COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 52A
1ère chambre 1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2017
R.G. N° 16/08511
AFFAIRE :
[H] [A] [T] épouse [W]
C/
SCI LES ORMETEAUX
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Février 2010 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT GERMAIN EN LAYE
N° RG : 09/000001
Expéditions exécutoires
délivrées le :
à :
Me Jean-Baptiste MEYRIER
Me Florian DE MASCUREAU
Expéditions délivrées le :
à :
[H] [A] [T] épouse [W]
SCI LES ORMETEAUX
Service des Expertises (3)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [H] [A] [T] épouse [W]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] (SUISSE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Comparante en personne
Assistée de Me Jean-Baptiste MEYRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1788
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 11 mars 2014 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES (4ème chambre civile - bail rural) le 22 octobre 2012, et en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 22 septembre 2016 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES (4ème chambre civile - bail rural) le 13 avril 2015
****************
SCI LES ORMETEAUX
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représentée par Me Florian DE MASCUREAU de la SEP SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W06
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport, et Madame Nathalie LAUER, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,
Vu le jugement en date du 16 février 2010 du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye qui a':
- joint le dossier numéro 51-09-2 au dossier numéro 51-09-1,
- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer,
- prononcé la résiliation du bail rural portant sur une parcelle à usage de prairie située à [Localité 2] cadastrée section ZJ [Cadastre 1] d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca pour défaut de paiement des fermages et changement de destination du fonds,
- ordonné en conséquence l'expulsion de [H] [T] épouse [W] et de tous occupants de son chef de la parcelle à usage de prairie située à [Localité 2] cadastrée section ZJ [Cadastre 1] d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné Mme [W] à payer à la SCI Les Ormeteaux :
* la somme de 1 548,50 euros au titre des fermages impayés des années 2006 et 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2008,
* la somme de 785 euros au titre du fermage 2008 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la convocation à l'audience de conciliation soit le 11 mai 2009,
* la somme de 785 euros au titre du fermage 2009 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- dit qu'à compter de la demande soit le 9 avril 2009 date de réception par le greffe de la requête, les intérêts échus depuis plus d'un an sur les sommes y figurant de 1 548,50 euros et 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal,
- dit qu'à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 pour le fermage 2009, les intérêts échus depuis plus d'un an sur la somme de 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal,
- dit que le fermage dû pour le bail dérogatoire requalifié est 45 215 euros annuel,
- condamné Mme [W] à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- dit qu'à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 les intérêts échus depuis plus d'un an sur la somme de 252 677,01 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme [W] aux dépens.
Vu l'arrêt prononcé le 4 octobre 2010 par la cour d'appel de Versailles qui a, notamment :
- infirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural portant sur la parcelle à usage de prairie située à [Localité 2] cadastrée section ZJ [Cadastre 1] d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca et ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef, de cette parcelle,
Statuant à nouveau,
- débouté la SCI Les Ormeteaux de ses demandes de résiliation et d'expulsion relatives à cette parcelle,
Avant faire droit sur le montant du loyer du bail rural distinct portant sur l'ensemble à usage d'habitation et d'exploitation situé à [Localité 2] cadastré section ZJ [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une surface de 28 a 45 ca, sur les demandes au titre des grosses réparations et sur les comptes entre les parties,
- désigné en qualité d'expert M. [T] [F] avec mission, en particulier, de :
* donner un avis sur le montant du bail rural distinct portant sur l'ensemble cadastré section Z J [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
* déterminer les travaux indispensables pour permettre une jouissance paisible des lieux par le preneur,
* préciser la charge des travaux incombant au bailleur au titre des grosses réparations et celle de ce qui incombe au preneur au titre de l'entretien des bâtiments,
* indiquer si s'avèrent nécessaires de grosses réparations résultant d'un défaut d'entretien des lieux loués par le preneur,
* établir un projet de compte entre les parties en y incorporant les sommes qui resteraient impayées au titre de l'autre bail rural, portant sur la prairie.
Vu l'arrêt du 31 janvier 2012 de la Cour de cassation qui a rejeté le pourvoi de la SCI.
Vu l'arrêt du 22 octobre 2012 de la cour d'appel de Versailles qui a :
- infirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye en date du 16 février 2010 en ce qu'il a condamné Mme [W] :
* à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation,
* aux dépens,
Et, statuant à nouveau,
- condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme [W] la somme de 133 637,58 euros, à fin 2010, après compensation,
- dit que les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI Les Ormeteaux,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Les Ormeteaux aux dépens de première instance et d'appel.
Vu l'arrêt du 11 mars 2014, de la Cour de cassation qui a :
- cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 22 octobre 2012, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Les Ormeteaux à payer à Mme [W] la somme de 133 637,58 euros après compensation.
La Cour a relevé que, pour fixer le loyer, la cour d'appel a retenu qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural et que le calcul de l'expert en page 22 du rapport doit être repris.
Elle lui a reproché d'avoir statué ainsi sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité professionnelle de Mme [W] et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a été déterminée.
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 13 avril 2015 qui a statué ainsi':
- infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye en date du 16 février 2010,
Statuant à nouveau,
- déclare Mme [W] recevable en sa demande de condamnation de la SCI Les Ormeteaux au titre des grosses réparations retenues par l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012,
- autorise Mme [W] à faire exécuter les travaux incombant à la SCI Les Ormeteaux conformément aux dispositions irrévocables de cet arrêt,
- condamne la SCI Les Ormeteaux à verser à Mme [W] la somme de 60 398,75 euros au titre des sommes nécessaires à cette exécution,
- déclare Mme [W] irrecevable pour le surplus de ses demandes au titre des réparations,
- fixe le montant des fermages pour l'année 2003 aux sommes de :
* 1 958 euros pour la partie habitation des bâtiments,
* 9 598 euros pour la partie exploitation des bâtiments,
- dit que les sommes dues par Mme [W] pour la période allant de 2003 à 2010 sont les suivantes :
* 17 955 euros, représentant le total des loyers afférents à la partie habitation,
* 77 201 euros représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments,
- dit que ces fermages sont payables le 31 décembre de chaque année,
- dit que la SCI Les Ormeteaux doit restituer à Mme [W] les sommes suivantes :
* 1 710,18 euros au titre des fermages des terres et loyers pour les exercices 2011 et 2012,
* 1 701,71euros au titre des rappels de taxes foncières de 2003 à 2010,
- condamne Mme [W] à payer à la SCI Les Ormeteaux les sommes suivantes :
* 908,17 euros au titre du fermage des prairies échu au 15 novembre 2014,
* 813,40 euros au titre des taxes foncières sur le bâti pour les années 2011 à 2014,
* 117,80 euros au titre du rôle fiscal pour ces mêmes années,
* 262 euros au titre des frais de la chambre d'agriculture, pour ces mêmes années,
* 1 031euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour ces mêmes années,
- ordonne la compensation entre les dettes et créances respectives, étant établi que Mme [W] a réglé la somme de 157 124,84 euros au titre du bail dérogatoire du 28 février 2003 annulé et que la SCI Les Ormeteaux lui a versé la somme de 124 486,02 euros le 19 décembre 2012, au titre de l'exécution du jugement,
- condamne Mme [H] [T] épouse [W] à verser à la SCI Les Ormeteaux la somme de 4 234,67 euros,
- condamne la SCI Les Ormeteaux à verser à Mme [H] [T] épouse [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toutes autres demandes,
- condamne la SCI Les Ormeteaux aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 22 septembre 2016 qui a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt.
La Cour a relevé que, pour fixer le montant du fermage, l'arrêt retient qu'il ressort tant de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 22 octobre 2012 que de celui de la Cour de cassation du 11 mars 2014 qu'il a été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce.
