1ère Chambre
ARRÊT N°236/2017
R.G : 16/00898
M. [N], [T], [S] [R]
Mme [V] [R] [O] [N] épouse [R]
C/
M. [E], [K], [D] [F]
Mme [J], [Q] [H] épouse [F]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 16 MAI 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Xavier BEUZIT, Président,
Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2017
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Mai 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
M. [N], [T], [S] [R]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES
Mme [V] [R] [O] [N] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS :
M. [E], [K], [D] [F]
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Mme [J], [Q] [H] épouse [F]
née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Marc DELALANDE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
En 1975, M. [N] [R] et son épouse, née [V] [N] ont acquis un terrain à bâtir situé à [Localité 5] et y ont entrepris la construction d'une maison d'habitation, terminée en 1976.
Par acte authentique du 30 juin 2006, ils l'ont vendu à M. [E] [F] et à son épouse née [J] [H], moyennant un prix de 450.000 euros; de manière usuelle, l'acte comportait une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés.
A l'occasion de travaux réalisés en 2011, les époux [F] ont constaté l'affaissement du dallage et, par acte du 25 octobre 2011, ont saisi le juge des référés pour voir ordonner une expertise.
Par ordonnance du 08 décembre 2011, M. [P] a été désigné.
Par acte du 24 juillet 2013, les époux [F] ont assigné les époux [R] aux fins de se voir indemniser de leurs préjudices.
Par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nantes a:
- dit que les époux [R] sont tenus de garantir le vice caché affectant l'immeuble vendu aux époux [F],
- condamné in solidum, les époux [R] à payer aux époux [F] la somme de 89.840,93 euros TTC au titre de la réparation de leur préjudice matériel, celle de 1.796,81 euros au titre de l'assurance dommage ouvrage et celle de 21.794,32 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- condamné in solidum, les époux [R] aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Appelants de ce jugement, les époux [R], par conclusions du 04 janvier 2017, ont demandé que la Cour:
- infirme le jugement déféré,
- dise qu'ils ne sont pas tenus au titre de la garantie de vices cachés,
- déboute les époux [F] de leurs demandes,
subsidiairement:
- limite à la somme de 1.850 euros HT la condamnation des époux [R] au coût des travaux de reprise permettant de mettre un terme au seul préjudice effectivement subi, soit le décollement des plinthes,
- déboute les époux [F] de leurs demandes au titre du coût de l'assurance dommages-ouvrages, du coût des déplacement, du coût du relogement et du coût des abonnements eau et électricité,
- réduise à de plus justes proportions l'ensemble des demandes,
- condamne les époux [F] au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- les condamne sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 3.000 euros pour la procédure de première instance et de 5.000 euros pour la procédure d'appel,
- les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 14 février 2017, les époux [F] ont sollicité que la Cour:
- confirme le jugement déféré quant à l'indemnisation du coût des travaux de reprise et du coût du relogement,
- porte l'indemnisation du coût de l'assurance obligatoire à la somme de 2.700 euros,
- condamne les époux [R] à la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage, que le vendeur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'acte de vente conclu le 30 juin 2006 entre les époux [R] et les époux [F] contient une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés.
Cette clause est toutefois inapplicable si le vendeur est un vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur occasionnel mais ayant réalisé les travaux à l'origine du vice.
En l'espèce, M. [R], qui a exercé la profession d'artisan peintre, a déposé, le 27 janvier 1976, une demande de permis de construire dans lequel il a déclaré être l'auteur du projet de construction pour lequel l'autorisation était demandée. Cette mention suffit à attester de sa qualité de constructeur, à défaut pour lui de démontrer, par des pièces contraires, qu'il avait confié l'ensemble des lots à des entreprises. Il est envisageable qu'il n'ait tout simplement gardé aucune facture compte tenu de l'ancienneté de la construction, mais sur le seul fondement des dispositions du droit de la preuve, il ne peut qu'être considéré qu'il a réalisé ou participé à la réalisation des travaux à l'origine du vice et qu'en conséquence, la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte ne peut jouer.
M. et Mme [F] ont pris possession de la maison le 30 juin 2006 et y ont habité sans difficulté particulière jusqu'à ce que, en 2011, ils décident de faire réaliser des travaux de modification des espaces intérieurs nécessitant de percer un mur porteur. Les travaux ont été réalisés mais, à cette occasion , l'entreprise ayant réalisé les travaux les a prévenus avoir constaté l'existence d'un vide sous la dalle de béton de l'habitation, la dalle de béton étant flottante et sans ancrage dans les murs périphériques.
M. [P], expert judiciaire, a constaté un affaissement du carrelage pouvant être supérieur à 20 millimètres dans le séjour et dans l'entrée, avec un jour sous les plinthes pouvant varier de 10 à 15 millimètres, certains interstices ayant été en partie comblés par l'ancien propriétaire.
Il a ensuite fait un trou dans le sol, à l'intérieur de la maison, et constaté que au pied de la cheminée (qui a légèrement basculé), il existait un petit vide sous le dallage, la chape étant très friable, le dallage étant fait de ciment et de billes d'argiles et le remblai sur lequel la dalle repose étant fait de terre argileuse humide.
Un deuxième sondage conduira à des constatations identiques sauf à ce que le vide entre la chape et le dallage soit plus important.
