LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 20 janvier 2009), que la société civile immobilière Saint-Martin (la SCI), qui est propriétaire des lots transitoires n° 300, 400, 500 et 600 dans la copropriété du Domaine de Saint-Martin, a assigné en annulation des décisions n° 2b et 11 de l'assemblée générale du 2 février 2005, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) qui a demandé reconventionnellement la condamnation de la SCI à lui payer les charges de copropriété non prescrites ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer au syndicat la somme de 40 892,33 euros, l'arrêt retient que la somme réclamée par le syndicat à la SCI au titre des charges de copropriété correspond à la part qui lui incombe en fonction des tantièmes attachés aux lots dont elle est propriétaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui prétendait qu'elle n'était plus propriétaire des lots n° 500 et 600 depuis l'ordonnance d'expropriation rendue le 8 mars 2000, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine Saint-Martin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Martin, le condamne à payer à la SCI Saint-Martin la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la SCI Saint-Martin.
PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a confirmé le jugement, notamment en ce qu'il a condamné la SCI SAINT MARTIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DOMAINE SAINT MARTIN, prise en la personne de son syndic, la somme de 40 892,33 euros avec intérêts et intérêts des intérêts, y ajoutant, condamné la SCI SAINT MARTIN à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en complément de l'indemnité déjà allouée par le Tribunal en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS OU « en page 1, in fine, du règlement de copropriété il est stipulé que « le ou les lots devant composer les deuxième et troisième tranches de travaux seront exonérés de toutes charges (à l'exception du paiement de la taxe foncière) tant que les bâtiments objets de ces tranches ne seront pas édifié» ; que cette clause est contraire aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu'elle est réputée non écrite ; que dans le règlement de copropriété il est stipulé :
* au titre II, chapitre II « charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments »
- à l'article 14 : « les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction comprennent ( ..) les primes d'assurances énumérées au chapitre relatif aux « assurances »,
- à l'article 15 : « les dépenses d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliqueront à l'un ou l'autre des corps de bâtiments ou du local à usage de garage. ( ..) »,
- à l 'article 16 : « les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment seront réparties entre les copropriétaires au prorata des tantièmes spéciaux à chaque bâtiment contenus dans les lots. (...) »,
* au chapitre VI « assurances », à l'article 119 : « le syndicat sera assuré contre :
1° l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts causés par l'électricité et le gaz, les dégâts des eaux et les bris de glaces (..)
2° le recours des voisins et le recours des locataires
3 ° la responsabilité civile pour dommage causés aux tiers par l'ensemble immobilier (...) » ;
« qu'il résulte de la combinaison de ces articles que le règlement de copropriété considère l'intégralité des frais d'assurance sans distinguer ceux qui concernent les parties communes générales, comme les recours contre les voisins et la responsabilité civile pour dommages causés aux tiers, de ceux qui concernent les parties communes spéciales (bâtiments J et K) et qu'il a pour conséquence de mettre l'intégralité de ces frais à la charge des seuls propriétaires de lots situés dans les bâtiments J et K ; qu'en cela ces clauses sont contraires aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu'elles sont réputées non écrites ; que le syndicat est donc bien fondé à réclamer à la SCI la part qui lui incombe des frais d'assurances ; que toutes les autres chargées réclamées à la SCI constituent des charges générales que le règlement de copropriété (titre II, chapitre I) met, conformément à la loi, à la charge des copropriétaires au prorata des tantièmes généraux afférents à leurs lots ; que le syndicat des copropriétaires a produit les états de dépenses afférents à chacun des exercices de la période du 1er juillet 1995 au 30 juin 2006 ; qu'il est établi que l'assemblée générale a, pour chacun de ces exercices, approuvé les comptes de la copropriété de sorte que le syndicat n'a pas à produire maintenant des factures pour justifier le détail des charges dont il réclame paiement ; que la somme réclamée par le syndicat à la SCI au titre des charges de copropriété correspond à la part qui incombe à la SCI en fonction du nombre de tantièmes attachés aux lots dont il est propriétaire » ;
