COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2020
N° RG 18/04141 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SODB
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société CABINET BETTI
C/
Mme [E] [M]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1ère
N° RG : 16/06143
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Julien AUCHET
Me Aude LAPALU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société CABINET BETTI
Ayant son siège [Adresse 4]
[Localité 7]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
APPELANT
****************
Madame [E] [M]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 13]
[Adresse 3]
[Localité 14]
Monsieur [D] [M]
né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 9] (93)
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentant : Maître Aude LAPALU de la SCP DELPLA - LAPALU, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 131
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire était fixée à l'audience publique du 6 Mai 2020, pour être débattue devant la cour composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseillère,
Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère.
En application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par la présidente que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.
Les parties en ont été avisées par le greffe le 21 avril 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.
Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.
Greffier : Madame Françoise DUCAMIN
FAITS ET PROCEDURE,
Mme [E] [M] et son fils, M. [D] [M] (ci-après "les consorts [M]"), sont propriétaires indivis de lots au sein de l'immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier de justice du 6 juillet 2016, les consorts [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 21 avril 2016 portant sur la vente de parties communes au profit de M. [T] et de Mme [Y] et en paiement de certaines sommes à titre de dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a':
-Prononcé la nullité de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 21 avril 2016 du syndicat des copropriétaires,
-Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [D] [M] et Mme [E] [M] la somme de 2'500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
-Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 13 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement à l'encontre des consorts [M].
Par ses dernières conclusions signifiées le 19 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
-Le déclarer recevable et fondé en son appel,
-Infirmer le jugement du 15 mai 2018, en toutes ses dispositions,
-Débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions,
-Condamner solidairement les intimés à lui payer :
*une somme de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts,
*une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner enfin solidairement les intimés en tous les dépens, tant de première instance que d'appel.
Par leurs uniques conclusions du 24 octobre 2018, les consorts [M] demandent à la cour, au visa des articles 8, 9, 26, et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 avril 2016 dressé par le cabinet Betti et du
règlement de copropriété, de :
-Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable mais mal fondé en son appel,
En conséquence,
-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la première chambre du tribunal de grande instance de Pontoise le 15 mai 2018,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
La procédure sans audience physique prévue par l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 ayant été mise en oeuvre dans le présent litige ainsi qu'il est rappelé dans le chapeau de la présente décision, la clôture de l'instruction, qui n'avait pas été prononcée au jour de l'audience, le 6 mai 2020, est intervenue à cette date, ainsi que les avocats en avaient été informés par le message déjà cité du 21 avril 2020.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 20
La résolution contestée est ainsi libellée :
'Décision à prendre concernant la vente du terrain '[Y]-[T]', ci joint les plans, le montant d'achat étant de 10 000 euros. Les frais de notaire seraient pris en charge par Mme [Y]-[T]. De même pour la modification du règlement de copropriété, des actes de publication, les frais cadastraux ainsi que la finalisation des servitudes à oeuvre du géomètre.'
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour une bonne compréhension du litige, il convient de préciser que la résolution a pour objet de vendre aux consorts [Y]-[T] des parties communes constituées d'espaces verts boisés d'une surface totale de 146 m², se décomposant en une parcelle cadastrée section AD [Cadastre 12] de 88 m² qui comporte une berge de 8,35 m sur le lac d'[Localité 10] acquise de la commune de [Localité 14] par la copropriété le 18 juin 1974 et, une surface de 58 m² située entre les lots n° 14 et 15 appartenant aux consorts [Y]-[T].
Plusieurs griefs sont adressés au jugement qu'il convient d'examiner successivement :
Sur la majorité applicable à la résolution
Le syndicat des copropriétaires reproche au jugement d'avoir retenu que cette résolution devait être adoptée à l'unanimité parce qu'elle avait pour conséquence de priver la copropriété de la quasi totalité de sa surface boisée laquelle constitue l'une de ses caractéristiques essentielles en offrant un cadre de vie privilégié aux copropriétaires, leur cession constituant une atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
Le syndicat fait valoir que ces espaces ne présentent aucune utilité pour les copropriétaires car ils n'y ont pas accès, la parcelle AD [Cadastre 12] n'étant même pas visible depuis le bâtiment principal de la copropriété et, l'espace situé entre les lots n° 14 et 15 ayant toujours eu vocation à leur être rattachés aux termes du plan de division initial.
Les intimés, qui s'approprient les motifs du jugement relatifs à l'atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l'immeuble (au sens de caractéristiques de l'immeuble), font également valoir que la cession litigieuse entraîne une perte de valeur de 20% de leur bien.
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a) les actes d'acquisitions immobilières et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d
[...]
Elle [l'assemblée générale] ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.'