Elle a jugé qu'en statuant ainsi, alors que la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 22 octobre 2012 pour ne pas s'être expliqué sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme [W] et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative avait été déterminée, sans définir les règles applicables en l'espèce, la cour d'appel a violé les articles 4 et 624 du code de procédure civile et l'article L 411-11 du code rural dans sa rédaction applicable.
Elle a également relevé que, pour condamner la SCI à payer à Mme [W] le coût des travaux au titre des grosses réparations, l'arrêt retient que la demande, qui avait été présentée en première instance, n'est pas nouvelle en cause d'appel, peut être présentée devant la juridiction de renvoi et est justifiée dans la mesure où la SCI n'a pas exécuté la condamnation prononcée contre elle par l'arrêt du 22 octobre 2012.
Elle a jugé qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions relatives à la condamnation de la SCI à faire effectuer les travaux au titre des grosses réparations n'avaient pas été atteintes par la cassation et avaient autorité de chose jugée, la cour d'appel a violé les textes susvisés l'article 1351 du code civil et l'article 633 du code de procédure civile.'
Vu la déclaration de saisine du 30 novembre 2016 de Mme [W].
Vu les dernières conclusions de Mme [W] portant le numéro 2 en date du 22 septembre 2017 aux termes desquelles elle demande à la cour de':
- débouter la SCI Les Ormeteaux de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye en date du 16 février 2010 en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à la SCI Les Ormeteaux la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation, et en ce qu'il a condamné Mme [W] aux dépens,
- dire que le jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 17 mars 2009 confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 25 mai 2010 a établi de manière définitive que Mme [W] exerce une activité principale d'éleveur d'équidés ainsi qu'une activité accessoire de pension d'équidés et d'entraînement au saut d'obstacles en vue de compétitions, à l'exclusion de toute activité de centre équestre et de cours proprement dits,
- dire que ce jugement définitif a souligné que cette activité d'élevage correspond à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère animal et constitue une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle, au sens de l'article L. 311-1 du code rural ; que ledit jugement établit également que l'activité accessoire se situe incontestablement dans le prolongement de l'acte de production et a pour support l'exploitation au sens de l'article L. 311-1 du code rural,
- dire que la fixation des fermages pour les activités d'élevage dans le département des Yvelines pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2003 est régie par les dispositions de l'arrêté n°B-02-000027 du 7 octobre 2002 du Préfet des Yvelines, article 3-A « Baux ruraux de 9 ans » §I « Cultures générales-Terres labourables et herbagères » alinéa (b) « Terres avec bâtiment d'exploitation »,
- dire que les dispositions de cet arrêté préfectoral sont pleinement applicables à l'activité d'élevage d'équidés de Mme [W] puisqu'elles s'appliquent sans distinction aux activités d'élevage d'équidés comme aux autres activités d'élevage d'animaux herbivores dans le département des Yvelines exercées dans des exploitations composées de terres herbagères avec bâtiment d'exploitation,
- dire que le fait que la preneuse ait une activité accessoire de pension d'équidés et d'entrainement au saut d'obstacle (coaching) de propriétaires de chevaux pris en pension est sans incidence sur l'application desdites dispositions, cette activité se situant incontestablement dans le prolongement de l'acte de production et ayant pour support l'exploitation comme il l'a été établi par un jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 17 mars 2009confirmé par arrêt de la cour de Versailles en date du 25 mai 2010,
- dire que la consistance, l'adaptation et l'état du bâtiment justifient de fixer au maximum fixé par ledit arrêté soit 18,65 euros/ha le complément de fermage annuel à ajouter au fermage des terres pour la partie exploitation du bâtiment pour 2003, première année du bail, soit 186,50 euros pour 10 hectares,
- dire que ce montant doit être actualisé pour chacune des années suivantes par application des indices fixés par les arrêtés préfectoraux relatifs audites années,
- dire que la somme totale actualisée des fermages telle que calculée en application de ces arrêtés par M. [F] dans son rapport page 22 s'élève à 1 588 euros pour le total de la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2010 et entériner le rapport sur ce point,
- dire que pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2016 lesdits fermages calculés de la même manière s'élèvent à un total de 1 349 euro,
- à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour estimait que le barème « élevage » n'est pas applicable dans le cas d'espèce, fixer le fermage annuel pour la partie exploitation du bâtiment à 2,37 euros /m² de box soit 381 m² x 2,37 euros = 902,97 euros/an,
- dire en application tant de l'arrêté préfectoral que de l'article 1719 du code civil que du fait de l'état d'insalubrité du logement constaté par l'autorité préfectorale Mme [W] n'est plus tenue au paiement du loyer de la partie logement du bâtiment depuis le mois de juin 2012 et ce jusqu'à ce que la bailleresse ait procédé aux travaux de grosses réparations qui lui incombent,
- fixer en application des dispositions de l'arrêté 92-004 du 27 décembre 1991 le loyer de la partie habitation de bâtiment à :
* 2003-2010 : total de 17.955 euros selon rapport [F],
* 2011 : 2.711 euros,
* 2012 à 2016 : 0 suspension des loyers pour cause d'insalubrité,
- dire que ces fermages et loyers seront payables le 31 décembre de chaque année,
- prendre acte de ce que Mme [W] a payé à la SCI les Ormeteaux du 1er janvier 2003 au 24 octobre 2006 les sommes visées dans le décompte établi le 24 octobre 2006 par la SCI bailleresse soit 157 124,84 euros,
- prendre acte de ce que Mme [W] a également payé les sommes ci-après :
* fermages des terres 2006 et 2007 payés par Mme [W] mais non comptabilisés par M. [F] : 1 548,50 euros,
* la somme de 8 500 euros payée par Mme [W] à l'étude notariale [E] [O] [A] mais non comptabilisée dans le rapport d'expertise,
* remplacement d'un disjoncteur à la charge de la bailleresse : 1 964,93 euros,
* fermages des terres 2011 et 2012 payés deux fois : 1 710,18 euros,
* remboursement des frais de l'installation d'une alimentation en eau du haras à la charge de la bailleresse : 13 021,07 euros,
* soit 29 820,10 euros à ajouter à la somme de 157 124,84 euros susvisée,
- prendre acte en conséquence que Mme [W] a payé entre le 1er janvier 2003 et le 1er septembre 2017 un total de 157 124,84 euros + 29 820,10 euros = 186 944,94 euros,
- dire que le total des loyers et fermages tel que fixés par la cour dont Mme [W] est redevable pour la période du 1er janvier 2003 au 1er septembre 2017 pour les herbages et le bâtiment (parties logement et exploitation) s'élève à un total de 36 897,63 euros,
- dire que la SCI est tenue à la restitution à Mme [W] du trop payé soit 186 944,94 euros - 36 897,63 euros = 150 047,31 euros,
- dire que la SCI les Ormeteaux ayant restitué à Madame [W] une somme de 124 486,02 euros le 19 décembre 2012, la SCI reste lui devoir la somme de 25 561,29 euros au titre des comptes ci-dessus,
- condamner en conséquence la SCI Les Ormeteaux au paiement à Mme [W] de ladite somme de 25 561,29 euros,
- condamner la SCI Les Ormeteaux à verser à Mme [W] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Les Ormeteaux au règlement des frais, y compris ceux de l'expert M. [F], la facture de M. [K] et les dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions de la SCI Les Ormeteaux remises le 2 octobre 2017 aux termes desquelles elle demande à la cour de':
A titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] au paiement de la somme de 252 677,01 euros au titre des fermages dus relatifs au bail rural portant sur le bâtiment,
- débouter Mme [W] de sa demande de fixation d'un nouveau fermage,
- dire et juger que le montant du fermage du bail rural portant sur le bâtiment s'élève aux sommes suivantes, à la date de sa conclusion au 28 février 2003 et avant indexation':
* 40 715 euros ttc pour la partie exploitation,
* 4 500 euros pour la partie habitation,
- dire et juger que Mme [W] est redevable des sommes suivantes à l'égard de la SCI Les Ormeteaux :
* Au titre du fermage des bâtiments':
Fermage ttc bâtiment d'exploitation 2003 à 2016 avant déduction':
713 061, 63 euros,
Fermage bâtiment d'habitation 2003 à 2016 avant déduction :
77 704, 80 euros,
Quote-part de taxes foncières1 890,00 euros,
Taxe des ordures ménagères2 274,00 euros,
Total794 930,43 euros,
* Au titre du fermage des prairies
Fermage prairies 2006 à 20103 968,30 euros,
Fermage prairies 2014 à 20162 749,87 euros,
Frais de confection du rôle584,40 euros,
Part de la chambre d'agriculture901,50 euros,
Total8204,07 euros,
- dire et juger que Mme [W] a versé à la SCI Les Ormeteaux la somme totale de 122 971,25 euros depuis son entrée dans les lieux,
- dire et juger qu'après restitution de la somme de 124 486,02 euros versée par la SCI et la somme de 3 968,30 euros correspondant aux fermages du bail portant sur les prairies pour les années 2003 à 2005, déjà déduits du montant de 124 486,02 euros qui a été restitué, Mme [W] reste débitrice également de la somme de 5 483,07 euros,
- dire et juger que Mme [W] reste redevable des sommes suivantes à l'égard de la SCI Les Ormeteaux':
* 794 940,43 euros au titre des fermages du bâtiment d'exploitation et d'habitation et remboursement de taxes attachées,
* 8 204,07 euros au titre des fermages des prairies et remboursement de taxes attachés,
* 5.483,07 euros de complément dus sur ces fermages dans le cadre des comptes entre les parties,
- en conséquence, condamner Mme [W] au paiement de la somme de 555 940,56 euros en complément du montant déjà prononcé par le tribunal dont il est demandé confirmation,
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le montant du fermage pour la partie habitation est fixé à la somme de 1 958 euros ht hors application de l'indice de référence des loyers pour les années 2003 à 2010,
- dire et juger que le montant du fermage pour la partie habitation est fixé à la somme de 3 024,53 euros ht hors application de l'indice de référence des loyers pour les années 2011 et suivantes,
- Avant-dire- droit sur le montant du fermage du bâtiment et sur les comptes entre les parties de ce chef, désigner un expert avec pour mission de':
* se rendre sur les lieux loués, les visiter et entendre les parties en leurs explications,
* déterminer la valeur locative du bail rural du 28 février 2013 portant sur le bâtiment, uniquement en ce qui concerne la partie exploitation, à la date de la conclusion du bail soit le 28 février 2003,
- dire que l'expert ne pourra appliquer le droit commun du fermage et l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002,
- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
En tout état de cause,
- dire et juger que le montant total des sommes versées par Mme [W] à la SCI Les Ormeteaux au titre des deux baux ruraux pour les années 2003 à 2010 s'est élevé à la somme de 122 971,25 euros ttc,
- débouter Mme [W] de ses demandes,
- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 8 204,07 euros au titre des fermages et taxes relatifs au bail rural portant sur les prairies,
- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 5 483,07 euros en complément dus sur ces fermages dans les comptes entre les parties,
- condamner Mme [W] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [W] aux dépens comprenant le coût de l'expertise.
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FAITS ET MOYENS
La SCI Les Ormeteaux est propriétaire d'un ensemble immobilier à destination équestre, situé sur la commune de Villepreux composé :
- d'un bâtiment, comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage d'exploitation d'une surface totale de 28 a 45 ca,
- d'une parcelle de terre à usage de prairie d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca.
Par deux actes authentiques du 28 février 2003, la SCI Les Ormeteaux a consenti à Mme [W] deux baux à effet au 1er janvier 2003 :
- un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au sens de l'article L 145-5 du code de commerce, portant sur un bâtiment comprenant, selon l'acte, une partie à usage d'habitation et une partie à usage de grange,
- un bail rural portant sur la parcelle de terre à usage de prairie, sur laquelle a été édifié une carrière, avec son accord.
Par jugement du 17 mars 2009, confirmé par cette cour le 25 mai 2010, le tribunal de grande instance de Versailles a annulé le bail dit dérogatoire du 28 février 2003 conclu entre Mme [W] et la SCI Les Ormeteaux et le commandement délivré à Mme [W] par la société bailleresse et l'a requalifié en bail rural. Il a renvoyé les parties devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour fixation des fermages.
Mme [W] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en-Laye par requête reçue le 3 juin 2009 aux fins de fixation des fermages et pour qu'il soit procédé aux comptes entre les parties.
Parallèlement et antérieurement, par requête reçue le 9 avril 2009, la SCI Les Ormeteaux avait également saisi ce même tribunal aux fins de résiliation du bail rural portant sur les prairies en raison de divers manquements du preneur à ses obligations contractuelles.
Le tribunal a joint les procédures et prononcé le jugement querellé.
Aux termes de ses écritures précitées, Mme [W] déclare être une exploitante agricole, éleveuse de chevaux.
Elle indique que son activité a commencé le 1er novembre 2002 dans le cadre d'un bail rural verbal scindé artificiellement en deux baux écrits dont un bail dit dérogatoire dont la souscription lui a été imposée afin de se soustraire au caractère d'ordre public de l'encadrement des baux ruraux.
Elle déclare qu'éleveuse d'équidés, son activité n'est pas celle d'un centre équestre, n'exerçant qu'une activité complémentaire financièrement indispensable en prenant des chevaux en pension et en «'coachant'» leurs propriétaires qui souhaitent les monter en concours hippique.
Elle rappelle le contentieux judiciaire opposant les parties et se prévaut des termes du jugement et de l'arrêt requalifiant le bail dérogatoire.
Elle précise que les baux ont été renouvelés pour 9 ans depuis le 1er janvier 2012, les congés pour reprise délivrés par la SCI ayant été annulés pour fraude par un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 12 avril 2012 confirmé par un arrêt du 27 mai 2013.
Elle critique le jugement du 16 février 2010 et se prévaut de la seconde hypothèse proposée par M. [F] dans son rapport qui s'est fondé sur l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 applicable aux activités d'élevage exercées sur des terres herbagères qui constitue le «'droit commun'» de ces activités.
Elle estime que la Cour de cassation a, le 11 mars 2014, cassé l'arrêt du 22 octobre 2012 au motif que la cour a omis de préciser expressément qu'elle appliquait l'arrêté précité et qu'elle a cassé l'arrêt du 13 avril 2015 au motif que la cour d'appel s'est méprise en considérant qu'il résultait des arrêts des 22 octobre 2012 et 11 mars 2014 qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à l'espèce.
Elle soutient qu'à la suite de la cassation, la cour d'appel doit se prononcer sur la valeur locative (montant des fermages du bâtiment concernant la partie exploitation et des loyers de la partie habitation) et donc sur les comptes et qu'elle doit également se prononcer sur les contestations non tranchées par l'arrêt avant-dire-droit du 4 octobre 2010 soit sur les conséquences de l'annulation du bail dérogatoire, les stipulations concernant les loyers ou fermages et la détermination et l'interprétation des textes relatifs à la fixation des fermages du bail requalifié.
