1ère Chambre
ARRÊT N°230/2016
R.G : 14/08943
M. [I] [O]
Mme [G] [O]
M. [F] [J]
C/
Me [H] [A]
M. [I] [M]
SELARL C. [T]
Société AIG EUROPE LIMITED
SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES MMA
SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE
SAS IMODEUS SAS
SCI LE CARRE DES FEES
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 MAI 2016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport
M. Marc JANIN, Conseiller,
Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Mars 2016
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [I] [O]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, postulant, avocat au barreau de RENNES
et Maître Virginie MARRO, plaidant, avocat au barreau de LYON
Madame [G] [O]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES
et Maître Virginie MARRO, plaidant, avocat au barreau de LYON
Monsieur [F] [J]
né le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES
et Maître Virginie MARRO, plaidant, avocat au barreau de LYON
INTIMÉS :
Maître [H] [A]
né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES MMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Thierry CABOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [I] [M]
né le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Adresse 2]
Représenté par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
et par la SELAFA LAMY-LEXEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON
SELARL C. [T], représentée par Maître [Z] [T], es qualité de liquidateur judiciaire de CICG CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SCP BALLU-GOUGEON/VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
et la SCP HADENGUE et associés, plaidant, avocat au barreau de PARIS
Société AIG EUROPE LIMITED agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
et Me LEFEVRE PELLETIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, venant aux droits de la SA SOCIETE FINANCIERE BNP PARIBAS INVEST IMMO
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par la SCP DEPASSE SINQUIN DAUGAN ESNEL, avocat au barreau de RENNES
IMODEUS SAS, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés
en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, Plaidant avocat au barreau de TOULOUSE
SCI LE CARRE DES FEES, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, Plaidant avocat au barreau de TOULOUSE
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêt en date du 1er décembre 2015, auquel il convient de se référer pour l'exposé du litige et de la procédure, cette cour a :
- Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Vannes rendu le 16 septembre 2014, en ce qu'il a :
débouté M. [I] [O], Mme [G] [S] épouse [O] et M. [F] [J] en leur demande fondée sur le dol et des demandes indemnitaires subséquentes ;
débouté M. [I] [O], Mme [G] [S] épouse [O] et M. [F] [J] de leur demande au titre du manquement au devoir de conseil et d'information et des demandes indemnitaires subséquentes à l'encontre de M. [H] [A] et de la société Omnium Gestion devenue CICG -Cabinet Immobilier Conseil et Gestion ;
- Infirmé pour le surplus et statuant à nouveau,
déclaré irrecevables les demandes de M. [I] [O], Mme [G] [S] épouse [O] et M. [F] [J] dirigées contre la société Imodeus auparavant dénommée Omnium Promotion;
dit que M. [I] [M] et la S.C.I. Le Carré des Fées ont manqué à l'égard de M. [I] [O], Mme [G] [S] épouse [O], d'une part et M. [F] [J], d'autre part, à leur obligation d'information et de conseil ;
dit que la société AIG Europe Limited devra garantir M. [I] [M], dans les limites de sa garantie contractuelle fixée par la police d'assurance de responsabilité civile souscrite par M. [M] auprès de la société Chartis Europe Limited devenue société AIG Europe Limited, de toute condamnation prononcée à l'encontre de M. [I] [M] au titre de sa responsabilité professionnelle ;
dit que la société BNP Paribas Invest Immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal Finance, a manqué à son obligation de mise en garde tant vis à vis de M. et Mme [O] que de M. [J].
