N° RG 23/03739 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JQB7
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE LA PROXIMITE
ARRET DU 18 JUILLET 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00449
Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 25 septembre 2023
APPELANTE :
Madame [D] [T]
née le 03 Mai 1982 À [Localité 5] (76)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Mathilde THEUBET de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du HAVRE
INTIMEE :
S.C.I. ELODIE
RCS LE HAVRE sous le n° 422 726 281
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Ghislaine VIRELIZIER de la SELARL KREIZEL VIRELIZIER, avocat au barreau du HAVRE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 juin 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame GOUARIN, Présidente
Madame TILLIEZ, Conseillère
Monsieur MELLET, Conseiller
DEBATS :
Madame DUPONT greffière
A l'audience publique du 13 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le 18 juillet 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame Gouarin, présidente et par Madame Dupont, greffière lors de la mise à disposition.
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 26 novembre 2018, la Sci Elodie a donné à bail à Mme [D] [T] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] à Fécamp moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 485 euros outre un forfait mensuel de charges de 30 euros.
Par acte d'huissier de justice du 28 juillet 2021, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 374,05 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.
Par acte d'huissier de justice du 3 mars 2022, la Sci Elodie a fait assigner Mme [T] en constat de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré.
Par jugement du 25 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :
- déclaré recevables les demandes du bailleur ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 29 septembre 2021 ;
- ordonné l'expulsion de Mme [T] ;
- condamné Mme [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 29 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné Mme [T] à payer à la Sci Elodie la somme de
1 070,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021 ;
- accordé à Mme [T] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire d'une durée de 24 mois moyennant des mensualités de 50 euros ;
- dit que le bailleur devra adjoindre au contrat de bail un avenant concernant l'ensemble des charges récupérables et procéder à une régularisation annuelle ;
- dit que le bailleur devrait produire au preneur une quittance mensuelle de loyer ;
- constaté que le bailleur avait délivré au preneur un logement décent ;
- constaté que le bailleur s'était engagé à effectuer les travaux qui lui incombaient d'étanchéité et de changement d'une fenêtre ;
- débouté Mme [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice ;
- condamné Mme [T] aux dépens ;
- condamné Mme [T] à verser à la Sci Elodie la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 13 novembre 2023, Mme [T] a relevé appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.
Exposé des prétentions des parties
Par dernières conclusions reçues le 5 mars 2024, Mme [T] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris ;
- débouter la Sci Elodie de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation ;
- condamner la Sci Elodie à lui restituer la somme de 1 174,82 euros selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 ;
- débouter la Sci Elodie de toute demande en paiement de loyer à compter du mois de décembre 2023 ;
- condamner la Sci Elodie à lui délivrer les quittances des loyers payés sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l'arrêt ;
- condamner la Sci Elodie au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- débouter la Sci Elodie de ses demandes.
Par dernières conclusions reçues le 6 mars 2024, la Sci Elodie demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui payer la somme de 1 070,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2021 ;
- constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Mme [T] au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamner Mme [T] au paiement de la somme de 1 881,32 euros au titre de l'arriéré locatif ;
- condamner Mme [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux ;
- condamner Mme [T] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- débouter Mme [T] de ses demandes.
Par arrêt du 4 avril 2024, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que la Sci Elodie verse aux débats un décompte chronologique, complet, détaillé et actualisé de l'arriéré locatif depuis la date de conclusion du bail faisant apparaître distinctement :
- le montant des loyers dus hors charges depuis la conclusion du bail ;
- le montant des charges dues poste par poste depuis la conclusion du bail ;
- les règlements effectués par Mme [T] depuis la date de conclusion du bail ;
- les règlements effectués par la Caisse d'allocations familiales depuis la conclusion du bail ;
- les règlements effectués par l'assurance de loyers depuis la conclusion du bail ;
- le versement effectué par le CGOS Normandie.
Le conseil de la Sci Elodie a fait parvenir le décompte sollicité le 13 mai 2024.
Par conclusions reçues le 10 juin 2024, le conseil de Mme [T] a conclu au débouté de la Sci Elodie de toute demande de paiement de loyer ou d'indemnité d'occupation et à la restitution de la somme de 2 153 euros.