Elle soutient également que la détermination du montant des fermages licites à sa charge pour la partie exploitation du bâtiment nécessite de confirmer que l'annulation du bail dérogatoire a entraîné l'annulation ab initio des loyers et de fixer depuis cette date le montant des fermages du bail rural conclu par un éleveur d'équidés.
En ce qui concerne les loyers et fermages, elle rappelle que le bâtiment d'exploitation loué comporte un logement pour l'exploitant et une partie destinée au logement des chevaux (boxes) et au stockage de leur nourriture.
Au titre de la partie logement, elle se prévaut de l'arrêté préfectoral du 27 décembre 1991 retenu par M. [F] et non contesté par la SCI.
Elle invoque l'insalubrité du logement depuis 2013 qui a fait l'objet d'une procédure préfectorale d'insalubrité du 9 septembre 2013 après visite d'un technicien de l'ARS et un rapport de l'expert commis par la préfecture en date du 10 février 2014.
Elle précise qu'elle a saisi le juge de l'exécution pour une audience fixée au 19 septembre 2017 et fait valoir qu'en application de l'article L 521-2 du code de la santé publique, l'obligation de paiement des loyers est suspendue depuis le 9 septembre 2013 et la valeur locative nulle.
Au titre de la partie exploitation, point fondamental, elle estime que la cour doit déterminer l'activité pratiquée, l'existence d'un arrêté préfectoral adapté à cette activité et les éléments en fonction desquels la valeur locative doit être fixée.
Elle fait valoir que le jugement du 17 mars 2009 a tranché définitivement - et a force de chose jugée de ce chef - la question de son activité soit une activité principale d'élevage d'équidés dans les pâtures et le bâtiment d'exploitation pris à bail (12 chevaux d'élevage et 6 chevaux de propriétaires à l'époque de la conclusion des baux).
Elle déclare qu'il a été jugé définitivement que cette activité correspond à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère animal au sens de l'article L 311-1 du code rural, qu'elle est complétée par la prise de chevaux en pension et l'entraînement (coaching) de leurs propriétaires au saut d'obstacles en vue de la compétition, à l'exclusion de toute activité de centre équestre et de cours proprement dit et que ladite activité complémentaire se situe incontestablement dans le prolongement de l'acte de production et a pour support l'exploitation au sens de l'article L. 311-1 du code rural et était de ce fait de nature agricole, et comme telle, soumise au statut des baux ruraux à la date de conclusion du bail litigieux, et l'est restée depuis.
Elle fait valoir que la prise en pension des quelques chevaux de sport s'appuie d'autant plus sur l'exploitation qu'elle s'exerce essentiellement dans les 11 hectares d'herbages (détente et nourriture des chevaux) et sur le terrain d'exercice des chevaux à l'obstacle, la carrière sablée créée à ses propres frais sur une faible partie des pâtures objet du bail des terres, conformément à l'accord exprès donné par la bailleresse dans le bail et que le coaching (entraînement au saut d'obstacles en vue de la compétition) des cavaliers propriétaires de chevaux pris en pension est une prestation accessoire de ces pensions, exclusive, comme l'a souligné le jugement du tribunal de grande instance, de toute activité de centre équestre et de cours proprement dits.
Elle reproche à la SCI de tirer prétexte de ces activités annexes de pension et coaching pour prétendre s'exonérer du barème préfectoral et estime qu'elle reprend ainsi, sous une autre forme, la tentative de fraude à la loi matérialisée par le bail dit dérogatoire annulé et requalifié par le tribunal de grande instance et la cour d'appel.
Elle ajoute que les concours hippiques qui ont eu lieu en utilisant la carrière sablée sont limités à quelques manifestations sportives publicitaires destinées à la promotion des chevaux de l'élevage, auxquelles elle a d'ailleurs renoncé depuis plusieurs années compte tenu des frais qu'engendre leur organisation et qu'elle n'a pas les moyens d'avancer.
Elle soutient qu'il existe un arrêté préfectoral adapté à cette activité.
Elle affirme que, s'agissant d'une activité principale d'élevage dans des terres herbagères et un bâtiment d'exploitation situé au milieu desdites terres permettant le logement des chevaux et de l'exploitant, la référence figure à l'article 3, chapitre I « Cultures générales », sous la rubrique « Terres labourables et herbagères » des arrêtés annuels du Préfet des Yvelines.
Elle estime que l'existence d'une activité complémentaire n'a aucune incidence à cet égard car intervenant, comme l'a souligné le jugement, non seulement dans le prolongement de l'acte de production, mais aussi avec pour support l'exploitation.
Elle se réfère donc, s'agissant d'un bail conclu au 1er janvier 2003, à l'arrêté préfectoral n° B-02-000027 constatant l'indice des fermages et sa variation pour l'année 2002 soit':
« Article 3 : A ' Baux ruraux de 9 ans :
A compter du 1er octobre 2002 et jusqu'au 30 septembre 2003, les maxima et minima en valeurs actualisées pour les baux de 9 ans sont les suivants :
I - Cultures générales
Terres labourables et herbagères
Terres sans bâtiment d'exploitation Minima en euros/ha : 36,67 euros ; Maxima : 100,83 euros.
Terres avec bâtiment d'exploitation.
Il pourra être demandé un complément de fermage de 4,58 euros à 18,34 euros/ha exploité selon la consistance, l'adaptation et l'état des bâtiments.
Lorsque les bâtiments permettent au fermier d'exploiter effectivement (logement des récoltes et du cheptel mort ou vif) des terres non logées autres que celles appartenant au propriétaire des bâtiments, le fermage dû à ce dernier peut être augmenté également par ha de terres nues exploitées de 4,58 euros à 18,34 euros ».
Elle précise que ces dispositions n'ont fait, depuis de longues années, l'objet d'aucune modification dans les arrêtés préfectoraux suivants autre que celle résultant de la variation indiciaire annuelle prévue par les textes, et affirme qu'elles demeurent pleinement applicables aux baux conclus tant avant qu'après l'entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005 par des éleveurs d'équidés, ceux-ci n'étant pas concernés par ladite loi (qui de surcroît n'est pas rétroactive).
Elle déclare que l'expert judiciaire l'a, correctement, appliqué aux deux premières années du bail et désigné sous le vocable de « droit commun » dans sa première hypothèse et a, justement, souligné également que le bâtiment n'est que l'accessoire des10 ha d'herbages.
Elle lui reproche de ne pas avoir vu que cette situation juridique et de fait n'avait en rien été modifiée par la loi de 2005 et les textes pris en application de celle-ci.
Elle indique que cet arrêté est le seul applicable à la fixation des fermages pour les activités d'élevage dans le département des Yvelines, quels que soient les animaux herbivores dont il s'agit et quelles que soient les éventuelles activités complémentaires du preneur et relève que le deuxième alinéa du §b précité établit que cette règle d'ordre public s'applique également dans le cas où les herbages et le bâtiment font l'objet de deux baux distincts car n'appartenant pas au même propriétaire.
Elle considère qu'il en va a fortiori de même, lorsque, comme en l'espèce, herbages et bâtiment appartiennent à un seul et même bailleur.
Elle affirme que son application à des milliers d'éleveurs d'équidés dans toute la France n'a jamais posé problème et relève qu'il était appliqué à son prédécesseur, M. [M].
En réponse à la SCI qui a soutenu précédemment que l'article 3-A-I §a et §b de l'arrêté ne s'appliquerait pas aux activités d'élevage équestre car, selon elle, celles-ci s'exercent dans des installations spécifiques dont la valeur locative ne peut être celle d'un élevage de bovins, elle demande le rejet du rapport de M. [S] établi postérieurement à l'expertise et justement écarté par la cour d'appel dans son arrêt du 22 octobre 2012.
