LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le cahier des charges du lotissement prévoyait que l'ensemble du Domaine était divisé en cinq zones, que la zone "J" devait participer aux charges de gestion à hauteur de 300/10 000e et que la répartition à l'intérieur de la zone devait être déterminée par un règlement de copropriété et retenu que la vente conclue le 26 juillet 1969 entre le lotisseur et la société civile Le Front de mer du Gaou Bénat ne portait que sur une partie de l'îlot J et que deux jugements "définitifs" avaient rejeté la demande de l'ASL tendant à l'annulation de la vente et du règlement de copropriété établi le 24 avril 1970, ce dont il résultait que le droit de propriété de la société du Domaine de la Baie du Gaou Bénat sur les parcelles non cédées et la présence de la copropriété sur les autres étaient opposables à l'ASL, la cour d'appel, qui n'était tenue, ni de procéder à une recherche sur les conséquences du transfert des parties communes du lotissement que ses constatations rendaient inopérantes ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation a pu, sans dénaturation, retenir que les parcelles non vendues de l'îlot J ne constituaient pas des parties communes du lotissement et que l'acte de vente et le règlement de copropriété avaient procédé à une répartition des cotisations dues au titre de la gestion du lotissement entre les différents propriétaires de la zone, ainsi que le cahier des charges en prévoyait la possibilité, et en a justement déduit que l'ASL ne pouvait pas imposer au seul syndicat des copropriétaires de supporter les charges imputables à la totalité de la zone ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'ASL des propriétaires du lotissement La Baie du Gaou Bénat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'ASL des propriétaires du lotissement La Baie du Gaou Bénat à payer au syndicat des copropriétaires Ilot J du Domaine du Gaou du Bénat et à Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'ASL des propriétaires du lotissement La Baie du Gaou Bénat ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par de Me Le Prado, avocat aux Conseils pour l'ASL des propriétaires du lotissement La Baie du Gaou Bénat
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir rejeté les demandes de l'association syndicale libre du Domaine de Gaou Bénat tendant notamment à la condamnation du syndicat des copropriétaires Ilot J du Domaine du Gaou du Bénat en paiement du solde de cotisations représentant 30/10000èmes de ses dépenses totales ;
Aux motifs qu'« 'il est clairement stipulé dans le cahier des charges du lotissement, que l'ensemble du Domaine est divisé en 5 partes, à savoir une zone de parcelles individuelles réparties en six îlots portant les lettres A à F, une zone de groupement d'habitations comprenant deux îlots portant les lettres G et H, une zone de commerce portant la lettre I, une zone dénommée "le Club" portant la lettre J et enfin une zone comprenant les réserves boisées, les promenades, les voies de desserte et de circulation, les sentiers et toutes les parties qui n'ont pas été affectées aux îlots décrits ci-dessus ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient l'ASL, les parcelles dont la société du Domaine de la Baie de Gaou Bénat a conservé la propriété après la vente du 26 juillet 1969 et qui sont affectées à l'îlot J, ne constituent pas des parties communes du lotissement ; que c'est donc par une exacte appréciation que le premier juge, après avoir relevé que le cahier des charges prévoit la possibilité de division de la zone J et la possibilité pour les différents propriétaires de cette zone de procéder entre eux à une répartition des cotisations dues au titre de la gestion du lotissement, a débouté l'ASL de sa demande en paiement d'un solde de cotisations représentant 30/10000èmes » ;
Et aux motifs du jugement confirmé que « le cahier des charges fixe la répartition aux charges pour chaque zone, désignée par des lettres, la zone J dénommée "Le club" devant participer pour 300/10000èmes, la répartition à l'intérieur de la zone devant être déterminée par le règlement de copropriété à établir. La vente, en date du 26 juillet 1969, conclue entre la société du Domaine de la Baie de Gaou Bénat, lotisseur, et la société civile Le Front de Mer du Gaou Bénat, a porté sur une partie seulement de l'îlot "J" et une partie de l'îlot "H" les parcelles concernées par la vente étaient celles cadastrées section F n° 3183 à 3190, et il était ex pressément prévu que les parcelles F n° 3191 à 3193, faisant aussi partie de l'îlot "J", étaient exclues de la vente. Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier "Ilot J" rappelle que, préalablement à la vente, le lotisseur avait obtenu le permis de construire sur l'îlot "J" un ensemble récréatif comprenant des installations sportives, un hôtel pavillonnaire, 52 studios, 63 garages à bateaux, 1 pavillon de gardien et un parc de stationnement. Il indique que les installations sportives et le pavillon du gardien situés sur les parcelles n° 3191 à 3193 non vendues ne font pas partie de la copropriété. Les jugements définitifs rendus par le Tribunal de grande instance de Toulon les 19 et 26 octobre 1981 ont rejeté les demandes d'annulation de la vente intervenue le 26 juillet 1969, publiée le 29 juillet 1969 et du règlement de copropriété adopté le 24 avril 1970 et publié le 6 mai 1970. Ces demandes étaient présentées par l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat. Il convient d'en déduire que le droit de propriété de la SCI Le Front de Mer du Gaou Bénat sur les parcelles cédées et la présence de la copropriété sur ces parcelles sont opposables à l'association syndicale libre du lotissement, la convention sur la répartition de la quote-part de charges dues pour l'ensemble de la zone entre les deux propriétaires de cette zone n'a pas eu pour effet de modifier la répartition établie par le cahier des charges selon laquelle l'ensemble de la zone J devait participer pour 300/10000èmes aux dépenses totales communes. Au jour du jugement, la société du Domaine de la baie du Gaou Bénat est toujours propriétaire des trois parcelles non