Cour d'appel de RENNES 4ème CHAMBRE CIVILE ARRET N° 59 du 06/02/2003 RG 01/07462 DOLO c/ NEVEU-BEDFERT I - Exposé du litige:
Par acte authentique en date du 17 février 1979, Monsieur et Madame X... ont donné à bail à Monsieur et Madame Y... un immeuble situé 35, rue des Pins en la commune de RHEU moyennant un loyer mensuel d'origine de 1000F.
Par convention rédigée par Maître DOLO et signée par les parties le 4 janvier 1996, le bail en cours a été dénoncé pour le 29 février 1996 afin de faire place à un nouveau bail soumis à la Loi du 6 juillet 1989 moyennant un loyer mensuel de base de 2700 F avec effet au 1er mars 1996.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juillet 1999, les époux X... notifiaient congé aux locataires pour le 23 juin 2001, motivés par leur intention de vendre leur maison et leur en indiquait le prix de vente.
Par courrier en date du 15 août 1999, les époux Y... ne se portaient pas acquéreurs du logement qu'ils quittaient le 7 octobre 1999. Le 29 février 2000, Monsieur Y... faisait assigner les époux X... et Maître DOLO devant le Tribunal d'instance de Rennes au motif principal que les modalités prévues à l'article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 n'avaient pas été respectées.
Par jugement en date du 18 juin 2001, le Tribunal d'instance de RENNES a condamné les époux X... à payer à Monsieur Y... la somme de 22935,28 F représentant les loyers indûment réévalués pour la période du 1er mars au 7 octobre 1999, condamné Maître DOLO à payer à Monsieur Y... 2000F en réparation de son préjudice de trésorerie en raison des manquements du notaire à son obligation de conseil et d'information, condamné Maître DOLO à payer aux époux X... 10000 F en réparation de leur préjudice par perte d'une chance subi en raison
des manquements du notaire, condamné les époux X... et Maître DOLO in solidum à payer à Monsieur Y... 5000 F en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et Maître DOLO à payer aux époux X... 2500 F au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions signifiées et déposées le 3 décembre 2002, Maître DOLO, régulièrement appelant par acte du 15 novembre 2001 conclut à l'infirmation du jugement et demande à la Cour de débouter Monsieur Y... de ses demandes à son encontre, subsidiairement de condamner les époux X... à le garantir des condamnations au titre de la répétition de l'indu, condamner Monsieur Y... à lui payer la somme de 762,25 ä pour procédure abusive ainsi que 1524,49 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Il fait valoir que l'acte passé avec son concours est un nouveau bail et qu'il n'y a pas lieu de faire application du mécanisme de fixation du prix du loyer d'un bail renouvelé, que le reproche fait par Monsieur Y... sur ses manquements fondé sur l'article 1382 du Code Civil est inopérant dès lors que sa responsabilité ne peut être fondée que sur l'article 1991 du Code Civil, que si les dispositions de l'article 17 de la Loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public, il peut y être dérogé par une renonciation régulièrement consentie et que le mode de calcul du prétendu trop perçu ne saurait être retenu. Il soutient qu'en tant que rédacteur de l'acte, il n'a pas profité de cette perception qui a été encaissée par les bailleurs, seuls tenus de restituer la somme indûment perçue et qui n'ont perdu aucune chance d'augmentation légale du prix du loyer de son fait.
Dans leurs dernières écritures déposées le 11 septembre 2002, Madame Y..., intervenant volontairement à la procédure et Monsieur Y... concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné les
époux X... à verser à Monsieur Y... les sommes indûment perçues au titre des loyers surévalués avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître DOLO pour ses manquements. Ils sollicitent la condamnation de Maître DOLO à leur verser 1600 ä à titre de dommages et intérêts pour non respect de ses obligations, la condamnation de Monsieur X... à leur payer la même somme pour non respect de ses obligations de bailleur et la condamnation in solidum des époux X... et de Maître DOLO à leur payer des frais irrépétibles faisant essentiellement valoir que le bail a été renouvelé par la convention du 4 janvier 1996 et que les parties ont entendu poursuivre leurs relations contractuelles à de nouvelles conditions et notamment au vu de la Loi du 6 juillet 1989, que les dispositions de l'article 17 c de cette loi n'ont pas été respectées, que Maître DOLO a engagé sa responsabilité en ne les informant pas de la législation applicable et que les lieux loués étaient non conformes en raison d'une humidité excessive due à une mauvaise ventilation.
Monsieur X... et Madame X..., intervenante volontaire, demandent enfin à la Cour par conclusions du 28 novembre 2002 de : -débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes - les recevoir en leur demande reconventionnelle au titre de l'article 700, - si la demande des époux Y... était reçue favorablement, leur décerner acte de ce qu'ils reconnaissent devoir aux époux Y... la somme de 3496,46 ä retenue par le Tribunal d'instance, -condamner Maître DOLO à leur payer cette somme en réparation du préjudice subi pour perte de chance en raison des manquements du notaire, -infirmer le jugement sur la condamnation in solidum avec Maître DOLO à payer des frais irrépétibles aux époux Y... et condamner Maître DOLO à leur verser 781,12 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Ils soutiennent que la convention du 4 janvier avait pour but de conclure un nouveau bail d'habitation et que dès lors l'article 17 c de la Loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, que les époux Y... n'ont pas contesté devant la Commission de Conciliation le montant du nouveau loyer dans le délai de deux mois prévu à l'article 17 b de la Loi du 6 juillet 1989, subsidiairement que l'inobservation de la procédure des articles 17 c et 19 de la loi de 1989 ne fait pas grief aux époux Y..., que ce n'est qu'en 1999 lors de la notification du congé, que ces derniers se sont plaints de l'humidité du logement et que la responsabilité du notaire est établie pour défaut d'information et de conseil.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions visées ci dessus.
