendeur, et le dernier restant des trois médecins initialement associés ont décidé de dissoudre la société et de se partager le lot n°2, ce qui est l'objet du deuxième acte authentique du 31 juillet 1973 mentionné dans l'acte d'acquisition de la SCI LP RAYMOND IV, qui est le plus important et méritait d'être resitué ; que la SCI GRAND HÔTEL RAYMOND IV tient quant à elle ses droits sur l'ensemble des autres lots de la copropriété des consorts Y... qui avaient eux-mêmes acquis l'immeuble et le fonds de commerce des époux X... suivant acte notarié du 8 février 1974; que l'acte du 31 juillet 1973 était un acte complexe rédigé en trois parties contenant en premier lieu dissolution de la société civile ci-dessus évoquée, modification du règlement de copropriété par division du lot n°2 et enfin partage; que le modificatif de règlement de copropriété a été régulièrement publié le 6 septembre 1973 et est donc opposable à la SCI GRAND HÔTEL RAYMOND IV qui a acquis par acte authentique du 20 avril 2001, contrairement à ce qu'elle croit pouvoir soutenir au motif que la SCI LP RAYMOND IV s'en prévaut notamment par l'extrait qui en est mentionné dans son propre acte d'acquisition; que ce modificatif, qui tient dans la deuxième partie de l'acte du 31 juillet 1973, désigne les deux nouveaux lots n°6 et 7 chacun par un local à usage de garage et la jouissance exclusive et privative de partie du terrain de 758 m² environ du lot originaire n°2 ; que selon le plan annexé à ce modificatif, le lot n°2 s'en trouvait divisé dans le sens de la profondeur de la parcelle, le lot n°7 à droite en faisant face rue Raymond IV, le lot n°6 à gauche, jouxtant l'hôtel ; que la Cour ne retrouve pas la divergence significative de superficies alléguée par l'intimée et retenue par le premier juge entre le lot n°2 qui mesurait "environ" 250 m² bâtis + "environ" 758 m² non bâtis environ 1008 m², tandis que les nouveaux lots sont donnés pour une "superficie approximative" da 652 m2 le lot n°6, dont "environ" 500 m2 de terrain non bâti, et "environ" 348 m² le lot n°7 avec le terrain dont la superficie n'est pas isolée, soit 1000 m2 environ les deux lots ensemble; qu'est inclus dans la partie "modification du règlement de copropriété avant la troisième partie intitulée "partage" un paragraphe intitulé "conditions particulières" qui stipule que chacun des deux propriétaires, qui seront ensuite désignés en les personnes de M. X... le lot n°6, et le docteur Z... le lot n°7, "est autorisé à édifier sur son lot toute construction conforme aux prescriptions définies par les services autorisés de la direction départementale de l'équipement", moyennant un certain nombre de prescriptions particulières de construction ; qu'il est constant aux débats que c'est en vertu de cet acte, et n'est pas discuté que c'est en toute logique dans ses suites proches sinon même immédiates que les parties qui s'étalent consenties ce droit de construire l'ont mis en oeuvre, de sorte que l'arrière cour de la copropriété se trouve depuis lors comme à ce jour entièrement bâtie ; qu'en ce sens, l'appelante est en mesure de se prévaloir utilement du certificat que lui a adressé le docteur A... sa demande et qui porte un timbre de réception du 23 février 201Q, d'où il résulte que l'activité radiologie dans le cabinet de la SCI MONPERTUS - auteur de la SCI LP RAYMOND IV a débuté au cours de l'année 1975 au 16 rue Raymond IV, ce qui ne fait que confirmer une mention en ce sens de son acte d'acquisition, ne suscite pas en soi de discussion et détermine suffisamment la date à laquelle ont été réalisés les travaux de construction des bâtiments dont la modification fait aujourd'hui litige, dont la présence et l'âge constatables ne sont pas autrement discutés ; que l'acte du 31 juillet 1973 stipulait expressément en fin du paragraphe "conditions particulières « ci-dessus visé que "la réalisation de ces deux constructions imposera la rédaction d'un modificatif au présent règlement de copropriété quant à l'état descriptif de division et à la réparation des millièmes des parties communes » ; qu'il est constant qu'un tel document n'a pas été établi ; qu'il est également constant que cette copropriété qui n'avait pas de syndic n'a en réalité pas vécu, sans apparemment