AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Michel Y..., demeurant Bois de Mongran à Verfeuil (Gard),
en cassation d'un arrêt rendu le 24 octobre 1990 par la cour d'appel de Nîmes (1ère chambre), au profit de M. Maurice X..., demeurant ... (Vaucluse),
défendeur à la cassation ;
M. X... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 1er octobre 1991, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Douvreleur, Peyre, Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y..., de la SCP Masse-Dessen eorges et Thouvenin, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 24 octobre 1990) que suivant acte sous-seing privé du 12 décembre 1988, M. X... a vendu un immeuble à M. Y..., marchand de biens, sous conditions suspensives, l'acte prévoyant que les conventions conclues pour permettre la réalisation des prêts, études techniques et administratives destinées à établir la faisabilité du projet, expireraient au plus tard le 30 avril 1989, le bénéficiaire devant, dans ce délai, signifier son intention de poursuivre ou non l'opération ; qu'il était stipulé dans l'acte que, si l'acquéreur manifestait son intention de poursuivre, un délai supplémentaire jusqu'au 30 juin 1990 lui était accordé pour réitérer la convention par acte authentique ; que M. Y..., qui avait notifié dans le délai son intention de poursuivre, n'ayant pu obtenir la signature de cet acte, a assigné M. X... le 10 août 1989 en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de constater la caducité au 30 avril 1989 de la convention, alors, selon le moyen, "d'une part, que sous couvert d'interprétation d'une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives contenant deux termes successifs en faveur du bénéficiaire, l'arrêt en a manifestement dénaturé la teneur dans ses dispositions relatives aux deux termes en question ; qu'en effet, si "les présentes conventions expireront au plus tard le 30 avril 1989",
ce délai était accordé au bénéficiaire exclusivement pour "établir la faisabilité technique et administrative et financière du projet," consistant, selon les conditions particulières, en une opération de
promotion immobilière sur le terrain acquis ; mais que si "avant l'expiration de ce délai", le bénéficiaire manifestait son intention de poursuivre l'opération, il disposera alors d'un délai supplémentaire expirant le 30 juin 1990, "valant "2ème terme", pour la réitération de l'acte authentique, sous la seule condition de verser "une indemnité de 125 000 francs... au plus tard le 30 avril 1989" à titre d'acompte ; que loin d'exiger que les conditions suspensives se réalisent pendant la durée du premier délai, la convention les vise expressément tant dans le cadre du premier délai que dans le cadre du second, puisque la mention "en cas de non-réalisation des conditions suspensives" figure expressément tant dans l'hypothèse où le bénéficiaire n'entend pas poursuivre le projet... avant le 30 avril 1989" et s'engage alors à verser une indemnité forfaitaire de 50 000 francs, que dans l'hypothèse, où l'ayant poursuivie, il n'a pas réitéré l'acte authentique au plus tard le 30 juin 1990 et doit donc verser au vendeur une indemnité de 125 000 francs ; qu'ainsi l'arrêt ayant déduit, à tort, de la convention que la réalisation des conditions suspensives devait avoir eu lieu avant le 30 avril 1989 a donc violé l'article 1134 du Code civil ; que, d'autre part, sous couvert d'interprétation de la convention, l'arrêt a refait la loi du contrat en vidant de tout contenu ses dispositions relatives au deuxième terme accordé à l'acquéreur qui avait régulièrement manifesté sa volonté de poursuivre l'opération par une lettre recommandée avec accusé de réception avant le 30 avril 1989 ; qu'en effet, l'octroi de deux termes successifs, le premier au niveau de la faisabilité d'une opération immobilière, le second au niveau de la régularisation de la vente du terrain à construire, impliquaient nécessairement que le bénéficiaire avait la possibilité de réaliser l'achat jusqu'au 30 juin 1990 à condition de justifier à cette date de la réalisation des conditions suspensives utiles ; que l'arrêt a donc violé de plus fort l'article 1134 du Code civil, ainsi que l'article 1185 du même Code" ;
Mais attendu, d'une part, que par une interprétation que les termes ambigus de l'acte sous-seing privé, relatifs aux délais imposés à
l'acquéreur, rendaient nécessaire, la cour d'appel a souverainement retenu que le délai prévu pour permettre la réalisation des prêts et les études techniques et financières englobait nécessairement l'accomplissement des conditions suspensives ;
Attendu, d'autre part, que relevant qu'aucune des conditions suspensives ne s'était réalisée pendant le délai qui leur était applicable, l'arrêt, qui constate la caducité de la convention au 30 avril 1989, a exactement écarté la possibilité de réitérer l'acte de vente après cette date ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen, "que le contrat stipulait également le paiement d'une indemnité forfaitaire d'un montant de 50 000 francs (outre 125 000 francs) si, à l'arrivée du second terme, les acquéreurs n'avaient pas réitéré la convention par acte authentique, ou proposé la vente et déposé le prix, avant le 30 juin 1990, même en cas de non-réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, l'arrêt
constate la défaillance d'au moins l'une des conditions suspensives (obtention d'un prêt, faute pour le bénéficiaire d'en avoir fait la demande) ; que si la convention devait être considérée comme s'étant valablement poursuivie entre les parties après le 30 avril 1989, la cassation à intervenir sur le pourvoi principal devrait entraîner l'annulation, par voie de conséquence, du rejet de la demande en paiement de l'indemnité forfaitaire, décision se trouvant dans un lien de dépendance nécessaire avec la déclaration de caducité de la promesse de vente au 30 avril 1989" ;
Mais attendu que le pourvoi principal étant rejeté, le moyen ne peut qu'être écarté ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt
de refuser de prononcer la nullité de la promesse de vente pour défaut d'enregistrement, alors, selon le moyen, "que, d'une part, la promesse synallagmatique de vente comporte, en contrepartie de l'engagement du promettant, un engagement d'acheter à la charge du bénéficiaire ; qu'ayant constaté que le cocontractant de M. X... avait seulement accepté la vente, ce qui ne lui imposait aucune obligation symétrique d'acquérir, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1589 du Code civil ; que, d'autre part, au demeurant, les juges du fond ne pouvaient se borner à constater que le bénéficiaire avait accepté la vente, sans même préciser que la convention lui accordait la faculté de manifester ou non sa volonté de poursuivre l'opération projetée, option qu'il devait lever dans un certain délai sous peine de voir le contrat expirer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles susvisés" ;
Mais attendu, d'une part, que M. X..., s'étant lui-même présenté dans ses conclusions comme
acquéreur et ayant qualifié la convention passée avec M. Y... de "compromis de vente", est irrecevable à soutenir des prétentions contraires devant la Cour de Cassation ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant analysé les dispositions de l'acte du sous-seing privé qui permettaient au bénéficiaire de poursuivre ou non son projet, sauf à verser le cas échéant les indemnités prévues, le moyen manque en fait ;
D'où il suit qu'il ne peut qu'être écarté ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution
! du présent arrêt ;