vendues en 1969, qui ne font pas partie de l'ensemble immobilier défendeur. En outre, le cahier des charges prévoyait, en ce qui concerne la répartition des charges, que l'îlot "J", représentant l'ensemble de la zone club, serait redevable de 300/10000èmes, la répartition de la copropriété des parties communes étant décidée selon les mêmes modalités que pour les îlots G et H. Or, pour ces îlots, il était prévu que "le règlement intérieur de ce groupement d'habitation et la répartition des millièmes seront déterminés par le règlement de copropriété". Par analogie, la répartition des millièmes entre les occupants de la zone club de l'îlot "J" devait donc être réalisée par l'établissement d'un règlement de copropriété. Le cahier des charges renvoyait donc à un accord entre les détenteurs de la zone pour la répartition entre eux de la quote-part de charges fixée pour la zone. Le cahier des charges prévoyait donc expressément la possibilité de division de la zone "J" et la possibilité pour les différents propriétaires de cette zone de procéder entre eux à une répartition des cotisations dues au titre de la gestion du lotissement. En ce qui concerne la zone "J" cette répartition a été réalisée dans l'acte de vente et le règlement de copropriété publiés. Etant donné que cette répartition n'était pas prohibée par le cahier des charges et qu'il a été jugé que les ventes du 26 juillet 1969 et le règlement de copropriété de 1970 sont opposables à l'association syndicale libre du lotissement, il convient de juger que l'association syndicale libre du lotissement ne peut pas imposer au seul syndicat des copropriétaires de la copropriété de l'îlot J de supporter la totalité de la participation aux charges prévue pour la totalité de la zone. Les demandes en paiement au titre de soldes de charges des exercices 2003-2004, 2004-2005 et 2005-2006 seront donc rejetées » ;
Alors que les stipulations du cahier des charges, approuvé ou non et quelle que soit sa date, ont toujours entre colotis un caractère contractuel, et prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; que le cahier des charges prévoit (p. 13 et 14) que les charges sont réparties à concurrence de 300/10000 pour l'îlot J (ensemble de la zone du club), étant précisé que « le règlement intérieur de ce groupement et la répartition des millièmes seront déterminés par le règlement approprié de copropriété » ; qu'il en résulte que l'ensemble des propriétaires de l'îlot J doivent être réunis dans une seule et même copropriété ; que les juges su fond qui, pour débouter l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat de ses demandes tendant au paiement de charges, se sont référés aux stipulations de l'acte de vente intervenu entre la société du Domaine de la Baie du Gaou Bénat à la SCI Le Front de mer du Gaou Bénat, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que les stipulations du cahier des charges, approuvé ou non et quelle que soit sa date, ont toujours entre colotis un caractère contractuel, et prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; que le cahier des charges établi le 29 août 1959 divise le domaine de la Baie du Gaou Bénat en plusieurs parties, dont un îlot J (Le Club), et les espaces libres et les différentes voies, définis comme une « zone d'une superficie de 82 ha environ, comprend les réserves boisées, les promenades, les voies de desserte et de circulation, les sentiers et toutes les parties qui n'ont pas été affectées aux îlots décrits ci-dessus » (cf. cahier des charges, p. 1 et 2) ; qu'il prévoit (p. 11 et 12, p. 13) que l'association syndicale aura la charge, notamment, « de l'entretien des parties communes soit : les voies de circulation et leurs accessoires (caniveaux, aqueducs, poteaux indicateurs, etc…), les bois, le pavillon du gardien » ; que la Cour d'appel, pour rejeter la demande de l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Glaou Bénat tendant au paiement du solde de charges incombant aux propriétaires de l'îlot J, a retenu que les parcelles dont la société du Domaine de la Baie de Gaou Bénat avait conservé la propriété après la vente du 26 juillet 1969, affectées à l'îlot J, ne constituaient pas des parties communes du lotissement, et s'est référée à la répartition des charges convenue dans l'acte de vente ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a méconnu les énonciations claires et précises du cahier des charges, dont il résulte que les terrains qui supportent, entre autres équipements communs, le parking et le pavillon du gardien, comme les voies de circulation et leurs accessoires, ne peuvent constituer que des parties communes, et a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat a fait valoir que les parcelles de l'îlot J exclues de la vente consentie par société du Domaine de la Baie du Gaou Bénat à la SCI Le Front de mer du Gaou Bénat, non commercialisables, devaient lui être remises par le lotisseur et ne pouvaient supporter une quote part de charges ; que la Cour d'appel, pour rejeter la demande de l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat tendant au paiement du solde de charges incombant aux propriétaires de l'îlot J, a retenu que les parcelles dont la société du Domaine de la Baie de Gaou Bénat avait conservé la propriété après la vente du 26 juillet 1969, affectées à l'îlot J, ne constituaient pas des parties communes du lotissement, et s'est référée à la répartition des charges convenue dans l'acte de vente ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences du transfert des espaces au profit de l'association syndicale, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Et Alors que l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat a fait valoir que la copropriété de l'îlot J bénéficiait de 3 % des voix au sein de l'association syndicale, dans la même proportion que les charges lui incombant ; que la Cour d'appel, qui a rejeté la demande de l'association syndicale libre du lotissement du Domaine du Gaou Bénat tendant au paiement du solde des charges correspondantes, sans s'expliquer sur la conformité de la répartition des charges à celle des votes, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
