COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72D
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2020
N° RG 18/04253 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SONO
AFFAIRE :
M. [B] [W]
...
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] - [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété, le Cabinet GUY SOUTOUL C.G.S.
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Avril 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 16/10404
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me François PERRAULT
Me Alain EPELBEIM
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [B] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [T] [M] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, N° du dossier 16FP2215 - vestiaire : C 393
APPELANTS
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété, le Cabinet GUY SOUTOUL C.G.S.,
N° Siret : 722 030 129 R.C.S. Nanterre
Ayant son siège [Adresse 4]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Alain EPELBEIM, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : B0510
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire était fixée à l'audience publique du 6 Mai 2020, pour être débattue devant la cour composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère.
En application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par la présidente que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.
Les parties en ont été avisées par le greffe le 21 avril 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.
Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.
Greffier : Madame Françoise DUCAMIN
FAITS ET PROCEDURE,
Par acte notarié du 11 septembre 1996, M. et Mme [W] sont devenus propriétaires d'un appartement constituant le lot n° [Cadastre 2] du bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par exploit du 6 septembre 2016, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation des résolutions n° 31 et 32 de l'assemblée générale du 18 juin 2016 prévoyant la réalisation de certains travaux.
Par jugement du 30 avril 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a':
-Déclaré M. et Mme [W] irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions 31-1 à 31-7,
-Rejeté le surplus de la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,
-Débouté M. et Mme [W] de leur demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dénommé "[Adresse 1] situé [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2],
-Condamné M. et Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
*2 883,90 euros, à titre de dommages-intérêts en raison du surcoût des travaux,
*1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
-Condamné M. et Mme [W] à retirer les antivols et cadenas qu'ils ont posés sur la clôture, pour permettre l'exécution des travaux ; et ce, sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période de 90 jours, à l'expiration d'un délai de huit jours après la signification du présent jugement,
-Condamné M. et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,
-Condamné M. et Mme [W] aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Epelbeim, avocat.
Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2018, M. et Mme [W] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 23 avril 2020, M. et Mme [W] demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 et 2272 du code civil et de tous autres fondements juridiques qu'il appartient au juge d'appliquer en vertu de l'article 12 du code de procédure civile, de :
-Les recevoir en leurs demandes,
-Infirmer le jugement dont appel,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,
-A titre principal, annuler les résolutions 31-1 à 31-7 et 32-1 à 32-6 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 28 juin 2016 concernant la copropriété sise à [Localité 2] (Hauts-de-Seine), [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 6],
-A titre subsidiaire, confirmer le jugement dont appel sur la recevabilité de leurs prétentions quant à l'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6,
-Constater l'atteinte au droit de jouissance des appelants au visa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et par conséquent ordonner l'annulation des résolutions 31-1 à 31-7 et 32-1 à 32-6 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 28 juin 2016 concernant la copropriété sise à [Localité 2] (Hauts-de-Seine), [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 6],
-En conséquence, ordonner la remise en état de la clôture à l'endroit initial revendiqué par M. et Mme [W] conformément à leur droit de propriété aux frais et peine de la copropriété,
-Constater que les appelants revendiquent légitimement une prescription acquisitive au visa de l'article 2272 du code civil,
-En conséquence, ordonner la remise en état de la clôture à l'endroit initial revendiqué par M. et Mme [W] conformément à leur droit de propriété aux frais et peine de la copropriété,
-Dire irrecevable le syndicat des copropriétaires à présenter des demandes reconventionnelles au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à leur restituer les sommes suivantes :