Selon M. [P], les sols intérieurs, qui sont de type « flottant », ce qui est un mode constructif autorisé, se sont inégalement affaissés en raison de la non-conformité du remblai sous le dallage, qui contient notamment de la terre argileuse.
Le désordre existerait depuis la construction de la maison et serait évolutif, le dallage n'étant plus, à l'heure actuelle, capable de supporter un test de charge normalisé de 150 kg/m² uniformément répartis et la dalle pourrait rompre brutalement sous l'effet d'une lourde charge.
Il n'était pas apparent dans sa cause et son amplitude pour des acquéreurs profanes, qui ne pouvaient supposer que les joints mis en place par M. [R] au niveau des plinthes révélaient autre chose que la réparation d'un petit désordre esthétique.
Sa réparation nécessitera des travaux de reprise en sous 'uvre coûteux, d'un montant de 89.840,93 euros, outre tous les frais liés au relogement des époux [F] durant six mois.
M. [R] conteste l'existence du vice en rappelant que la maison a été édifiée en 1976, que le remblai était déjà présent dans sa consistance actuelle et qu'aucun désordre grave n'est apparu durant trente cinq ans ; il reconnait avoir en 1987 constaté un léger affaissement mais après la pose de joints, celui-ci se serait définitivement stabilisé ; il rappelle à cet égard avoir demandé par dire à l'expert de procéder à une analyse chimique des joints apposés en bordure de plinthes, ceci afin de démontrer leur ancienneté et que celle-ci lui a été refusée ; selon l'expert unilatéral qui l'assiste, le risque révélé par l'expertise réalisée par M. [P] serait purement théorique, ainsi qu'en témoigne le fait que les époux [F] aient vécu dans l'immeuble durant six années sans la moindre gêne et qu'il a fallu qu'ils entreprennent des travaux de démolition pour s'apercevoir des vides sous le dallage ; cette occupation sans aucune gêne depuis la vente démontrerait l'absence d'impropriété du bien à son usage ou de diminution de l'usage du bien.
M. [P] a répondu à cette argumentation que la preuve du caractère évolutif du désordre consistait dans le fait que des jours avaient été constatés entre les plinthes et le carrelage, ce qui démontrerait qu'ils sont apparus postérieurement à la pose des joints ; de même, la cheminée décorative commence à se désolidariser du mur.
Le fait que la maison, qui apparaît sur les photos comme étant en excellent état, ait été habitée durant quarante ans (la Cour statue en 2017) sans autre inconvénient que la pose d'un joint sous les plinthes démontre que le vice allégué ne la rend pas impropre à sa destination.
Toutefois, le caractère évolutif du désordre, qui ne fait pas de doute, et qui conduit l'expert a envisager un risque de rupture de la dalle, conduit à considérer qu'il en diminue l'usage et que si l'acheteur en avait eu connaissance, il n'en aurait payé qu'un moindre prix, sachant que les travaux de réparation atteignent un cinquième du prix du bien.
Par conséquent, il est démontré l'existence d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, dont M. et Mme [R] doivent garantie à leurs acquéreurs.
Les travaux de réparation sont lourds et consistent en la démolition de la dalle de béton avec ancrage dans les murs de poutrelles pour en supporter une autre. Ils ont été chiffrés par un bureau d'études spécialisé à la somme de 67.117.84 euros hors taxe, auxquels doivent être rajoutés 6.000 euros de frais de maîtrise d'oeuvre et 2.000 euros de frais de mission SPS, soit un total de 75.117,84 euros hors taxe ou 82.628,78 euros TTC (taux de TVA sur les travaux à domicile construite depuis plus de deux années = 10%) outre une assurance dommage ouvrage de 2.700 euros soit un total de 85.328,78 euros.
Ils vont nécessiter le déménagement de la famille [F] et vont durer pendant environ six mois. Peuvent donc être considérés comme certain: le coût de la location d'un logement durant six mois et celui de deux déménagements;
En revanche, le reste des demandes n'apparaît pas fondé: les frais de transports sont hypothétiques puisque rien ne justifie de l'éloignement de la location, tandis que les frais de garde meubles sont injustifiés, les meubles pouvant être montés à l'étage; enfin, le coût du maintien des abonnements est lié à la propriété de l'immeuble.
Par conséquent, la somme allouée au titre des préjudices de jouissance doit être limitée à la somme de 13.345 euros (loyers et déménagements).
Les époux [R], qui succombent dans leur recours, supporteront la charge des dépens d'appel et paieront aux époux [F] la somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Infirme le jugement déféré sur le quantum des condamnations mises à la charge de M. [N] [R] et Mme [V] [N] épouse [R].
Statuant à nouveau:
Condamne in solidum, M. [N] [R] et Mme [V] [N] épouse [R] à payer à M. [E] [F] et Mme [J] [H] épouse [F]:
- au titre des travaux de réparation TVA incluse la somme de 85.328,78 euros,
- au titre des préjudices immatériels celle de 13.345 euros.
Confirme pour le solde de le jugement déféré.
Déboute chaque partie du surplus de ses demandes.
Condamne in solidum, M. [N] [R] et Mme [V] [N] épouse [R] aux dépens d'appel.
Condamne in solidum, M. [N] [R] et Mme [V] [N] épouse [R] à payer à M. [E] [F] et Mme [J] [H] épouse [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
