Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des conclusions des consorts X... rendait nécessaire, que l'évolution des sous-loyers n'était invoquée qu'au soutien du constat d'une modification des obligations respectives des parties et relevé, par une appréciation souveraine, que la hausse du rapport locatif du studio sous-loué était sans incidence sur celles-ci et que rien ne démontrait une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a pu, sans dénaturation, en déduire que la demande de déplafonnement devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mesdemoiselles X... de leur demande tendant à voir autoriser le déplafonnement du loyer du local loué à Madame Y... et à voir fixer sa valeur a minima à la somme de16. 040 € par an ;
AUX MOTIFS QUE le contrat fait la loi des parties ; qu'il suffit de se reporter au bail en date du 29 janvier 1986 (Z.../ Y...- A...) pour y constater qu'ont été louées : au rez-de-chaussée : deux boutiques et une réserve ; au premier étage : une réserve et un studio ; qu'au chapitre destination, il était stipulé que le bien loué devait être affecté : à usage commercial pour le rez-de-chaussée et la réserve ; à usage d'habitation pour le studio loué au 1er étage ; que les parties convenaient « que les biens loués forment une location indivisible, à titre commercial pour le tout » ; qu'au chapitre « cession-sous-location » (page 8), il était stipulé que le locataire ne pouvait sous louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et écrit du bailleur … ; que toute sous-location devait avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, « qui devra être stipulé payable directement entre les mains du bailleurs et elle devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une copie exécutoire lui sera remise sans frais pour lui » ; qu'il n'est pas contesté que dès le 29 janvier 1986, selon courrier versé aux débats, Jean Z... et les époux B...
Z... ont donné leur accord pour la sous-location du studio ; qu'il appartient aux bailleurs d'exiger le respect strict des stipulations sus visées, à savoir le paiement direct entre leurs mains du produit de la souslocation, et leur participation à l'acte authentique consacrant chaque sous location ; que la Cour ne discerne d'ailleurs pas l'exacte interprétation du bail par les demoiselles X... (page 6 de leurs conclusions) qui affirment que le prix du loyer a été négocié sur la base de la récupération des sous-loyers par le bailleur, mais que Madame A... récupère en fait ces sous-loyers sans les rétrocéder au bailleur ; que les bailleresses estiment que « du moins sur un plan comptable … cela revient à exclure du local loué le local d'habitation » ; que comprenne qui pourra, l'essentiel étant que la Cour n'est pas saisie d'une action en résolution du bail pour non respect de la clause de sous-location, ou d'une action en rétrocession des sous loyers encaissés, mais d'une action en déplafonnement des loyers au motif d'une modification des obligations respectives des parties ; que quelque soit la durée effective des occupations du studio par des sous-locataires, et quelque soit l'évolution comparée d'une part des sous loyers et d'autre part du loyer commercial principal, les obligations respectives des parties n'ont pas changé qui consistent au vu du bail susvisé, pour les bailleresses à délivrer les biens formant une location indivisible pour le tout à titre commercial, pour la preneuse à acquitter un loyer convenu pour le tout, sans que la perception directe de fait des sous loyers suite aux baux de sous-location puisse être considérée comme un déséquilibre de nature contractuelle susceptible d'ouvrir droit au déplafonnement ; qu'en d'autres termes, il appartient aux bailleresses d'exiger une application stricte du bail, et l'analyse financière à laquelle elles procèdent (diminution de la charge réelle du loyer principal, tenant la hausse alléguée du rapport locatif du studio sous loué) n'a aucune incidence sur l'obligation principale du locataire à payer le loyer convenu pour le tout ; que s'agissant des autres motifs allégués de déplafonnement, il convient bien entendu de se référer à l'expertise C..., dont on aurait logiquement attendu de la part de Mesdemoiselles X... une critique circonstanciée ; qu'en réalité, exception faite des recherches effectuées sur le nombre et la durée des sous-locations qui procèdent d'une analyse erronée des termes du bail, des obligations qui en découlent ainsi que du fondement dont est saisie la Cour, les pièces régulièrement communiquées se réduisent à un résumé non sourcé de l'évolution de la fiscalité locale (pièce n° 14) de 1996 à 2006, qui aurait gagné à être illustrée par les documents fiscaux précis afférents aux locaux loués ; qu'en l'état et sur la durée, cette pièce n° 14 est insuffisante à permettre un déplafonnement, ou à rejeter les motifs pertinents du premier juge que la Cour adopte dès lors qu'ils se fondent sur les conclusions non sérieusement contestées de l'expert ; qu'enfin, la Cour estime inappropriée en droit toute approche économique, qu'il s'agisse ainsi que motivé ci-dessus du rapport de la sous-location, ou de l'évolution du chiffre d'affaires de Madame A... ; qu'en effet, et dès lors que rien ne démontre une évolution notable des facteurs concrets de commercialité, comme l'emplacement et l'achalandage, la Cour estime que la véritable genèse du litige réside dans l'insatisfaction ressentie par les bailleresses quant à la rentabilité locative du bien loué ; que cependant elles ne pouvaient ignorer en rachetant les murs qu'un locataire commercial était en place qui justifiait par ailleurs d'une autorisation de sous-location qui n'a jamais été remise en cause dans son principe (arrêt attaqué p. 5 à 7) ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le tableau de la fiscalité locale produit par Mesdemoiselles X... ne permet pas d'établir une augmentation significative (jugement p. 5, § 11) ;
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que fixés par les parties dans leurs écritures ; que Mesdemoiselles X... soutenaient devant la Cour d'appel que le déplafonnement des loyers était justifié en raison de la modification des caractéristiques du local loué résultant de l'évolution des sous loyers correspondant au local d'habitation ; qu'en affirmant qu'elle n'était saisie que d'une action en déplafonnement des loyers au motif d'une modification des obligations respectives des parties, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'augmentation de la valeur des locaux d'habitation constitue une modification des caractéristiques du local lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation ; qu'en estimant inappropriée en droit toute approche économique relative au rapport de la sous-location, bien que l'augmentation de la valeur de la partie des locaux loués à titre d'habitation eût constitué une modification des caractéristiques du local commercial, de nature à justifier le déplafonnement, la Cour d'appel violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-4 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE les bailleresses avaient fait valoir que le local loué avait connu au cours du bail échu une forte baisse de sa commercialité en raison de la désaffection de la rue Rousseau du fait de la création du passage « les portes de la loge » ayant détourné le flux des chalands ; que la Cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen de nature à justifier le déplafonnement et s'est bornée globalement à écarter toute approche économique, a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que le tableau de l'évolution de la fiscalité locale portait le cachet de la mairie de PERPIGNAN ; qu'en affirmant que ce document était « non sourcé », la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet écrit, a violé l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; que le tableau de l'évolution de la fiscalité locale montrait une augmentation de 62, 76 % pour les impôts perçus par la Région, de 26, 42 % pour les impôts perçus par le Département, et 22 % pour les impôts perçus par la Commune ; qu'en affirmant que ce tableau ne permettait pas d'établir une augmentation significative des impôts, la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet écrit, a violé l'article 1134 du Code civil.