*2 883,90 euros versés à titre de dommages et intérêts concernant le surcoût des travaux,
*1 000 euros versés à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
*3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
-Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 29 avril 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
A titre principal,
-Déclarer M. et Mme [W] irrecevables et en tout cas mal fondés en leur appel principal,
Ce faisant,
-Confirmer le jugement rendu le 30 avril 2018 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance de Nanterre en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne, d'une part la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires concernant l'irrecevabilité de la demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6 de M. et Mme [W] et d'autre part, le montant de l'indemnisation en réparation du préjudice subi du fait du refus de M. et Mme [W] de laisser exécuter les travaux,
Statuant à nouveau,
Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,
-Constater que M. et Mme [W] ont voté favorablement les résolutions n° 31-1 à 31-7 après le vote des résolutions n° 32-1 à 32-6,
Ce faisant,
-Dire que M. et Mme [W] en votant favorablement les résolutions n° 31-1 à 31-7, après le vote des résolutions n° 32-1 à 32-6, ont perdu leur qualité de copropriétaires opposants pour les résolutions n° 32-1 à 32-6,
En conséquence,
-Déclarer M. et Mme [W] irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n° 31-1 à 31-7 mais aussi en leur demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6, pour défaut de qualité à agir, ou à défaut d'intérêt à agir,
Subsidiairement, sur le fond,
-Constater qu'il n'est produit par M. et Mme [W] aucun document notarié, ni plan côté, daté et comportant un cachet d'un géomètre expert pour l'authentifier, permettant d'établir leurs droits sur la partie de la surface du jardin comprise entre la clôture actuelle et l'alignement du mur du bâtiment D,
-Constater que les plans émanant du promoteur ou joints au permis de construire et le constat d'huissier, tout comme le plan établi par le cabinet de géomètre expert produits par le syndicat des copropriétaires établissent l'existence d'une appropriation des parties communes de cette surface par M. et Mme [W],
-Constater que la pose du grillage exclue du périmètre de l'intervention de l'entreprise Tarlier lors du remplacement de la clôture en 2011, correspond précisément à la clôture litigieuse longeant l'appartement de M. et Mme [W],
Ce faisant,
-Dire que lors de son remplacement en 2011, la clôture devait rester dans l'alignement du mur du bâtiment D,
-Dire que la prescription acquisitive abrégée de 10 ans résultant de l'application du second alinéa de l'article 2272 du code civil n'est pas applicable ; aucune des deux conditions exigées par ce texte n'étant réunie,
Vu l'arrêté du 1er août 2006, plus particulièrement son article 4 traitant des dispositions relatives aux accès à l'établissement ou l'installation, en son paragraphe 2° intitulé "Atteinte et usage",
-Dire que le déplacement de la clôture litigieuse est nécessaire pour permettre la réalisation des travaux sur les abords imposés par la législation sur la handicap,
-Constater que M. et Mme [W] ont voté favorablement aux résolutions n° 31-1 à 31-7,
Ce faisant,
-Dire que leur demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6 de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] ' [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2] n'est pas compatible avec la nécessité de devoir déplacer la clôture litigieuse pour permettre la réalisation des travaux sur les abords imposés par la législation sur le handicap et leur vote favorable des résolutions n° 31-1 à 31-7 l'autorisant,
-Constater que la résidence est entièrement close par des grilles et protégée par des contrôles d'accès,
Ce faisant,
-Dire que leur demande d'annulation des résolutions n° 31-1 à 31-7 et n° 32-1 à 32-6 de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] ' [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2] ne peut se justifier par des problèmes de sécurité,
En conséquence,
-Déclarer M. et Mme [W] mal fondés en leur demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6 de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble dénommé "[Adresse 1] ' [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2]", et en tant que besoin, en leur demande d'annulation des résolutions n° 31-1 à 31-7,
En tout état de cause,
-Débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Reconventionnellement,
-Dire qu'il existe un lien suffisant au sens de l'article 70 du code de procédure civile, entre la demande de M. et Mme [W] et celle du syndicat des copropriétaires puisque ces deux demandes tendent pour M. et Mme [W] à obtenir la nullité de résolutions autorisant des travaux de voirie dont la mise en oeuvre les priverait prétenduement d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie du jardin dont ils revendiquent le bénéfice, et pour le syndicat des copropriétaires à obtenir des dommages-intérêts en raison de l'obstruction de M. et Mme [W] à laisser exécuter des travaux de voirie régulièrement approuvés par l'assemblée et qui justifie qu'il soit mis fin à l'empiètement sur les parties communes de la copropriété non affectée à la jouissance exclusive de ces copropriétaires,