Elle estime que cet avis et celui de M. [V] sont erronés, leur affirmation relative à des installations spécifiques des élevages d'équidés étant fausse.
Elle considère que, qu'il s'agisse de chevaux ou de vaches, l'éleveur doit disposer, outre d'herbages, d'installations pour loger les animaux et stocker le matériel et précise que la notion d'installations équestres spécifiques existe depuis la loi de 2005 mais ne concerne que les centres équestres et non les activités d'élevage d'équidés.
Elle ajoute qu'il existe une règlementation spécifique à certaines activités d'élevage mais qu'elles ne concernent que des élevages dans des ateliers hors sol.
Elle réitère que l'article 3 des arrêtés préfectoraux vise sans distinction les bâtiments permettant de loger le cheptel, cheval ou vache, et estime qu'à défaut de précision, il pourrait ne concerner que les chevaux.
Elle conteste que l'article ne s'applique que si le bâtiment est une simple grange destinée exclusivement au stockage des aliments, celui-ci visant les bâtiments permettant «'le logement du cheptel mort ou vif'» et, donc, les écuries et boxe ou les étables.
Elle conclut que l'article 3 est applicable ce qui empêche de recourir à la méthode comparative.
Elle se prévaut en outre d'un arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2011 et de son analyse par des auteurs.
Elle fait valoir que son activité n'a rien d'original, exploitée sur des terres et dans des bâtiments, par rapport à une autre exploitation agricole.
Elle ajoute que l'arrêté du préfet de Seine-Maritime invoqué par la SCI est inapplicable dans les Yvelines et qu'en tout état de cause, la catégorie revendiquée concerne des bâtiments de nature différente. Elle affirme que la catégorie s'appliquant à son bâtiment prévoit une valeur locative annuelle maximale de 902,97 euros ce qui est corroboré par d'autres arrêtés invoqués.
Elle réfute la transposition d'un arrêt invoqué par l'intimée qui concerne un élevage porcin hors sol.
Elle conteste également l'applicabilité des arrêtés concernant les centres équestres pris en application de la loi du 23 février 2005, l'activité équestre ne concernant pas l'élevage d'équidés. Elle excipe d'une circulaire du 17 avril 2008.
Elle soutient que la demande de paiement fondée sur les loyers stipulés au bail dérogatoire est irrecevable compte tenu de l'annulation de celui-ci et s'oppose à la désignation d'un expert, M. [F] ayant fourni les éléments nécessaires.
L'appelante rappelle que la nullité d'un acte en emporte l'effacement rétroactif et que, si la stipulation nulle a été exécutée, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution.
Elle en conclut que le fermage relatif au bail requalifié doit être calculé à compter du 1er janvier 2003.
Elle calcule les fermages des herbages sur la base du rapport de M. [F] (785 euros en 2003) et applique la variation indiciaire.
Elle calcule les fermages du bâtiment conformément à l'article 3-A-1-b de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 sur la base du rapport de M. [F] (197 euros en 2003) et applique la variation indiciaire.
Elle calcule les loyers de la partie logement du bâtiment d'exploitation sur la base de l'arrêté préfectoral du 27 décembre 1991 actualisé. Elle applique au prix maximum le coefficient de réduction prévu en fonction de la taille du bien (1 958 euros en 2003) et supprime tout loyer à compter de 2013 compte tenu de l'insalubrité.
Elle en conclut qu'elle doit une somme totale de 36 897,63 euros.
Elle déclare avoir versé au 24 octobre 2006, selon un décompte établi par la SCI, la somme de 157 124,84 euros, reconnue par la SCI dans des conclusions pour l'audience du 20 juin 2011, et celle de 29 820,10 euros au 1er septembre 2017 soit un paiement total de 186 944,94 euros.
Elle en conclut que la SCI doit lui restituer la somme de 150 047,31 euros, précise qu'elle lui a déjà versé celle de 124 486,02 euros le 19 décembre 2012 et en infère à une créance de 25 561,29 euros.
En réponse à la SCI, elle qualifie sa thèse de fantaisiste et contradictoire.
Elle lui reproche de remettre en question l'autorité de la chose jugée le 17 mars 2009 et fait valoir qu'elle est agricultrice non car le bail est rural mais en raison de son activité, que le recours à un expert était justifié pour statuer sur le montant du loyer et non parce que l'arrêté préfectoral ne s'appliquerait pas, et que le tribunal et la cour ont expressément jugé qu'elle avait une activité principale d'élevage et deux activités secondaires de prise en pension de chevaux et de coaching.
Elle estime que l'arrêt du 13 juillet 2011 a précisément mis un terme aux artifices des bailleurs cherchant à échapper à l'encadrement des loyers.
Elle conteste que l'élevage des chevaux serait devenu une activité équestre au sens de la loi de 2005 et excipe de circulaires et d'auteurs.
Elle affirme que les installations spécifiques ou l'accord de gré à gré ne sont envisagés que par la règlementation applicable aux centres équestres.
Elle indique que le notaire ayant rédigé les baux était celui de la SCI, réfute le caractère magnifique des installations, rappelle que l'expert ne dit pas le droit, déclare n'avoir jamais caché l'existence d'activités complémentaires, conteste que l'arrêté du 7 octobre 2002 ne concerne que les bâtiments qui ne sont que l'accessoire de terres et affirme qu'en tout état de cause, tel est le cas, dément que l'expert se soit prononcé sur la nature équestre de son activité au regard de la loi de 2005 et nie le chiffre d'affaires invoqué.
Elle conteste qu'appliquer la loi violerait l'article 1 de la CEDH, rappelle que le fermage est fixé en dehors des résultats obtenus par l'exploitation, déclare que M. [K] - mandaté par elle - a visité les lieux contrairement aux experts sollicités par l'intimée, dément que M. [Q] [M] n'ait pas été éleveur, estime sans incidence que M. [D] [M] n'ait pas pris à bail le bâtiment d'exploitation et le conteste et estime que les pourparlers avec M. [W] en 2001 sont obsolètes.
Elle souligne la fortune de la famille [M], qui détient les parts de la SCI.
Elle affirme que la loi du 29 juillet 2010 n'est pas automatiquement applicable aux baux en cours.
Elle fait état d'un aveu judiciaire de la SCI sur le montant des sommes qu'elle a versées.
Elle déclare justifier de la coupure de l'alimentation en eau pratiquée par la SCI ce qui l'a contrainte à pratiquer des travaux de forage, déclare que l'arrêté d'insalubrité n'a pas été annulé et indique qu'aucune demande n'est formée par la SCI au titre de l'électricité. Elle affirme à cet égard que la SCI n'a pas installé de compteur électrique homologué.
Aux termes de ses dernières écritures précitées, la SCI Les Ormeteaux fait état de l'environnement unique de l'ensemble immobilier et expose que M. [W] a pris contact avec elle début 2001 pour proposer de reprendre l'exploitation afin d'y exercer une activité de préparation de chevaux de compétition de haut niveau, d'écurie de propriétaires et d'un peu d'élevage.
Elle déclare qu'il a proposé la conclusion d'un bail commercial et que le bâtiment a in fine été loué à une EURL dont Mme [W] était associée unique, la société ignorant alors que M. [W] était en liquidation judiciaire.
Elle ajoute que le notaire ayant rédigé les baux était le conseil des deux parties.
Elle déclare que Mme [W] a cessé de payer régulièrement les loyers dès 2003, indique qu'elle ne lui a rien versé depuis 2006 pour la location des bâtiments ou ses consommations d'eau et d'électricité au sein du haras et relate les procédures.
Elle estime la portée de l'arrêt du 22 septembre 2016.