Sur le préjudice :
- Ordonné la réouverture des débats à l'audience du mardi 29 mars 2016 à 14 heures ;
- Invité les parties à conclure et répondre sur le moyen suivant soulevé d'office par la cour :
les préjudices de M. et Mme [O], d'une part, M. [F] [J], d'autre part, s'analysent t-ils en une perte de chance tant de ne pas avoir contracté des réservations en vue des ventes en l'état futur d'achèvement reçues par actes authentiques que de ne pas avoir emprunté des fonds pour y parvenir '
en tirer toutes conséquences de fait et de droit ;
- Sursis à statuer sur toutes les autres demandes ;
- Réservé les dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises au greffe après réouverture des débats, le 16 mars 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, M. et Mme [O], d'une part, M. [F] [J], d'autre part, demandent à la cour de :
- sur l'indemnisation des préjudices subis par M. et Mme [O] et de M. [J] du fait du manquement par M. [I] [M] et la S.C.I. Le Carré des Fées à leur obligation d'information et de conseil :
A titre principal,
dire que M. et Mme [O] et M. [J] subissent un préjudice certain du fait du manquement de M. [M] et de la S.C.I. Le Carré des Fées à leur obligation d'information et de conseil ;
en conséquence,
condamner in solidum, M. [M] et la S.C.I. le Carré des Fées à payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi les sommes suivantes:
pour M. et Mme [O], 149.479 € se décomposant comme suit :
différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien : 60.900 €
différence entre le montant des loyers escomptés et ceux réellement perçus sur 9 ans : aucun loyer sur une période de 30 mois, soit une somme de 12.750 € et des loyers de 330 € au lieu de 425 € sur la durée restante (78 mois x 95 €), soit une somme de 7.410 €, soit un total de 20.160 € ;
intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien :43.175 €
frais d'acquisition : 6.782 € ;
frais de gestion et charges :3.462€
frais de remboursement anticipé : pour mémoire
préjudice moral: 15.000 €
pour M. [J], 129.635 € se décomposant comme suit:
différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien : 46.628 €
différence entre le montant des loyers escomptés et ceux réellement perçus sur 9 ans : aucun loyer entre le 1er janvier 2007 et le 15 mai 2011 (53,5 mois), soit une somme de 21.774,50 € et des loyers de 310 € au lieu de 407 € à compter du 15 mai 2011 et jusqu'au terme du bail, soit une somme de 5.286,50 € (54,5 mois x 97 €), soit un total de 27.061€
intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 30.485 €
frais d'acquisition : 4,623 €
frais de gestion et charges : 5.838 €
préjudice moral : 15.000 €
dire que ces sommes porteront intérêts à compter des lettres de mise en demeure des 14 janvier et 3 février 2010 dans les conditions des articles 1153 et 1154 du code civil;
A titre subsidiaire,
dire que le préjudice subi par M. et Mme [O] et M. [J] s'analyse, à tout le moins, en une perte de chance;
En conséquence,
condamner in solidum, M. [M] et la S.C.I. le Carré des Fées à payer, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, les mêmes sommes que celles visées ci-dessus, minorées de l'estimation de la perte de chance à la libre appréciation de la Cour, étant précisé que les appelants estiment que cette perte de chance est quasi équivalente à leur entier préjudice ;
dire que ces sommes porteront intérêts à compter des lettres de mise en demeure des 14 janvier et 3 février 2010 dans les conditions des articles 1153 et 1154 du code civil;
- sur l'indemnisation des préjudices subis par M. et Mme [O] et M. [J], compte tenu du manquement par la BNP INVEST IMMO à son devoir de mise en garde :
constater que M. et Mme [O] et M. [J] ont perdu une chance de ne pas contracter un prêt auprès de la BNP INVEST IMMO, qui les a endettés de manière excessive ;
En conséquence,
condamner la BNP INVEST IMMO à payer, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, 80 % du capital restant dû au titre des prêts, à savoir :
92.000 € pour M. et Mme [O] ;
72.000 € pour M. [J] ;
outre un préjudice moral évalué à :
pour Monsieur et Madame [O] 10.000 €
pour M. [J]10.000 €
En toute hypothèse,
débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions  ;
condamner in solidum, M. [M], la BNP INVEST IMMO et la S.C.I. Le Carré des Fées à payer à M. et Mme [O] et à M. [J] une somme de 6.000 € chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
les condamner en outre in solidum, aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses conclusions remises au greffe le 26 février 2016, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, M. [I] [M] demande à la cour de :
A titre principal ,
confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
condamner solidairement, M. [J], M. et Mme [O] au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement, M. [J], M. et Mme [O] aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
dire que la responsabilité de M. [M] ne saurait être engagée qu'au titre d'une perte de chance ;
réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires des époux [O] et de M. [J] ;