Ce faisant,
-Dire que l'obtention d'une délibération autorisant le syndic à agir en justice pour demander la réparation du préjudice qu'ils ont causé du fait de leur obstruction n'est nullement nécessaire,
En tant que de besoin,
-Dire que le syndic de copropriété a été régulièrement mandaté à ester en justice en vertu de la 28ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2019 en vue d'assurer la défense des intérêts de la copropriété dans le cadre de la procédure judiciaire diligentée par M. et Mme [W], en demande comme en défense,
En conséquence,
-Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,
Vu l'article 1382 du code civil (aujourd'hui codifié sous l'article 1240 du nouveau code civil),
-Confirmer le jugement déféré sur le principe de la condamnation de M. et Mme [W] à lui payer des dommages-intérêts pour refus abusif de laisser exécuter des travaux décidés valablement par l'assemblée générale des copropriétaires,
- Le réformer sur le montant des dommages et intérêts qui ont été alloués au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé "[Adresse 1] ' [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 2]",
Ce faisant,
Vu la somme de 2 883,90 euros réglée le 12 juillet 2018 par M. et Mme [W] de ce chef au titre de l'exécution provisoire,
-Condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme de 3 179,10 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires pour refus abusif de laisser exécuter des travaux décidés valablement par l'assemblée générale des copropriétaires, à parfaire du coût des travaux portant sur la pose d'une clôture définitive dans le prolongement du claustra en verre, quand son montant sera déterminable ; et ce, avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement pour la somme de 2 883,90 euros et de l'arrêt à intervenir pour le surplus,
-Dire n'y avoir lieu à se prononcer sur la demande d'astreinte du syndicat des copropriétaires devenue sans objet du fait de la décision de M. et Mme [W] de faire retirer les antivols et cadenas qu'ils ont posés sur la clôture, après le prononcé du jugement et de laisser exécuter les travaux,
Vu l'article 1382 du code civil (aujourd'hui codifié sous l'article 1240 du nouveau code civil) et l'article 32-1 du code de procédure civile,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant,
Vu l'article 1382 du code civil (aujourd'hui codifié sous l'article 1240 du nouveau code civil) et l'article 32-1 du code de procédure civile,
-Condamner M. et Mme [W] à lui payer une somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [W] à lui payer la somme de 3 000 euros, en remboursement des frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
-Condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme de 3 000 euros, en remboursement des frais irrépétibles d'appel,
-Condamner M. et Mme [W] aux entiers dépens d'appel et d'instance, dont distraction sera faite au profit de Me Epelbeim avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La procédure sans audience physique prévue par l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ayant été mise en oeuvre dans le présent litige ainsi qu'il est rappelé dans le chapeau de la présente décision, la clôture de l'instruction, qui n'avait pas été prononcée au jour de l'audience, le 6 mai 2020, est intervenue à cette date, ainsi que les avocats en avaient été informés par le message déjà cité du 21 avril 2020.
SUR CE, LA COUR,
Sur la recevabilité des demandes d'annulation formées par les époux [W]
C'est par de très justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a déclaré les époux [W] irrecevables en leur demande d'annulation des résolutions n° 31-1 à 31-7 faute de qualité de copropriétaires opposants ou défaillants et, recevables en leur demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6 de l'assemblée générale du 18 juin 2016, en raison de leur qualité d'opposants.
Il y sera seulement ajouté que, contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, le lien qui existe entre les résolutions n° 31 et 32 est dissociable,
notamment parce que les époux [W] soutenaient en première instance et soutiennent toujours en cause d'appel que les travaux d'aménagement du passage situé entre le bâtiment D et le collège (passage [Adresse 6] qui longe un côté de leur lot) destiné entre autres à le mettre en conformité avec les normes relatives aux personnes à mobilité réduite (PMR), pouvaient être réalisés selon d'autres modalités que celles votées, de sorte qu'il n'existe pas de contradiction à voter en faveur du principe de tels travaux (résolution 31) et, contre la résolution qui prévoit le déplacement de la clôture des époux [W] (résolution 32).