Elle fait valoir que la Cour de cassation a, dans son arrêt du 11 mars 2014, reproché à la cour d'appel d'avoir appliqué par défaut le droit commun du fermage sans préciser en quoi aucun arrêté spécifique à l'activité de Mme [W] n'était applicable et sans préciser les éléments en fonction desquels elle a fixé cette valeur.
Elle fait également valoir que, dans son arrêt du 22 septembre 2016, la Cour de cassation a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir justifié en quoi aucun arrêté préfectoral n'était applicable.
Elle soutient qu'aucun arrêté préfectoral n'est applicable.
Elle indique que le tarif invoqué représenterait 15 euros par mois pour un bâtiment de 620 m² comprenant en outre 35 box en dur.
Elle affirme qu'il ne résulte pas du jugement du 17 mars 2009, confirmé en appel, qu'elle exerce une activité d'élevage de chevaux, les juridictions ne s'étant prononcées sur la nature de son activité qu'au regard de la question de la qualification du bail qui leur était posée. Elle en infère que la force de chose jugée attachée à ces décisions ne contraint pas la cour à considérer que son activité est limitée à l'élevage et, surtout, à en déduire que seul l'arrêté du 7 octobre 2002 est applicable.
Elle observe que la cour d'appel a ordonné une expertise pour donner un avis sur le montant du fermage ce qui n'aurait pas été nécessaire si l'arrêté du 7 octobre 2012 avait été seul applicable.
Elle ajoute que l'activité de Mme [W] n'est pas immuable, des éléments postérieurs à ces décisions démontrant que ses activités accessoires occupent une place prépondérante sans que cela modifie la qualification du bail.
Elle estime, toutefois, que l'activité du preneur est essentielle dans le cadre de la détermination du fermage, fixé par arrêté préfectoral en fonction de la nature de l'activité exercée.
Elle affirme enfin que même si elle n'exerçait que cette activité, l'arrêté ne serait pas applicable.
Elle invoque la spécificité des lieux loués démontrée par M. [F] qui relève que le bâtiment loué n'est pas une simple grange et par le plan du bâtiment.
Elle se prévaut de la description des locaux par l'expert et relève que celui-ci a écarté l'application de l'arrêté pour la période postérieure à 2005.
Elle invoque la spécificité de l'activité de Mme [W].
Elle reconnait qu'elle exerce une activité d'élevage mais affirme qu'elle exerce d'autres activités qui génèrent l'essentiel de son chiffre d'affaires et que l'activité d'élevage équestre est exercée sur des installations spécifiques dont la valeur locative ne peut être celle d'un élevage de bovins. Elle invoque le chiffre d'affaires généré par la seule location des box.
Elle se prévaut du rapport de M. [V] aux termes duquel l'activité d'élevage d'équidé se distingue de l'activité d'élevage ordinaire et qui fait état d'une carence dans la règlementation, l'arrêté du 7 octobre 2002 n'étant pas applicable en l'espèce.
Elle observe que Mme [W] reconnaît exercer d'autres activités que l'élevage et relève qu'elles ne peuvent être réalisées par des éleveurs de porcs ou de bovins. Elle cite les activités mentionnées sur son ancien site internet qui correspondent à celles mentionnées par M. [W].
Elle ajoute que, depuis la publication d'arrêtés préfectoraux adaptés à l'activité équestre à partir de 2008, les fermages des bâtiments dans lesquels sont exercées des activités équestres, y compris l'élevage, sont fixés en fonction de critères précisés dans cette catégorie ce qui démontre l'inadaptabilité des anciens arrêtés.
Elle invoque l'inapplicabilité de l'arrêté du 7 octobre 2002 en ce qu'il traite les bâtiments comme l'accessoire des terres.
Elle soutient qu'il permet uniquement l'évaluation d'un complément de fermage pour les bâtiments qui sont l'accessoire de terres de pâturage et d'élevage.
Elle se prévaut de l'arrêt du 4 octobre 2010 qui a jugé qu'il existait deux baux distincts - qui devaient être traités séparément - et non un seul qui porterait sur la terre et sur les bâtiments et reproche à l'appelante de remettre en cause cette appréciation. Elle souligne que la cour a limité l'expertise au seul bâtiment.
Elle souligne également que l'expert a indiqué que le bâtiment avait une valeur propre et indépendante des terres en relevant que, dans le cadre d'une activité équestre, les bâtiments et l'installation sont l'objet principal du bail et les terres ne sont qu'accessoires.
Elle en conclut que, même si l'activité de Mme [W] se limitait à l'élevage, l'arrêté serait inapplicable dans la mesure où il ne fixe la valeur locative du bâtiment qu'en fonction des terres louées.
Elle invoque l'enrichissement sans cause que constituerait son applicabilité.
Elle relève que le tarif revendiqué ne couvrirait pas le montant des taxes foncières et des assurances et observe que le tribunal a indiqué que Mme [W] bénéficierait d'un enrichissement sans cause. Elle évalue à 3 780 000 euros le chiffre d'affaires réalisé en 15 ans par Mme [W] au titre de la seule location des box, indique qu'elle revendique un fermage de 2 797,50 euros et précise qu'elle-même a déclaré, dans une précédente procédure, disposer d'un effectif moyen de 55 chevaux.
Elle fait donc état d'une atteinte à son droit de propriété.
Elle invoque l'exclusion depuis 2008 du fermage des bâtiments équestres des dispositions générales des arrêtés de fixation, une nouvelle catégorie étant précisée.
Elle réitère que, depuis 2008, le fermage des bâtiments à destination équestre est régi par une catégorie nouvelle et ce même pour les activités d'élevage équestre.
Elle invoque enfin l'absence d'incidence du statut des précédents preneurs familiaux et réfute les affirmations de l'appelante sur l'activité de M. [D] [M].
Elle conclut de cette absence d'arrêté applicable à la fixation du montant du fermage selon d'autres critères.
Elle soutient que le montant du loyer initialement convenu pour le bâtiment - 45 215 euros ht - est seul applicable.
Elle souligne que la Cour de cassation, reprenant d'autres arrêts, a, dans son arrêt du 11 mars 2014, rappelé qu'à défaut d'arrêté applicable, la valeur locative doit être calculée selon d'autres critères soit «'les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin'».
Elle se réfère à l'arrêté préfectoral pris en Seine-Maritime le 27 décembre 2004 - avant la loi de 2005 - qui classe les bâtiments d'exploitation agricole en 5 catégories et qui indique que, pour la 5ème - bâtiments de caractère exceptionnel - le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré et aux rapports de MM. [V] et [F] selon lesquels la norme, pour ces bâtiments, est l'accord de gré à gré.
Elle se prévaut donc du loyer convenu et estime qu'il convient de se placer à la date de la signature du bail pour s'assurer de l'existence de celui-ci.
Elle excipe de la négociation entre les parties ayant précédé cet accord et affirme que ce loyer correspond peu ou prou à celui proposé par le preneur.
Elle reproche à Mme [W] son attitude postérieure.
Elle soutient qu'elle ne remet pas en cause l'annulation du bail mais que sa requalification n'entraîne pas automatiquement la révision du loyer tant que celui-ci est conforme au statut du fermage.
Elle fait valoir que tel est le cas.
Elle rappelle l'article L 411-11 du code rural et souligne que le loyer convenu distingue, conformément à ses prescriptions, le loyer de la partie exploitation et de la partie habitation.
Elle réaffirme qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable de sorte que sa fixation doit résulter d'un accord de gré à gré.