condamner la société AIG Europe Limited à le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, y compris celles sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2016 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la société AIG Europe Limited anciennement dénommée Chartis Europe Limited demande à la cour de :
dire que M. [M] n'a pas manqué à son devoir d'information et de conseil lors des opérations de vente des appartements de la société Carré des Fées ;
dire que les appelants ne démontrent pas de faute en lien de causalité avec le préjudice indemnisable;
En conséquence,
dire sans objet l'appel en garantie formé par M. [M] à l'encontre de la compagnie AIG Europe et l'en débouter ;
confirmer en conséquence, le jugement en ce qu'il a déclaré sans objet l'appel en garantie ;
A titre subsidiaire,
dire que la responsabilité de M. [M] ne saurait être engagée qu'au titre d'une perte de chance ;
réduire à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires des époux [O] et de M. [J] ;
En tout état de cause,
dire que AIG Europe ne devra garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité de M. [M] que dans les limites de sa police ;
lui donner acte de ce qu'elles se réserve le droit d'opposer la clause de déchéance de garantie stipulée à l'article 2.1 de la police ;
en toute état de cause ,
débouter M. [M] de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner tout succombant aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions remises au greffe le 26 février 2016 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la SELARL C. [T] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CICG - Cabinet Immobilier Conseil et gestion, demande à la cour de :
condamner tout succombant à verser à la SELARL C [T] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CICG la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
condamner tout succombant aux dépens.
Dans ses conclusions remises au greffe le 20 juillet 2015, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la Société BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo demande à la cour de :
dire que ni M. et Mme [O], ni M. [J] ne rapportent la réalité du préjudice allégué. ;
débouter en conséquence, M. et Mme [I] [O] et M. [F] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice prétendument subi par M. et Mme [O] et par M. [J] ;
A titre infiniment subsidiaire,
dire si par impossible, il devait être fait droit à la demande d'indemnisation des emprunteurs, qu'elle sera due à concurrence de l'arriéré actuel porté sur le compte des consorts [O], à savoir la somme de 19 705 € ;
ordonner la compensation entre ces sommes en application de l'article 1291 du code civil ;
dire et juger que l'indemnisation due à M. [J] sera également évaluée à la somme de 19 705 € ;
En tout état de cause ,
condamner les mêmes in solidum, ou tout succombant à régler à la Société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
condamner tous succombants aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions remises au greffe le 24 mars 2016 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la S.C.I. Le Carré des fées et la société Imodeus SAS, demandent à la cour de :
confirmer le jugement dont appel ;
mettre hors de cause la SAS Imodeus anciennement Omnium Promotion ;
débouter les appelants de leurs demandes à son égard ;
dire irrecevable toute prétention en indemnisation d'un préjudice matériel de perte de chance dont elle serait saisie par le dispositif de conclusions de dernière minute ;
A titre principal,
débouter les appelants de leur demande de dommages et intérêts en réparation de préjudices matériel, financier et moral fondées sur la responsabilité d'un manquement à un devoir d'information ou de conseil notamment de la SCCV Le Carré des fées et de la SAS Imodeus anciennement dénommée Omnium Promotion
débouter la SA BNP Invest Immo de toutes ses demandes mêmes subsidiaires ;
En tout état de cause,
condamner solidairement, les appelants à payer à la SAS Imodeus la somme de 1.500€ complémentaire et à la SCCV le Carré des Fées la somme de 3.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement, les appelants aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur les préjudices subis :
Le préjudice subi par les époux [O], d'une part, M. [J], d'autre part, est non pas d'avoir acquis les appartements dont ils demeurent propriétaires mais d'avoir perdu une chance de ne pas avoir acheté s'ils avaient été bien informés des avantages réels qu'ils étaient susceptibles de retirer de l'opération proposée et de ne pas avoir eu recours à l'emprunt pour y procéder.
Compte tenu en premier lieu des très faibles avantages obtenus par M. et Mme [O] d'une part, M. [J] d'autre part, qui ne se trouvaient pas dans une situation d'imposition fiscale directe leur permettant d'escompter des baisses significatives de leur taux d'imposition, déjà faible, en second lieu de l'aléa de la perception de loyers qui n'a pu être couvert par une garantie d'assurance de manière durable compte tenu du nombre de sinistres déclarés pour absences de locations, les acquéreurs ont subi un préjudice qui réside dans la non réalisation des avantages escomptés.
