LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Toulouse, 9 mars 2010), que M. X..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société El Mucho , a délivré à celle-ci, le 8 août 2006, un commandement de payer les loyers d'avril à juillet 2006, visant la clause résolutoire, puis, le 29 septembre 2006, lui a signifié un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 mars 2007, sans offre d'indemnité d'éviction ; que, par acte du 12 avril 2007, la société locataire, qui s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 18 octobre 2007, a assigné en paiement de cette indemnité son bailleur qui, le 9 octobre 2007, a présenté une demande reconventionnelle en résiliation du bail ;
Attendu que la société El Mucho fait grief à l'arrêt d'accueillir cette dernière demande alors, selon le moyen :
1°/ que le bailleur ne peut obtenir la résiliation d'un contrat de location commerciale antérieurement arrivé à expiration du fait de la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que par acte d'huissier du 29 septembre 2006, M. X... a fait signifier à la société El Mucho un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2007 et que le bail est arrivé à expiration à cette date ; qu'en prononçant la résiliation du bail au 9 octobre 2007, date à laquelle elle a été sollicitée par M. X... dans ses conclusions devant le premier juge, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
2°/ que le bailleur ne peut, de bonne foi, prétendre obtenir la résiliation d'un contrat de bail arrivé à expiration après en avoir refusé le renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'en prononçant néanmoins la résiliation judiciaire du contrat de bail au 9 octobre 2007, date à laquelle M. X... avait pour la première fois présenté une telle demande, cependant qu'il résultait de ses constatations que ce dernier avait préalablement donné congé sans renouvellement à son locataire et que le bail était arrivé à expiration le 31 mars 2007, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-17 du code de commerce ;
3°/ que l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations contractuelles ne peut constituer un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en l'espèce, le tribunal de grande instance de Foix a estimé que le retard de la société El Mucho dans le paiement des loyers de la fin de l'année 2006 et du début de l'année 2007 constituait un motif grave et légitime « de résiliation » du bail dans la mesure où par un commandement de payer du 8 août 2006, M. X... avait déjà mis en demeure la société El Mucho de régler des loyers impayés ; qu'en statuant de la sorte, cependant que le commandement de payer du 8 août 2006, dont l'arrêt constate que la société El Mucho avait immédiatement payé les causes, ne concernait que les loyers de juin à août 2006, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que M. X... avait mis en demeure la société El Mucho de payer les loyers de la fin d'année 2006 et du début de l'année 2007, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;
4°/ qu'en jugeant que le retard de paiement des loyers de mai 2005 à février 2006, puis de juin à août 2006, constituait « un motif grave et légitime » au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce, sans constater que ces inexécutions contractuelles avaient été commises ou s'étaient poursuivies plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à les faire cesser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant rappelé à bon droit que, même s'il a signifié un congé au preneur, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil, pour des motifs invoqués ou non dans le congé et éventuellement postérieurs à celui-ci, et souverainement retenu que les retards réitérés et parfois importants avec lesquels les loyers avaient été acquittés constituaient un manquement important aux obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas adopté les motifs du jugement et n'a pas fait application de l'article L. 145-17 du code de commerce, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le loyer devait être payé d'avance, le premier de chaque mois, et que la résiliation du bail qu'elle prononçait devait être fixée au 9 octobre 2007, la cour d'appel en a exactement déduit que la société El Mucho devait être condamnée à régler le loyer du mois d'octobre 2007 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société El Mucho et M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société El Mucho et M. Y..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation au 9 octobre 2007 du bail commercial conclu entre Jean-Claude X... et la SARL EL MUCHO aux torts de cette dernière, D'AVOIR débouté la SARL LE MUCHO de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « il est constant que le propriétaire peut, même s'il a signifié un congé au preneur, solliciter, sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil, la résiliation (et non pas sa « constatation », comme improprement dit par Jean-Claude X... et par le premier juge) du bail commercial les liant, pour des motifs invoqués ou non dans le congé et éventuellement postérieurs à celui-ci, le juge devant rechercher si le preneur a commis des manquements suffisamment graves à ses obligations contractuelles ; qu'en l'espèce, alors que le loyer devait être payé d'avance le 1er de chaque mois, la SARL EL MUCHO s'en est acquitté presque chaque mois avec un retard allant de quelques jours ou semaines à plusieurs mois : par exemple, les loyers de mai 2005 à février 2006 ont été payés le 8 mars 2006, ceux de juin à août 2006 l'ont été le 9 août 2006, à la suite de la signification par huissier le 8 août 2006 d'un commandement visant la clause résolutoire ; que sans qu'il soit utile de vérifier la réalité des autres griefs invoqués par le bailleur, ces retards réitérés et parfois importants constituent en eux-mêmes un manquement important aux obligations contenues dans le bail et donc un motif grave et légitime justifiant que soit prononcée, aux torts du preneur, la résiliation du bail commercial dont s'agit au 9 octobre 2007, date à laquelle elle a été sollicitée par Jean-Claude X... dans ses conclusions devant le premier juge (…)En raison de ses manquements justifiant la résiliation du bail, la Sarl EL MUCHO sera déboutée de sa demande en indemnité d'éviction et de ses autres prétentions » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « d'après l'article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que cependant l'inexécution d'une obligation constitue un motif grave et légitime si elle perdure ou se renouvelle plus d'un mois après mise en demeure, étant précisé que ladite mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire et doit reproduire le motif invoqué et le texte de loi correspondant ; qu'en l'occurrence le bailleur reproche au preneur de n'avoir pas respecté certaines obligations du bail notamment celle de payer le loyer d'avance le premier de chaque mois ; qu'à ce titre un commandement de payer a été remis par huissier le 8 août 2006 à la SARL EL MUCHO afin d'obtenir des versements de loyers réguliers conformément au bail ; que cette mise en demeure respectait les formalités prévues par l'article susvisé ; qu'il ressort néanmoins de la procédure qu'à la suite de cette mise en demeure et notamment courant 2007, la SARL EL MUCHO ne payait pas tous ses loyers d'avance le premier de chaque mois ; qu'il est donc établi que plus d'un mois après le commandement de payer, la SARL EL MUCHO renouvelait ses comportements et ne respectait pas les engagements prévus dans le bail ; qu'il est inopérant de prétendre que les retards de paiement de l'année 2007 ne doivent pas être pris en compte ; qu'il est effectivement matériellement prouvé que pour les derniers mois de l'année 2006 et surtout les premiers mois de l'année 2007, la SARL EL MUCHO recommençait par période à ne pas payer régulièrement l'entièreté du loyer le premier de chaque mois ; que ce constat suffit à caractériser un motif grave et légitime sans qu'il ne soit besoin d'évoquer les autres raisons développées par le bailleur ; que force est de constater la résiliation du bail pour motif grave et légitime ; que par conséquent, il n'y a pas lieu d'envisager l'indemnité d'éviction » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur ne peut obtenir la résiliation d'un contrat de location commerciale antérieurement arrivé à expiration du fait de la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que par acte d'huissier du 29 septembre 2006, Monsieur X... a fait signifier à la SARL EL MUCHO un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2007 et que le bail est arrivé à expiration à cette date ; qu'en prononçant la résiliation du bail au 9 octobre 2007, date à laquelle elle a été sollicité par Jean-Claude X... dans ses conclusions devant le premier juge, la Cour d'appel a violé les articles L.145-17 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
ALORS, DE SURCROÎT, QUE le bailleur ne peut, de bonne foi, prétendre obtenir la résiliation d'un contrat de bail arrivé à expiration après en avoir refusé le renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'en prononçant néanmoins la résiliation judiciaire du contrat de bail au 9 octobre 2007, date à laquelle Monsieur X... avait pour la première fois présenté une telle demande, cependant qu'il résultait de ses constatations que ce dernier avait préalablement donné congé sans renouvellement à son locataire et que le bail était arrivé à expiration le 31 mars 2007, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L.145-17 du code de commerce ;
ALORS, EN OUTRE, QUE l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations contractuelles ne peut constituer un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en l'espèce, le tribunal de grande instance de FOIX a estimé que le retard de la société EL MUCHO dans le paiement des loyers de la fin de l'année 2006 et du début de l'année 2007 constituait un motif grave et légitime « de résiliation » du bail dans la mesure où par un commandement de payer du 8 août 2006, Monsieur X... avait déjà mis en demeure la SARL EL MUCHO de régler des loyers impayés ; qu'en statuant de la sorte, cependant que le commandement de payer du 8 août 2006, dont l'arrêt constate que la société EL MUCHO avait immédiatement payé les causes, ne concernait que les loyers de juin à août 2006, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que Monsieur X... avait mis en demeure la SARL LE MUCHO de payer les loyers de la fin d'année 2006 et du début de l'année 2007, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-17 du code de commerce ;
ALORS, ENCORE, QU' en jugeant que le retard de paiement des loyers de mai 2005 à février 2006, puis de juin à août 2006, constituait « un motif grave et légitime » au sens de l'article L.145-17 du code de commerce, sans constater que ces inexécutions contractuelles avaient été commises ou s'étaient poursuivies plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à les faire cesser, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SARL LE MUCHO à verser à M. Jean-Claude X... la somme de 942,41 € au titre du loyer d'octobre 2007 ;
AUX MOTIFS QU' « au regard de la date retenue de la résiliation (9 octobre 2007), la SARL EL MUCHO sera condamnée à régler à Jean-Claude X... le loyer du mois d'octobre 2007, soit la somme de 902,41 € ; qu'en revanche, à compter de cette date, elle ne peut plus être redevable que d'une indemnité d'occupation mensuelle ; or que Jean-Claude X... n'a, à ce titre, formé aucune demande, étant ajouté qu'une telle indemnité se prescrit par 2 années en vertu de l'article L.145-60 du Code de commerce, en sorte qu'aujourd'hui aucune régularisation n'est plus possible ; qu'en outre l'intimé ne justifie pas des charges dont le paiement lui serait dû ; que par ailleurs, la SARL EL MUCHO prouvant avoir payé le coût du commandement du 8 août 2006, M. X... sera donc débouté sur ces points » ;
ALORS QUE le locataire qui se maintient dans les lieux postérieurement à l'expiration du contrat de bail commercial n'est tenu à compter de cette date qu'au versement d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer ; que par ailleurs, l'action en paiement de l'indemnité d'occupation se prescrit par deux ans en application de l'article L.145-60 du code de commerce ; qu'en condamnant la SARL EL MUCHO à payer à Monsieur X... une somme de 942,01 € au titre du loyer d'octobre 2007, cependant qu'elle constatait que le bail était expiré depuis le 31 mars 2007 et que Monsieur X... n'avait pas présenté de demande tendant au versement d'une indemnité d'occupation, la Cour d'appel a violé les articles L.145-8, L.145-17, L.145-28 et L.145-60 du code de commerce.