Elle se réfère au premier arrêté préfectoral intervenu dans les Yvelines après la loi de 2005, le 30 septembre 2008, non pour fixer le montant du fermage à compter de 2003 mais pour s'assurer de sa régularité depuis 2009, et indique que le loyer convenu s'inscrit dans sa fourchette.
Elle souligne que le tribunal a validé le montant du fermage car rentrant dans les prévisions de l'arrêté.
Subsidiairement, elle demande, pour la partie habitation, l'homologation du prix proposé par M. [F] - non sérieusement contesté - jusqu'en 2010 et de celui retenu par M. [S] à compter de 2011.
Elle déclare qu'à compter de 2011, l'arrêté de 1992 n'est plus applicable et que doit être appliqué un arrêté du 8 juillet 2009 pris conformément à l'article L 411-11 du code rural.
Pour la partie exploitation, elle fait valoir que les trois propositions de M. [F] sont inapplicables juridiquement, les arrêtés des 7 octobre 2002 et 28 septembre 2009 n'étant pas applicables et sollicite la désignation d'un expert.
La SCI procède aux comptes entre les parties.
Concernant les sommes versées par Mme [W], elle conteste le paiement d'une somme de 157 124,84 euros, ce montant correspondant à la colonne «'crédit'» de son décompte et non au montant réellement payé et comprenant des règlements au notaire, des paiements portés par erreur à son crédit ou des avoirs.
Elle réfute avoir coupé l'alimentation en eau et, donc, devoir payer le coût des forages.
Elle chiffre à 122 971,25 euros ttc le montant des versements et réfute les contestations de Mme [W].
Elle calcule les fermages dus sur la base de l'accord intervenu le 28 février 2003 au titre des bâtiments (partie exploitation et partie habitation)'; elle affirme que l'arrêté du 26 septembre 2013 n'est pas un arrêté d'insalubrité et soutient que la suspension du paiement des loyers ne peut être ordonnée par la cour sur le fondement de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitat en l'absence de décision définitive relative à cet arrêté.
Elle calcule les sommes dues au titre du fermage des terres, 8 204,07 euros.
Elle affirme enfin que Me [W] n'a pas acquitté sa consommation électrique - provenant d'un bâtiment appartenant à une autre SCI qui n'a pas les mêmes associés ou gérant - dont le coût a été évalué par un expert judiciaire à la somme de 42 891 euros. Elle indique que l'expert a constaté l'existence dans les lieux d'un compteur électrique en fonctionnement.
Elle fait état de sa situation financière catastrophique compte tenu de l'absence de paiement de Mme [W] qui utilise les procédures judiciaires.
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A l'audience, les parties ont développé oralement les écritures précitées.
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Sur les fermages de la partie exploitation du bâtiment
Considérant qu'il résulte de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable, que le prix du fermage est constitué d'une part du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues'; que ces loyers sont fixés entre des minima et des maxima arrêtés par l'autorité administrative';
Considérant que l'arrêt confirmatif du 25 mai 2010 a requalifié le bail dit dérogatoire en bail rural'; que la cour et le tribunal ont retenu que la mise à disposition de Mme [W] portait sur un immeuble rural ou à vocation agricole, indispensable à l'activité d'élevage pratiquée par elle, celle-ci ne pouvant être exercée hors du bâtiment loué, et que les activités complémentaires étaient exercées dans le prolongement de l'acte de production caractérisant cette activité agricole';
Considérant que les activités alors exercées sont exclusives de toute activité de centre équestre'; que la SCI ne rapporte pas la preuve que, postérieurement à ces décisions, les activités de Mme [W] ont évolué';
Considérant que la loi du 23 février 2005 incluant notamment les centres équestres dans les activités de nature agricole est sans incidence, Mme [W] exerçant une activité d'élevage d'équidés déjà reconnue comme une activité de nature agricole';
Mais considérant qu'il ne s'infère pas de l'existence d'un bail rural qu'un arrêté encadre le prix des fermages dus par le preneur';
Considérant que l'activité exercée par un preneur à bail rural dans les installations mises à sa disposition peut ne pas être visée par un arrêté'encadrant les fermages ;
Considérant qu'il est donc nécessaire d'apprécier l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme [W] dans les locaux loués';
Considérant que l'arrêté du préfet des Yvelines du 7 octobre 2002 n°02-000027 «'constate'» l'indice des fermages et sa variation pour l'année 2002'; qu'il comprend un article 3 chapitre 1 intitulé «'Cultures générales'» qui, sous la rubrique «'Terres labourables et herbagères'» encadre le montant des fermages des terres labourables et herbagères faisant l'objet d'un bail rural de 9 ans et le complément de fermage susceptible d'être demandé si celles-ci disposent d'un bâtiment d'exploitation';
Considérant que l'article invoqué porte donc sur le prix de terres labourables et herbagères comprenant un bâtiment d'exploitation'soit de terres nues et de bâtiments d'exploitation';
Considérant qu'il résulte des constatations de M. [F], non contestées, en date du 14 décembre 2010 que le bâtiment est divisé en compartiments destinés à loger les chevaux et disposés en U autour d'une réserve à usage de stockage du matériel'; qu'il existe 28 box, bien aérés, occupés par des chevaux,- d'une surface de 315,80 m² - qui ouvrent sur un trottoir sous auvent par deux portes en bois à deux vantaux doublées d'une porte métallique'; qu'ils sont équipés d'abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées'; qu'il existe également 3 double box- pour 65,20 m² - occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier ;
Considérant que le bâtiment comprend en outre un grenier où sont stockées les denrées destinées aux animaux';
Considérant qu'il existe enfin des locaux annexes et des box démontables';
Considérant qu'il résulte d'un extrait du site internet de l'établissement en date du 24 novembre 2009 que Mme [W] s'occupe de «'l'entrainement de vos chevaux et des cavaliers à la compétition nationale, formation de jeunes chevaux, élevage de quelques poulains, organisation de plusieurs concours nationaux et régionaux'» «'dans un grand haras'», sur un domaine de 330 hectares comprenant «'40 boxes avec tout le confort'»';
Considérant que Mme [W] reconnaît, dans ses conclusions, pratiquer d'autres activités que l'élevage d'équidés';
Considérant qu'ainsi, Mme [W] n'exerce pas exclusivement l'activité d'élevage d'équidés';
Considérant que, compte tenu de leur caractère complémentaire, ces activités sont sans incidence sur la qualification du bail rural';
Considérant qu'elles doivent toutefois être prises en compte afin de déterminer si l'arrêté revendiqué est applicable';
Considérant qu'il résulte des constatations précitées de M. [F] que les lieux loués eux-mêmes sont spécifiques'; que, contrairement aux énonciations du bail, la partie du bâtiment consacrée à l'exploitation ne peut être qualifiée de «'grange'» soit un bâtiment d'une exploitation agricole où sont entreposées les récoltes de paille et de foin'; qu'ils ne peuvent pas davantage être assimilés aux installations, moins élaborées, destinées au seul logement du cheptel';
Considérant que Mme [W] ne peut exercer ses autres activités que grâce à la spécificité de ces bâtiments';
Considérant, enfin, que l'arrêté calcule le complément de fermage pour les bâtiments en fonction de la superficie des terres louées'; qu'il ressort de ce dispositif que les bâtiments sont considérés comme l'accessoire des terres';
Considérant que compte tenu de la spécificité du bâtiment et de la nature de l'activité complémentaire exercée, le bâtiment litigieux n'est pas un simple accessoire de terres herbagères'; que son fermage ne peut donc être calculé en fonction de celui des terres';
Considérant qu'il doit dès lors faire l'objet d'une évaluation spécifique'; que l'arrêté ne la prévoit pas';
Considérant, par conséquent, qu'au regard de l'activité exercée, de la spécificité du bâtiment et de l'économie de l'arrêté, l'article invoqué n'est pas applicable à la détermination du montant du fermage de la partie exploitation du bâtiment';