Il convient en conséquence, de déterminer pour chacun d'entre eux quelle a été la perte de chance subie, puis de fixer le taux de la perte réelle et sérieuse de ne pas contracter qui en résulte.
- préjudice de M. et Mme [O] :
- différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 60.900 € :
Pour rapporter la preuve de cette différence, M. et Mme [O] d'une part, ne communiquent aux débats qu'un rapport d'expertise établi par un expert immobilier par eux mandaté et un mail d'une agence immobilière par eux consultés et d'autre part, proposent de retenir la valeur d'acquisition de leur appartement en 2007 soit 115.900 € et la valeur moyenne estimée par l'expert en 2010 soit 65.979, 30 €, tout en diminuant cette valeur de 10.000 €, pour la faire correspondre à la fourchette [T] du prix estimé par l'agence immobilière.
La différence entre le prix d'acquisition et sa valeur réelle ne peut être calculée sur ces bases proposées par les époux [O] puisqu'elle tend à établir non pas le surcoût du prix d'acquisition mais la perte de valeur de l'immeuble entre 2007 et 2010.
La plus value d'acquisition doit être établie sur la seule différence entre le prix de vente réel et celui qu'il aurait dû atteindre au moment de l'acquisition, par comparaison avec la vente de biens similaires dans la même commune de [Localité 10].
A cet égard, le rapport de M. [D], fondé sur une étude par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune, propose une décote de 22 % pour l'appartement acquis par les époux [O] dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie.
Cette décote aboutit à une valeur inférieure de 25.740 € du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition.
Si ce calcul, établi à partir d'un rapport d'expertise, obtenu de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance.
A cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert [D].
En effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimmo incluse dans un " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion.
Tant le contrat de réservation souscrit par les époux [O] que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par eux souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné.
Aussi, au vu de ces éléments concordants démontrant un surcroît du prix d'acquisition, la plus-value payée par les époux [O] au moment de l'acquisition de leur appartement sera fixée à 25.740 €.
- différence entre le montant des loyers escomptés et ceux réellement perçus sur 9 ans :
M. et Mme [O] ont communiqué aux débats le " compte de location" dressé par la société Omnium Gestion qui démontre qu'ils ont perçu des loyers en raison de la location de leur appartement à M. [W] [K] du 18 juillet 2008 au 31 août 2009.
Pour la période antérieure, allant du 1er octobre 2007, date de la livraison de l'appartement à celle de l'entrée du locataire, ils ont selon une lettre qui leur a été adressée en février 2008 par M. [M] perçu une indemnisation au titre de la garantie " vacance locative" dégressive.
M. et Mme [O] ont réactualisé ce poste de préjudice puisque ils demandent à la cour de le calculer sur une période de 9 années qui au demeurant n'est pas entièrement écoulée à ce jour puisque la période de jouissance de leur appartement est aujourd'hui de 103 mois et demi et non 108 mois.
En outre, force est de constater qu'ils ne communiquent aucune pièce permettant de déterminer leur mode de calcul tant des mois sans location que ceux durant lesquels ils ont subi une perte de loyers de 95 € par mois ainsi que le montant exact des sommes perçues notamment après le mois de février 2008 jusqu'au 17 juillet 2008 au titre de la garantie" vacance de location".
Aussi, les époux [O] ne peuvent qu'être déboutés de ce chef de demande faute par eux de rapporter la preuve de leurs prétentions.
- intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien :43.175 €
M. et Mme [O] font valoir qu'ils ont payé à tort des intérêts qu'ils n'auraient pas dû acquitter s'ils avaient acheté le bien à son véritable prix.
Il ressort de l'offre de crédit qu'ils ont souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était à l'origine de 120. 642 €, puis a été porté à 125.900 €. Le coût total du crédit, après avenant était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 100.408,27 €.
Aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 25.740 € soit 22 %, le surcoût de l'emprunt du capital qu'ils ont dû financer sera fixé à 100.408,27 € : (100 x 22) = 22089,19 €.