Par lettre du 11 juin 2024, le conseil de la Sci Elodie a demandé à la cour de déclarer irrecevables les conclusions de l'appelante sur réouverture des débats reçues le 10 juin 2024, motif pris du défaut de respect des délais impartis par l'arrêt du 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Si l'arrêt ordonnant la réouverture des débats rendu le 4 avril 2024 a imparti au conseil de l'appelante un délai expirant le 6 juin 2024 pour faire valoir ses observations sur le décompte de l'intimée, la remise des conclusions postérieurement à ce délai ne saurait être sanctionnée par l'irrecevabilité de celles-ci. La demande formée à ce titre doit en conséquence être rejetée.
Les dispositions du jugement ayant constaté que le bailleur avait délivré au preneur un logement décent et qu'il s'était engagé à effectuer les travaux qui lui incombaient d'étanchéité et de changement d'une fenêtre et celles ayant débouté Mme [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice ne sont pas dévolues à la cour qui statuera dans la limite de l'appel.
Sur la demande de résiliation du bail
L'appelante fait grief au premier juge d'avoir constaté la résiliation du bail au motif que l'arriéré impayé n'avait pas été régularisé dans les deux mois suivant le commandement de payer alors que le bail ne pouvait pas prévoir un forfait charges, que le montant de l'arriéré de loyers s'élevait à la date du commandement à la somme de 258,05 euros après déduction du forfait charges et du versement effectué par Action logement et que cet arriéré a été réglé dans le délai de deux mois suivant le commandement.
En réplique, l'intimée soutient principalement que le commandement de payer est demeuré infructueux, que Mme [T] a quitté le logement le 31 décembre 2023 sans en restituer les clés ni communiquer sa nouvelle adresse, que les charges locatives réclamées sont dues en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 nonobstant l'absence de régularisation annuelle, que le forfait prévu au contrat est inférieur au coût réel des charges et que des règlements ont été effectués à titre d'avance par la société Action logement mais qu'elle a été contrainte de les rembourser de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire prévue au contrat.
Après avoir rappelé les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a estimé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 septembre 2021 faute de régularisation de la somme de 1 374,05 euros réclamée au titre des loyers et charges impayés.
Les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibent toute évaluation forfaitaire des charges, ce, nonobstant toute clause en sens contraire dans le bail.
Il en résulte que le bail ne pouvait valablement prévoir un forfait mensuel de 30 euros au titre des charges récupérables et qu'en l'absence de décompte de régularisation des charges à la date de délivrance du commandement de payer le 28 juillet 2021, le bailleur n'était pas fondé à solliciter le paiement de charges qui n'étaient pas exigibles à cette date.
Il convient en conséquence de déduire de la somme de 1 374,05 euros réclamée au titre des loyers et charges impayés la somme de 30 euros par mois réclamée au titre des charges entre les mois de décembre 2018 et mai 2021, soit la somme de 870 euros et un solde dû au titre des loyers impayés d'un montant de 504,05 euros.
Les pièces versées aux débats établissent en outre qu'à la date de délivrance du commandement, la société Action logement avait versé au bailleur la somme de 336 euros le 25 août 2020 ainsi que la somme de
600 euros le 10 septembre 2021, soit avant l'expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer.
Il s'ensuit que, compte tenu des règlements intervenus, la locataire n'était plus redevable d'aucune somme au titre des loyers impayés à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.
Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé dans ses dispositions ayant constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Mme [T] et condamnée cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des lieux et la Sci Elodie sera déboutée de ses demandes formées à ce titre.
La demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée en première instance est sans objet en l'absence de résiliation du bail et compte tenu de la restitution volontaire des lieux loués par Mme [T].
Sur la demande en paiement des loyers et des charges
Le bailleur sollicite le paiement de la somme de 1 881,32 euros due au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 29 février 2024.
Contrairement à ce que soutient la locataire sur ce point, cette dernière reste redevable du paiement du loyer et des charges jusqu'à la restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dont il n'est pas établi qu'elle est intervenue avant le 25 mars 2024. En effet, si la locataire invoque l'exception d'inexécution liée à l'absence d'alimentation en eau du logement depuis le mois de décembre 2023, elle n'en rapporte nullement la preuve. Le décompte des sommes dues doit en conséquence être arrêté au 25 mars 2024 en tenant compte des sommes versées par la société Action logement service à cette date et sous réserve des sommes dues jusqu'à la restitution des lieux.