Il résulte des productions et plus particulièrement du règlement de copropriété, des plans et des photographies (pièce n° 1, 3,4 et 22 du syndicat et pièce n° 13 et 13 bis des intimés) :
-que la copropriété en cause est implantée sur une parcelle AD [Cadastre 11] de 427 m² toute en longueur, sur laquelle ont été édifiés quatre bâtiments : un bâtiment collectif à usage d'habitation (A), des remises (B), un garage et des remises (C) ainsi qu'un pavillon d'habitation (D) situé au fond de la parcelle, appartenant à Mme [Y] et M. [T].
-que la parcelle AD [Cadastre 12] acquise en 1974 par la copropriété et constituée en partie de remblais, est située dans le prolongement du pavillon des consorts [Y]-[T],
-que le lot n° 15 constitué par leur pavillon bénéficie d'un droit de jouissance exclusif sur un jardin partie commune de 21 m² situé juste devant l'accès à la parcelle AD [Cadastre 12].
En conséquence, c'est à tort que les consorts [M] soutiennent que la résolution n° 20 prive les copropriétaires d'un accès à la parcelle AD [Cadastre 12] et aux berges du lac d'Enghien (étant précisé que le droit d'appontage invoqué par les intimés, mais dont l'existence n'est pas établie, est indifférent à la question principale de l'accès à la parcelle et aux berges).
Il est patent en effet que les copropriétaires ne bénéficiaient avant la cession d'aucun accès à cette parcelle puisqu'elle ne peut être atteinte qu'en passant par le jardin à usage exclusif des consorts [Y]-[T], ce qui par définition ne leur est pas possible.
La cession de cette parcelle ne peut donc entraîner ni atteinte aux droits des copropriétaires, ni modification de la destination de l'immeuble, une parcelle inaccessible aux copropriétaires ne pouvant participer au cadre de vie de la copropriété et donc contribuer à la définition de ses caractéristiques essentielles.
En ce qui concerne la surface de 58 m² située entre les lots n° 14 (garage) et 15 (pavillon) de Mme [Y] et M. [T], il n'est pas contesté qu'il s'agit, d'une partie commune qui n'est pas réservée à l'usage exclusif des propriétaires de ces deux lots aux termes du règlement de copropriété, même si un plan de division de 1958 produit par le syndicat des copropriétaires le prévoyait (pièce n° 22).
Cependant, il convient de constater qu'en raison de la configuration des lieux, cette surface, qui est située entre les deux lots privatifs n° 14 et 15, ne mène qu'au jardin à usage exclusif déjà évoqué, de sorte qu'elle ne présente d'utilité réelle que pour les propriétaires de ces deux lots.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle un portail avait déjà été installé par le propriétaire précédent au niveau du garage, fermant ainsi l'accès à l'espace constitué par les lots n° 14 et 15, le jardin à usage privatif devant le lot n°15 et le terrain entre les deux lots.
Les consorts [M] établissent que Mme [Y] et M. [T] ont ajouté une serrure à ce portail.
Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle ce portail était auparavant ouvert, ce qui rendait accessible la surface commune de 58 m².
Ils ne produisent en effet que deux constats postérieurs à l'installation de la serrure.
L'usage effectif de ce terrain par les copropriétaires avant cette installation, malgré la présence du portail, n'est donc pas établi. La configuration des lieux le rend en outre peu crédible puisqu'il ne mène qu'à un lot à usage exclusif et est situé entre deux lots privatifs, sachant qu'il ne s'agit que de 58 m².
Les attestations des autres copropriétaires produites par le syndicat confirment cette analyse dans la mesure où elles font état d'un accord déjà ancien que certains d'entre eux avaient donné aux précédents propriétaires pour l'acquisition de ces terrains.
En tout état de cause, une parcelle de 58 m2 sur 427, ne peut à elle seule conférer à la copropriété ses caractéristiques essentielles et donc participer à la définition de sa destination, étant de surcroît observé que les photographies versées aux débats ne montrent pas un terrain très boisé mais seulement une surface s'apparentant à une cour plantée de quelques arbres.
Il se déduit de ces éléments que les deux terrains, parties communes, cédés aux consorts [Y]-[T] par la résolution contestée ne profitaient pas à l'ensemble des copropriétaires, mais seulement aux acquéreurs, de sorte que ces terrains ne peuvent être considérés comme participant à la définition des caractéristiques de la copropriété et donc à sa destination.
C'est donc à tort que le jugement querellé a retenu que la résolution n° 20 aurait dû, en raison de l'atteinte qu'elle portait aux droits de copropriétaires et à la destination de l'immeuble, être adoptée à l'unanimité.
Pour les mêmes motifs, le moyen des consorts [M] tiré de ce que la cession des terrains entraînerait une perte de valeur de leurs lots, ne peut prospérer.
En outre, il peut être relevé que les estimations immobilières produites par les consorts [M] ne présentent aucune force probante dans la mesure où elles se bornent à affirmer l'existence d'une perte de valeur chiffrée à 15 000 €, sans que les attestations produites ne citent aucun terme de comparaison pouvant fonder ce chiffre.
Sur la convocation à l'assemblée générale
Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement d'avoir retenu que la résolution devait être accompagnée d'une modification du règlement de copropriété et de la nouvelle répartition des millièmes, alors que ce document peut être établi ultérieurement.