Il n'y a donc aucune raison pour considérer que les appelants ont renoncé à leur opposition aux résolutions n° 32 en votant en faveur des résolutions n° 31.
En outre, le déplacement de la clôture des époux [W] n'est pas motivé exclusivement par la nécessité de procéder à la mise aux normes PMR, mais également par le fait que cette clôture en tout état de cause empiéterait sur les parties communes, ce que les appelants sont par nature en droit de contester et ce à quoi ils ne peuvent être réputés avoir renoncé en votant en faveur des résolutions n° 31.
Quant aux époux [W], c'est à tort qu'ils soutiennent que le seul fait que le président de séance ait demandé à ce que les résolutions n°32 soient examinées avant les résolutions n° 31 serait constitutif d'une manoeuvre dolosive justifiant la recevabilité de leur demande contre ces dernières en dépit de leur vote favorable, au motif que ce vote aurait pu être différent si les résolutions avaient été examinées dans l'ordre prévu.
Aucun élément objectif ne vient en effet corroborer ces allégations.
Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 32
La résolution n° 32 est intitulée ' Travaux de déplacement de la clôture du lot n° [Cadastre 2]"
'32-1 : Décision de principe :
L'assemblée générale après avoir constaté que la clôture du lot [Cadastre 2] de M. et Mme [W] constitue actuellement une emprise sur une partie commune de la copropriété correspondant à l'allée située entre le bâtiment D et le collège et implique de surcroît la réfection de la voirie selon la norme PMR, décide de donner tous pouvoirs au syndic pour faire ramener celle-ci dans l'alignement de l'angle extérieur du bâtiment D et perpendiculairement à la clôture de la mairie le long du square [Adresse 6], conformément aux plans initiaux et annexes de la Seeri, promoteur de la résidence.'
Cette résolution a été adoptée par 47951/62227 tantièmes.
Les résolutions n° 32-2 à 32-6, également adoptées, ont porté respectivement sur: le choix de l'entreprise, le mandat à donner au syndic pour faire effectuer les travaux, la base de répartition du coût des travaux, les modalités d'appel de fonds et le financement des travaux.
Les époux [W] soutiennent que toutes ces résolutions auraient dû être votées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit en son dernier alinéa que :
'Elle [l'assemblée générale] ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.'
Ils exposent qu'à leur lot n°[Cadastre 2] est attaché un droit de jouissance exclusif sur le jardin situé devant leur appartement et qu'il s'agit d'un droit réel constituant un accessoire de leur lot, dont les limites ne peuvent être modifiées sans leur consentement.
Ils font valoir que le lot n° [Cadastre 2] a toujours eu la même configuration depuis qu'ils en ont fait l'acquisition en 1996 et que les plans qu'ils produisent font état d'un jardin de 40 m².
Ils ajoutent en cause d'appel qu'ils peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de dix ans de l'article 2272 du code civil, mais aussi de la prescription trentenaire dans la mesure où le jardin est aujourd'hui tel qu'il était lors de sa réception par les premiers copropriétaires en 1979 ou début des années 1980.
Il résulte des productions que l'emprise sur les parties communes reprochées par le syndicat des copropriétaires aux époux [W] concerne une fraction de 4,93 m² de l'actuel jardin à usage privatif des appelants, correspondant à la partie qui dépasse de l'alignement de la façade du bâtiment D (environ 1,10 m de large sur 4,42 m de long).
Il est constant que ni le règlement de copropriété ni le titre de propriété des époux [W] ne fixe les dimensions et limites du jardin à jouissance exclusive attaché au lot n° [Cadastre 2].
C'est par des motifs pertinents et circonstanciés, adoptés la cour, que le tribunal a retenu que les pièces versées aux débats par les époux [W] et notamment leurs plans (de nouveau versés en appel) faisant état d'un jardin de 40 m² n'étaient pas probants alors que ceux produits par le syndicat des copropriétaires, qui faisaient apparaître une limite du jardin au droit de la façade du bâtiment D, l'étaient.