Le montant total des loyers dus entre le 1er décembre 2018 et le 25 mars 2024 s'établit ainsi qu'il suit :
- 5 820 euros au titre des loyers dus entre décembre 2018 et novembre 2019 (12 x 485),
- 12 250 euros au titre des loyers dus entre décembre 2019 et décembre 2021 (25 x 490),
- 5 456 euros au titre des loyers dus de janvier 2022 à novembre 2022 (11 x 496),
- 6 156 euros au titre des loyers dus de décembre 2022 à novembre 2023 (12 x 513),
- 1 590 euros au titre des loyers dus entre décembre 2023 et février 2024,
- 427 euros au titre du loyers réclamé pour la période du 1er au 25 mars 2024,
Soit la somme de 31 699 euros due entre la date d'effet du bail et la date de restitution effective des lieux.
S'agissant des charges, il n'est pas contesté que le bailleur tient des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le droit de réclamer le paiement des charges récupérables depuis la conclusion du bail, à charge pour ce dernier de produire un décompte de régularisation des charges et les justificatifs y afférents.
En l'espèce, la Sci Elodie verse aux débats l'ensemble des justificatifs des charges d'eau et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi qu'un décompte des sommes réclamées au titre des charges dont il résulte que Mme [T] est redevable des sommes suivantes :
- TOM 2021 : 138,86 euros
- TOM 2022 : 142,77 euros
- TOM 2023 : 151 euros
- TOM 2024 (prorata) : 35,66 euros
- charges d'eau suivant relevé du mois d'octobre 2021 : 147 euros
- charges d'eau suivant relevé du mois d'avril 2022 : 152,52 euros
- charges d'eau suivant relevé du mois de novembre 2022 : 150,92 euros
- charges d'eau suivant relevé du mois d'avril 2023 : 168,96 euros
- charges d'eau suivant relevé du mois de décembre 2023 : 36,96 euros
Soit des charges d'eau et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant total de 1 124,65 euros.
Si le bailleur produit les factures d'électricité et d'entretien des parties communes pour la période du bail, le décompte des charges établi, y compris sur réouverture des débats, ne mentionne pas précisément les sommes réclamées à ce titre et ne fait pas état des modalités de répartition desdites charges au sein de l'immeuble. Il n'y a en conséquence pas lieu de retenir une quelconque somme à ce titre.
Il en résulte que la somme due par Mme [T] au titre des loyers et des charges s'élève à la somme de 32 823,65 euros au titre des loyers et des charges dont il convient de déduire les versements suivants :
- de la locataire à hauteur de la somme totale de 21 072 euros (soit la somme de 21 013 euros que le bailleur reconnaît avoir perçue, outre la somme de 59 euros versée par virement effectué le 4 septembre 2020 selon relevé de compte versé aux débats non comptabilisé par le bailleur), en l'absence de preuve d'autres versements notamment du versement allégué d'un montant de 563 euros au mois de novembre 2023, lequel n'est pas établi par le relevé de compte bancaire produit,
- de la caisse d'allocations logement à hauteur de la somme de
8 668,98 euros,
- du CGOS à hauteur de la somme de 546 euros,
- de la société Action logement à hauteur de la somme de 3 002,61 euros : versements reçus pour un montant de 4 530,61 euros déduction faite de la somme de 1 528 euros indûment perçue et remboursée par le bailleur,
Soit un trop perçu par le bailleur de 465,94 euros que la Sci Elodie sera condamnée à restituer à Mme [T], le jugement déféré étant infirmé dans ses dispositions ayant condamné Mme [T] à payer à la Sci Elodie la somme de 1 070,36 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges.
Sur la demande de délivrance des quittances de loyer
La Sci Elodie ne contestant pas le défaut de remise des quittances correspondant aux loyers réglés, le jugement déféré sera confirmé dans ses dispositions l'ayant condamnée à remettre au preneur les quittances sans qu'il y ait lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.
La Sci Elodie sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour :
Déboute la Sci Elodie de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de Mme [T] du 10 juin 2024 ;
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné la Sci Elodie à remettre à Mme [T] les quittances de loyers ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute la Sci Elodie de sa demande de résiliation du bail ;
Déboute la Sci Elodie de sa demande en paiement ;
Condamne la Sci Elodie à verser à Mme [T] la somme de 465,94 euros en remboursement du trop perçu ;
Condamne la Sci Elodie aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