Il conteste également les autres moyens invoqués par les intimés tirés de l'imprécision de la résolution et de la vileté du prix.
En ce qui concerne la question de la précision de la résolution votée, il est exact que le texte de cette résolution (ci-dessus rappelé) est maladroit et que son intitulé peut laisser penser, ainsi que le soutiennent les intimés, que ce sont les consorts [Y]-[T] qui vendent un terrain.
Toutefois, les consorts [M] n'ont à aucun moment été induits en erreur puisqu'ils ont annoté
leur convocation à l'assemblée générale en écrivant :
'15 000 sinon niet', ce qui démontre qu'ils savaient de quel terrain il s'agissait et qui était le vendeur.
En outre, les documents joints à la convocation (plans et extrait du plan cadastral) étaient clairs et permettaient de déterminer précisément les parties communes cédées et le fait qu'elles étaient cédées à Mme [Y] et M. [T].
D'ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les intimés, M. [I], qui avait confié un mandat à M. [T] ne prétend pas dans son attestation (pièce n° 9 des intimés) qu'il s'était mépris sur l'objet de la vente en pensant que c'étaient les consorts [Y]-[T] qui vendaient leur droit d'usage exclusif sur le jardin de 21 m² comme l'affirment les intimés.
Il en ressort au contraire qu'il avait parfaitement compris que la copropriété vendait 146 m² de parties communes aux consorts [Y]-[T] et que M. [T] n'a pas respecté les consignes de vote qu'il lui avait données.
On peut toutefois s'interroger sur le point de savoir pourquoi M. [I], s'il était opposé à cette vente, avait confié son vote à M. [T] (étant précisé qu'un problème d'exécution d'un mandat n'a aucun impact sur les votes exprimés, le mandant pouvant seulement le cas échéant engager la responsabilité de son mandataire).
Ce moyen ne peut donc davantage prospérer que le précédent, un accord éclairé sur la chose et le prix ayant été donné par les copropriétaires.
En ce qui concerne la modification du règlement de copropriété et la nouvelle répartition des charges, il n'existe aucune disposition textuelle exigeant qu'une cession de parties communes soumise à l'appréciation de l'assemblée générale soit accompagnée, pour sa validité, d'un projet de modification du règlement de copropriété portant notamment sur la nouvelle répartition des tantièmes et d'un projet de modification de l'état descriptif de division.
S'il n'est pas contesté que l'assemblée aura à se prononcer sur la modification du règlement de copropriété, notamment sur la question de la répartition des tantièmes, et sur celle de l'état descriptif de division, aucune disposition n'exige que ces points soient soumis à l'assemblée générale en même temps que la résolution qui se prononce sur le principe de la cession (même si c'est souvent le cas).
Les intimés ne citent d'ailleurs aucun fondement juridique à l'appui de leur moyen.
Ils se contentent d'affirmer que , 'la modification du règlement de copropriété et des tantièmes résultant de la vente n'a fait l'objet d'aucun vote de l'assemblée générale en toute illégalité' (souligné par la cour - page 11 de leurs conclusions).
Ils ne soutiennent pas que l'absence d'information sur la nouvelle répartition des tantièmes induite par la cession aurait en l'espèce empêché les copropriétaires de se prononcer en toute
connaissance de cause sur ladite cession.
Ce raisonnement ne peut être considéré comme contenu dans leur moyen précédent (tenant à l'imprécision de la rédaction de la résolution) dans la mesure où ce moyen ne vise expressément que la confusion sur la chose vendue et où un raisonnement fondé sur un défaut d'informations sur les charges financières à venir implique une démonstration précise car en cas de cession de parties communes à un copropriétaire, c'est l'acquéreur qui voit ses tantièmes augmenter et non le syndicat des copropriétaires.
Cette démonstration fait en l'espèce défaut.
Pour l'ensemble de ces raisons, ce moyen ne peut pas non plus prospérer.
Sur la question du prix de vente, la seule attestation versée aux débats par les intimés (selon laquelle les terrains en cause vaudraient entre 45 000 et 50 000 €) n'est pas de nature à établir le caractère vil du prix, dans la mesure où il s'agit là encore d'un document dont l'auteur procède par affirmation sans justifier le chiffre qu'il avance par la citation de termes de comparaison précis.
Ce moyen ne sera pas retenu.
Ainsi, le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 20 et la demande d'annulation de cette résolution sera rejetée.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
L'appelant, qui n'explique pas en quoi le droit pour les consorts [M] d'agir en justice aurait en l'espèce dégénéré en abus, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais irrépétibles et les consorts [M] seront condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre.
La demande formée par les intimés sur le même fondement sera rejetée.
Les consorts [M], qui succombent en leurs prétentions, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la demande de Mme [E] [M] et M. [D] [M] tendant à l'annulation de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 21 avril 2016,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5],
Condamne Mme [E] [M] et M. [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [E] [M] et M. [D] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,