En cause d'appel, les époux [W] produisent une pièce n° 33 constituée par un constat d'huissier de justice dressé à leur demande le 7 mai 2018, comportant un plan de masse, deux plans topographiques et de nombreuses photographies.
Cependant, cette pièce n'apporte aucune information nouvelle dans la mesure où, le plan de masse est celui qui a déjà été produit en première instance et qui figure en pièce n° 7-2 des appelants, le premier plan topographique a également déjà été produit et correspond à leur pièce n° 11, de même que le second plan qui correspond à la pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires (lui aussi déjà examiné en première instance).
Quant aux photographies, certaines ont aussi déjà été produites, notamment celle qui correspond à la pièce n° 14 des appelants, qui contrairement à ce qu'ils prétendent, ne montre pas clairement que la haie et la clôture de leur jardin étaient implantées au-delà de l'alignement du mur de façade dès 1997. Elle donne au contraire l'impression que la haie se trouve dans le prolongement de ce mur.
Les autres photos n'apportent aucun élément nouveau de nature à conforter les plans produits par les appelants ni à établir que l'implantation actuelle de leur clôture correspondrait à celle qui existait déjà au jour de leur acquisition en 1996 et a fortiori, depuis la livraison de l'appartement n° [Cadastre 2] aux premiers propriétaires.
Ainsi, les époux [W] font notamment valoir que les photographies montrent qu'il existe dans l'angle de leur clôture litigieuse du côté du mur de façade, deux arbres végétaux situés à 38 et 45 cm de la clôture métallique. La présence de ces arbres correspondrait selon eux aux haies de troènes qui, aux termes de la notice descriptive accompagnant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé par les premiers propriétaires du lot n° [Cadastre 2] le 3 janvier 1979 (leur pièce n° 16), devait délimiter les jardins privatifs, ce qui démontrerait que la limite du jardin n'a jamais été située dans l'alignement de la façade.
Toutefois, contrairement à ce qu'ils prétendent, rien ne permet d'affirmer, ni qu'une haie a bien été livrée aux époux [K] (premiers propriétaires du lot), ni, à supposer que ce fut le cas, que les arbustes photographiés en 2018 correspondraient à ceux qui avaient été livrés.
Les appelants produisent également, la pièce n° 34 correspondant à un acte de cession de parcelles et de constitution de servitudes conclu le 26 octobre 1979 entre la commune de [Localité 2] et la SCI du [Adresse 3] et, la pièce n° 35 correspondant au plan de division des parcelles cédées.
Ils considèrent que la constitution d'une servitude non aedificandi à la charge de la commune, au profit de la SCI, sur une partie des parcelles cédées par cette dernière (243 m² et 5,30 m²; page 15 de l'acte), a modifié les limites fixées par le plan de masse de la copropriété, de sorte que la surface contractuelle de 40 m² de jardin prévue par le promoteur pour le lot n° [Cadastre 2] ne pouvait plus être assurée et a par la suite donné lieu à une compensation, par l'extension du jardin au delà de l'alignement du mur du bâtiment D.
Cependant, la lecture de ces pièces révèle qu'il n'y est question que de la détermination des limites des lots respectifs de la SCI et de la commune et de celles des servitudes, mais pas du tout des limites des futurs lots de copropriété situés à l'intérieur du lot n° 4 qui reste la propriété de la SCI.
Par ailleurs, on voit mal comment la constitution d'une servitude non aedificandi au profit du terrain de la SCI aurait pu avoir une incidence sur la fixation des limites de ses propres lots de copropriété.
En tout état de cause, c'est pertinemment que le syndicat des copropriétaires relève que la cession du 26 octobre 1979 n'a fait qu'entériner un accord antérieur, qui résulte de plans des terrains à rétrocéder établis au cours des mois de juillet et novembre 1975 (ses pièces n° 24 et 25).