- frais d'acquisition :
M. et Mme [O] demeurant propriétaires de l'appartement, ne peuvent réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée.
Le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 6.782 € : ( 100 x 22) = 1.492,04 €
- frais de gestion et charges :
Les frais de gestion sont contractuellement dûs et la vente n'étant pas annulée ne peuvent être réclamés par les souscripteurs.
- préjudice moral:
Les circonstances dans lesquelles M. et Mme [O] ont souscrit un contrat de réservation auprès d'un démarcheur mandaté par des professionnels de l'immobilier et du crédit dont l'intérêt n'était pas celui qu'ils pouvaient légitimement escompter puis les désagréments de tous ordres qu'ils ont dû ensuite subir en raison de l'échec de leur propre opération liée aux difficultés de location et la non réalisation d'avantages fiscaux escomptés justifient que leur préjudice moral soit fixé à la somme de 10.000 €.
- préjudice de M. [J] :
- différence entre le prix d'acquisition et la valeur réelle du bien estimé par les acquéreurs à 46.628 € :
Le rapport amiable de M. [D] constitue la base de calcul de ce poste de préjudice de M. [J] qui doit être calculé de manière similaire à celui adopté à l'égard des époux [O].
Ce rapport permet de relever que par comparaison avec la vente en 2007 d'un appartement situé dans une autre résidence de la commune une décote de 21 % peut être appliquée au prix de vente de l'appartement acquis par M. [J] dans la résidence du Carré des fées, plus excentrée et mal desservie.
Cette décote aboutit à une valeur inférieure de (111.000 - 87.810) = 23.190 €, du prix qui aurait dû être payé par rapport au prix d'acquisition.
Si ce calcul établi à partir d'un rapport d'expertise dressé de manière non contradictoire est insuffisant pour fixer la différence de prix alléguée, il s'agit d'un élément à mettre en comparaison avec les autres pièces communiquées à l'instance.
A cet égard, l'accord conclu entre Omnium Finance et l'assureur Gan, relaté dans un article de presse et dont le contenu n'est pas sérieusement mis en cause par la partie adverse vient corroborer l'étude réalisée par l'expert [D].
En effet, il résulte de cet article de presse que l'assureur Gan auprès desquels les propriétaires investisseurs avaient souscrit une assurance pour les loyers impayés et les vacances locatives appelée Securimmo incluse dans le " pack" a, en août 2007, interrompu sa garantie et n'a plus accepté de nouveaux clients Omnium au motif notamment que la solvabilité des locataires n'avait pas été suffisamment vérifiée par la société Omnium Gestion.
Tant le contrat de réservation souscrit par M. [F] [J] que les contrats subséquents de vente et de mandat de gestion par lui souscrits auprès des sociétés intervenantes du Groupe Omnium Finance s'inscrivent dans le contexte juridique et économique décrit par l'article de presse sus mentionné.
Aussi, la plus-value payée par M. [F] [J] au moment de l'acquisition de son appartement sera fixée à 23.190 €.
- différence entre le montant des loyers escomptés et ceux réellement perçus sur 9 ans :
M. [F] [J] a réactualisé ce poste de préjudice puisque il demande à la cour de le calculer sur une période de 9 années qui au demeurant n'est pas entièrement écoulée à ce jour puisque la période de jouissance de leur appartement est aujourd'hui de 103 mois et demi et non 108 mois.
En outre, force est de constater qu'il ne communique aucune pièce permettant de déterminer le mode de calcul proposé tant des mois sans location que ceux durant lesquels il a subi une perte de loyers de 97 € par mois.
Aussi, M. [F] [J] ne peut qu'être débouté de ce chef de demande faute par lui de rapporter la preuve de ses prétentions.
- intérêts d'emprunt calculés à tort compte tenu de la valeur réelle du bien : 30.485 €
M. [F] [J] fait valoir qu'il a payé à tort des intérêts qu'il n'aurai pas dû acquitter s'il avait acheté le bien à son véritable prix.
Il ressort de l'offre de crédit qu'il a souscrite que le montant du crédit, égal à celui du coût de l'opération, était de 115.645 €. Le coût total du crédit était quant à lui en dehors du remboursement du capital emprunté de 72.582,54 € pour une durée de 24 ans.