susciter de difficulté, et n'a ressurgi qu'à l'initiative de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV et à la suite de dommages apparus sur certains de ses ouvrages à l'occasion de travaux exécutés a l'initiative de la SCI LP RAYMOND IV dans son propre lot ; que si le processus ci-dessus constaté manque indubitablement de régularité au regard d'un certain nombre des règles applicables en copropriété, les conventions n'en sont pas moins celles unanimes des deux seuls copropriétaires de l'époque qui, en tant qu'ils leur ont donné force de modification au règlement de copropriété, régulièrement publiée, s'imposent en tant que telle à la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV qui n'avait d'ailleurs pendant plusieurs années depuis son acquisition en 2001 pas trouvé à s'en plaindre ; que sur ces bases, la SCI LP RAYMOND IV se trouve fondée à soutenir que la propriété des bâtiments ainsi construits au plus tard en 1975 sur son lot de l'accord unanime de tous les copropriétaires, chacun pourvoi en vertu d'autorisations réciproques et conformément au règlement de copropriété en vigueur, qui ont ensuite et sans plus se soucier de la copropriété, été possédés par chacun à titre de propriétaire exclusif pour les besoins de sa propre activité professionnelle, de façon continue et ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, a été acquise par prescription dès le temps de son auteur qui lui a vendu lesdits locaux en précisant explicitement dans l'acte qu'ils servaient à usage de cabinet de radiologie depuis plus de trente ans, et poursuivie de même par ses soins jusqu'à l'incident récent ; qu'il en résulte que la SCI LP RAYMOND IV est fondée à soutenir que le droit de surélever qu'elle prétend exercer s'applique, non pas à une partie commune dont aucune ne se trouve affectée pas plus que l'aspect extérieur de l'immeuble d'origine, mais à un bâtiment dont la propriété lui est purement privative, ce pourquoi elle n'avait pas besoin d'autorisation de l'assemblée générale ; que l'appelante ne revendique pas une appropriation du sol, mais des bâtiments construits ; qu'il résulte tant du contenu de la chronologie retracée que du caractère privatif des constructions que c'est en vain que l'intimée se prévaut des dispositions de l'article 37 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée pour alléguer une caducité d'un droit accessoire ; que s'il est vrai que selon l'acte de vente à la SCI LP RAYMOND IV, le lot n°7 est un local à usage de garage en rez-de-chaussée, il est précisé par le vendeur dans la désignation du local vendu qu'il est utilisé à usage de cabinet de radiologie depuis plus de trente ans ;
1°) ALORS QU'en retenant que la propriété de l'immeuble litigieux a été acquise par la SCI LP RAYMOND IV par prescription dès le temps de son auteur, qui lui a vendu lesdits locaux en précisant explicitement dans l'acte qu'ils servaient à usage de cabinet de radiologie depuis plus de trente ans, et poursuivie de même par ses soins jusqu'à l'incident récent, la cour d'appel, qui s'est fondée sur la déclaration de l'auteur de la SCI LP RAYMOND IV figurant dans l'acte d'acquisition de cette dernière, a méconnu le principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi même et a violé l'article 1315 du code civil ;
2°) ALORS QU'en décidant que la SCI LP RAYMOND IV était fondée à soutenir que son droit de surélever ne s'appliquait pas à une partie commune dont aucune ne se trouvait affectée, mais à un bâtiment dont la propriété lui est purement privative, pour en déduire que l'autorisation de l'assemblée générale n'était pas requise, en l'état de constatations desquelles il ressort pourtant que le terrain sur lequel a été édifiée la construction est demeuré une partie commune, ce dont il résultait que les travaux de surélévation qui portaient sur le bâtiment requéraient une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et a violé le texte précité ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que la réalisation par un copropriétaire de travaux sur ses parties privatives requiert l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'en statuant comme elle l'a fait, les travaux de surélévation réalisés dans la cour affectant