Or, ces plans étant à la fois antérieurs aux plans de masse de la copropriété produits par les parties, datant de mai et juillet 1977 et, identiques à ces plans en ce qui concerne les limites entre la parcelle de la copropriété et les parcelles de la commune, il s'en déduit que si les plans de 1975 (et donc l'acte de 1979 qui en est la traduction) devaient entraîner des modifications sur les limites de la copropriété (dans le sens d'une réduction de sa surface), elles ont été prises en compte, ce qui exclut toute 'compensation' ultérieure au profit du lot n° [Cadastre 2] pour parvenir à lui octroyer un jardin de 40 m².
Les époux [W] font encore valoir sur ce point, en page 16 de leurs écritures que c'est le premier propriétaire, qui, constatant que le jardin ne mesurait pas 40 m², a exigé du promoteur qu'il respecte cette superficie contractuelle, ce qui a conduit à repousser la limite du jardin au delà de l'alignement du mur.
Toutefois, cette allégation n'est étayée par aucun document. Le seul fait qu'il n'existe aucune paroi vitrée dans le prolongement du mur de façade pour marquer la limite de la partie à usage privatif, comme c'est le cas à l'opposé de la copropriété dans le jardin du lot n° [Cadastre 1] situé dans le bâtiment A, n'est pas suffisant pour établir qu'il en allait nécessairement de même dans le bâtiment D, une telle paroi ayant en outre pu exister initialement et avoir été déposée depuis 1980.
Quant au témoignage de M. [H], il est également insuffisant, d'une part, parce qu'il est isolé, comme l'ont retenu les premiers juges, d'autre part, parce qu'il ne précise pas depuis combien de temps il est copropriétaire.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les époux [W] ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article 2272 du code civil pour prétendre avoir acquis par prescription un droit de jouissance exclusive sur la partie de leur jardin dépassant l'alignement du mur (4,93 m²), qu'il s'agisse de la prescription abrégée de dix ans prévue à l'alinéa 2, ou de la prescription trentenaire prévue à l'alinéa 1er.
Ils ne peuvent en effet ni, produire le juste titre exigé par l'alinéa 2 pour bénéficier d'une prescription de dix ans, ni, établir, ainsi qu'il vient d'être exposé, que la configuration de leur jardin est demeurée inchangée depuis plus de trente ans.
Enfin, le problème de sécurité invoqué par les appelants, tenant à l'ouverture de leur jardin par suite de la dépose de leur clôture pendant la durée des travaux, ne peut constituer un motif valable d'annulation de la résolution, d'une part pour les motifs adoptés du jugement, d'autre part, parce qu'une solution temporaire est toujours envisageable ce qui est d'ailleurs le cas en l'espèce, ainsi qu'il résulte des factures produites par le syndicat des copropriétaires, faisant état de la pose d'une clôture provisoire (pièce n° 21).
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des résolutions n° 32-1 à 32-6.
Sur la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires a obtenu du tribunal qu'il condamne les époux [W] au paiement de la somme de 2 883,90 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du surcoût entraîné par leur obstruction aux travaux (ils avaient posé des cadenas et antivols sur leur clôture pour empêcher les travaux).
Le syndicat des copropriétaires demande en cause d'appel que cette condamnation soit portée à la somme de 6 063 €, soit une somme complémentaire de 3 179,10 €, étant précisé que le jugement a été exécuté.
Contrairement à ce que prétendent les appelants, cette demande reconventionnelle ne devait pas faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale autorisant le syndic à la former en justice au nom du syndicat, dès lors que ce dernier est défendeur à l'action et que sa prétention se rattache par un lien suffisant à la demande principale.
En effet, la demande d'annulation formée par les époux [W] porte sur des résolutions autorisant des travaux et la demande reconventionnelle tend à l'indemnisation des dommages causés par la non réalisation de ces travaux, ce qui est par nature entièrement lié à la demande principale.
En toute hypothèse, les copropriétaires réunis en assemblée générale le 3 juin 2019, ont, dans leur résolution n°28, autorisé le syndic à former devant la cour une demande d'indemnisation de ce préjudice.