Cependant en 2013, M. [J] a pu obtenir un nouveau prêt à durée de 15 ans à un taux plus avantageux dont le montant est de 102.574 € pour un coût de 23.337,38 €, qui lui a permis de rembourser par anticipation le prêt initial.
En conséquence, le surcoût financier calculé sur une décote de 21 % de la valeur de l'appartient par rapport au prix d'acquisition s''est trouvé diminué pour M. [J].
Ce poste de préjudice sera ainsi calculé pour lui de la manière suivante :
- Coût du crédit initial de mai 2006 au 30 septembre 2013, soit 7 ans et 4 mois ou 88 mois : (72.582,54 : 288) x 88 = 22.177,99€,
- coût du second crédit du 1er octobre 2013 au 1er septembre 2028, soit 180 mois = 23.337,38 €,
Soit un coût global des deux emprunts successifs de 22.177,99 + 23.337,38 = 45.153,37 €.
Aussi, sachant qu'il est retenu par la cour que la décote du bien acquis par rapport à son prix d'acquisition est de 23.190 € soit 21 %, le surcoût de l'emprunt du capital que M. [J] a dû financer sera fixé à 45.153,37 € : (100 x 21) = 9.482,20 €.
- frais d'acquisition :
M. [J] demeurant propriétaire de l'appartement, ne peut réclamer le paiement des frais afférents à la vente, seule la différence acquittée à ce titre en raison de la surévaluation de l'immeuble pouvant être réclamée.
Le surcoût de frais sera calculé sur les mêmes bases soit : frais d'acquisition : 4.623 € : ( 100 x 21) = 970,83 €
- frais de gestion et charges :
Les frais de gestion sont contractuellement dûs et la vente n'étant pas annulée ne peuvent être réclamés par les souscripteurs.
- préjudice moral:
Les circonstances dans lesquelles M. [F] [J] a souscrit un contrat de réservation auprès d'un démarcheur mandaté par des professionnels de l'immobilier et du crédit dont l'intérêt n'était pas celui qu'il pouvait légitimement escompter puis les désagréments de tous ordres qu'il a dû ensuite subir en raison de l'échec de sa propre opération liée aux difficultés de location et la non réalisation d'avantages fiscaux escomptés justifient que son préjudice moral soit fixé à la somme de 8.000 €.
- Sur la perte de chance :
La perte de chance de M. et Mme [O] d'une part, de M. [J] d'autre part, de ne pas avoir contracté un contrat de réservation de vente et une offre de prêt est réelle est sérieuse tant les manquements observés les ont conduit à se lancer dans une opération immobilière inadaptée à leurs ressources et charges fiscales, peu performante sur le plan de la rentabilité de l'investissement et aux contraire coûteuse au regard des charges financières et de leur durée.
Aussi cette perte de chance sera évaluée à 90 %
En conséquence, l'indemnisation de M. [I] [O] et de Mme [G] [S] épouse [O] sera ainsi fixée :
Préjudices :
- surcoût d'acquisition : .................................................... 25.740,00 €
- frais financiers supplémentaires : .................................. 22.089,81 €
- surcoût de frais d'acquisition :........................................... 1.492,04 €
- préjudice moral : ...............................................................10.000,00 €
Total :...................................................................................59.321, 85 €
soit une indemnité globale de 59.321,85 : (100 x 90) =
............................................................................................. 53.389,67 €
L'indemnisation de M. [J] sera ainsi fixée :
Préjudices :
- surcoût d'acquisition : ....................................................... 23.190 €
- frais financiers supplémentaires :....................................... 9.482,20 €
- surcoût de frais d'acquisition :............................................... 970,83 €
- préjudice moral :................................................................ 8.000 €
Total :....................................................................................41.164,30 €
soit une indemnité globale de 41.164,30 (100 x 90)
............................................................................................... 37.047,87 €
Ces sommes qui sont de nature indemnitaires, porteront intérêts au taux légal à compter de cet arrêt.