Considérant que la valeur locative doit donc être calculée selon d'autres critères soit les situations locales, les usages professionnels ou les minima et maxima applicables dans un département voisin';
Considérant qu'un arrêté préfectoral de Seine Maritime en date du 27 décembre 2014 renvoie en ce qui concerne «'les bâtiments de caractère exceptionnel': bâtiments hautement spécialisés et/ou générant des surcoûts dus à la destination et/ou à des contraintes légales et/ou règlementaires'» à un loyer fixé de gré à gré entre les parties';
Considérant qu'à supposer que le bâtiment litigieux puisse être qualifié ainsi, il appartient à la SCI de démontrer la réalité d'un accord entre les parties sur le montant du loyer';
Considérant que le «'bail dérogatoire'» a prévu un loyer qui a été convenu entre les deux parties';
Mais considérant que ce loyer convenu s'inscrit dans la conclusion d'un bail de 23 mois comprenant des stipulations particulières';
Considérant que le fermage dû s'inscrit dans le cadre d'un bail rural d'une durée différente et comprenant d'autres conditions';
Considérant qu'il ne peut s'inférer d'un accord sur le loyer d'un bail dérogatoire un accord sur le fermage d'un bail rural';
Considérant que le loyer alors convenu ne peut donc être transposé';
Considérant que les pièces produites par les parties ne permettent pas à la cour d'évaluer le montant du fermage dû par Mme [W] en fonction des critères précités'; qu'une expertise est donc nécessaire'; que la provision sera à la charge de la SCI qui a intérêt à l'exécution de la mesure';
Sur la partie logement du bâtiment
Considérant que le montant du fermage dû pour les années 2003 à 2010 incluses a été calculé par M. [F] à la somme de 17 955 euros'; que ce montant n'est pas contesté';
Considérant que l'expert désigné devra fournir à la cour tous éléments permettant de calculer son montant pour les années postérieures';
Considérant que le préfet des Yvelines a pris le 6 septembre 2013 un arrêté mettant en demeure la SCI de faire installer des ventilations nécessaires compte tenu de la présence d'une gazinière'; que cet arrêté précise que ces travaux «'ne constituent que la partie urgente des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité du logement'» et qu'il ne fait pas obstacle à la poursuite de la procédure de déclaration d'insalubrité';
Considérant que la SCI ne justifie pas avoir réalisé ces travaux';
Considérant que Mme [W] ne verse pas aux débats un arrêté postérieur';
Considérant qu'il sera sursis sur sa demande de suspension du paiement des loyers étant précisé que cette demande sera examinée après le dépôt du rapport de l'expert'chargé de calculer le loyer';
Sur les comptes à faire entre les parties
Considérant que Mme [W] soutient que la SCI a reconnu dans des conclusions en vue de l'audience du 20 juin 2011 qu'elle avait payé la somme de 157 124,84 euros';
Mais considérant qu'elle n'a pas versé aux débats ces conclusions'; que la communication de cette pièce est biffée dans son bordereau';
Considérant qu'elle ne rapporte donc pas la preuve d'un aveu judiciaire';
Considérant que le décompte établi par la SCI retrace les sommes payées par Mme [W] qui s'élèvent à 157 124,84 euros';
Mais considérant qu'il résulte des termes mêmes de ce décompte que certains versements ne correspondent pas au paiement de loyers ou fermages tels ceux destinés au notaire';
Considérant que l'expert devra donc également procéder aux comptes entre les parties';
Considérant qu'il précisera en outre, au vu des paiements effectués par chacune des parties et des compensations intervenues, le montant des sommes éventuellement dues au titre des fermages des prairies';
Considérant, enfin, qu'il fournira à la cour tous éléments lui permettant de se prononcer sur les demandes de Mme [W] relatives au paiement par elle d'une somme de 8 500 euros à l'étude notariale [E] [O] [A], d'une somme de 1.964,93 euros au titre du remplacement d'un disjoncteur, du fermage des terres 2011 et 2012 payées deux fois et au remboursement des frais d'installation d'une alimentation en eau (13 021,07 euros)'et sur celles de la SCI tendant au paiement des fermages des prairies de 2006 à 2010 et de 2014 à 2016 et des frais de confection du rôle et à la part de la chambre d'agriculture ;
Sur les autres demandes
Considérant que Mme [W] ne justifie pas sa demande tendant à reporter au 31 décembre de chaque année le paiement des loyers et fermages'; que la demande sera rejetée';
Considérant qu'il sera sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens';
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
Statuant dans les limites de la cassation,
Déclare inapplicable au fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment l'arrêté B-02-000027 du préfet des Yvelines en date du 7 octobre 2002,
Avant-dire-droit sur la fixation du fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment et, à compter de 2011 inclus, pour la partie habitation du bâtiment,
Ordonne une expertise,
Désigne :
M. [P] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Tél : XXXXXXXXXX
Mèl : [Courriel 1],
Dit qu'il devra, en ce qui concerne le fermage dû pour la partie exploitation du bâtiment, fournir à la cour tous éléments de fait lui permettant de fixer le montant de celui-ci à compter du 28 février 2003,
Dit qu'il devra prendre en compte, à ce titre, les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans les départements voisins,
Dit qu'il devra, en ce qui concerne le fermage dû pour la partie habitation du bâtiment, fournir à la cour tous éléments de fait lui permettant de fixer le montant de celui-ci à compter du 1er janvier 2011,
Dit que le contrôle de l'expertise sera exercé par le président de la première chambre civile première section,
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et dit qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise,
Dit que la SCI Les Ormeteaux devra consigner au greffe de la cour dans un délai de trois mois à compter de la présente décision la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
Dit qu'à défaut de consignation selon les modalités imparties, la désignation de l'expert deviendra caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,
Rappelle qu'à défaut de consignation, l'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner,
Dit que s'il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l'expert devra, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de six mois à compter de la notification qui lui sera faite par celui-ci de la consignation,
Rappelle que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et répondre à leurs dires,
Fixe à la somme de 17 955 euros le montant des fermages de la partie habitation du bâtiment pour la période de 2003 à 2010 incluse,
Sursoit à statuer sur la demande tendant à la suspension du paiement de ces fermages de la partie habitation jusqu'au dépôt du rapport de l'expert,
Rejette la demande tendant à constater un aveu judiciaire portant sur les sommes payées par Mme [W] au titre des fermages,
Avant-dire droit sur les comptes entre les parties,
Dit que l'expert devra procéder aux comptes entre les parties,
Dit qu'il devra fournir, notamment, tous les éléments de fait permettant à la cour de se prononcer sur les demandes de Mme [W] relatives au paiement par elle d'une somme de 8 500 euros à l'étude notariale [E] [O] [A], d'une somme de 1 964,93 euros au titre du remplacement d'un disjoncteur, du fermage des terres 2011 et 2012 payées deux fois et au remboursement des frais d'installation d'une alimentation en eau (13 021,07 euros)'et sur celles de la SCI tendant au paiement des fermages des prairies de 2006 à 2010 et de 2014 à 2016 et des frais de confection du rôle et à la part de la chambre d'agriculture,
Sursoit à statuer sur ces demandes,
Rejette la demande de Mme [W] tendant à payer les fermages et loyers le 31 décembre de chaque année,
Suroit à statuer sur les autres demandes,
Dit que la procédure sera rappelée à l'audience de mise en état du 15 mars 2018 à 9 heures pour vérification du versement de la consignation,
Réserve les dépens.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
