AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. G..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 21 janvier 1997 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre, Section A), au profit :
1 / de M. Patrick Z...,
2 / de E... Corinne Bureau, épouse Z...,
demeurant ensemble chemin des Cavaliers, Vieux Chemin de Lambesc, 13330 Pélissanne,
3 / de M. André C...,
4 / de Mme Denise Y..., épouse C...,
5 / de M. Georges A...,
6 / de Mme Marie-Christine F..., épouse A...,
demeurant tous quatre Lotissement "Les Pinèdes", 13121 Aurons,
7 / de M. Jean-Louis B..., demeurant ...,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 octobre 1999, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Sargos, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Delaroche, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. G..., de Me Pradon, avocat des époux Z..., des époux C..., des époux A... et de M. B..., les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, les 10 juillet 1976, 26 novembre 1976, 17 mars et 26 août 1977, M. André X..., agent commercial mandaté par la société Serc'Aff, constituée entre lui et son épouse, née Marchand, a signé, respectivement avec les époux Z..., C..., B... et A..., des actes sous seing privé aux termes desquels ceux-ci convenaient d'une option ferme, avec paiement d'acompte, pour l'achat d'un lot immobilier tel qu'il figurait à un plan de masse annexé, et confiaient à la société Serc'Aff l'étude préalable de la construction de villas ; que ces actes prévoyaient leur réitération en la forme authentique en l'étude de M. G..., notaire ; que, le 20 décembre 1976, ce dernier a reçu l'acte d'acquisition par Mme D..., belle-mère et mère des époux X... et représentée à l'acte par son gendre, indivisément avec des tiers, d'un terrain de 34 500 m ; que, le 15 septembre 1976, les 6 janvier, 20 mars et 24 septembre 1977, M. André X... a, pour le compte de sa société, passé avec les différents acquéreurs des contrats de construction de maison individuelle régis par la loi du 16 juillet 1971 et le décret du 29 décembre 1972 ; qu'en vue de ces édifications, les consorts Z... ont versé différentes sommes à la société Serc'Aff ; que, par lettres des mois d'octobre et de novembre 1978, M. G... confirmait aux divers acquéreurs qu'il était chargé des dossiers du programme immobilier comprenant la construction et la vente en l'état futur d'achèvement de six villas individuelles, qu'il leur précisait que M. X... avait obtenu le permis de construire valant division parcellaire pour les six lots à la date du 25 octobre 1978, et leur indiquait être d'ores et déjà chargé d'établir un acte de vente en l'état de futur achèvement à leur profit ; que, le 6 juillet 1979, avant que ces actes soient dressés, M. André X... et la société Serc'Aff ont été mis en liquidation des biens ; que, le 10 juillet 1981, les époux X... et leur fils Jean-Pierre, gérant de la société, ont été condamnés pour banqueroute frauduleuse ; que ce n'est que par une décision du 19 juillet 1991 que les différents acquéreurs ont pu recevoir leur titre ; qu'ils ont ensuite recherché la responsabilité du notaire, aux fins de réparation de leur préjudice, lui reprochant une passivité coupable et des manquements à son obligation de renseignements, conseils et avertissements nécessaires au bon déroulement de l'opération ; que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 1997) a condamné M. G... au paiement de diverses sommes en réparation du préjudice direct découlant de ses négligences ;
Sur le premier moyen, pris en ses cinq branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que la cour d'appel a constaté que le notaire connaissait les terrains sur lesquels portait l'opération immobilière puisqu'il en avait donné les références pour chaque lot aux acquéreurs dans ses lettres des 11 octobre, 17 et 20 novembre 1978, en annonçant à ceux-ci qu'il allait formaliser leurs actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement avec M. X... ou la société que celui-ci devait se substituer ; qu'elle a relevé que le notaire ne pouvait cependant pas ignorer que ni M. X..., ni cette société n'étaient devenus propriétaires des terrains qu'ils prétendaient vendre puisque, par acte dressé à son rapport, le 20 décembre 1976, le terrain dans son ensemble avait été acquis par Mme D... indivisément avec des tiers, et que l'état hypothécaire qu'il avait levé le 26 avril 1978 démontrait que ce terrain n'avait pas fait l'objet d'un autre acte authentique de vente ; qu'elle a pu déduire de ces constatations et énonciations que le notaire, en ne s'inquiétant pas de la teneur des conventions qu'il se proposait d'authentifier en vue de l'opération immobilière qu'il avait en charge, s'était rendu coupable d'une négligence préjudiciable aux acquéreurs ;
qu'ainsi et sans dénaturer les conclusions invoquées, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, réunis, tels qu'ils figurent également au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt :
Attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui avait seulement à répondre à l'argumentation du notaire, lequel invoquait à sa décharge l'imprudence des victimes pour avoir versé, hors sa comptabilité, des sommes importantes au promoteur, alors qu'ils auraient pu lui opposer les restrictions protectrices de la loi, a retenu que les actes sous seing privé s'analysaient davantage, même pour des juristes avertis, comme une vente préalable de terrains, complétée par un contrat de construction individuelle sur les lots vendus ; qu'ensuite, elle n'avait pas à procéder à une recherche, qui ne lui était pas demandée, sur les sommes ainsi payées ; qu'enfin, se prononçant sur le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice, elle a retenu que la carence coupable du notaire, sur plus de deux années, avait été à l'origine de l'indisponibilité des terrains jusqu'en juillet 1991 et de l'arrêt des constructions, préjudice dont on ne pouvait dissocier la perte de jouissance ;
D'où il suit qu'aucun des moyens n'est fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. G... à payer à l'ensemble des défendeurs la somme de 10 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