La fin de non recevoir soulevée par les appelants sera donc rejetée.
Sur le fond, c'est par d'exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu le principe de la responsabilité des époux [W] dans les dommages subis par le syndicat des copropriétaires du fait de l'impossibilité d'achever les travaux votés et le droit pour celui-ci de faire réaliser ces travaux avant l'expiration du délai de recours et a fortiori avant le terme de la présente procédure.
C'est donc à juste titre qu'il a condamné les époux [W] à payer au syndicat la somme de 2 883,90 €, correspondant à l'évaluation du surcoût entraîné par l'achèvement des travaux.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires justifie en appel, par la production des factures correspondantes, du coût réel qu'il a finalement dû exposer pour faire procéder à cet achèvement, qui s'est avéré plus élevé que le montant du devis produit en première instance.
Le fait que le budget voté par l'assemblée générale pour la réalisation des travaux d'aménagement du passage [Adresse 6] , qui s'élevait à 5 000 € et non à 3 500 € comme l'écrivent les appelants, soit ainsi dépassé, ne constitue pas une cause de rejet de la demande complémentaire du syndicat dans la mesure où les travaux dont le paiement est ici réclamé ne correspondent pas à la totalité des travaux votés, mais à la partie qui n'a pu être réalisée en 2016 en raison de l'obstruction des époux [W] à l'enlèvement de leur clôture.
Il s'agit donc de la conséquence de leur faute et non du coût des travaux initiaux.
Enfin, la différence de coût entre le devis produit en première instance et la facture de l'entreprise qui a effectivement achevé les travaux n'est pas imputable au syndicat des copropriétaires, étant précisé que la première entreprise a depuis 2016 fait l'objet d'une procédure collective.
Il appartient aux appelants, qui se sont opposés illégitimement à la réalisation des travaux et qu'ils l'ont donc fait à leurs risques et périls, de prendre en charge ce surcoût.
En conséquence, les époux [W] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 3 179,10 €.
Sur les demandes de dommages-intérêts formées par le syndicat des copropriétaires
L'intimé demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les époux [W] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et demande un condamnation supplémentaire de 2 000 € pour appel abusif.
Cependant, le syndicat des copropriétaires n'explique pas en quoi le droit pour les époux [W] d'agir en justice aurait en l'espèce dégénéré en abus, leur action n'ayant pas en elle même fait obstacle à la réalisation des travaux.
Si les agissements des appelants, consistant à poser un cadenas et des antivols sur
la clôture afin d'empêcher sa dépose et, à ne pas ouvrir les courriers du conseil du syndicat empêchant ainsi tout dialogue entre les parties, sont en effet fautifs puisqu'ils ont, eux, fait obstacle aux travaux, ils ne se confondent pas avec l'action en justice.
La demande de dommages-intérêts du syndicat étant fondée sur un abus de procédure et non sur une autre faute, elle ne peut être accueillie.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné les époux [W] à payer une somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Le syndicat sera condamné à restituer cette somme aux appelants.
L'intimé n'explique pas davantage en quoi le droit des époux [W] à interjeter appel aurait dégénéré en abus.
Ils se sont en l'espèce simplement mépris sur l'étendue de leurs droits et, il sera d'ailleurs observé que la motivation du jugement querellé comme celle du présent arrêt démontre que même si les époux [W] échouent dans leurs prétentions, ils n'étaient pas totalement dépourvus d'arguments, de sorte qu'ils pouvaient légitimement commettre cette méprise.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
L'équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les époux [W], qui succombent en la quasi totalité de leurs prétentions, supporteront la charge des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné M. [B] [W] et Mme [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant et statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,
Condamne M. [B] [W] et Mme [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme complémentaire de 3179,10 euros à titre de dommages-intérêts,
Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à restituer à M. [B] [W] et Mme [T] [W] la somme de 1 000 euros versée à ce titre,
Rejette la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formée par le syndicat des copropriétaires,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Laisse à M. [B] [W] et Mme [T] [W] la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Laurence ABGRALL, Présidente et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,
