LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente indiquait que le vendeur déclarait que l'immeuble vendu n'était pas desservi par l'assainissement communal et précisait qu'il utilisait un assainissement individuel de type fosse à perte, que cet assainissement n'avait fait l'objet d'aucun contrôle par le service d'assainissement communal et que l'acquéreur déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, sans modification de l'objet du litige ni violation du principe de la contradiction, en a souverainement déduit que les désordres invoqués au titre des eaux usées ne relevaient pas de la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente mentionnait que l'alimentation en eau de la maison était assurée par une canalisation provenant de la propriété, sans indiquer que cette eau était potable et qu'une telle installation n'assurait pas les mêmes garanties qu'une alimentation reliée au réseau public, la cour d'appel, sans dénaturation de l'acte de vente ni modification de l'objet du litige en a souverainement déduit que les désordres invoqués au titre de l'alimentation en eau ne relevaient pas de la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes de Me Balat et des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a retenu que la remontée des eaux usées affectant l'immeuble vendu constitue un vice caché et de les avoir déboutés de leur demande de restitution d'une partie du prix de vente et de réparation de leur trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE le refoulement des eaux usées dans le garage a été constaté tant par huissier de justice le 27 décembre 2001 que par Monsieur Z..., expert de l'ADEM intervenu en janvier 2002 à l'initiative des acquéreurs ; que l'expert attribue cette situation a un engorgement des canalisations et de la fosse septique ; que toutefois, au paragraphe intitulé « assainissement », l'acte de vente indique que « le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse à perte. Cet assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle par le service d'assainissement communal. L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; qu'il ressort de ces mentions précises que l'attention des acquéreurs a été régulièrement attirée sur l'absence de raccordement au réseau collectif de tout-à-l'égout et sur l'existence d'une simple fosse à perte n'ayant pas reçu l'agrément de la commune ; qu'il n'est clairement fait état d'aucune installation de fosse septique, que la fosse à perte équipant leur propriété, dépourvue du dispositif d'épuration propre à la fosse septique, requiert une vidange régulière, ce que les acquéreurs, qui se sont mépris sur la nature de l'installation, ont manifestement omis de faire au vu des débordements observés ; que cette méprise ne peut au vu des dispositions clairement exprimées à l'acte de vente être imputée à une dissimulation du vendeur, que le refoulement observé ne constitue donc pas un vice caché ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel (p. 7 et 8), Madame A... faisait valoir que la fosse litigieuse était une fosse septique et que son engorgement, qui provoquait les refoulements d'eaux usées rendant la maison vendue impropre à sa destination, résultait de l'emploi de produits désinfectants détruisant la flore microbienne et empêchant son activité de destruction organique ; qu'en retenant, pour débouter les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés, que la fosse litigieuse est une fosse à perte, dépourvue du dispositif d'épuration propre à la fosse septique, et que les débordements sont la conséquence d'une absence de vidange régulière nécessaire pour ce type de fosse, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'information des acquéreurs par les mentions de l'acte de vente sur la nature de la fosse litigieuse, pour en déduire que les refoulements des eaux usées ne constituaient pas un vice caché, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 7 du même code ;
ALORS ENFIN QUE la seule indication dans l'acte de vente d'une maison d'habitation de la nature du système « d'assainissement » dont elle est équipée ne peut suffire à convaincre l'acquéreur que ce système est impropre à l'usage auquel on le destine ; qu'en se bornant à retenir la mention de l'existence d'une fosse à perte dans l'acte de vente pour estimer que le refoulement des eaux usées ne constituait pas un vice caché, sans rechercher, comme il le lui était expressément demandé par les époux X..., si l'impropriété du système d'évacuation des eaux usées à l'usage auquel il était destiné, compte tenu de la fréquence et de l'ampleur des refoulements observés même après une vidange de l'installation, ne pouvait se révéler aux acquéreurs qu'après qu'ils en ont usé et donc après la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1141 et suivants du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur action en garantie des vices cachés à l'encontre de Madame A... au titre de l'insuffisance quantitative et qualitative de l'alimentation en eau ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte de vente mentionne ensuite que l'alimentation en eau de la maison est assurée par une canalisation provenant de la propriété ; qu'une telle installation, si elle est économique, n'assure pas le bénéficiaire des mêmes garanties qu'une alimentation reliée au réseau public ; que de surcroît, et contrairement aux allégations des acquéreurs, les dispositions de l'acte ne précisent pas que cette eau est potable ; que dès lors les insuffisances constatées tant dans le débit que dans la qualité de l'eau de la source ne sauraient relever d'une garantie de vices cachés, les acquéreurs ayant reçu toute information sur le caractère artisanal de l'installation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE s'agissant des autres désordres invoqués, notamment la qualité et le débit de la source alimentant la propriété, Monsieur et Madame X... conviennent avoir été informés lors de leur achat de ce mode d'alimentation dont il ne peut être attendu la même pression et les mêmes garanties sanitaires du réseau public ; en l'occurrence le caractère de vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil n'est donc pas rapporté ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des contrats qui lui sont soumis ; que l'acte de vente du 13 octobre 2001 comporte une déclaration du vendeur selon laquelle il existe sur les biens vendus une « servitude de canalisation grevant la parcelle cadastrée section C numéro 1094 ainsi qu'il résulte d'un acte reçu par maître B... notaire à Magny en Vexin … dont la teneur est ci-après littéralement rapportée « l'alimentation en eau de la propriété présentement vendue à Monsieur et Madame C... cadastrée section C numéro 1093 étant assurée par une canalisation provenant de la propriété restant appartenir à Monsieur et Madame D..., ces derniers s'obligent à continuer d'assurer cette alimentation d'eau » (acte du 13 octobre 2001, p. 11 in fine) ; que la parcelle C numéro 1094 grevée de cette servitude fait partie des parcelles cédées aux époux X..., la parcelle C numéro 1093 bénéficiant de la servitude pour son alimentation en eau n'étant pas comprise dans la vente (acte du 13 octobre 2001, p. 3) ; qu'en affirmant que « l'acte de vente mentionne ensuite que l'alimentation en eau de la maison est assurée par une canalisation provenant de la propriété », pour déduire ensuite de cette mention que l'insuffisance de l'alimentation en eau ne relève pas de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 13 octobre 2001 et violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige, tels qu'ils sont fixés par les conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel (p. 4, § 3), Madame A... a confirmé que « lors de l'acquisition, les époux X... ont été informés … que le pavillon était alimenté en eau potable par une source puisée au niveau supérieur du terrain » ; qu'en déboutant les consorts X... de leur action en garantie des vices cachés pour l'impropriété de l'eau à la consommation, au motif inopérant du caractère artisanal de l'installation et de ce que les dispositions de l'acte ne précisent pas que cette eau est potable, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1356 du Code civil ;
ALORS ENSUITE QUE la simple indication à l'acquéreur d'une maison destinée à l'habitation et équipée de canalisations et de robinetterie que l'approvisionnement en eau se fait par une source ne peut suffire à convaincre à elle seule l'acquéreur de ce que ce système n'est pas à même de fournir un débit minimal d'eau nécessaire pour l'usage normal de la maison ; qu'en l'espèce, il était établi qu'au bout de quelques minutes de tirage aux robinets de la maison, l'eau se tarissait et qu'il était impossible de faire fonctionner plusieurs robinets en même temps ; qu'en se bornant à déduire de l'information des acquéreurs sur le caractère artisanal de l'installation d'adduction d'eau que les insuffisances de débit et de qualité ne sauraient relever d'une garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé les articles 1641 et suivants du Code civil.