*** II - Motifs :
Sur la convention du 4 janvier 1996 et la réévaluation du loyer :
C'est à juste titre que le premier juge a recherché, en application
de l'article 1156 du Code Civil, la commune intention des parties malgré la formulation selon laquelle celles-ci déclarent mettre fin au bail en cours et chargent Maître DOLO de la préparation et de la rédaction d'un contrat de bail d'habitation soumis à la Loi du 6 juillet 1989, et qu'il a jugé qu'elles avaient entendu poursuivre les relations contractuelles à de nouvelles conditions dont celle essentielle d'un loyer réévalué, cette appréciation étant confortée par le fait que le notaire a envoyé aux époux Y... le 9 janvier 1996 une "copie modificatif du bail", que la lettre recommandée avec accusé de réception des époux X... en date du 28 juillet 1999 rappelle "que le contrat de location initialement conclu pour une durée d'une année à compter du 1er mars 1979 renouvelable ensuite d'année en année par tacite reconduction arrivera à échéance le 23 juin 2001" et précise que le congé est notifié " en vue de mettre fin au bail dont il vient d'être question".
En conséquence, la convention s'analyse en un renouvellement du bail et les dispositions de l'article 17 c de la Loi du 6 juillet 1989 doivent s'appliquer. Sur ce point, la Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit du Premier Juge et répondant en tous points aux conclusions des parties étant de plus observé que le fait pour le bailleur de n'avoir pas proposé aux preneurs, conformément à l'article 19 de la loi de 1989, au moins trois références des loyers représentatifs des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables n'a pu que leur porter grief et que s'il peut être dérogé aux règles de la loi de 1989 qui sont d'ordre public de protection à l'égard du preneur, c'est à la condition de prévoir des stipulations plus protectrices, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le montant de la créance de Monsieur Y... pour la période du 1er mars 1996 au 7 octobre 1999 s'établit donc à 22935,28 F soit 3496,46 ä , montant accepté par les
époux X... et les époux Y... sur la base d'une somme mensuelle de 80,87 ä multipliée par 43 mois et 7 jours. Le jugement sera confirmé sur la condamnation des époux X... à payer cette somme à Monsieur Y...
Sur la responsabilité de Maître DOLO et les demandes des parties à la convention:
Chacune des parties fonde ses demandes sur le non respect par Maître DOLO de son obligation de conseil et d'information. Mandaté par elles pour rédiger la convention du 4 janvier 1996, le notaire, rédacteur de l'acte, a failli à son obligation contractuelle de conseil et d'information en omettant de faire connaître aux parties à l'acte les dispositions d'ordre public de la Loi du 6 juillet 1989, conditionnant la validité dudit acte et a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité .
Les époux Y... allèguent un préjudice financier important. Il convient cependant d'observer qu'ils n'en rapportent pas la preuve, de souligner qu'ils ont accepté de payer le montant du loyer prévu à la convention et qu'en tout état de cause les sommes restituées porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Le préjudice des époux X... correspond au manque à gagner équivalent à la réévaluation du loyer prévue au contrat puisqu'en fait il y avait accord sur le prix. En conséquence Maître DOLO sera condamné à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 3 496,46 ä.
Sur la non conformité des lieux :
La Cour adopte expressément les motifs exacts en fait et en droit du Premier Juge et répondant en tous points aux conclusions des parties. Le jugement sera donc confirmé.
Sur les autres demandes :
Maître DOLO sollicite la condamnation des époux X... à le garantir
des condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Le Tribunal a justement relevé qu'il n'était pas recherché in solidum avec les bailleurs en répétition de l'indu et que sa demande était sans objet. Sa demande à l'encontre de Monsieur Y... pour procédure abusive sera rejetée, ce dernier ayant pu penser obtenir des dommages et intérêts du fait de la carence du notaire et le Tribunal y ayant d'ailleurs partiellement fait droit.
Maître DOLO qui succombe en appel et dont les manquements sont à l'origine de la procédure sera condamné à payer la somme de 1300 ä aux époux X... et celle de 700 ä aux époux Y... qui bénéficient de l'aide juridictionnelle partielle, au titre des frais engagés par eux en première instance et en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
Maître DOLO sera également condamné aux entiers dépens.
*** III - Par ces motifs :
LA COUR :
- Reçoit l'appel régulier en la forme,
- Confirme le jugement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à Monsieur Y... la somme de ( 22935,28 F) soit TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS QUARANTE SIX CENTILES (3 496,46 ä),
- Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 29 février 2000, date de l'assignation,
- Réforme le jugement pour le surplus,
- Condamne Maître DOLO à payer à Monsieur et Madame X... la somme
de TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS QUARANTE SIX CENTIMES (3 496,46 ä) en raison du préjudice subi du fait des manquements du notaire à son obligation d'information et de conseil, - Déboute les parties de leurs autres demandes,
- Condamne Maître DOLO à payer à Monsieur et Madame X... la somme de MILLE TROIS CENTS EUROS (1300 ä) et à Monsieur et Madame Y... celle de SEPT CENTS EUROS (700 ä )en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile
- Condamne Maître DOLO aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile et aux dispositions légales sur l'aide juridictionnelle.
Le Greffier,
Le Président,