ALORS QUE la SCI SAINT MARTIN a demandé à la Cour d'appel, dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées le 28 novembre 2008, de :
- « constater que la SCI SAINT MARTIN s'est vue dénier tout droit à indemnité pour l'expropriation des lots 500 et 600 par la Commune d'AIME à la suite de l'ordonnance d'expropriation rendue le 8 mars 2000,
- « débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d'un arriéré de charges sur dix ans portant sur les lots 500 et 600 expropriés par la Commune »,
en expliquant dans le corps de ses conclusions (p. 16 à 18), après avoir déjà indiqué le problème de l'incidence de la procédure d'expropriation des lots non bâtis 500 et 600 (p. 13) :
« Par un arrêt en date du 10 juin 2008, la Cour d'Appel de CHAMBERY a :
« Dit que l'indemnité d'expropriation de 72.254, 50 euros doit revenir au Syndicat des coproprietaires de l'immeuble « Domaine Saint Martin » Condamne la SCI SAINT MARTIN à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine Saint Martin » les intérêts au taux légal capitalisés à compter du 14. juin 2003 sur cette somme de 72.254, 50 euros... »
La Cour d'appel a ainsi retenu que l'indemnité d'expropriation devait revenir au syndicat des Copropriétaires dès lors que « la parcelle expropriée n° 2537 est une partie de la parcelle n° 2298 qui constitue l'assiette du Syndicat des Copropriétaires » et qu'en tout état de cause, « la parcelle expropriée était la propriété du syndicat des copropriétaires bien avant que ne soit rendue le 8 mars 2000 l'ordonnance d'expropriation. »
Il serait ainsi paradoxal que la SCI SAINT MARTIN qui s'est vue dénier tout droit à indemnité pour l'expropriation des lots n° 500 et 600 par la commune d'AIME à la suite de l'ordonnance d'expropriation rendue le 8 mars 2000 soit condamnée à verser des charges de copropriétés pour ces mêmes lots.
En tout état de cause, il apparaît incontestablement que la SCI SAINT MARTIN n'était plus propriétaire des lots n° 500 et 600 depuis l'ordonnance d'expropriation et qu'elle ne saurait dans ces conditions être condamnée à payer des charges de copropriété pour ces lots après cette date.
En effet, la Cour a bien confirmé que l'expropriation concernait les lots réservés n° 500 et 600 dans leur totalité dans son arrêt du 10 juin 2008. (soit 29878/100 000èmes)
Dans ces conditions, dès lors que la SCI SAINT MARTIN n'est plus propriétaire de ces lots à tous le moins depuis la date de l'ordonnance d'expropriation, elle ne saurait être tenue au paiement des charges qui y sont afférentes.
C'est dans ces conditions que la demande du Syndicat des copropriétaires ne pourrait, à titre infiniment subsidiaire porter que sur les lots n° 500 et 600 que jusqu'à la date de l'ordonnance d'expropriation à savoir le 8 mars 2000, date à laquelle la SCI SAINT MARTIN a perdu tous droits sur les lots 500 et 600.
La SCI ne saurait en effet être condamnée à payer des charges de copropriété sur des lots dont elle n'est plus propriétaire depuis plus de 8 ans.
La Cour de Cassation confirme d'ailleurs qu'en cas d'expropriation du lot, l'expropriant devient effectivement débiteur des charges à compter de la notification de l'ordonnance d'expropriation au Syndic (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 11 mai 1994).
L'argumentation du Syndicat des Copropriétaires tendant à faire valoir que la SCI SAINT MARTIN serait toute ois redevable du paiement de ses charges au motif que si la SCI SAINT MARTIN n'a pas obtenu ses droits à indemnisation pour les lots non construits ce serait de son propre fait dés lors qu'elle n'aurait jamais demandé à la commune d'AIME d'indemnisation au titre de ses droits à construire sur les lots 500 et 600, sera purement et simplement rejetée ».
« Par jugement en date du 28 novembre 2006, l'indemnité avait été attribuée à la SCI SAINT MARTIN, preuve que la SCI SAINT MARTIN avait, contrairement à l'argumentation du Syndicat des copropriétaires, sollicité une indemnisation pour la perte de ces droits, indemnisation qu'elle avait d'ailleurs obtenue en première instance.
Cette décision n'a été reformée que suite à l'appel du Syndicat des copropriétaires, étant précisé que ce litige est actuellement pendant devant la Cour de cassation » ;
Qu'il est constant que tout jugement doit être motivé, que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre d'aucune manière, aux conclusions précises de la SCI SAINT MARTIN faisant valoir qu'elle ne pouvait être condamnée à payer des charges pour les lots 500 et 600 expropriés par la Commune d'AIME, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