- sur l'obligation à réparation de la société BNP Paribas :
Le manquement de la banque à ses obligations est celui de ne pas avoir mis en garde les emprunteurs, M. et Mme [O], d'une part, M. [F] [J] d'autre part, contre un taux d'endettement excessif auxquels ils s'exposaient, la banque s'étant fiée au seul calcul exposé par son mandant M. [M] qui était erroné.
Le seul préjudice direct qui en résulte est non pas le montant du capital demeurant à rembourser, qui n'est que la conséquence de l'obligation contractuelle des emprunteurs qui demeure puisqu'elle se compense avec l'acquisition de la propriété des biens acquis, mais le surcoût de crédit qu'ils doivent acquitter.
Aussi, la société BNP Paribas Personal Finance sera condamnée à payer à M. et Mme [O], d'une part, la somme de 22.089,81 : (100 x 90) = 19.880,82 € et devrait payer à M. [J] la somme de 9.482,20 : (100 x 90) = 8.533.98 €.
Cependant, compte tenu de l'offre d'indemnisation de M. [J] à concurrence de 19.705 € présentée à titre subsidiaire par la BNP dans le cas où la cour ne débouterait pas M. [J] de sa demande d'indemnisation, la condamnation sera portée à 19.705 €, somme mentionnée dans le dispositif de ses dernières conclusions de la BNP.
En revanche, la banque contre laquelle il n'a au demeurant pas été demandé une condamnation in solidum avec M. [M] et la S.C.I. Carré des Fées n'a pas à subir une condamnation pour le préjudice moral des emprunteurs qui n'est pas la conséquence directe du contrat souscrit avec elle mais des manquements de M. [M] et de la S.C.I. à leurs propres obligations d'information et de conseil.
- sur l'obligation à réparation de M. [M] et de la S.C.I. Carré des fées :
La condamnation in solidum de M. [M] et de la S.C.I. Carré des Fées est demandée par M. et Mme [O] d'une part, M. [J] d'autre part.
Les manquements de ces deux parties ont concouru à la réalisation des dommages subis par leurs contractants et il seront ainsi condamnés in solidum, à les réparer à l'exclusion de l'indemnité mise à la charge du banquier au titre du non respect de son obligation de mise en garde et contre lequel il n'a pas été demandé une condamnation in solidum.
En conséquence, au titre de leurs pertes de chances respectives, il sera alloué à la charge in solidum, de M. [M] et de la S.C.I. Carré des fées, aux époux [O] la somme de (53.389,67 - 19.880,82) = 33.508,85 € et à M. [J] la somme de (37.047,87 - 8.533.98) = 28.513,89 €.
- sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il sera alloué à M. et Mme [O] et à M. [J], qui ont présenté des conclusions communes par le même conseil, une indemnité pour leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur la garantie de la société AIG Europe Limited :
M. [M], voyant sa responsabilité civile engagée en raison d'un manquement à son obligation d'information dans le cadre de son activité professionnelle pour laquelle il avait souscrit une police d'assurance de responsabilité civile auprès de la société Chartis Europe Limited devenue société AIG Europe Limited, cette société doit dans les limites de son contrat garantir M. [M] de toutes les condamnations prononcées contre lui.
Il n'y a pas lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société AIG Europe Limited.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt du 1er décembre 2015,
Condamne in solidum, M. [I] [M] et la S.C.I. Carré des Fées à payer à M. [I] [O] et Mme [G] [S] épouse [O] la somme de 33.508,85 € ;
Condamne la société BNP Paribas personal Finance à payer M. [I] [O] et Mme [G] [S] épouse [O] la somme de 19.880,82 € ;
Condamne in solidum, M. [I] [M] et la S.C.I. Carré des Fées à payer à M. [F] [J] la somme de 28.513,89 € ;
Condamne la société BNP Paribas personal Finance à payer M. [F] [J] la somme de 19.705 € ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de cet arrêt ;
Condamne in solidum, M. [I] [M], la S.C.I. Carré des Fées et la société BNP Paribas Personal Finance à payer à M. [I] [O], Mme [G] [S] épouse [O] et M. [F] [J] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum, M. [I] [M], la S.C.I. Carré des Fées et la société BNP Paribas Personal Finance aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Rappelle que la société AIG Europe Limited devra garantir M. [I] [M] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