nécessairement l'aspect extérieur de l'immeuble d'origine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de sa décision au regard de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV soutenait, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965, que l'acte modificatif du règlement de copropriété étant en date du 31 juillet 1973, le droit d'édification qu'il prévoyait était devenu caduque après dix ans, soit le 30 juillet 1983 (concl.app p.8 et 9) ; qu'en décidant que la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV était infondée en sa demande tendant à l'arrêt des travaux pour lesquels la SCI LP RAYMOND IV a obtenu une autorisation administrative, sans répondre à ce chef opérant des conclusions d'appel de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND I, qui visait à démontrer qu'il n'était pas établi que le droit d'édification institué par l'acte du 31 juillet 1973 avait été mis en oeuvre dans le délai prévu par les dispositions précitées, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV mal fondée en sa demande tendant à la suppression des nouveaux ouvrages ainsi que la remise en état des lieux ;
AUX MOTIFS QUE sur les ouvertures, qu'à admettre la recevabilité de la demande en tant qu'elle concernerait une exécution d'un élément du programme des travaux qui ont donné lieu à la demande d'interdiction initiale, ce qui en fait un complément de la demande initiale et ce que la SCI LP RAYMOND IV ne discute pas utilement au vu du constat d'huissier versé aux débats, la SCI GRAND HÔTEL RAYMOND IV ne démontre pas être fondée en sa prétention dès lors que ces travaux s'appliquent aux bâtiments dont la propriété est strictement privative à l'appelante, ne sont pas ceux de surélévation interdits par la décision, et qu'elle ne démontre pas en quoi ils seraient susceptibles de porter atteinte à ses droits de copropriétaire ;
1°) ALORS QUE la SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV soutenait, dans ses conclusions délaissées, que les ouvrages litigieux réalisés sur le bâtiment d'origine à usage ancien de radiologie appartenant à la SCI LP RAYMON IV affectaient l'aspect extérieur de l'immeuble, de sorte qu'ils auraient dus être soumis au vote de l'assemblée générale en application des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (Concl.app p.10 – Prod) ; qu'en se prononçant sur le constat selon lequel, les travaux litigieux s'appliquaient aux bâtiments dont la propriété est strictement privative à la SCI LP RAYMOND IV et n'étaient pas ceux de surélévation interdits par la décision, sans répondre aux conclusions opérantes de la SCI GRAND HOTEL RAYMOND qui tendaient à démontrer que les ouvrages litigieux réalisés sur le bâtiment d'origine affectaient l'aspect extérieur de l'ensemble de l'immeuble, de sorte qu'ils auraient dû être soumis au vote de l'assemblée générale en application des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que la réalisation par un copropriétaire de travaux sur ses parties privatives requiert l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors qu'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que les travaux litigieux s'appliquaient aux bâtiments dont la propriété est strictement privative à la SCI LP RAYMOND IV et n'étaient pas ceux de surélévation interdits par la décision, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si les travaux litigieux affectaient ou non l'aspect extérieur de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte à une partie commune, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en retenant que SCI GRAND HOTEL RAYMOND IV n'a pas démontré en quoi les travaux litigieux seraient susceptibles de porter atteinte à ses droits de copropriétaire, pour rejeter sa demande de suppression des ouvertures litigieuses et de remise en l'état des lieux, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 07 juin 2010


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 16 novembre 2011, pourvoi n°10-23888

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : Me Foussard, SCP Ortscheidt

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 16/11/2011
Date de l'import : 06/07/2015

Fonds documentaire ?: Legifrance

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